Őszinte Ingatlanos

dibig 2016. szeptember 02.

Törvényes-e az önkormányzati bérleti jog eladása?

susu.jpg

 

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

 

A Budai Várban néztem ki egy kedvező hirdetést. Egy 80 négyzetméteres lakást árultak alig 20 millió forintért.

 

Felhívtam a megadott számot, egy ingatlanközvetítő hölggyel beszéltem. Azt mondta, hogy ez egy önkormányzati örökbérlet, de megnyugtatott, hogy teljesen olyan, mint ha öröklakást vennék, az önkormányzatnak fizetendő bérleti díj a közös költséggel együtt pedig csupán 27 ezer forint. Időpontot akart egyeztetni, hogy beszéljünk a részletekről, de én gondolkodási időt kértem.

 

Az érdekelne, hogy egyáltalán törvényes az ilyen bérleti jog eladása? Tényleg olyan, mint ha öröklakást vennék? Az önkormányzat nem emelheti-e meg a bérleti díjat drasztikusan? És egyáltalán, ez mégis csak bérlet, felmondhatnak például nekem?

 

Előre is köszönöm a válaszát.

 

Üdvözlettel:

Egy Várról álmodozó:-)

 

 

Kedves Várról álmodozó,

 

Ki nem szeretne a Budai Várban egy lakást, ráadásul sokadik kerületi árfekvésben, de én háromszor is meggondolnám az ilyen ajánlatokat.

 

 

Ingoványos talaj. Olyan szempontból valóban törvénytelen, hogy az önkormányzati lakás bérleti jogát így kimondva, fehéren-feketén nem lehet eladni (mármint a lakás célú helyiségekét, más a helyzet az üzlethelyiségekkel).

 

Azonban törvényes kiskapu, hogy az önkoris bérleti jog elcserélhető más bérleti jogra, vagy akár tulajdonra. Jó 20 évvel ezelőtt volt a dömpingje az olyan apróhirdetéseknek, hogy:

 

„Vegye meg az általam kiválasztott lakást és öné lehet önkormányzati lakásom...”

 

A rendszerváltást követően ebben valóban volt fantázia. Ugyanis akkoriban az önkormányzatok a lepukkadt lakásállománytól igyekeztek megszabadulni, hogy ne őket terhelje a karbantartás.

 

A piaci ár töredékéért, gyakran annak csupán 10 százalékáért vehették meg az önkoriktól a bent lakó bérlők a lakást.

 

Nos, ezek az idők már rég elmúltak. Az önkormányzatok már egyáltalán nem kapkodják el a lakásállományuk értékesítését, hiszen a zömétől idáig megszabadultak. (Az V. kerületben történt furcsaságokkal nem foglalkozom, ott egyébként is jellemzően üzlethelyiségekről volt szó, és hát egyébként sem az apróhirdetésekből beesetteknek termett babér.)

 

No de milyenek a jelenlegi lehetőségek?

 

Most is az a járható út elsősorban, hogy az önkormányzati lakás bérleti joga más önkormányzati bérleményre vagy (lakásingatlan) tulajdonjogára cserélhető. Ezt törvény biztosítja, az önkori hozzájárulása szükséges, a részletszabályokat ellenben az adott önkormányzat rendeletben szabályozza.

 

Illetve még egy kiskapu: a bérlővel tartási szerződést kötünk és a halála után átvesszük a bérleti jogviszonyt. Ehhez az önkormányzatnak is hozzá kell járulni és a tartási szerződés megkötése, valamint a bérlő halála között legalább egy évnek el kell telnie. El lehet ilyenkor azzal is játszadozni, hogy a jellemzően idős nénit/bácsit otthonban helyezzük el – mi pedig, mint az eltartó –, bérlőtársi státust kérvényezünk és egyedül lakunk a lakásban.

 

Lényeges, hogy nekünk viszont nem lehet párhuzamosan más lakástulajdonunk (illetve csupán nagyon szűk körben, pl. mert haszonélvezeti joggal terhelt, így nem lakhatunk ott).

 

Okés, megkaptuk az engedélyt, a bérleti jogról lemondott korábbi bérlő helyébe léptünk. Töredékáron hozzájutottunk a lakáshoz, ahhoz képest, mint ha egy ugyanolyat vettünk volna.

 

Hátradőlhetünk, és ugyanúgy élvezhetjük a lakásunkat, mint ha az a tulajdonunkban állna?

 

Koránt sem! Ezernyi apró kis taposóakna húzhatja keresztbe a számításainkat.

 

Először is, azt felejtsük el, hogy az egész kéglit kiadjuk albérletbe, sőt, még akár csak egy részét. A lakásban a bejelentett bérlőn és bérlőtársakon kívül engedély nélkül csak a hozzátartozók szűk köre lakhat (feleség/férj, gyerekek, unokák, szülők).

 

Aki az önkoris lakásában önfeledten airbnb-zne, alaposan megütheti a bokáját, akár még azt megelőzően is, hogy az első, erősen ittas, legénybúcsús brexitszökevény a szomszéd néni fikuszára vizelne.

 

Vajon az idők végezetéig annyi lesz a bérleti díj, mint amikor elkezdtük a mókát?

 

Ez sem biztos. Az önkori ugyan önkényesen nem emelheti drasztikusan csupán a mi bérleti díjunkat, ám rendeletben belenyúlhat a lakásállományának bérleti díjazásába.

 

További lényeges elem, hogy mivel itt főképp szociális szempontok érvényesülnek a nyomott árú önkoris bérletek esetén, ezért valamennyi állandó jövedelmünk kell, hogy legyen, ám túl sok sem lehet. Illetve ez esetben az önkormányzat, mint bérbeadó áttérhet a nyomott áras, szociális bérleti díj szedéséről a piacira. Tehát akinek momentán ebből a szempontból a látható jövedelme „megnyugtatóan” minimálbér körüli, ha mindez később változik, szintén pofára eshet.

 

Az önkori nem paterolhat ki a bérleményből máshová?

 

Dehogynem. Ugyan figyelembe kell venni a hasonló méretet, komfortfokozatot, a településen belüli fekvést és ennek megfelelően egy másik cserelakásban kell biztosítani új önkoris bérleményt, de a fővároson belül az akár másik kerületben is állhat! Így bizony kikerülhet a várból az önkoris bérlő. Arra volt is precedens, hogy egyes fővárosi kerületi önkormányzatok más kerületbe „exportálták” az önkoris bérlőik egy részét.

 

Persze, aki szerencsés az hosszú évtizedekig, vagy akár az élete végéig élvezheti az önkoris lakás előnyeit azonos kondíciókkal, mint ahogyan megkezdte, de kicsit olyan ez a műfaj, mint ha állandóan átfutnánk piroson az útkereszteződésen: lehet, hogy karcolás nélkül megússzuk és százhét évig élünk, ellenben az is benne van a pakliban, hogy bármikor elcsaphat minket egy autó.

 

Az utcáról beesve, apróhirdetés alapján én nem mernék belevágni. Esetleg úgy van értelme, ha bennfentes infók alapján képben vagyunk, hogy záros határidőn belül az önkori értékesíti a lakást. A bérlőnek ugyanis elővásárlási joga van, és a törvény ugyan előírja, hogy az önkormányzatok immár piaci áron kell, hogy árulják az ingatlanvagyonukat, de hát a tól-ig meghatározásánál a papír sok mindent elbír. Ráadásul legalább 15 éves futamidejű részletfizetést is biztosítani kell és az első vételárrészlet nem haladhatja meg a húsz százalékot, mi több az önkormányzat rendeletben szabályozhatja, hogy a piaci árból milyen kedvezményt nyújt.

 

Amellett, hogy erkölcsileg mindez meglehetősen kérdőjeles, de jellemzően ez sem az apróhirdetésből beeső kívülállók szerencséje.

 

Akkor inkább lottózzunk.

 

Százezer lakás egy helyen (x)

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr811670694

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

IamTwo 2016.09.02. 22:34:50

Megyek az önkorihoz a barcsimmal, napszemcsiben :) Blöeee...
Egyébként egy jó összefoglaló cikk! Gratulálok!
2 aprócska észrevétel:
- van ahol nem foglalkozik az önkormányzat a kérdéssel, pl. Szegeden nemrég megkérdeztük a kérdéses hivatal előadóját, aki azt a választ adta, hogy őket hidegen hagyja a dolog, csináljunk, amit akarunk. Persze azt nem tudom, hogy ez mennyiben volt "hivatalos"...
- a kérdéseben szerepel, vártam némi reakciót rá: olyan, hogy "örökbérlet" nem létezik! Egy bérlet határozott vagy határozatlan idejű, de egyik sem tart örökké.
Még egyszer, ez egy jó összefoglaló cikk!

Girhes macska 2016.09.03. 05:28:42

Első kerületi öröklakás-tulajdonos ismerősömet úgy megszívatták, hogy évekig pereskedett a lakhatásáért, illetve később már a kisajátítási összegért. Ha ezt megtették egy öröklakással, mit meg nem tehetnek egy bérleti joggal. Jól gondold meg, mibe mászol bele!

Gyárfás 2016.09.03. 07:21:18

Egy jó kapcsolatokkal rendelkező ügyvéddel simán lefut a tranzakció szerintem azzal nincs gond.A lóvé addig van letétben ameddig alá nem írja az ember a bérleti szerződését.
Ami viszont biztos, hogy ha az előző bérlő 9000 forintot fizetett havonta akkor az új biztos, hogy nem annyit fog . Általában az önkormányhatok rendeletben szabályozzák a lakásaik után fizetendő pénzt m2 alapon. Így nem árt érdeklődni mielőtt belevág az ember, mert könnyen járhat úgy , hogy az előző bérlő valami piti összeget fizet az új meg a piaci ár felét.
Szerintem kevés pénzzel nincs nagyon más alternatíva (most nem a várról beszélek természetesen), a kulcs a jó ügyvéd.

korxi 2016.09.03. 10:25:09

@Gyárfás: "kulcs a jó ügyvéd"
Sok ügyvédes amerikai filmet nézel, és mint az egyszerű emberek többsége, abból meríted "ismereteidet".

kuki123 2016.09.03. 10:26:15

Az ingatlan.com hemzseg az ilyen hirdetésektől az 1-8 milliós kategóriában.

Teljesen törvénytelen.

A tulajdon nem az övé, így el sem adhatja. Bérleti jogot sem.
Az egyetlen fél kiskapu az lenne, hogy mondjuk elutazik x hónapra és kiadja valakinek az eredeti bérleti összeg kevesebbéért....amiből ő az önkoormányzatnak fizeti be.
Merthogy hasznot nem csinálhat belőle!
Az is inkább csak bérleti jog átruházása lehetne. Amiről az önkormányzatnak tudnia kellene.

A kedves rendőrség, és önkormányzat az ilyen összes hirdetést egyesével megkereshetné és jól megbüntethetné.
Nem azért kapja az önkormányzati lakást az én adómból, hogy ő jó áron kiárulhassa.

Mivel totálisan illegális, még jól át is basszák, mert kifizet 5-7 milliót (jelen esetben20-at) amit a másik ingyen kapott...és aztán ha az önkormányzat úgy dönt kirakja a lakásból.
Elvégre ő csak egy albérlő, sőt...még az se...csak egy idegen a lakásban, az önkormányzat nem vele kötött szerződést.

Gyárfás 2016.09.14. 11:43:32

@korxi:
Vagy csak csináltam már ilyet.
Egy jó ügyvéd megfelelő kapcsolatokkal úgy visz végig egy ilyet, hogy minimális a kockázat.

Az a te bajod , hogy intelligencia nélkül felböfögsz valamit és mint aki jól végezte dolgát hátradőlsz a telefingott tescos forgószékedben.
Ha picit is tájékozott lennél büfögés helyett hallgatnál.

pfeilmayer 2016.09.20. 13:18:17

Én nem kockáztatnék. Még ha sikerül is az "átírás", mi van ha talál egy jó megoldást az önkormányzat, hogy kidobjon belőle? Nem rég a Ruszwurm cukrászdának mondtak fel. Igen, az nem lakás, hanem üzlethelyiség. És ha néhány befolyásos politikus szeretne lakást a várban....??
süti beállítások módosítása