Őszinte Ingatlanos

Őszinte Ingatlanos 2016. szeptember 05.

Mire fizessünk ha még egy kapavágás sem történt?!

Új lakás vásárlói útmutató, ha már nem találunk használtat

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Buda szívében lakunk, és nagyobb lakásba szeretnénk költözni. A környéken csak klasszikus polgári lakások vannak, melyeknek minden szobája kb. 20-25 m2. Mivel négy szobát szeretnénk, ez minimum 80m2-t jelentene konyha és fürdőszoba nélkül. Reálisan kb. 100m2-ről beszélünk. Ez 3,7m-es belmagassággal nulla szigeteléssel elég magas rezsit is jelentene. Így kerültek fókuszba az új építésű ingatlanok. Ezek között viszont nincsen eladó négyszobás, hiszen ezt senki nem növi ki. Felmerült építés előtt álló házakban való lakásvásárlás. Több céggel is egyeztettünk, aztán jogászokkal, építőiparban dolgozókkal beszéltünk, de nem kaptunk jó ötletet, hogyan biztosítsuk a pénzünket. A probléma az, hogy minden építtető projekt céget hoz létre az építéshez, aminek lehet mondjuk 3 millió forint alaptőkéje. Ha az építtető gazember vagy jóindulatú, de bedől a cég valami miatt, akkor az építkezés nem fejeződik be, és mivel nincs használatbavételi engedély, így tulajdonjogunk sincs a lakásban. A cég megszűnik, a tartozásuk behajthatatlan. Minden érintett szerint egy dologban lehet bízni, a szerencsében, viszont biztosíték nincs. Ezek alapján úgy érzem, csak az vehet még fel nem épített házban lakást, akinek van egy lakásnyi pénze reszkírozni. Vagy rosszul látom?

Kedves Kérdező!

Bizonyára sokan emlékeznek még a 2000-es évek második felében bekövetkezett csődhullámra, a pénzüket vesztő és reménytelenül pereskedő vevőkre. Jelen bejegyzés pont ezen „zen”, „chill”, „emelkedett”, (szabadon választott) lelki állapot mellet szeretne sorvezetőként kis segítséget nyújtani, annak aki új építésű lakást szeretne. Szerencsére manapság már sokkal kiépítettebb és valóban jogi védelmet jelentő rendszert lehet alkalmazni. Minden esetben, a hangsúly a lehet-en van, így mindenképpen a tudatos, de a valódi célt- a lakás megvásárlása- is szem előtt tartó attitűd elsajátítása az ajánlatos.

k11_01.jpgúj építésű lakások projekthitelből Angyalföldön

Milyen is a tudatos vevő? Az eladó szempontjából, szép, kedves, aranyos, a gyermekei bájosak, humora utolérhetetlen, de főleg pénzügyileg komolyan vehető. Nagyon sok új ház, lakópark építése kezdődött el, első tanács, pokemon go helyett, menjünk és nézzük meg a valódi helyszínt, még azelőtt, hogy a paradicsom kapuján történő belépést ígérő beruházóhoz fordulunk. Mert attól kezdve a problémák elszállnak, a kérések még feltételük előtt teljesülnek, gyakorlatilag az életünk rendbe jön.

Tehát.

Ha a helyszínen megtekintettük a fél kész projektet, és nem rettentünk el a mestersége ős robbanás kori állapotoktól, merjük használni az internetet, kérjük el a beruházó nevét, írjuk be: „www.e-cegjegyzek.hu” és ha nem vagyunk robotok, máris megnézhetjük, hogy ki szeretné következő évtizedeink békéjét biztosítani. Ha sima 3.000.000,-Ft-os cég, az nem baj, ellenben ha szeretett adóhatóságunk indított végrehajtást kiválasztott partnerünk ellen vagy bárki másnak van ilyen igénye, ha bármi olyan szóval találkozunk, hogy végrehajtás, akkor arra a napra fejezzük be a lakáskeresést. Új nap, új remények. Szerencsére sokat fejlődött a cégnyilvántartási rendszer, így szinte bárki naprakész információt tud kapni, de kérhetjük jogász kolléga segítségét (ez nem ajánlás, kérjük!).

A kérdésben felvetett projekthitel csak messziről tűnik sárkánynak, közelebbről már lehet, hogy királylány lesz belőle. Ez esetben ugyanis a hitelező bank elvégezte helyettünk az eladó/beruházó átvilágítását, megnézte a pénzügyi helyzetét, és ami a legfontosabb, banki hozzájárulás nélkül nem lehet semmilyen kifizetést eszközölni az eladó cég bankszámlájáról. Azaz az ügyvezető depressziós időszakában sem tud a saját maga által finanszírozott karibi meditációs útra menni.

És ez jó.

Vagyis a projekthitelből épülő ingatlanok, igenis jók (pénzügyi szempontból is), nekünk vevőknek! Örüljünk, hogy az eladó ilyenkor nem a mi pénzünkből épít, nincs szükség jelentős előlegek befizetésére. Szeressük azokat az eladókat, akik projekthitel esetén az un. 10%-90%-es konstrukciót alkalmazzák, azaz szerződéskor 10%, ha elkészül a lakás és átvesszük, akkor a maradék.

 Pl.: Új építésű lakás projekhitelből (x) 

Ilyen esetben már tudunk a valódi jogi kérdésekre koncentrálni, ne tegyük tönkre az egyébként is stresszes építési vállalkozót, olyan kérdések feltételével, hogy mi van ha a csődbe megy az eladó cég. A beruházó sem szokta megkérdezni, hogy biztos meglesz a 90%?  A 10 % foglaló, pontosan ezért véd bennünket és Őket is.

Projekthitelnél, amit vevői oldalról tehetünk, követeljük meg a hitelező pénzintézet külön nyilatkozatát, hogy amennyiben az általunk megvásárolt lakás vételára kifizetésre került és a lakást birtokba vettük, akkor minden további nélkül kiadja a mi lakásunkra vonatkozó un. részjelzálog törlési nyilatkozatot. És ez ne csak a szerződésben legyen, kérjünk bank által aláírt dokumentumot. Ezzel ugyanis kezünkben lesz, akár bíróság előtt is kikényszeríthető okirat és nem kell, hogy a teljes projekthitel visszafizetéséért remegjünk hosszú éjszakákon át. Célszerű az is, hogy elkérjük a bank nyilatkozatát, hogy melyik az az eladói óvadéki számla, ahova a vételárat fizetni kell, nehogy az általunk tisztelt, de néha könnyelmű lépésekre hajlamos eladói ügyvezető meggondolatlanul cselekedjen.

Új építésű lakásnál jelentős probléma, hogy olyanra szerződünk, ami még nincs, így ne ijedjünk meg, ha csak un. előszerződést írunk alá, főleg, ha a hitelt vagy CSOK-ot akarunk felvenni. Ugyanis az igényléshez kell az elkészült ház, és a társasház bejegyzése is, anélkül nem tudunk semmilyen érdemi lépést tenni. Itt igyekezzünk, minden több vevőt védő rendelkezést a szerződésbe iktatni és gondoljunk arra, hogy a ház, lakás elkészültét követően, kb 20-30 nap a társasház bejegyzése, azaz ettől számíthatjuk a baki ügyintézés határidejét.

Jellemzően 1-4 lakásos épületeknél projekthitel nélkül megy az építkezés és bizony itt az eladó jelentősen számol a vevői befizetésekkel. Tehát kevesebb szomszéd, nagyobb figyelem. Szeressük a mi ügyvezetőnket, de ne bízzunk benne teljesen (kivéve persze, ha a szeretet szintet lép és hozzá költözünk). Általában az építtető-eladó az egyes fizetési ütemeket készültségi fokához szokta kötni, azonban nem lesz időnk elvégezni a műszaki egyetemet, így célszerű építőiparban valóban jártas barátot, szakembert, szakértőt felkérni, hogy az eladói készültséget jelző értesítés után annak valóságtartalmát általunk is igazolást nyerjen. Az adásvételi szerződés sajnos bonyolultabb, mindkét fél minden körülmények között biztosítani szeretné az érdekeit. Ezeket ha már kiharcoltuk, kőkeményen rögzítsük a szerződési rendelkezések között, pl.: a fizetési kötelezettség határideje nem állhat be, ha egyértelműen nem került igazolásra az adott ütem elkészülte. Természetesen itt is figyeljünk arra, hogy az eladónak is ugyanaz az érdeke, mint nekünk. Lakást pénzért.

Új építésű lakás (x) 

Igyekezzünk az adásvételi szerződést komoly, az adott területen működő jogi szakemberrel megcsináltatni, átnézetni. Ne feledjük, lehet egyezkedni az eladóval a szerződéskötés egyeztetése alatt, remélhetőleg ez fogja garantálni, hogy később már nem kell. Nem alkudozni ugyan is lustaság. Nagyon sok apró részlet hiánya, a későbbiekben drága jogi eljárásokhoz vezethet és a várva várt békés otthon küzdőtérré alakulhat.

Összefoglalva:

1. Nézzük meg a helyszínen az épülő ingatlant

2. Alkalmazzunk lehetőség szerint jogi és műszaki szakembert!

3. Kérjünk R E F E R E N C I Á T! Légyszi, légyszi, légyszi... 

 

A kérdésre nagy tapasztalattal rendelkező jogi kollégának, ezen a címen lehet kérdést feltenni.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

 

Legújabb budapesti beruházások (x)

Kövess minket a facebookon is!

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr5511677523

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.
süti beállítások módosítása