Őszinte Ingatlanos

Őszinte Ingatlanos 2017. január 05.

Rövid póráz kell az albérlőre a közös költség miatt!

Tisztelt Ő I!

Karcsi vagyok Budapestről. Lakást adok ki albérletbe. Olvastam az "Ezek nélkül ne írd alá a lakásbérleti szerződést!" cikket: link.
Abban azt írják, hogy a közös költség felújítási alapba fizetendő részét a bérbeadónak kell fizetni és nem a bérlőnek. Hadd kérdezzem meg, hogy ezt milyen törvény alapján írják? Sok ügyvéddel és közjegyzővel leveleztem arról, hogy az albérletben kinek kell fizetni a közös költséget és sokféle választ kaptam:

1. Volt ügyvéd aki szerint a felek a szerződésben szabadon megállapodhatnak arról, hogy ki fizesse a közös költséget. Ezt a Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:59. § (1). és (2). bekezdésével indokolta: link.


2. Volt aki szerint a társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) 24§ (1) bekezdése alapján a tulajdonos kötelessége a közös költség fizetése: link. De szerintem ez nem a bérbeadás esetéről szól. A bérbeadás esetére a lakástörvény vonatkozik.

3. A Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) 10. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó kötelessége gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek üzemképes állapotban tartásról, a közös helységekben keletkezett hibák megszüntetéséről. A (2) bekezdés szerint a közös használatra szolgáló helyiségekkel kapcsolatos egyéb kötelezettségek teljesítése a felek megállapodásán múlik: link.

4. A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) 22§ (6) bekezdése szerint a bérlő is fizetheti a közös költséget:link.

Ezek után önök szerint hogyan kell felosztani a közös költséget vagy kinek kell fizetni? A társasházi törvény vagy a lakástörvény sehol nem ír arról, hogy a közös költség felújítási alapba fizetett részét a bérbeadónak kell fizetni. A mi társasházunkban megkérdeztem, hogy van-e felújítási alap és azt mondták, hogy nincs. Ilyen esetben hogyan lehet felosztani a közös költséget a bérbeadó és a bérlő között?

Köszönöm a válaszukat!
Üdvözlettel

Kedves Karcsi!

A fenti kérdésre szinte mindenki egyszerre mondja, hát az albérlőt, ő lakik benne. De a kérdés ennél árnyaltabb megközelítést igényel. Több eset is lehetséges, főleg, ha a felek nem is rendelkeztek róla, mivel ugye mindenki ugyanarra gondol. És most nem arra, hanem az albérletre vonatkozik a közös rágondolás.

Szóval, az alapeset, amikor a bérleti szerződésben konkrétan megjelölték, hogy a bérlő fizeti meg a társasházi közös költséget. Ebben az esetben a Bérbeadó és a Bérlő közötti jogviszonyban egyértelmű, hogy ki a fizetésre kötelezett, azonban adójogi szempontból külön megítélést igényel, mivel:

„A lakóingatlan bérbeadásakor ha a bérbeadó az önálló tevékenységből származó jövedelem szerinti adózási módot választotta és tételes költségelszámolással kívánja meghatározni a bérbeadásból származó jövedelmét, továbbá a felek a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére, akkor a bérbeadásból származó bevétellel szemben többek között jellemzően előforduló és költségként elszámolható kiadás lehet az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltség is.

Kiadó lakást keresel? Nálunk megtalálod (x)

A társasházi közös költség, mint rezsiköltség a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. §-ában foglaltak szerint a tulajdonostársakat terheli, így a bérleti jogviszony megléte esetén sem válik a bérlő a közös költség megfizetésére kötelezetté a tulajdonos helyett a társasház felé.

Ugyanakkor a társasházi közös költség tulajdonos helyett történő megfizetése a bérlő részéről a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó összegnek tekintendő (a bérbeadás adóalapjába tartozik, annak adójogi sorsát osztja), vagyis a bérbeadásból származó bevétellel szemben elszámolható, mint a rezsiköltségek egyike.” NAV, 2010. 07.14.

„A közös költség ugyan úgy a rezsi díjak része, mint más közüzemek, miközben azokat is meg kell téríteni (alapdíjak) havonta bérlőtől, bérbeadástól függetlenül is. A közös költség elszámolásához fontos, hogy legyen kimutatásunk a közös képviselettől”

Ha a Bérlő nem fizeti a közös költséget és a Társasházi SZMSZ sem ad lehetőséget a Bérlő külön jogállásának elismerésére, a tulajdonos köteles teljesíteni az elmaradt közös költséget. (és nem a haszonélvező, meg özvegyi jog jogosultja, a Tht. mindig tulajdonostársról tesz említést, nem valamely használati jog jogosultjáról).

pexels-photo-164522-large.jpeg

De ez az egyszerű eset, lehet, hogy a felek nem vettek igénybe felkészült jogi képviselőt vagy nem is gondoltak erre, akkor egyértelműen a tulajdonos fizeti meg a közös költséget. Ugyanez igaz az elterjedt „Airbnb” esetén is, amikor a rövid távú bérleti szerződés nem terjed ki a közös költség részidőarányos fizetésére, ilyenkor a tulajdonos köteles viselni a közös költséget. Függetlenül attól, hogy ki adta ki az ingatlant.

Személy szerint javaslom ingatlanszakjogász segítségét kérni bérleti szerződés esetén, meglepetések elkerülése végett (név és cím a szerkesztőségben! (x).

Abban az esetben, ha az adott Társasház már élvezi a jogalkotók által biztosított XXI. századi előnyöket és külön esetkörben szabályozza a bérlő, mint önálló jogalany közös költség fizetési kötelezettségét (SZMSZ), akkor a Bérlő önállóan és közvetlenül köteles teljesíteni a közös költséget a Társasház felé, ha és amennyiben bérlői mivoltát bejelentették a Társasháznak.

Ez persze csak időleges nyugalomra ad okot, mivel:

Társasházi törvény 22§

(3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.

Azaz ha a bérlő nem fizet, mi fogunk. Ha meg nem figyelünk, a végrehajtó fog értesíteni, ami kevésbé kellemes életérzést jelent. Tehát, mindig igazoltassuk a Bérlőt a rezsi és a társasházi közös költség megfizetéséről, a közös képviselőt meg kérjük meg, hogy nekünk küldje meg az elszámolást. Így legalább hamarabb észleljük, hogy a bérlőnk elfogadási faktora jelentősen csökken. Aranyos ügyvédek ehhez felmondási okot is fűznek, ami igencsak támogatandó elgondolás.

A fentieket összefoglalva, minden esetben a tulajdonos fogja teljesíteni a Társasház felé a közös költséget, ezért célszerű ezt írásba is foglalni és főleg ellenőrizni.

A felújítási alap persze más kérdés, az mindig a tulajdonost terheli, a társasházi kimutatásban is külön kell szerepelnie (meg persze az SZMSZ-ben is), a bérlő nem biztos, hogy érdekelt a 15 év múlva kiépítendő drón-leszállóhely költségeinek előlegezésében.

Na de mi van a garázzsal?

A NAV állásfoglalás szerint, aki a garázsát, parkolóját a lakással együtt adja ki (akkor is, ha lakása is van és azt is bérbeadja egy bérlőnek egy másiknak a parkolóját), akkor nem kell kiváltani adószámot és számlaadási kötelezettsége sincs. Ha viszont csak parkolóhelye az adott társasházban, vagy társasházakban, akkor a parkolót csak adószámmal és számlával adhatja bérbe.

A garázsok, parkolóhelyek ÁFA köteles bevételek?

IGEN, de 12 millió forintig (éves szinten, 2017.01.01-től, a feltételeknek való megfeleléssel) alanyi mentesek. Így csak olyan magán bérbeadókat érinthet, akik kimondottan parkolóhelyeket halmoznak fel és adnak bérbe.

Óvadékot (kauciót) ki kell számlázni, mint bevétel?

NEM, a NAV szerint a bérlési időszak alatt az óvadékot csak nyilvántartjuk, de nem mint bevételt. Az óvadék csak akkor lesz bevétel, ha azt elszámoljuk pl. azért mert a bérlő szerződést szeg és elveszíti bánatpénzként.

Üdv

Ő I

A válasz adásában állandó ingatlanjogi szakértőnk működött közre (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

A bejegyzés trackback címe:

http://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr8712100147

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

kobalt (törölt) 2017.01.06. 12:08:12

A közös költséget akkor is fizetni kell ha nincs bérlőd, ezért jobb ha nem is kéred inkább add ki valamivel drágábban pár ezer forinttal és a bérlő is nagyobb örömmel veszi ki az ingatlant.

Ylim 2017.01.06. 14:42:22

A közös költség rezsi jellegű része (takarítás, bennefoglalt közüzemi szolgáltatás, közös helyiségek üzemeltetési költségei, hasonlók) simán átterhelhető a bérlőre, de a többi (pl. a felújítási alap) átterhelését nehéz lenne logikusan megmagyarázni.

Aranytorkú Károly Művész Úr 2017.01.06. 14:49:32

Ajaj. A válaszban egy szó sem esik a valódi kérdésről, a felújítási alaptól. Mi a a bánatos pékfasz köze lenne a bérlőnek a felújítási alaphoz?

sunabajnok 2017.01.06. 15:30:46

Miért fizessen egy bérlő ablakhitelt, szigetelési hitelt, tetőfelújítást stb.... Hisz sosem lehet az övé. Pofátlanságnak tartom ezeket a költségeket a bérlőre lőcsölni. A te tulajdonod, fizesd te! A bérlő pedig azt, amit elhasznál. Lift, villany, takarítás, szemétszállítás stb... DE! Ha sok az elmaradt adós a házban, és a közös költséget megemelik, azt is te fizeted, mert az is a te költséged.

room_101 2017.01.06. 15:31:49

@Aranytorkú Károly Művész Úr:
Akkor vedd úgy, hogy nem felújítási alapba fizetsz, hanem ennyivel több a bérleti díj.

sunabajnok 2017.01.06. 15:36:54

"hogy van-e felújítási alap és azt mondták, hogy nincs. "
Ez kizárt. Kell, hogy legyen felújítási alap, különben egy villanykörtére sem lenne pénze a társasháznak, és a szövetkezeti tv is megállapítja. Kérd ki a szövetkezettől az utolsó elszámolását a lépcsőháznak, azon rajta kell lennie.

Jakab.gipsz 2017.01.06. 15:51:49

Egy egy bérlőnek semmi köze sincs egy bérbe vett dolog amortizációs költségeihez, irreleváns maga a kérdés felvetés. bármely esetben. A bérbe adás egy kereslet-kínálati viszony, így más megközelítést kíván, mint egy dolog amortizációja. Más szófordulattal élve az almát a körtével össze vetni, sületlenség még abban az esetben is ha tudjuk, mind kettő gyümölcs. Hiába van lakásod bivaly-basádon ha senki se akarja bérbe venni és kiürült maga a település. Ha pedig csak ott van hely annyit kérhetsz amennyit a bérlő képes kifizetni.

kornel72 2017.01.06. 16:24:28

A lakástörvény vagy a társasházi törvény sehol nem ír arról, hogy a közös költség felújítási alap részét a tulajdonosnak (bérbeadónak) kell fizetni. A mi társasházunkban minden évben van felújítás, amit az albérlő fog használni, koptatni. Szerintem ezekbe a felújításokba az albérlőnek is be kell szállni. Megkérdeztem, nálunk szinte az egész közös költség a felújítási alapba megy. Most akkor mint bérbeadó én fizessem a teljes közös költséget? A társasház éves elszámolásából nagyon nehéz megmondani, hogy mekkora a működési költség és mekkora a felújítási alap. És a bérleti szerződés aláírásakor előre nem lehet megmondani, hogy mekkora lesz a felújítási alap. Így hogyan szerződjek az albérlővel?

idelle · http://egymondatban.blog.hu/ 2017.01.06. 16:55:54

ezt a felújításialap-problémát sohasem értettem. a teljes közös költség átterheléséről kötöttem a szerződést, mivel így akarom kiadni a lakást. ha ez nem tetszik a bérlőnek, keressen másik lakást. mondjuk, eddig még egyetlen bérlő sem kifogásolta.

idelle · http://egymondatban.blog.hu/ 2017.01.06. 16:58:49

@kornel72: ha a bérlőjelölted kifogásolja, kérdez meg, hogy lakni szeretne vagy okoskodni. ;-)

sas70 2017.01.06. 17:09:49

@Jakab.gipsz: Ez azért nem ennyire egyszerű, mert nem mindegy, hogy bérbe adóként csak a bérleti díj után adózol, vagy a neked megfizetett költségek után is. Mert mi van ha 4 év után azt mondja a nav, hogy amit még pluszban kaptál havi 20 e közös költséget, az neked nem költség volt, hanem bevétel és fizess utána adót, adóbírságot és késedelmi pótlékot is!

Santer 2017.01.06. 17:55:05

Tessék tudomásul venni, hogy keresleti piac van, a bérlő azt és annyit fizet, amennyit a tulajdonos diktál, ha kell, akkor csillagászati összegű közös költséget is. Ha nem tetszik, lehet a híd alatt aludni, viszonhallás.

Jakab.gipsz 2017.01.06. 18:40:10

@sas70: Igazad van, ámde ez legyen a könyvelőm problémája, vagy az enyém ha én könyvelem le a bevételeimet, a bérbe adott "dolog" legyen ez lakás vagy bicikli, üzemeltetési amortizációs kérdéseihez, a bérlőnek nincs köze. Pl. gépkocsi kölcsönzés, de a lakás esetében sem,. Talán az tévesztett meg, hogy a rezsi havonta változhat, fűtés-klíma használat miatt, de a javításokról és a karbantartási munkákról számlát kapok (áfást) és ez is költség, ami után nem kell adózni.

Dr_utcai_arcos 2017.01.06. 18:48:15

@kornel72: Aha. Osztán ha a felújított házban található lakásodat 5%-al drágábban adod el amikor meggondolod magad és inkább eladod, ugye visszautalsz egy szép adagot a volt bérlőidnek? Mert neked aztán egy filléred nem volt az értéknövekedésben.

Semillyenzsóti keresztény análmániás pacsirtavadás 2017.01.06. 20:39:57

Errre a posztra mit is mondhatnek.
Evekig laktam alberletben Pesten.
Anyád. Ennyi. Ne fizessen a paciens 5 evre elore???
Adjal szamlat bazdmeg aztan adozz utana!

kornel72 2017.01.06. 21:18:07

@Dr_utcai_arcos: A felújításhoz az albérlőnek is köze van, mert ő is használja, koptatja a felújított közös helységeket. Az albérlő miért ne fizessen bele a felújításba? A felújítási alap fizetéséről semmilyen törvény nem rendelkezik. A felek szabadon megállapodhatnak abban, hogy ki fizesse.

lutria 2017.01.06. 22:42:36

Ha nincs felújítási alap akkor miből fizetnek ki pl.egy pár milliós tetőszigetelést/felújítást,amikor rájönnek hogy szükség lenne rá körbekalapoznak hogy mindenki kapjon elő pár százezer forintot néhány napon/héten belül?

infrablue 2017.01.07. 00:33:46

A hozzászólók egyike szerint nincs felújítási alap, a másik szerint szinte az egész közös költség a felújítási alapba megy. Mindkettő állítás súlyos tájékozatlanságot árul el. Arról viszont senki nem tett említést, hogy a közös költség hány százaléka megy a felújítási alapba. Mondjuk legyen nagyvonalúan 30 %. Legyen a közös költség össz. kb. 20.000 HUF. Akkor a felújítási alapba megy 6000. A lakást 80.000-ért adják ki. (mind hasraütés) Akárhol landol az a 6000 mint kifizetendő összeg, nem súlyos aránytalanság a 80.000 tudatában ezen rugózni?

VT Man 2017.01.07. 01:24:21

Le kell irni, hogy berleti dij + kozos koltseg ennyi osszeadva, es havonta beszedni a berlotol, majd tovabbutalni a kk-t. Adozas pedig teteles koltsegelszamolassal, akkor meg az amortizaciot is le lehet vonni (kb 2% evente).

PannonBoy 2017.01.07. 02:30:21

Pénzügyi szempontból közelítem meg a kérdést. Valójában minden közös költség tartalmazhat felújítási alapot, fő kérdés, hogy mennyit és ki fizesse. Mivel elszámolást a közös költségről még a jónak számító társasházak sem fognak adni, a tanácsom a következő:

MENNYI AZ ANNYI?

A társasház bevétele a közös költségekből származik (általában és túlnyomóan), igy az összeg számítása: havi közös költség x albetétek (lakások) száma x 12
Hogy mennyi a felújítási alap mennyi, ahhoz egy kicsi számvitel és némi logika szükséges.
Meg kell vizsgálni az előző évi beszámolót és az adott évi tervezett költségeket. Ki kell választani azokat a tételeket, amik nem működéssel kapcsolatosak, hanem valamilyen hosszú távú beruházás része. Ezeket össze kell adni. Illetve az összes bevétel - összes kiadás pozitív eredménye esetén azt az összeget is hozzáadjuk. Ez ugyanis profitot jelent, társasháznak pedig nem lehet profitja, mivel nem üzleti vállalkozás, ez az összeg nyereség, amit tovább tud vinni következő évre, azaz potenciális felújítási alap.

A kapott összeget elosztjuk az albetétek számával, illetve 12-vel. Ekkor megkapjuk a közös költségnek azt a részét, ami vélhetően felújítással kapcsolatos.

KI FIZETI?

A közös költség alapvetően működéssel kapcsolatos, operatív költségek, így a fizetése a bérlőnek lenne a feladata. Azonban a fentebb felvázolt összeg megkérdőjelezhető a bérlő által, hiszen neki nincs köze a tulajdonhoz, így azt nem kellene fizetnie.

Valószínűleg mivel ez egy kis összeg és a teljes havidíj mellett elenyésző, senki nem foglalkozik vele.

Annak pedig, aki azt vallja, hogy "bérlő azt és annyit fizet, amennyit a tulajdonos diktál", remélem, hogy megtarthatja magának a lakását bérlő nélkül.

Zolcsi77 2017.01.07. 03:50:26

Tegyük fel, hogy valaki évtizedeken át bérbe adja a lakását. Ilyenkor minden fejlesztés, felújítás, karbantartás eredményét, hasznát a bérlő élvezi. Miért ne fizesse hát a felújítási alapot a bérlő? (Egyébként meg úgy kell szerződni, hogy bérleti díj x ft, mért fogyasztás a bérlőé, átalány várhatóan y ft de változhat és a bérlő fizeti, végül közös ktsg teljes egészében bérlői költség. Tökmindegy azon rugózni kié a felújítási alap rész: ha a bérlő fizeti annyival kevesebb a bérleti díj, ha a tulaj, akkor annyival több. A bérlő a teljes költséget szeretné belőni, annak tudatában veszi ki (és marad) a lakást.

Végül - mint minden fogyasztó - hosszútávon a bérlő fizet meg mindent: a lakás amortizációját, a tulajdonos minden költségét a lakással kapcsolatban és a tulaj elvárt/érvényesíthető hasznát. De ez így van kb mindenhol, aki termel, szolgáltat vagy jól tud valamit, megfizetteti vevőivel az összes költségét, beruházása, oktatása költségeit és az elvárt/érvényesíthető hasznát. A bérlőnek "csak" azért szar, mert havonta áldoznia kell a puszta lakhatásra is, azaz hátrányosabb helyzetben van. De - sajnos - egyre több bérlő lesz, így a helyzetük viszonylagosan javul, egyre kisebb az a réteg akinél hátrányosabb helyzetben vannak. Mindenféle jogi, pénzügyi csapdákba beleesnek az emberek, több oldalról igyekeznek lehúzni az átlagpolgárt, rossz élethelyzetek adódnak: elveszti a meglévő lakását, vagy sosem veszi/törleszti le az elsőt . Nyugaton, a nagy többség bérel. Ingatlant kell szerezni, megtartani, venni hozzá.

bit_vector 2017.01.07. 08:17:40

@Zolcsi77: Ez egy nettó marhaság. Magyarországon nem tendencia az évtizedeken át bérlés. Egyébként pedig aki azt hiszi tulajdonosként, hogy mindent a bérlő fizet, az maga is egy szar tulaj, akitől jellemzően menekülnek a bérlők, miután kiismerik.

Én bérlői oldalról látok dolgokat, volt már egy-két jófej tulaj, akiben tudtam annyira bízni, hogy saját pénzen újítottam fel a lakását, csak mert tudtam, hogy előnyös mindkettőnk számára + alap tisztasági festést mindenhol megejtek beköltözés előtt (festék olcsó). Persze volt már olyan tulaj is, aki rágta már huszadikán a fülem, hogy mikor viszem neki a pénzt, közben törvény és szerződésünk szerint következő hó tizenharmadikáig... Olyan extrém dolgok is voltak, hogy a tulajnak jött haza a lánya külföldről, nálam akarta az egy szobában elhelyezni (ahol amúgy én aludtam egy franciaágyon), én meg élből hajtottam el melegebb éghajlatra. Volt egy olyan is, aki mellettem levő lakásban lakott. Ő a postámat turkálta, hátha talál közte olyant ami az övé. Mikor megtudtam odapirítottam, hogy ha csak egy nagyon fontos levelem tűnik el, tudni fogom, kit jelentsek fel...

bit_vector 2017.01.07. 08:21:22

folytatás (buzi firefox :D) : A közös költségből pedig a fenntartási költségek nem a bérlő dolga. Ebből jellemzően az állagmegóvás és értéknövelő beruházásokat fizetnek. Ez pedig a tulajdonos kötelessége, hogy a bérleményt használatra alkalmas szinten tartsa, sőt... elvileg minden, még a villanyégő is. Más kérdés, hogy sok helyen a utóbbiból nem csinálnak problémát, rugalmasan kezelik.

Az meg már megint más, hogy a tulaj eleve úgy kalkulálja a bérleti díjat, hogy abban benne van az ő fenntartási költsége is, de a bérleti díjon felül a teljes közösköltséget fenntartási díjjal együtt követelni nem lehet a bérlőtől, erre volt már pár bírósági határozat eddig is....

Csipyke 2017.01.07. 10:41:44

@Santer: akkor megmutatom a navnak a bankszamlamat, amirol az utalasok mentek a kozos kepviseletnek, elmunek es dijnetnek, valamint a kozepso ujjamat bonusznal...

Ylim 2017.01.07. 11:03:55

@Zolcsi77: "Tegyük fel, hogy valaki évtizedeken át bérbe adja a lakását. Ilyenkor minden fejlesztés, felújítás, karbantartás eredményét, hasznát a bérlő élvezi. "
Ez baromság, hiszen a bérlő fizet az ott lakásért, tehát a tulajdonosnak ebből bevétele, vagyis haszna származik, és minél jobb állapotú a lakás, annál nagyobb lehet ez a haszon, tehát a felújítás, karbantartás eredményét MINDEN ESETBEN a tulajdonos élvezi.

bit_vector 2017.01.07. 11:13:58

@Santer: Aha, úgy vélem, hogy szerinted a kaució is privát bónusz, költőpénz. Álmodozzzz.... Tedd bele a bérleti díjba a te részed, aztán nézd meg mennyien veszik ki. Vagy mennyien veszik ki majd akkor amikor tudatod velük, hogy amúgy 30 ropi a közösköltség, mert van benne 24000 társasházi hitel, mert új a lift... Nyilván el fog menni így is, csak míg vársz két évet egy balekre és fizeted te a minimális rezsiket, addig egy normális tulaj két évig haszont termel, még ha 24000-el kevesebb is folyik be havonta... Melyik a jobb ?

nonolet 2017.01.07. 12:12:12

Nem értem minek ezt a közös költség kérdést bonyolítani?!!!

A bérleti díjat úgy kell (és úgy ésszerű) megszabni, hogy:
TARTALMAZZON MINDEN FIX költséget IS !!!
Mindent, ami nem függ a saját fogyasztásától.

A bérleti díjon felül így csak azt fizeti pluszban, ami tőle függ.
(azaz a VÁLTOZÓ rezsit)

----

A fix díjakat így a tulaj fizeti a bérleti díjból és kész.
A változó rezsi díjakat pedig beszedi a számla alapján.
(vagy átíratja bérlő nevére, ha úgy akarja)

Egyszerű , nagyszerű :-)
Ettől jobban bonyolítani hülyeség...

Rodrigue 2017.01.07. 13:33:32

Fotelből ez nagyon kényelmes, de a valóság egy kicsit más.

Azt kell megnézni, hogy mennyi a felújítási alap és mire költik, várhatóan mikor.

1-2 ezer forintos felújítási alap befizetést simán RÁ KELL TOLNI A BÉRLŐRE. Abból gyakorlatilag úgyis csak olyan "felújítások" jönnek ki, amik kis összegűek, általában a munkák is inkább fenntartási jellegűek.

Havi 10-20 ezer forintos felújítási alap befizetésnél már meggondolandó a dolog, abból valószínűleg nagyobb meló lesz elvégezve. Pl. egy fűtés rekonstrukció, aminek a következménye alacsonyabb fűtésszámla lesz. Engem mint tulajdonost abszolúte nem érdekel, hogy
A verzió) a bérlő alacsonyabb fűtésszámlát fizet ÉS felújításai alapot (vagy annak egy hányadát, VAGY
B verzió) a bérlő magasabb fűtésszámlát fizet ÉS nem fizet felújítási alapot.

Capisce?

Értéknövelés haszna:
előfordulhat, hogy az értéknövekedés a tulajdonosnál csapódik le. Igen, vannak ilyen felújítások, de közel sem mind ilyen. Ezért kell megnézni, hogy a felújítási alapot mire költik. Ha liftkarbantartásra, a villanyégő cserére, az nem értéknövelés, hanem fenntartás. Ha egy belvárosi lakásnál kérnek havi 20 rugót egy későbbi homlokzatfelújításra, annak lesz értéknövelő hatása is. Ha egy panelra kérnek 20 évre havi 6 ezret, mert a szigetelés hitelét abból fizetik, az nem értéknövelés, mert a szigetelést 20 év múlva újra kell húzni. Tehát utóbbit fizesse a benne lakó aktuálisan. Egyedileg kell eldönteni.

A bérleti díjba pedig nem fogom beletenni ezeket a költségeket, mert ez NEM bérleti díj bevétel, és természetesen bármelyik közgyűlésen változhat, tehát nem annyira fix, mint azt sokan gondolják.

nonolet 2017.01.07. 14:38:39

@Rodrigue:

A bérlőnek ezekhez semmi köze...

A bérlő LAKHATÁST bérel ÉS TŐLE FÜGGŐ rezsit fizet.

Teljesen fölösleges a lakhatás részleteivel terhelni.

----

Ha a lakás a tulaj szerint 15 millió értékű és a szokványnak vehető brutto 6% hozammal számol.
100/6=16,67 év és 16,67*12=200 azaz hónap bérleti díj adódik a lakás értékéből.

Akkor a 15000000/200=75000 Ft/hó lesz az elvárt díj.

Ehhez kell hozzáadni a közös költséget, felújítási alapot, stb, amit tulaj pusztán azért mert VAN lakása.
Ezeket attól függetlenül fizeti, hogy van vagy nincs bérlője... csak mert tulajdonos.

Vagyis: 75000+közös+felújítás+stb=béreletidíj
Ez az összeg, amit be kell(célszerű) szednie, ha ÉPPEN van bérlője.
pl. 75000+9000+8000=92000 Ft/hó

Az, hogy miként hirdeti és kezeli az elszámolásban, hogy

1.
75000 bérletidíj és 17000 "közösköltség" + rezsi.

2.
92000 bérletidíj közösköltséggel együtt +rezsi

Valójában mindegy! a bérlőnek :-)

Azonban sokkal egyszerűbb az élete, ha 2.-t választja!

Egyszerűbb a szerződése, kevesebb vitára ad okot.
Nem kell külön kavarnia a "közösköltséggel" a képviselőnél
(mivel így mindig a tulaj fizeti be neki, ha van bérlő, ha nincs)
Nem köti a bérlő orrára belső infókat (mi mennyi)

Egyszerű-nagyszerű...

------

Ha netán változik a "közösköltség", akkor majd változik a bérleti díj is és kész.
Ezt a változást lehet a szerződésben automatizálni!

Jakab.gipsz 2017.01.07. 15:34:03

Túl bonyolítjátok ezt az ügyet.
Adott egy lakás amit nem lakok, a költségeit így is úgy is nekem a tulajdonosnak kell kell állnom. Ezeket tudom csökkenteni, saját belátásom szerint. Egy albérlőnek közömbös, hogy miért fizet, ( ha a sajátjába lakna akkor is kellene bizonyos rezsit, víz, villany, fűtés-hűtés számlát fizetnie) az a tény, hogy a bevételemből a bérleti díjból, vagy más bevételemből fizetem az amortizációs költséget csak a tulajdonosra tartozik. Aki viseli a tulajdona terheit és húzza hasznait.

para_noir 2017.01.07. 17:01:07

Rohadtul egyszerű, akkor a kk felújítási részét át kell nevezni bérleti díj növekménynek, és onnantól fogva azt a szóban forgó 3-5-8 ezret nem úgy fizeti a bérlő, hogy az a felújítási alap, hanem úgy, hogy az a bérleti díj része. Megelőzhető az ilyen szenvedés, ha a kiadásnál eleve azt mondja a tulaj, hogy 86 a bérleti díj 10 a kk, ahelyett, hogy azt mondaná, hogy 80 a bérleti díj és 16 a kk. Ennyire egyszerű. Csak ugye a hirdetésbe meg minél versenyépesebb árat akar írni a kiadó, hát akkor ne a csóringerekre hajtson, hanem azokra, akik a piaci ár fölött pár ezerre l is hajlandóak bérelni. Vagy marketingzseninek kell lenni, és hangsúlyozni a hirdetésben, hogy alacsony kk tartozik a kecóhoz. Egyébként meg Karcsikám, a kiadás ugye hivatalosan, lepapírozva megy, ha már ilyen nagy jogászkodás van nálad?

AnnaKarenina 2017.01.07. 17:03:02

@Jakab.gipsz: Éppen, hogy nem közömbös, hogy miért fizet. A bérleti díj (jó esetben - adó) tiszta bevétel a tulajdonos számára. A bérlő számára olyan lakást kell kiadni, ami "működik", vagyis biztosítva van benne a lift, a szemétszállítás, a külső (közös helyiségek) takarítása, karbantartása, stb., amit általában a közös költség tartalmaz. A bérlő fizeti a bérleti díjat és a konkrétan általa felhasznált rezsiköltségeket: áram, víz, fűtés, gáz. Sajnálatos, hogy a jogszabályok nem rendezik egyértelműen a kérdést, vagy megállapodás tárgyává teszik, hiszen a közös költséget akkor is a tulajdonosnak kell fizetnie, ha nem adja bérbe a lakást. A bérlőknek kellene általánosan kiküzdeniük azt, hogy a tulajdonlással együttjáró fizetési kötelezettségeket ne velük fizettesse a tulajdonos.

bit_vector 2017.01.07. 17:15:36

@nonolet: Azért nem így van ez, mert minden pro és kontra ellenére az egyenletben van még a jogi háttér. Ha a tulajdonos a közös költséget egy az egyben kiterheli a bérlőre, abban az esetben egy vitás helyzetben a bíróság jó eséllyel elmarasztalja a tulajdonost (mint írtam, volt már rá pár határozat). Mint a legtöbb befektetési esetben, itt is van némi ráfordítás amit a tulajdonosnak kell fizetni, akár bérli az ingatlant valaki, akár nem. Ilyen a felújítás, a fenntartás és mnden olyan jellegű költség, amely az ingatlan állagmegóvását vagy értékmegőrzését szolgálja. Ráadásul, a közös költség és a bérleti díj két külön költségnem, ritka nagy állatnak kell lenni ahhoz, hogy ezt a kettőt egy címke alatt tudják be, nem is nagyon szokták így megoldani. Persze, nem lehetetlen, kiírsz egy magasabb bérleti díjat és átvállalod a közös költség díját. Viszont ez esetben a tulajdonosnak azzal kell számolnia, hogy a környékre jellemző árakhoz képest esetlegesen jóval magasabb bérleti díjat kér, ami miatt potenciális bérlőket veszt és akár hónapokig neki kell fizetnie a teljes rezsiköltséget bevétel nélkül amíg új bérlőt talál.

Valójában minden helyzet mindkét féltől -mind a bérlőtől, mind a tulajdonostól- rugalmasságot követel, de az a fafej, vaskalapos és idióta megszólalás, hogy a bérlő fizet mindent... soha nem lesz igaz. Ahogy az sem, hogy a bérlőre terheli azt is, ha a lépcsőház felújításához a lakóközösség extra bevételekről dönt. Ez ugyanis tulajdonosi kötelezettség és amiről egy alap bérleti szerződés is a tulajdonos kötelezettségeiről szóló részekben by default rendelkezik (a tulajdonos kötelezettsége a bérlemény használatra alkalmasságának biztosítása....).

kornel72 2017.01.07. 18:39:00

Általában nem lehet előre tudni, hogy mennyi lesz a felújításra szánt összeg egy évben. Ha ezt nem lehet előre tudni akkor az albérlet kiadásakor a szerződésbe mit kell írni? Hogy legyen felosztva a közös költség? Ez a kérdés.

nonolet 2017.01.08. 09:28:56

@bit_vector:

Pedig a bérlő fizet mindent!

Hisz elsődlegesen CSAK!!! akkor adod neki bérbe >> ha keresel rajta :-)
Ez van a befektetésre vett lakás esetén !
Azaz a bérlő mindent kifizet és MÉG némi hasznot is neked.

Másodlagosan akkor adod bérbe, ha nem keresel ugyan rajta.
De csökkenti/nullázza költségeid.
A cél ekkor is az, hogy lehetőleg legalább a költségeid kifizesse.

----

Szóval, h alogikusan végig gondolod akakor látod, hoyg
alapesetben mindig-mindent a bérlő fizet ki, sőt a hasznod is.

Innentől kezdve te a költségeid a bérleti összegből rendezed.
A maradékból adózol és ami marad az a "hasznod".

Az tehát csak technikai kérdés, hogy

A közös költséget
a bérleti díjban kéred el és te fizeted a háznak.
vagy
a bérlő fizeti a háznak külön (de te felelsz érte továbbra is)

Értelmes bérlő tud összeadni!
És látja, hogy a 75+19=94 és 94+0=94 az ugyanannyi.

Az első kérdése úgyis az, hogy: mennyit kel még fizetnie bérleti díjon felül?

Így aztán szerintem egyszerűbb úgy hirdetni és aztán behajtani is, hogy: 94 eFt közös költséggel együtt.

PannonBoy 2017.01.08. 19:25:33

@kornel72: De, tudni lehet előre, hogy mennyi a felújításra szánt összeg. Ezt az éves társasházi közgyűlésen szavazzák meg, amit előtte a számvizsgáló bizottság szavaz meg. Elvileg mindenhol így kellene működnie. Ahol én vagyok tulajdonos, ott így működik.

v2peti 2017.02.06. 00:10:20

Felújítják a liftet. A bérlő használja, ő élvezi a hasznát. Kicserélik a lépcsőházi nyilászárókat. Kevésbé szökik el a meleg, így egy kicsikét lejjebb lehet csavarni a gázt. A bérlő jár jól. Fal szigetelése. Csökken a rezsi, itt is a bérlő jár jól. Tetőszigetelés: Na itt a tulajdonos jár jól elsősorban, de az első 3 példa esetén egyértelműen a bérlő.

Pilotax 2017.04.23. 08:58:50

@Santer: A tulajdonos meg törölje ki a s...t a lakásával és fizesse az üresen is fizetendő rezsiköltségeket, az albérlő meg keres másik lakást - bár ez most nem könnyű, de lehetetlen nincs csak tehetetlen ember. Meg kell egyezni. A lakástulajdonos előnyös tárgyalási pozícióban van ez igaz, de csak hülyével nyelethet le olyan költségeket amihez a bérlőnek nem igazán van köze. A felújítási alap mint költség, szerintem mindenképpen a lakás tulajdonosáé, mert az magához a tulajdonjoghoz kapcsolódó kötelezettség, ezt a bérlő soha nem használja, márpedig ő tulajdonképpen használati díjat fizet .

D-verse 2017.04.23. 11:26:42

A cím meglehetősen provokatív. Lehet, hogy így többen kattintanak rá, de az embernek ettől még kinyílik a bicska a zsebében. Aki bérbeadóként nem hajlandó partnernek tekinteni a bérlőt, hanem úgy képzeli, hogy az valami alattvaló, aki csak húzza meg magát, azt ezúton küldöm el a büdös picsába.

Italia 2017.04.23. 13:56:52

Én bérbeadóként partnerként tekintek a bérlőmre.
A közös költséget Ő fizeti, ami minimális 6 ezer ft. Benne van a szemétszállítás és a ház takarítása is. Beleírtuk a közjegyzőnél kötött bérleti szerződésbe. Emiatt egy kicsivel ár alatt adtam ki neki, de egyikünk sem vitázott emiatt.
A közjegyzői díjat is közösen fizettük.
Negyedévente befizetem az adót a navnak.
Hozzájárultam, hogy állandóra jelenkezzen be a lakásba, mert ez így korrekt. Természetesen beleírtuk a közjegyzőnél kötött szerződésbe, amennyiben megszűnik a szerződés köteles kijelentkezni. Mindenki elégedett és nyugodtan alhat:).
Mikor meghírdettem a lakást és közöltem a jelenkezőkkel, hogy bizony itt minden le lesz hivatalosan papírozva, be lehet állandóra jelenkezni. Ettől nem kell félni, nem lesz a bérlő tulajdonos. Rengetegen ki akarták venni a lakást, de sokan meg is futamodtak.
Az eredmény: egy maximálisan korrekt bérlő és bérbeadói viszony.

Arcade Macho 2017.04.23. 22:55:16

ismerosom, amikor egy lakast intezett akkor meg a lakotelepi felujitasos LTP hitelt is a berlovel fizettette, igaz hogy a tavho miatt vegul is a berlo jobban jart, de a lenyeg hogy megallapodas kerdese, a vegen a berlo ugyis csak azt fogja nezni hogy mennyibe faj a keco

a NAV mar masik kerdes, ha az az amortizacios levonas van (a lakas 2% erteket ugy vehetunk hogy az koltseg), akkor elmeletileg a kozos koltseg azon resze ami felre van teve a felujitasra, nos kerem szepen azt mar annal a 2%nal mar levontak

Arcade Macho 2017.04.23. 23:02:02

@VT Man: "Adozas pedig teteles koltsegelszamolassal, akkor meg az amortizaciot is le lehet vonni (kb 2% evente)."

igen de a kozos koltsegbol pl. 2e az rezsikent jelentkezik az hottziher, ugye a kiadott peczodnak az ELMUs szamlajat se szoktad leSZJAzni?

Bodza11 2017.05.23. 10:41:56

Ha a bérbeadók nagyrésze kicsit is értene a bérbeadáshoz, ez nem lenne kérdés. A közös költséget, mivel bérlő nélkül is fizetnie kell, (tehát fix költség a befektetésében) ezért bele kell kalkulálnia az árba. És ha kicsit is értenének a marketinghez hirdethetnék úgy a lakást, hogy "nincs közös költség!"... Ha nem értesz az üzlethez ne üzletelj, az ilyenekből lesznek olyanok, hogy fél év ott lakás után a tisztsági festést (tehát ha nem kente össze a bérlő a falat) rá akarják tolni a bérlőre (nem egyszer találkoztam ilyennel. Kapzsiság. A lakás a befektetésed, ez jár bizonyos fix (pl. adó) és bizonyos változó költségekkel , nem kell ám mindent ráverni a bérlőre, külön. Kalkuláld rendesen az árat, és nincsenek ilyen gondok...

Bodza11 2017.05.23. 10:50:57

Plusz ha egy tulajdonos így áll hozzá a szerződésünkhöz "Rövid póráz kell az albérlőre a közös költség miatt!" rohadtul soha, de soha nem szerződnék vele, mert biztos, hogy csak a baj lesz vele, mert arrogáns és lekezelő, tehát nem megfelelő üzleti partner.

kornel72 2017.08.09. 13:21:51

A közös költséget az albérlő is fizetheti ha a szerződésben így állapodtak meg. Ezt a Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:59. § alapján a szerződés szabadsága alapján tehetik. Ez alapján a felek a szerződésben a felek megállapodhatnak arról, amit a törvény nem tilt, tehát megállapodhatnak arról is, hogy a közös költséget az albérlő fizeti. Ezt a tanácsot egy ügyvédi kamara elnökétől kaptam.

kornel72 2017.08.09. 13:24:51

@Bodza11: Az albérlő meg spórolni akar, hogy a közös költségbe semmit nem akar belefizetni. Sok olyan költség van a közös költségben amit az albérlő használ. Pl. lépcsőházi takarítás, kertgondozás, lépcsőházi világítás és fűtés, gondnoki díj, lift működtetésének díja. Ezeket a közös költségből fizeti a társasház. Ezeket miért ne fizetné az albérlő?