Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Lakáseladás előtt állunk és persze jól megnéztük a környék árait. Feltűnt, hogy a hirdetésekben mindenki csak a jót mondja portékájáról. Ez persze érthető, hiszen szeretné eladni. Ettől függetlenül elég sok olyat is láttunk, ahol nem figyeltek a fotózásra, tök rendetlen volt a lakás és az egyiknél még az is jól látható volt a kívülről készült képen, hogy az erkély bizony eléggé megroggyant. Mivel venni is akarunk, szeretnénk felkészülten menni a lakásnézésekre. Mit tud mondani, milyen értékcsökkentő dolgokra figyeljünk, hogy lejjebb vigyük az árat?  

Köszönöm, hogy tényleg őszinte lesz!

K. József

 

Tisztelt K. József!

Nyilván tudja, hogy a folyamatos árnövekedés közepette kuriózum a jó áron kifogott lakás. Pedig jól beazonosíthatók a tényezők, amelyek révén komoly mértékű, akár a vételár negyedére-ötödére rúgó árengedményt lehet elérni. Cserébe azonban általában meg kell kötni egy kompromisszumot: bérlőt, perterhet, szolgalmi jogot, vagy éppen esztétikai hibát. Érdemes figyelni, mert néha csak egy apróságon múlik az adásvétel – például egy szem előtt lévő repedésen, vagy éppen a szomszéd hét tyúkján!

Mi az, ami csökkentheti az árat - és javítja az Ön alkupozícióját? Például a lakás állapota, felújítottsága, elosztása, az emelet szintje, vagy éppen az épületen, településen belüli elhelyezkedése, a közlekedési eszközök és a szociális infrastruktúra közelsége. Ezek már-már közhelyesek, de, mint ilyenek, igazak is. Ami igazán alakítani tudja az árat az vagy azok általában nincsenek szem előtt, sőt gyakran a hirdetésből sem derülnek ki.

Amiről Ön írt, vagyis az esztétikai hibák természetesen árcsökkentők, sőt, gyakran nem állnak arányban a későbbi alku mértékével. A beázás, repedés, vagy akár egy nyomot hagyó konyhai baleset (borsófőzelék a plafonon) költségének többszörösét is lealkudhatják a vevők a hibára hivatkozva. Sokan nem gondolják, de bizony a rendetlenség is elrettenti a vevőket. Ön is írta és teljesen egyetértek. Nemcsak észreveszik, de rossz benyomást is hagy az ingatlanról, ugyanis a vevők nehezebben tudják elképzelni saját otthonukként a koszfészket. Így alacsonyabb árat is ajánlanak érte.

Néha egyetlen apróságon múlik csak a sikeres értékesítés, például egy kellemetlen helyen lévő repedésen. "Mivel a látványos falhiba pont a bejárattal szemben volt, hónapokig minden vevőjelölt azonnal kifordult a lakásból, hiába volt jó elosztású, új építésű és kertkapcsolatos. A fal kijavításának másnapján eladta a tulajdonos a lakást.” - mondta egyik ismerősöm az OTP Ingatlanpontnál.

Több kollégám, így az említett OTP-s is megerősítette, hogy ha valamiféle teher van az ingatlanon, akkor érdemes erre hivatkozva megszorongatni az eladót. A teher persze pénzügyi és jogi természetű is lehet. A perrel vagy hitellel terhelt ingatlanok iránt eleve kevesebb az érdeklődő, tehát mondhatjuk: örüljön, hogy legalább mi jöttünk és megnéztük.

Sokat csökkenthetünk az áron, ha az ingatlannak van haszonélvezője: ilyenkor a vevő tulajdonképpen plusz egy fővel (például nagymama vagy nagypapa) vásárolja az ingatlant, aki ráadásul a birtokon belül számos jogot élvez – nem is kedvelt ez a konstrukció a piacon, jellemzően családon belüli értékesítésnél fordul elő. Hasonlít erre a szolgalmi joggal terhelt ingatlan is – vagyis amikor a telek egy bizonyos részét másvalaki, például a szomszéd is igénybe veheti a bejáráshoz. Ha nincs külön helyrajzi száma az ingatlannak, például mert egy nagyobb telket osztottak ketté, az nagyot csökkent az áron.

Elég gyakran találkozom olyan esettel, amikor nem teszik ki a bérlőt, hanem azzal együtt akarnak megszabadulni az ingatlantól. Ilyenkor általában a korábbi tulajdonos él – akár még évekig – az ingatlanban, cserébe viszont legalább a megadott időre szóló bérleti díjjal csökken a vételár. Ha az új tulajdonos amúgy is kiadná a lakást, akár milliókkal kevesebbért juthat így hozzá.

Előfordul, hogy az eladó tapasztalatlanságából kifolyólag kerül piacra egy-egy ingatlan. Például örökléssel hozzájutott lakásoknál, vagy sürgős eladás esetén jellemző, hogy ár alatt hirdeti, így eleve rosszabb alkupozícióból indul az eladó. Azt javaslom, hogy próbálja meg kideríteni, hogy mennyire szorult rá az eladó a lakás értékesítésére, szóval mik a motívációi. A telefon a legjobb módszer, de segíthet a közösségi média is.

Tisztelettel

Őszinte Ingatlanos