Tisztelt Őszinte Ingatlanos!
Panelházunk félmilliárdos felújítását úgy szavazta meg a közgyűlés, hogy a közös képviselő csak a vélhetően eleve favorizált kivitelezőt hívta meg a döntő közgyűlésre (állítólag volt még kettő másik is), a társasház jogi képviselője - aki elvileg a kisebbségben lévő tiltakozókat is képviseli - betegségre hivatkozva nem jelent meg. A lakóknak havi plusz 12 ezer forintos teher ez 10 évig, ráadásul sokak redőnyt és szúnyoghálót szereltek fel saját költségre, amit nem biztos, hogy az új szigetelés miatt visszatehetnek. A favorizált kivitelező meg azt mondta: elég egyetlen lakó "renitens" visszaszerelési akciója és a ház elveszíti a garanciát. Ennek a kivitelezőnek semmi ellenőrizhető referenciája nincs, csak azt tudni, hogy mindig kb. annyi a bevétele, amennyi egy adott projekt költségvetése - vagyis mindig más pénzéből dolgozik.
Utólag milyen jogi lehetőségek vannak?
Kedves Levélíró!
A társasházi közgyűlés sérelmezett határozatával kapcsolatban két jogi lehetőség áll rendelkezésére:
- A közgyűlési határozat bírósági megtámadása arra való hivatkozással, hogy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Amennyiben esetleg ezen túlmenően még jogszabályba, alapító okiratba vagy szervezeti-működési szabályzatba (SZMSZ) is ütközik, erre is lehet hivatkozni. Gyanús pl., hogy mindenkinek 12.000,-Ft-ot kell fizetni, ui. a közös költségeket a társasházi törvény szerint tulajdoni hányad-arányosan kell fizetni és aligha ugyanakkora mindenki lakása. Ha az eltérésre nem ad lehetőséget az SZMSZ, már eleve jogellenes a határozat.
A kép illusztráció
A bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását kell kérni. A határozatot csak az támadhatja meg, aki ellene szavazott. A per alperese a társasház lesz (tehát nem a közös képviselő vagy egyéb szervezet). Az illeték 21.000,-Ft. A perindítás határideje a határozathozataltól számított 60 nap, ezt nagyon fontos szem előtt tartani. Indokolt esetben még a határozat végrehajtásának felfüggesztését is elrendelheti a bíróság, így a kivitelezés folyamata megakasztható már a per jogerős befejezése előtt is.
A perben elsődlegesen vizsgálandó, hogy a határozat az eljárási szabályoknak megfelel-e (a közgyűlés szabályszerűen volt-e összehívva, a határozat tárgya szerepelt-e a napirenden stb.). Szerencsés esetben már ezen elbukik a társasház és nem kell folytatni a bizonyítást. Amennyiben a határozat megfelel a formai követelményeknek, jöhet a jogos érdekek sérelmének vagy egyéb jogelleneségnek a bizonyítása.
Függően attól, hogy mely leírt körülményre hivatkozik, a perben bizonyítani szükséges, hogy az miért sérelmes Önnek vagy miért jogellenes. Önmagában azonban a közös költség összegének panelszigetelés miatti felemelése a bírói gyakorlat szerint nem alapozza meg a kisebbség érdeksérelmét.
A bíróság az eset valamennyi körülményének mérlegelése után dönt arról, hogy melyik jogos érdek a fontosabb: a társasházé, vagy a kisebbségé, illetve, hogy jogsértő-e a határozat.
- A másik lehetőség törvényességi felügyeleti eljárás indítása a jegyző előtt.
A jegyző ellenőrzi, hogy a határozat megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek. Amennyiben nem felel meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. A társasháznak 60 napja van helyreállítani a törvényességet, ennek eredménytelensége esetén maga a jegyző is fordulhat bírósághoz a társasház ellen.
Ez a néhány éve alkalmazható jegyzői felülvizsgálati lehetőség azonban jogászok körében is sok vitára ad okot. Néhányan a társasházi törvényt szó szerint értelmezik, e szerint a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági eljárásnak van helye. Szerintük tehát csak bírósághoz lehet fordulni a közgyűlési határozat ellen, jegyzőhöz nem. A másik álláspont viszont értelme szerint minősíti a törvényszöveget és kivételesen lehetővé teszi a jegyzői utat is olyan esetekben, ahol bírói megtámadásra is van lehetőség.
Összegezve, a biztos megoldás a közgyűlési határozat bíróság előtti megtámadása 60 napon belül (esetleg párhuzamosan a jegyzői felülvizsgálattal). És ha véletlenül már 60 napon túl van, akkor érdemes a jegyzői felülvizsgálat önálló megindítása.
Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere.
JOGI NYILATKOZAT
Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.
A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.
Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.
Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.
Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.
Megértésüket köszönjük!