Őszinte Ingatlanos

MeNa 2018. március 23.

Hogyan támadjuk meg a közgyűlési határozatot, ha az botrányos felújításhoz vezetett?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Panelházunk félmilliárdos felújítását úgy szavazta meg a közgyűlés, hogy a közös képviselő  csak a vélhetően eleve favorizált kivitelezőt hívta meg a döntő közgyűlésre (állítólag volt még kettő másik is), a társasház jogi képviselője  - aki elvileg a kisebbségben lévő tiltakozókat is képviseli - betegségre hivatkozva nem jelent meg. A lakóknak havi plusz 12 ezer forintos teher ez 10 évig, ráadásul sokak redőnyt és szúnyoghálót szereltek fel saját költségre, amit nem biztos, hogy az új szigetelés miatt visszatehetnek. A favorizált kivitelező meg azt mondta: elég egyetlen lakó "renitens" visszaszerelési akciója és a ház elveszíti a garanciát. Ennek a kivitelezőnek semmi ellenőrizhető referenciája nincs, csak azt tudni, hogy mindig kb. annyi a bevétele, amennyi egy adott projekt költségvetése - vagyis mindig más pénzéből dolgozik.

Utólag milyen jogi lehetőségek vannak?

 

Kedves Levélíró!

A társasházi közgyűlés sérelmezett határozatával kapcsolatban két jogi lehetőség áll rendelkezésére:

  1. A közgyűlési határozat bírósági megtámadása arra való hivatkozással, hogy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Amennyiben esetleg ezen túlmenően még jogszabályba, alapító okiratba vagy szervezeti-működési szabályzatba (SZMSZ) is ütközik, erre is lehet hivatkozni. Gyanús pl., hogy mindenkinek 12.000,-Ft-ot kell fizetni, ui. a közös költségeket a társasházi törvény szerint tulajdoni hányad-arányosan kell fizetni és aligha ugyanakkora mindenki lakása. Ha az eltérésre nem ad lehetőséget az SZMSZ, már eleve jogellenes a határozat.

13423758_231538330564343_2978782178241474166_n.jpg

A kép illusztráció

A bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását kell kérni. A határozatot csak az támadhatja meg, aki ellene szavazott. A per alperese a társasház lesz (tehát nem a közös képviselő vagy egyéb szervezet). Az illeték 21.000,-Ft. A perindítás határideje a határozathozataltól számított 60 nap, ezt nagyon fontos szem előtt tartani. Indokolt esetben még a határozat végrehajtásának felfüggesztését is elrendelheti a bíróság, így a kivitelezés folyamata megakasztható már a per jogerős befejezése előtt is.

A perben elsődlegesen vizsgálandó, hogy a határozat az eljárási szabályoknak megfelel-e (a közgyűlés szabályszerűen volt-e összehívva, a határozat tárgya szerepelt-e a napirenden stb.). Szerencsés esetben már ezen elbukik a társasház és nem kell folytatni a bizonyítást. Amennyiben a határozat megfelel a formai követelményeknek, jöhet a jogos érdekek sérelmének vagy egyéb jogelleneségnek a bizonyítása.

Függően attól, hogy mely leírt körülményre hivatkozik, a perben bizonyítani szükséges, hogy az miért sérelmes Önnek vagy miért jogellenes. Önmagában azonban a közös költség összegének panelszigetelés miatti felemelése a bírói gyakorlat szerint nem alapozza meg a kisebbség érdeksérelmét.

A bíróság az eset valamennyi körülményének mérlegelése után dönt arról, hogy melyik jogos érdek a fontosabb: a társasházé, vagy a kisebbségé, illetve, hogy jogsértő-e a határozat.

  1. A másik lehetőség törvényességi felügyeleti eljárás indítása a jegyző előtt.

A jegyző ellenőrzi, hogy a határozat megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek. Amennyiben nem felel meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. A társasháznak 60 napja van helyreállítani a törvényességet, ennek eredménytelensége esetén maga a jegyző is fordulhat bírósághoz a társasház ellen.

Ez a néhány éve alkalmazható jegyzői felülvizsgálati lehetőség azonban jogászok körében is sok vitára ad okot. Néhányan a társasházi törvényt szó szerint értelmezik, e szerint a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági eljárásnak van helye. Szerintük tehát csak bírósághoz lehet fordulni a közgyűlési határozat ellen, jegyzőhöz nem. A másik álláspont viszont értelme szerint minősíti a törvényszöveget és kivételesen lehetővé teszi a jegyzői utat is olyan esetekben, ahol bírói megtámadásra is van lehetőség.

Összegezve, a biztos megoldás a közgyűlési határozat bíróság előtti megtámadása 60 napon belül (esetleg párhuzamosan a jegyzői felülvizsgálattal). És ha véletlenül már 60 napon túl van, akkor érdemes a jegyzői felülvizsgálat önálló megindítása.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere.

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

 

A bejegyzés trackback címe:

http://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr5513766390

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Fazakas László 2018.03.24. 05:55:16

Sajnálatos, de a jelen törvények mind a törvénytelenségeket támasztják alá. Már eleve ott van a 60 napos határidő. Ha például a probléma a közgyűlés, vagy annak határozatai után csupán több hónappal később derül ki, máris el lehet menni a sóhivatalba, hisz a 60 napos határidő rég lejárt.
Hogy miért nem mondjuk 180 nap, valójában nem is értem?
Ha az emberiesség elleni bűncselekmények szinte elévülhetetlenek, akkor egy 60 napos határidő a jelen esetünkben már teljes mértékében vicc!
Mintha egy rossz közgyűlési határozat nem éppen a tulajdonosi többség ellen készült volna.
(Ha például a szavazói, ámde valójában erősen megtévesztett, félrevezetett többség a jogi formulák vizsgálatai közben csak jóval később jön rá arra, hogy nagyon ügyesen átverték)!

Tamzi 2018.03.24. 07:24:08

Tévedés hogy a jegyző törvényességi felügyeleti eljárása és a bírósági eljárás párhuzamosan futhat, a közös képviselő biztosan azonnal bemutatja a bíróságtól kapott keresetet és a jegyző el sem kezdi vagy intézkedés nélkül lezárja a saját eljárását. Az már más kérdés, hogy a bíróság csak a közgyűlési határozatot érvényteleníti, ha törvénytelenség történt, akkor a bírósági ítélettel kell a jegyzőhöz fordulni jogorvoslat céljából. Ezután bőven előfordulhat, hogy a jegyző semmit nem tesz még a rá vonatkozó törvényi határidőn túl sem, és legfeljebb a kormányhivatal noszogatására indítja el nagy kelletlenséggel a törvényességi felügyeleti eljárást. Ami persze nem véletlen. Mivel a Társasházak úgy 90%-a súlyos törvénytelenségekkel működik, ha csak minden Társasházban csak egy tul. társ állna a sarkára, a jegyző rövid úton bedilizne az őt elárasztó iratmennyiségtől, de persze a magyarok kényelmesek, lusták, nem harcolnak a jogaikért, ezért tart itt a egészségügy, oktatás, stb stb.

Dr. Nagy Barbara 2018.03.26. 19:01:50

@Tamzi: A két eljárás párhuzamos indítása célszerű, adott esetben taktikus lépés. Az, hogy ezután futhat-e a két eljárás párhuzamosan, mint jeleztem, a szakmát is megosztja, az adott jegyző döntési kompetenciájába tartozik. A jegyzo.hu-n megjelent, jegyzői gyakorlatot bemutató írás (jegyzo.hu/a-tarsashazak-torvenyessegi-felugyeleti-jogkorevel-kapcsolatos-jegyzoi-hataskor-margojara/) pl. kifejezetten javasolja súlyos törvénysértés esetén valamennyi, eljárásra hatáskörrel rendelkező szerv megkeresését, azaz az eljárások párhuzamosan megindítását. A társasházi törvény is szabályozza azt az esetet, ha a jegyző a törvényességi felügyeleti eljárás keretében maga is indított pert a társasház ellen, illetve a tulajdonostárs is, ez esetben a pereket egyesíti a bíróság. Erre pedig csak akkor kerülhet sor, ha párhuzamosan futott a két eljárás.
Ha csak pert indít a tulajdonostárs, nem ad esélyt annak, hogy esetleg gyorsabban lezáruljon a jogvita. Ha csak törvényességi felügyeleti eljárást indít, mire a jegyző kiadja a felhívást és megvárja a 60 napos teljesítést, a tulajdonostárs kifut a perindítási határidőből. Ezért javasolt mindkét eljárás megindítása.