Őszinte Ingatlanos

MeNa 2018. június 07.

Eltitkoltak egy hibát a lakásnál. Ki a felelős?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Néhány éve vásároltam egy lakást használtan, melyben azóta egyre több hibát fedezünk fel, amiről az eladó „elfelejtett” szólni. Érdeklődni szeretnék, hogy ingatlanvásárlás esetén mi számít rejtett hibának, milyen felelőssége van az eladónak, illetve az őt képviselő ingatlanközvetítőnek?

 

Tisztelt Érdeklődő!

Kezdjük a könnyebb részével! Az ingatlanközvetítőnek e tekintetben semmilyen felelőssége nincs.

Az eladó viszont felelős a rejtett hibákért, használt ingatlan esetén is. Rejtett hiba az, amelyről az eladó nem tájékoztatta a vevőt és amelyet vevő ezen tájékoztatás hiányában nem ismerhetett fel.

Eladó szavatossága és a kivétel

Az eladó a kellékszavatosság körében 5 évig felel azért, hogy az ingatlan a teljesítés időpontjában megfelel a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Van azonban két fontos kivétel, amikor az eladó mentesül szavatossági felelőssége alól, mégpedig az, ha a vevő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy felismerhette. Minden más hiba a rejtett hiba körébe tartozik.

brick-2205882_1280.jpg

Tehát vizsgáljuk meg először, hogy mi nem rejtett hiba! A Kúria ui. egy fontos, irányadó polgári elvi határozatában kimondta, hogy ismert vagy felismerhető hiba esetén a felek szerződési akarata a hibás ingatlan adásvételére irányult, tehát az eladó mentesül a felelősség alól a következő esetekben:

Ismert hiba az, amelyről a vevőnek ténylegesen tudomása volt a szerződés megkötésekor.

Felismerhető hiba

  • ún. nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák minősülnek, továbbá
  • azok a hibák, amelyeket a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható

Amennyiben a hiba egyik, fenti kategóriába sem tartozik, akkor rejtett hibáról beszélünk és az eladó felelőssége fennáll.

Teendő a hiba felfedezése után

A vevőnek célszerű azonnal és írásban tájékoztatni az eladót a hibáról, kérve tőle a hiba kijavítását. Kérésünk elutasítása esetén a hibát magunk is kijavíthatjuk, de ne felejtsünk el mindent dokumentálni és lakásbiztosításunk szerinti jogainkat is érvényesíteni. Ezt követően pedig, ha az eladó nem téríti meg számunkra a javítás költségeit, bírósági úton érvényesíthetjük követelésünket. Jó hír, hogy 2018. január 1-től már nem csak 1 millió forint alatti, hanem 3 millió forint alatti követelésünket is ún. fizetési meghagyásos eljárásban érvényesíthetjük, mely általában sokkal olcsóbb, gyorsabb és hatékonyabb, mint a peres eljárás.

Fontos tehát, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt a vevő alaposan nézze meg az ingatlant, az eladó szempontjából pedig az, hogy a hibákról történt tájékoztatását rögzítsék az adásvételi szerződésben, hogy később ne lehessen vita. Amennyiben pedig mégis rejtett hibáról van szó, a vevő késedelem nélkül írásban jelezze azt az eladónak, kérve a hiba kijavítását, illetve a javítási költségek megtérítését. Ennek eredménytelensége esetén pedig bírósági úton érvényesítse jogos követelését.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakértője.

A bejegyzés trackback címe:

http://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr6514026924

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Terniak 2018.06.07. 10:39:28

Azzal nem egészen értek egyet, hogy az ingatlanközvetítő semmiért nem felelős. Tudom, mindig ezzel takaróznak, de azért ez nem ilyen egyszerű. Különösen, hogy a legtöbb ingatlanközvetítő egyszerűen nem engedi megszólalni a tulajdonost a tárgyaláson, így az ingatlanközvetítő, aki a lakásról beszél.

Arról nem is beszélve, hogy ha komolyan vennénk az ingatlanközvetítők felelősségét, és nem csak egy turista körbevezetési információt mondanának, hanem tényleg hozzáértően elmondanák a lakás jogi, technikai és egyéb jellemzőit, ez a felelősség még nagyobb volna, és kívánatos is volna a hazai gyakorlatban.

Ragi 2018.06.07. 12:45:17

@Terniak: Elképesztő átqrás ez az egész. Az ingatlanosnak nyilván érdeke, hogy eladja az adatbázisában lévő hulladékait, hiszen akkor ficcen a jutalék. Vegyünk egy példát. 20 milliós kecó után ugye 2%-al számolva 400 ezer. Ez már magában is szép zseton (átlagjövedelem feletti) ahoz képest, hogy felelősség mentesen a meló addig tart, hogy megnyit egy xls-t (jobb esetben egy progit), elintéz 1-1 telefont az eladóval meg a vevővel, aztán odaáll előadni a kis mondandóját. Maximálisan igazad van, nem szeretik ha kérdezel, hiszen azzal megzavarod a színházi előadást. Aki meg befektetőként vesz, újít fel, illetve ad el kecót, az meg tisztában van azzal, mi számít rejtett hibának, úgyhogy ha véletlenül sikerül valakire rásózni a szart, az eladó védve van, az ingatlanoson meg alapból nincs felelősség. Mondok egy példát. Ismerős vett egy kecót reálisnak mondható áron. Egyébként filléres, lelakott sorházi kecóról beszélünk, amit önkormányzat eladott befektetőnek, az pedig felújítva értékestette tovább. Gyönyörű volt a 3 centis tisztasági festés, Vateráról összevásárolt bontott parketta, arra azért gondosan ügyeltek, hogy túl sokat ne öljenek a felújításba, mert akkor jó sok haszonnal lehet eladni. Jelzem, ha tisztességesen megcsinálják, akkor is milliókat húznak rajta, így persze még többet. Szóval gyönyörű szép fehér a fal, viszont az egyik sarokban egy 2m x 2m-es terület nem lett lefestve normálisan - hólyagos lett. Vevő rákérdezett ingatlanosnál, hogy ez micsoda. Ingatlanos váltig állította, hogy nem vizesedés, csak a festés lett rossz. Viszont így, hogy eladó azt a részt úgy hagyta, tulajdonképpen biztosította azt, hogy a hiba, idézek a fenti szövegből "ún. nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható" legyen. Mivel vevő ezt a hibát láthatta, bár ingatlanos tagadta, így eladó és ingatlanos is védve van. Aztán vevőnek egy 70 ezer forintos állapotfelmérés után kellett szembesülni azzal, hogy a kecóban fél-1 méter magasságig áll a víz a falban. 3 millióból persze simán meg lehetne oldani a vizesedést, de ezt eladó nem fogja kifizetni, hiszen a hibát - a kihagyott 2x2 méteres részen - látni lehetett. Én átverés szagot érzek, és ki tudja, hány ember lett ilyen módon megvezetve. Viszont pénz nincs se felújítani (az ingatlanos hirdetése szerint teljesen felújított lakás!!!!), se pereskedni, így vevő éli tovább a kis életét, aztán toldozgat-foltozgat, amikor megvan a zseton. Szerintem gusztustalan.

Almandin 2018.06.07. 18:16:27

@Terniak: Én egy ilyen ingatlanosba belefojtanám a szót. Közölném, hogy szerződésbontás lesz, ha nem enged szóhoz jutni.

Almandin 2018.06.07. 18:24:44

Van egy ötletem: a tulajdonos, ha komoly érdeklődőre akad, a szerződéskötés előtt nézze át az eladandó ingatlant, hogy ő se felejtsen ki semmit (ugyanis nem mindig szándékos átverésről van szó, valóban elfelejthet az ember ezt-azt). Utána e-mailben vagy tértivevényes levélben értesítse a vevőjelöltet ezekről. Így elkerülhető a későbbi pereskedés. Ugyanis akár a tisztességtelen vevő is egy későbbi hibára azt állíthatja, hogy még az előző tulajdonos idején keletkezett, amit az illető nem tud bizonyítani.

vacsnem 2018.06.07. 20:50:42

Hagyjuk már,kb. senki nem fog évekig pereskedni egy ilyen utólag felfedezett hiba miatt (pláne nem évekkel később).
Fel kell méretni erre specializálódott céggel és nincs meglepi. Nem egy nagy összeg és sok feejfájástól megszabadíthat

Almandin 2018.06.07. 22:54:39

@vacsnem: Attól függ, hogy mekkora a hiba. Egy rossz vízcsap miatt nyilván nem pereskedik épeszű ember, de ha olyan súlyos statikai hibákat titkolt el a tulaj, hogy 2 év múlva ki kell költözni, mert életveszélyes az épület, akkor muszáj perelni.

vacsnem 2018.06.07. 23:45:38

@Almandin:
Azért kell rászánni azt a pár tízest a műszaki átvilágításra.
Mert mivel bizonyítod,hogy tudott róla az előző tulaj (mi van akkor,ha Ő is így vette és nem tudott róla) ?
Ehhez jön még a hazai jogrendszer,ahol évekig tartanak még a "tyúkperek" is.

vacsnem 2018.06.07. 23:47:05

@Almandin:
De félre ne érts,szerintem se szép dolog átverni a vevőt.De itt a vevőnek kell okosnak lenni.

Terniak 2018.06.08. 19:40:47

@vacsnem: @Almandin: nem, nem is hinnéd, hogy mennyien pereskednek ezért. És ráadásul nem is lassúak ezek a perek, általában pár hónap alatt vége. Ezek ilyen bevett, de hamis toposzok, ne hidd el.

Egyébként én nem hogy beléfojtanám a szót, hanem eleve nem is fogadnék ingatlan-közvetítőt. hihetetlen, hogy mi megy ebben a "szakmában" itthon....

Ewdferv 2018.06.13. 12:31:05

@Ragi: Nyilván ennyiből áll a munka, így BÁRKI képes rá, de valahogy mégsem ezt csinálja mindenki :-)

Autót, telefont, irodát, technikai hátteret nem kell fenntartani, nem kell magad képezni, tudni kommunikálni, fotózni, esetleg érteni a piaci, a jogi, műszaki háttérhez. Sajnos híg a szakma, de ezt annyira szeretem ,amikor valaki ezzel jön, hogy itt milyen könnyű pénzt keresni. Két kérdésem van: ha ennyire könnyű, miért nem ezt csinálja mindenki, és ha ennyire nincs ránk szükség, miért nem kopik ki a szakma, miért nem tűnik el a süllyesztőben. (16 éve csinálom, sokat láttam.)

Ja, mellesleg nagyon szeretem, amikor este 9-kor, hétvégén hívogatnak, gyakorlatilag bármikor. És az ügyfelek egy része is megérne pár szót.

Ez egy szolgáltatás, nem mindenkinek van rá szüksége, de ha valaki JÓL csinálja, elég tapasztalattal, sok pénzt és időt tud spórolni az ügyfélnek. Csak ki kell választani a megfelelő szakembert, ami valóban nehéz lehet.

Üdv

Ragi 2018.06.17. 09:50:57

@Ewdferv: Igen, értem én, hogy ezzel is úgy van, mint bármi mással; vannak páran/rengetegen, akik jól csinálják, és akkor vannak megint ugyanennyien, akik nem. Sokaknak jut jó példa, valakit meg átqrnak. Persze nem lehet ennyire általánosítani, 1-1 rossz példából megítélni egy egész szakmát, de ahogy én látom, ennek tényleg BÁRKI neki állhat. Gondolom egy OKJ-vel nem árt indítani, onnantól viszont mehet a buli. Autó-telefon-iroda fenntartása hozzátartozik a mindennapi élethez. Ahogy adott példán látom, kommunikáció, fotó, jogi háttér nem feltétlenül szükséges, szakmai képzés meg főleg nem. Irodák mögött ott állnak a jogászok, de ahogy másik kommentelő - és ahogy én is írtam, jogi dolgokban annyira kell képbe lenni, nehogy felelősség maradjon az ingatlanoson. Az egy másik téma, hogy miért nem csinálja ezt mindenki. Naponta 3 ingatlanos "megkeresést" dobok ki a postaládából, ahogy én látom, mindenki ezt csinálja (a napi 3-mal nem, a mindenkivel nyílván túlzok). Próbálok máshogy fogalmazni. Mélységes tisztelet azoknak, akik megpróbálják ezt tisztességesen csinálni, de ahogy elhangzott, híg a szakma.
Ettől függetlenül nem értem, hogy nagy múltú, híres, országos stb ingatlan iroda hogy tudott valakire egy olyan felújított lakást rádumálni, mint amiről aztán a szakvélemény elkészült. Mondanám, hogy kiváncsi lennék az Ön véleményére is, de igazából ez már lefutott téma. Szóban forgó vevő is beletörődött abba, hogy most már ebből a lakásból kell kihozni a maximumot. Pénz híján se pereskedésnek, se további felújításnak nincs sok reménye. Valahol ez szomorú. Nem ártana arról is egy statisztika, hogy egy-egy sikeres üzletkötés mögött hány pórul járt vevő van.

Ragi 2018.06.17. 09:54:02

@vacsnem: van pontos adat, hogy mennyi az a "nem egy nagy összeg"? Ez utólag 70 ezer volt, egy teljesen korrekt doksit adtak, fotókkalo, véleménnyel, mindennel. Ha ezt előre készíti el a leendő vevő, nyilván nem veszi meg az ingatlant. Na de minden lehetséges vásárlás előtt 70 ezer, az nekem nagyon soknak tűnik.

vacsnem 2018.06.17. 20:15:04

@Ragi:
Nm-tól és távolságtól függ (ha vidékre kell ugye menniük az plusz pénz).
Kb. 60-70e átlag ingatlannál.