Őszinte Ingatlanos

Őszinte Ingatlanos 2016. szeptember 21.

Befektetés Sexi panelbe!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Befektetési céllal szeretnék egy kisebb lakást vásárolni. Az anyagi lehetőségeim korlátozottak, hitelt nem vennék fel. Mivel az utóbbi időben az árak az általam kedvelt kerületekben nagyon megemelkedtek, így külsőbb helyeken nézegetek ingatlanokat. Mi az Ön véleménye a XV. kerület újpalotai részéről? Úgy láttam, hogy sok házat szépen felújítottak - panelprogram keretében. Arra a részre gondoltam, ahol jó a közlekedés. Milyen kereslet van ezek bérletére?

Válaszát köszönöm.

Üdvözlettel

Zsuzsa

Kedves Zsuzsa!

Az elgondolás mindenképpen díjazandó. A 15. kerületben rendkívül kevés kiadó lakást találni, pedig több mint 50 000 otthon van az Újpalotai részen. Tehát kereslet itt is van!

Kiadó lakások Újpalotán (x)

Érdemes az Otthontérképen megtalálható FHB Családbarát-környék-index és a Bűnözési térkép szerint is vizsgálódni, de a kerület e részén minden megtalálható, jól ellátott körzet, talán egyedül a sportolási lehetőség az, ami korlátozottabb. A kerület parkjai megújultak, a közelben található „kiserdő” is vonzó. Újpalota bátran mondhatom, kutya barát, ne csodálkozzon, ha a bérlő is szeretne tartani.

13423758_231538330564343_2978782178241474166_n.jpg

A kerületben mindenhol jó a közlekedés, hiszen a 107-es vonaltól (vagy villamos, vagy egyéb BKK közlekedési eszközök) mindenhonnan 5 perc sétával elérhetőek az egyes körzetek. Ami kedveltebb lokáció a Pólus és Ázsia Center környéke. Ingatlan típusból az erkélyes illetve a négyemeletes házakban lévő lakásokat keresik leginkább. A 10 emeletesben a 35 nm-es 1+ félszobás lakás a sláger.  A házak többsége felújított, vagyis a panel programon átesett, azonban magasabb közös költséggel kell számolnia. A kiadási árak 1500-2500 Ft között mozognak állapottól, felszereltségtől függően. Viszont a lakások árait is megkérik, de talán még nem késő itt vásárolni lakást!

Eladó lakások Újpalotán (x)

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

 Kiadó lakások 100 ezer Ft alatt (x)

Kép forrása SexiPanel

Őszinte Ingatlanos 2016. szeptember 15.

Allergia és ingatlan választás, nem egyszerű a megoldás

Kedves Őszinte!


Egy szokatlan kérdéssel fordulok hozzád. Parlagfű-allergia miatt szeretnénk 400 méter fölötti szintmagasságra költözni (ott már nem él meg a növény), a munkánk viszont Bp-hez köt, egyikünknek a budai központhoz tömegközlekedéssel, másikunknak a VII. kerülethez autóval. Tudna javaslatot adni, hogyan szelektáljunk a hirdetések között, akár agglomeráció, akár főváros? 40-45 millió között keresünk nem nagy kertes házat - 3 szoba elég garázzsal- , vagy esetleg lakást nagyobb terasszal. Harmadik megoldásként akár az építkezést is meggondolnánk. Jelenleg egy jó környéken lévő, jó adottságú pomázi lakásunk van, szeretjük is, csak a pollenek ne jönnének. Egy galgamácsai, szintén jó állapotú, nagy ház (ez már messze lenne az elképzeléseinkhez képest) és megtakarítások beszámításával lépnénk tovább. 

Köszi, Boróka

Kedves Boróka,

Őszintén átérzem a problémát, jó magam és gyermekem is ebben szenvedünk. De mit tehet az ember fia, ha nem költözhet sem a munkája, sem anyagi helyzete folytán az Andokba, vagy csak ide a szomszédba a magas Tátrába?! (szerintem ott is van parlagfű...)
pexels-photo-111205-large.jpeg
A helyi lehetőségek elég szűkösek, már a fővárosban vagy a környéken.
A  Hármashatárhegy, a Jánoshegy, Széchenyi-hegy felső része alkalmas mint terület, de ebben a lokációban valami normális árat találni pláne élhető ingatlant, ez nem egyszerű feladat.
Egy olyan helyszínt ismerek, ahol előfordulhat ingatlan a megjelölt árban, Csillebérc.
Budapesthez közel, az agglomerációban található még 400 m feletti magasságú terület, ahol nézelődni lehet, a Pilisi hegyek. Itt 50 M Ft ár alatt is van az elképzelésnek megfelelő ingatlan.  Azonban erről a területről főleg iskola szezonban, lehetetlen bejárni a fővárosba.
Saját véleményem szerint, vagy a tapasztalatom az, hogy 4-500 m környékén simán van parlagfű pollen, ennél magasabb helyet kellene megcélozni.
Vagyis ebből következően, célszerűbb épület gépészeti megoldásokkal (levegő szűrő, klíma berendezés, stb), optimálisabbá tenni az allergiások életét ebben az időszakban.
Üdv
Őszinte Ingatlanos

Eladó házak 400 méter felett (x)

Kép forrása pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. szeptember 13.

Lakást az agglomerációban

Kedves Őszinte,

Budapest környékén nézelődünk, elsősorban inkább az Észak budai agglomerációban, előnyben Budakeszi és környéke.  Van jó pár hirdetés, ami felkeltette az érdeklődést, de igazából új lakást szeretnénk. Viszonylag kevesebbet találtunk, van ennek valami oka, vagy csak egyszerűen nem építenek? Érdemes várni?

Bandi

Kedves Bandi!

Nos az agglomerációban, ezen belül az észak budai környezetben, vannak felkapottabb és kevésbé felkapott helyek, lokációk. Ez attól is függ, hogy adott település mennyire befogadó, illetve van e még hely, amit az elmúlt évtizedekben nem építettek be, vagy nem használtak ki.  Jellemzően a főváros környékét túlépítették db számban és a környezethez sem illő módon. Nem volt ritka, hogy 700 nm körüli telkekre, akár 4 -6 lakásos épületeket húztak fel, gyakorlatilag családi házas övezetbe...

100_9834_jo.jpg

Említhetném, Dunakeszit, Budakalászt, Szigetszentmiklóst vagy Kerepest, Szilasligetet, de ma már Budaörs sem az a kedves kis nyugalmas település, mint volt.  Ezek a települések nem voltak felkészülve, hogy tömegesen jelennek meg a „városi élethez szokott kivándorlók”, minden naposak lesznek a dugók, nincsen elég intézmény, stb. Mint ahogy arra sem, hogy bizony a kiköltözők egy jelentős többsége,  a gyermekek felsőfokú oktatásba (inkább már a középfokú iskola kezdéskor) kerülésekor, visszavándorol a városba. Tömegesen jelentek meg az eladó ingatlanok, leverve a helyiek által megszokott ingatlan forgalom árait. Persze mindig voltak, akik szívesen költöztek ki, ki ezért ki azért, és kialakult egyfajta körforgás.  Már a rendszerváltás előtt meglehetett figyelni pl.: Érden, vagy Budaörsön. Persze ezzel együtt a megépült ingatlanok, megmaradtak, és a válság évei alatt, bizony nehéz volt a megmaradt új ingatlanokat vagy éppen bedőlt ingatlanokat értékesíteni.

Persze egy egy kisebb lakásszámú ház, vagy iker, sorház jellegű épület együttes előfordulhat, de inkább azokon a részeken ahol bontandó épület áll.

Budakeszinél maradva, nem sok ilyen ingatlan található, jellemzőbb a családi ház építése. Nem is nagyon várható hogy nagyobb db számban, vagy nagyobb lakó park építésbe kezdenek a környéken.  

Pátyon pl. az Újtelepen még mindig százával állnak az üres telkek. 

Budaörs gyakorlatilag megtelt… Ha nekem kellene választani, inkább egy felújítandó, vagy átalakítható lakásban gondolkodnék, és bele alkudnám az árba a várható költségeket. Lehet ilyet találni például ezt.

Összegezve, a lokációban szereplő településeken nem várható számosabb vagy nagyobb lakó ingatlan fejlesztés, inkább a kis létszámú, vagy egyedi beruházások jellemzőek, mint az iker- vagy családi házak, érdemesebb tehát a jelenlegi kínálatból választani, ha ezeken a helyeken szeretnénk lakni.

Érdemes a most hétvégén rendezésre kerülő Lakás 2016 kiállításra is kinézni, mindig vannak agglomerációban is építők, kiállítók.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Eladó ingatlanok Budakeszin (x)

Kép saját forrás

Őszinte Ingatlanos 2016. szeptember 08.

Makkoshotykáról a Balatonra! Bérlet helyett sajátot.

Szia Őszinte Ingatlanos!

Őszi költözéssel, a barátaimmal balatoni albérlet után vadászunk. Ha bérlünk, akkor ugye lesz kaució (amitől azért tartunk, hogy lenyúlják), egyéb költségek, és kidobott pénznek érezzük. Ezért szóba jött, hogy vennénk, most hogy vége a szezonnak egy bármilyen ingatlant (úgy hallottam, hogy ilyenkor kedvezőbb az ára). Ahogy néztem a hirdetéseket, van minden kategória, és nekünk az sem baj, ha felújítandó. Igaz hogy 3-4-en vennénk közösen, de arra gondoltunk, hogy nyáron, amikor a szezon van, kiadnánk akár napokra is, vagy hétvégékre. Ha vennénk, akkor ahhoz hitel is kellene, de nem tudjuk mi a módja vagy buktatója. Egyébként meg a forrás, egy nagymamai örökség lenne sajnos Makkoshotykán, ezt viszont be kellene árazni, de nem tudjuk, merre induljunk ezen az úton, mennyit ér egy ilyen „kádár kocka” a 70-es évekből?

Köszi

BIG4

Szevasztok BIG4!

Lássuk be, ősszel a „szezon” befejeztével nagyobb eséllyel lehet kiadó „BÉRLETEKET” (nem albérlet, még egyszer nem albérlet! már facebook csoport is alakult rá…link), ebben biztosan sikeresek lesztek. Kétség kívül, lehet jó megoldás az is, hogy vesztek egyet, de akkor nyáron hova mentek nyaralni?

Amire készülhettek, hogy a kiemelt városokban, nem olcsóbb az ingatlan, annak ellenére, sem hogy vége a nyárnak. A nyári árak az hideg beálltával fagynak be a Balaton körül, hogy tavasszal ismét szárba szökkenve kirügyezzenek, magasabb árakon, mint idén. Tehát ha választanom kellene helyettetek, akkor nagyobb város közelében vagy azzal összenőtt településen nézelődnék. Érdemes lehet átgondolni az újjá éledő Balaton környéki projekteket is. Korszerűbb, szebb, jobban hasznosítható, csak hát bazi drága lesz. Ha hitelt akartok és 4 vennétek a leendő ingatlant, minden szereplőnek benne kell lennie a hitelügyletben (már ha mindenki tulajdonos lesz), és ez attól független, hogy milyen tulajdoni hányad szerepel kinek, kinek a neve mellett (gondolom, akinek az örökölt „kádár kockája” benne lesz, annak az új „párizsi kockából” nagyobb rész fog jutni).

De, nézzük a matek vagy árazás részét is a kérdésnek.

A Balcsi körül nincsen sok hirdetett kiadó BÉRLEMÉNY, és ha 4 fővel számolunk, akkor az látszik, hogy 1500-2000 Ft/nm körül szerepelnek, vagyis 120 000 Ft/hó alatt nem nagyon lehet megúszni. 

Bérletek a Balaton környékén (x)

Viszont ha venni akartok valami normálisabbat, nagyobb a választék meg lehet tekinteni itt. De ha felújítandó is, a város közeli helyen lévő házikó, 10 M Ft-tól indul. Lokáció szempontjából jó lehet a Balaton keleti oldala. Közel van Siófok, de nem túl messze az északi part kedvelt helyei, és akár a fővárosba is fel lehet érni, vonattal, autóval is könnyen, Fehérvárról nem is beszélve. Persze ezek azért felújítandó házikók, de Balatonvilágostól, Keneséig lehet találni. 

Makkoshotykán bátran mondhatom, kihívás lesz bármit is eladni, bár ahogy néztem a hirdetéseket, csak egy 1 db versenytárs lesz, érdemesebb megnézni a környéket. A valós piaci ár meghatározására a piaci összehasonlító módszert használható. Ebben az esetben a már ismerté vált megtörtént adásvételek során kialakult piaci árakat, és a hirdetett ingatlanok árait hasonlítsátok össze az árazni kívánt ingatlannal. Tehát, olyan ingatlanokat keresünk, melyek típusban, lokációban, méretben, állapotban, jogi helyzetében is megegyezik a miénkkel.  Az összehasonlítás során minél több adattal rendelkezünk, annál pontosabb lesz az ár meghatározása. Sárospatak vonzó lehet (ha valakinek biztos megélhetése van) és a környék is nagyon szép, kedves emberekkel. Ennek ellenére egy (nem írtad, de gondolom), felújítandó örökség, 4 M Ft körül cserél gazdát. Ha ennyi önerővel bele csaptok egy jó hitellel, akár 12 M Ft-ig is tudtok választani. A hitel törlesztője, ha megfelelő jövedelemmel bírtok, akkor 60-65 000 Ft havi törlesztőre tudtok számítani, ami lássuk be, kedvezőbb, mint egy bérleti díj. Viszont kalkulálnotok kell ügyvédi díjjal, illetékkel, és a felújítással is.

Én drukkolok!

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Eladó szabolcsi ingatlanok - Otthontérkép (x)

Kövess minket a facebookon is!

Őszinte Ingatlanos 2016. szeptember 05.

Mire fizessünk ha még egy kapavágás sem történt?!

Új lakás vásárlói útmutató, ha már nem találunk használtat

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Buda szívében lakunk, és nagyobb lakásba szeretnénk költözni. A környéken csak klasszikus polgári lakások vannak, melyeknek minden szobája kb. 20-25 m2. Mivel négy szobát szeretnénk, ez minimum 80m2-t jelentene konyha és fürdőszoba nélkül. Reálisan kb. 100m2-ről beszélünk. Ez 3,7m-es belmagassággal nulla szigeteléssel elég magas rezsit is jelentene. Így kerültek fókuszba az új építésű ingatlanok. Ezek között viszont nincsen eladó négyszobás, hiszen ezt senki nem növi ki. Felmerült építés előtt álló házakban való lakásvásárlás. Több céggel is egyeztettünk, aztán jogászokkal, építőiparban dolgozókkal beszéltünk, de nem kaptunk jó ötletet, hogyan biztosítsuk a pénzünket. A probléma az, hogy minden építtető projekt céget hoz létre az építéshez, aminek lehet mondjuk 3 millió forint alaptőkéje. Ha az építtető gazember vagy jóindulatú, de bedől a cég valami miatt, akkor az építkezés nem fejeződik be, és mivel nincs használatbavételi engedély, így tulajdonjogunk sincs a lakásban. A cég megszűnik, a tartozásuk behajthatatlan. Minden érintett szerint egy dologban lehet bízni, a szerencsében, viszont biztosíték nincs. Ezek alapján úgy érzem, csak az vehet még fel nem épített házban lakást, akinek van egy lakásnyi pénze reszkírozni. Vagy rosszul látom?

Kedves Kérdező!

Bizonyára sokan emlékeznek még a 2000-es évek második felében bekövetkezett csődhullámra, a pénzüket vesztő és reménytelenül pereskedő vevőkre. Jelen bejegyzés pont ezen „zen”, „chill”, „emelkedett”, (szabadon választott) lelki állapot mellet szeretne sorvezetőként kis segítséget nyújtani, annak aki új építésű lakást szeretne. Szerencsére manapság már sokkal kiépítettebb és valóban jogi védelmet jelentő rendszert lehet alkalmazni. Minden esetben, a hangsúly a lehet-en van, így mindenképpen a tudatos, de a valódi célt- a lakás megvásárlása- is szem előtt tartó attitűd elsajátítása az ajánlatos.

k11_01.jpgúj építésű lakások projekthitelből Angyalföldön

Milyen is a tudatos vevő? Az eladó szempontjából, szép, kedves, aranyos, a gyermekei bájosak, humora utolérhetetlen, de főleg pénzügyileg komolyan vehető. Nagyon sok új ház, lakópark építése kezdődött el, első tanács, pokemon go helyett, menjünk és nézzük meg a valódi helyszínt, még azelőtt, hogy a paradicsom kapuján történő belépést ígérő beruházóhoz fordulunk. Mert attól kezdve a problémák elszállnak, a kérések még feltételük előtt teljesülnek, gyakorlatilag az életünk rendbe jön.

Tehát.

Ha a helyszínen megtekintettük a fél kész projektet, és nem rettentünk el a mestersége ős robbanás kori állapotoktól, merjük használni az internetet, kérjük el a beruházó nevét, írjuk be: „www.e-cegjegyzek.hu” és ha nem vagyunk robotok, máris megnézhetjük, hogy ki szeretné következő évtizedeink békéjét biztosítani. Ha sima 3.000.000,-Ft-os cég, az nem baj, ellenben ha szeretett adóhatóságunk indított végrehajtást kiválasztott partnerünk ellen vagy bárki másnak van ilyen igénye, ha bármi olyan szóval találkozunk, hogy végrehajtás, akkor arra a napra fejezzük be a lakáskeresést. Új nap, új remények. Szerencsére sokat fejlődött a cégnyilvántartási rendszer, így szinte bárki naprakész információt tud kapni, de kérhetjük jogász kolléga segítségét (ez nem ajánlás, kérjük!).

A kérdésben felvetett projekthitel csak messziről tűnik sárkánynak, közelebbről már lehet, hogy királylány lesz belőle. Ez esetben ugyanis a hitelező bank elvégezte helyettünk az eladó/beruházó átvilágítását, megnézte a pénzügyi helyzetét, és ami a legfontosabb, banki hozzájárulás nélkül nem lehet semmilyen kifizetést eszközölni az eladó cég bankszámlájáról. Azaz az ügyvezető depressziós időszakában sem tud a saját maga által finanszírozott karibi meditációs útra menni.

És ez jó.

Vagyis a projekthitelből épülő ingatlanok, igenis jók (pénzügyi szempontból is), nekünk vevőknek! Örüljünk, hogy az eladó ilyenkor nem a mi pénzünkből épít, nincs szükség jelentős előlegek befizetésére. Szeressük azokat az eladókat, akik projekthitel esetén az un. 10%-90%-es konstrukciót alkalmazzák, azaz szerződéskor 10%, ha elkészül a lakás és átvesszük, akkor a maradék.

 Pl.: Új építésű lakás projekhitelből (x) 

Ilyen esetben már tudunk a valódi jogi kérdésekre koncentrálni, ne tegyük tönkre az egyébként is stresszes építési vállalkozót, olyan kérdések feltételével, hogy mi van ha a csődbe megy az eladó cég. A beruházó sem szokta megkérdezni, hogy biztos meglesz a 90%?  A 10 % foglaló, pontosan ezért véd bennünket és Őket is.

Projekthitelnél, amit vevői oldalról tehetünk, követeljük meg a hitelező pénzintézet külön nyilatkozatát, hogy amennyiben az általunk megvásárolt lakás vételára kifizetésre került és a lakást birtokba vettük, akkor minden további nélkül kiadja a mi lakásunkra vonatkozó un. részjelzálog törlési nyilatkozatot. És ez ne csak a szerződésben legyen, kérjünk bank által aláírt dokumentumot. Ezzel ugyanis kezünkben lesz, akár bíróság előtt is kikényszeríthető okirat és nem kell, hogy a teljes projekthitel visszafizetéséért remegjünk hosszú éjszakákon át. Célszerű az is, hogy elkérjük a bank nyilatkozatát, hogy melyik az az eladói óvadéki számla, ahova a vételárat fizetni kell, nehogy az általunk tisztelt, de néha könnyelmű lépésekre hajlamos eladói ügyvezető meggondolatlanul cselekedjen.

Új építésű lakásnál jelentős probléma, hogy olyanra szerződünk, ami még nincs, így ne ijedjünk meg, ha csak un. előszerződést írunk alá, főleg, ha a hitelt vagy CSOK-ot akarunk felvenni. Ugyanis az igényléshez kell az elkészült ház, és a társasház bejegyzése is, anélkül nem tudunk semmilyen érdemi lépést tenni. Itt igyekezzünk, minden több vevőt védő rendelkezést a szerződésbe iktatni és gondoljunk arra, hogy a ház, lakás elkészültét követően, kb 20-30 nap a társasház bejegyzése, azaz ettől számíthatjuk a baki ügyintézés határidejét.

Jellemzően 1-4 lakásos épületeknél projekthitel nélkül megy az építkezés és bizony itt az eladó jelentősen számol a vevői befizetésekkel. Tehát kevesebb szomszéd, nagyobb figyelem. Szeressük a mi ügyvezetőnket, de ne bízzunk benne teljesen (kivéve persze, ha a szeretet szintet lép és hozzá költözünk). Általában az építtető-eladó az egyes fizetési ütemeket készültségi fokához szokta kötni, azonban nem lesz időnk elvégezni a műszaki egyetemet, így célszerű építőiparban valóban jártas barátot, szakembert, szakértőt felkérni, hogy az eladói készültséget jelző értesítés után annak valóságtartalmát általunk is igazolást nyerjen. Az adásvételi szerződés sajnos bonyolultabb, mindkét fél minden körülmények között biztosítani szeretné az érdekeit. Ezeket ha már kiharcoltuk, kőkeményen rögzítsük a szerződési rendelkezések között, pl.: a fizetési kötelezettség határideje nem állhat be, ha egyértelműen nem került igazolásra az adott ütem elkészülte. Természetesen itt is figyeljünk arra, hogy az eladónak is ugyanaz az érdeke, mint nekünk. Lakást pénzért.

Új építésű lakás (x) 

Igyekezzünk az adásvételi szerződést komoly, az adott területen működő jogi szakemberrel megcsináltatni, átnézetni. Ne feledjük, lehet egyezkedni az eladóval a szerződéskötés egyeztetése alatt, remélhetőleg ez fogja garantálni, hogy később már nem kell. Nem alkudozni ugyan is lustaság. Nagyon sok apró részlet hiánya, a későbbiekben drága jogi eljárásokhoz vezethet és a várva várt békés otthon küzdőtérré alakulhat.

Összefoglalva:

1. Nézzük meg a helyszínen az épülő ingatlant

2. Alkalmazzunk lehetőség szerint jogi és műszaki szakembert!

3. Kérjünk R E F E R E N C I Á T! Légyszi, légyszi, légyszi... 

 

A kérdésre nagy tapasztalattal rendelkező jogi kollégának, ezen a címen lehet kérdést feltenni.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

 

Legújabb budapesti beruházások (x)

Kövess minket a facebookon is!

dobog 2016. szeptember 02.

Törvényes-e az önkormányzati bérleti jog eladása?

susu.jpg

 

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

 

A Budai Várban néztem ki egy kedvező hirdetést. Egy 80 négyzetméteres lakást árultak alig 20 millió forintért.

 

Felhívtam a megadott számot, egy ingatlanközvetítő hölggyel beszéltem. Azt mondta, hogy ez egy önkormányzati örökbérlet, de megnyugtatott, hogy teljesen olyan, mint ha öröklakást vennék, az önkormányzatnak fizetendő bérleti díj a közös költséggel együtt pedig csupán 27 ezer forint. Időpontot akart egyeztetni, hogy beszéljünk a részletekről, de én gondolkodási időt kértem.

 

Az érdekelne, hogy egyáltalán törvényes az ilyen bérleti jog eladása? Tényleg olyan, mint ha öröklakást vennék? Az önkormányzat nem emelheti-e meg a bérleti díjat drasztikusan? És egyáltalán, ez mégis csak bérlet, felmondhatnak például nekem?

 

Előre is köszönöm a válaszát.

 

Üdvözlettel:

Egy Várról álmodozó:-)

 

 

Kedves Várról álmodozó,

 

Ki nem szeretne a Budai Várban egy lakást, ráadásul sokadik kerületi árfekvésben, de én háromszor is meggondolnám az ilyen ajánlatokat.

 

 

Ingoványos talaj. Olyan szempontból valóban törvénytelen, hogy az önkormányzati lakás bérleti jogát így kimondva, fehéren-feketén nem lehet eladni (mármint a lakás célú helyiségekét, más a helyzet az üzlethelyiségekkel).

 

Azonban törvényes kiskapu, hogy az önkoris bérleti jog elcserélhető más bérleti jogra, vagy akár tulajdonra. Jó 20 évvel ezelőtt volt a dömpingje az olyan apróhirdetéseknek, hogy:

 

„Vegye meg az általam kiválasztott lakást és öné lehet önkormányzati lakásom...”

 

A rendszerváltást követően ebben valóban volt fantázia. Ugyanis akkoriban az önkormányzatok a lepukkadt lakásállománytól igyekeztek megszabadulni, hogy ne őket terhelje a karbantartás.

 

A piaci ár töredékéért, gyakran annak csupán 10 százalékáért vehették meg az önkoriktól a bent lakó bérlők a lakást.

 

Nos, ezek az idők már rég elmúltak. Az önkormányzatok már egyáltalán nem kapkodják el a lakásállományuk értékesítését, hiszen a zömétől idáig megszabadultak. (Az V. kerületben történt furcsaságokkal nem foglalkozom, ott egyébként is jellemzően üzlethelyiségekről volt szó, és hát egyébként sem az apróhirdetésekből beesetteknek termett babér.)

 

No de milyenek a jelenlegi lehetőségek?

 

Most is az a járható út elsősorban, hogy az önkormányzati lakás bérleti joga más önkormányzati bérleményre vagy (lakásingatlan) tulajdonjogára cserélhető. Ezt törvény biztosítja, az önkori hozzájárulása szükséges, a részletszabályokat ellenben az adott önkormányzat rendeletben szabályozza.

 

Illetve még egy kiskapu: a bérlővel tartási szerződést kötünk és a halála után átvesszük a bérleti jogviszonyt. Ehhez az önkormányzatnak is hozzá kell járulni és a tartási szerződés megkötése, valamint a bérlő halála között legalább egy évnek el kell telnie. El lehet ilyenkor azzal is játszadozni, hogy a jellemzően idős nénit/bácsit otthonban helyezzük el – mi pedig, mint az eltartó –, bérlőtársi státust kérvényezünk és egyedül lakunk a lakásban.

 

Lényeges, hogy nekünk viszont nem lehet párhuzamosan más lakástulajdonunk (illetve csupán nagyon szűk körben, pl. mert haszonélvezeti joggal terhelt, így nem lakhatunk ott).

 

Okés, megkaptuk az engedélyt, a bérleti jogról lemondott korábbi bérlő helyébe léptünk. Töredékáron hozzájutottunk a lakáshoz, ahhoz képest, mint ha egy ugyanolyat vettünk volna.

 

Hátradőlhetünk, és ugyanúgy élvezhetjük a lakásunkat, mint ha az a tulajdonunkban állna?

 

Koránt sem! Ezernyi apró kis taposóakna húzhatja keresztbe a számításainkat.

 

Először is, azt felejtsük el, hogy az egész kéglit kiadjuk albérletbe, sőt, még akár csak egy részét. A lakásban a bejelentett bérlőn és bérlőtársakon kívül engedély nélkül csak a hozzátartozók szűk köre lakhat (feleség/férj, gyerekek, unokák, szülők).

 

Aki az önkoris lakásában önfeledten airbnb-zne, alaposan megütheti a bokáját, akár még azt megelőzően is, hogy az első, erősen ittas, legénybúcsús brexitszökevény a szomszéd néni fikuszára vizelne.

 

Vajon az idők végezetéig annyi lesz a bérleti díj, mint amikor elkezdtük a mókát?

 

Ez sem biztos. Az önkori ugyan önkényesen nem emelheti drasztikusan csupán a mi bérleti díjunkat, ám rendeletben belenyúlhat a lakásállományának bérleti díjazásába.

 

További lényeges elem, hogy mivel itt főképp szociális szempontok érvényesülnek a nyomott árú önkoris bérletek esetén, ezért valamennyi állandó jövedelmünk kell, hogy legyen, ám túl sok sem lehet. Illetve ez esetben az önkormányzat, mint bérbeadó áttérhet a nyomott áras, szociális bérleti díj szedéséről a piacira. Tehát akinek momentán ebből a szempontból a látható jövedelme „megnyugtatóan” minimálbér körüli, ha mindez később változik, szintén pofára eshet.

 

Az önkori nem paterolhat ki a bérleményből máshová?

 

Dehogynem. Ugyan figyelembe kell venni a hasonló méretet, komfortfokozatot, a településen belüli fekvést és ennek megfelelően egy másik cserelakásban kell biztosítani új önkoris bérleményt, de a fővároson belül az akár másik kerületben is állhat! Így bizony kikerülhet a várból az önkoris bérlő. Arra volt is precedens, hogy egyes fővárosi kerületi önkormányzatok más kerületbe „exportálták” az önkoris bérlőik egy részét.

 

Persze, aki szerencsés az hosszú évtizedekig, vagy akár az élete végéig élvezheti az önkoris lakás előnyeit azonos kondíciókkal, mint ahogyan megkezdte, de kicsit olyan ez a műfaj, mint ha állandóan átfutnánk piroson az útkereszteződésen: lehet, hogy karcolás nélkül megússzuk és százhét évig élünk, ellenben az is benne van a pakliban, hogy bármikor elcsaphat minket egy autó.

 

Az utcáról beesve, apróhirdetés alapján én nem mernék belevágni. Esetleg úgy van értelme, ha bennfentes infók alapján képben vagyunk, hogy záros határidőn belül az önkori értékesíti a lakást. A bérlőnek ugyanis elővásárlási joga van, és a törvény ugyan előírja, hogy az önkormányzatok immár piaci áron kell, hogy árulják az ingatlanvagyonukat, de hát a tól-ig meghatározásánál a papír sok mindent elbír. Ráadásul legalább 15 éves futamidejű részletfizetést is biztosítani kell és az első vételárrészlet nem haladhatja meg a húsz százalékot, mi több az önkormányzat rendeletben szabályozhatja, hogy a piaci árból milyen kedvezményt nyújt.

 

Amellett, hogy erkölcsileg mindez meglehetősen kérdőjeles, de jellemzően ez sem az apróhirdetésből beeső kívülállók szerencséje.

 

Akkor inkább lottózzunk.

 

Százezer lakás egy helyen (x)

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 31.

Lehúzós, maffiózó ingatlanos?! Válasszunk ingatlanközvetítőt okosan!

 

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Nem akartam megbízni, de erőszakos volt. Úgy érzem áron alul adta el a lakást. Soha nem láttam többet  a megbízás után, nem tájékoztatott megfelelően semmiről. Több ingatlanos is ugyan azt a vevő jelöltet hozta ki. Fogalma sem volt arról hol található az ingatlan, nem volt irodája egy kávézóban találkoztunk minden esetben. A vevőnek nem tudott hiteles szakembert ajánlani. Pénzt kért azért, hogy megbízásba vegye az ingatlant, pénzt kért azért, hogy ajánlatokat küldjön, pénzt kért mindenért! stb, stb, stb.

De hát mit tegyek? HELP!

Kedves Kérdezők!

 Amióta pörög az ingatlan piac, sajnos egyre többen gondolják azt, hogy alkalmasak ingatlanközvetítésre, tanácsa adásra. Több esetben a cél rosszhiszeműen az ügyfelek megkárosítása. Erről több cikk is született az elmúlt időszakban.Emiatt egyre többen kérdeznek arról, hogy hogyan lehet megbízható ingatlanost találni, illetve milyen lehetőségek vannak arra, hogy az ember lánya/fia, ha már ingatlanost bíz meg, hogyan szűrje az ingatlanost, hogy ne szélhámosnak, vagy egyszerűen csak hozzá nem értőnek adja a megbízást (akár eladásról, akár vételről beszéljünk).

19sec1.jpg

A nyakunkon az őszi ingatlan szezon,vizsgáljuk meg, hogy mit tehetünk annak érdekében, hogy ne legyünk átverve.

  1. Bizonyítvány (egy ingatlanközvetítőnek rendelkezni kell OKJ vizsgával), ezt regisztrálnia is kell a területileg illetékes jegyzőnél, amihez természetesen köztartozástól mentesnek kell lenni, vagyis nullás igazolásokat kell beszereznie. Abban az esetben, ha cégként végez ilyen tevékenységet, akkor a céget is regisztráltatni kell, szintén nullás igazolások szükségesek hozzá. Egyébként azt, hogy ezt egy vagy kétévente miért nem kérik, nem tudom, mint ahogy azt sem, hogy miért is nem ellenőrzik. A piac minden szereplőjének jobb lenne. Szintén érdekes, hogy az idézet cikkben jogszabályra hivatkozva, egy irodában  legalább 1 OKJ bizonyítvánnyal rendelkező kollégát írnak elő...No ezt vajon miért? Ha van egy fuvarozó cégem, biztos elég, ha 1 embernek van jogosítványa? Aki ingatlanos annak kell, hogy legyen ilyen bizonyítványa, kérjük, hogy mutassa meg.
  2. Pénzt, soha semmilyen körülmények között nem adunk megbízás vagy cím kiadás esetén! Ha valaki ilyennel próbálkozik, küldjük el bátran.
  3. Kérjünk referenciákat, ajánló leveleket. Mutassa be, hogy az elmúlt években vagy időszakban, hol dolgozott, milyen típusú ingatlanokat adott el, hány db-ot, milyen értékben.4.
  4. Kérjük, hogy mutassa be az irodáját. Hol található, mekkora stb. Ha virtuális térben dolgozunk egyre inkább, előbb utóbb biztosan kell egy hely, ahol le kell ülni a feleknek tárgyalni, szerződni, stb.5.
  5. Kérjük, hogy mutassa be a saját honlapját, hirdetési felületeit, milyen oldalakon hirdet,mennyi ingatlan van a portfóliójában.6.
  6. Milyen időközönként, és milyen módon tájékoztat bennünket, megbízókat, hogy mi történt az adott idő alatt (statisztikák, érdeklődők nyilvántartása, stb.)?
  7. Van -e felelősség biztosítása az esetleges kellemetlenségek orvoslására.

 

 

Ha mind ezekre megfelelő válaszokat kapunk, még akkor is előfordulhat egyéb más probléma. Figyelmesen el kell olvasni a megbízási szerződés minden pontját, ha van (nyilván kellene, hogy legyen), az általános szerződési feltételeket. Ha nem értjük, akkor kérjünk jogi segítséget.  

Ami biztosan kavarodást idéz elő egy megbízás során (szintén beszélhetünk eladásról vagy keresésről) az, hogy több ingatlanost bízunk meg (több irodát, többnyire, aki él és mozog, mindenki hirdeti). 

Abban az esetben, ha minden ingatlanközvetítőt megbízunk a környezetünkben, és mi is hirdetjük az ingatlanunkat, szinte biztos, hogy egy vagy több vevő jelöltet is, többen is kihoznak az ingatlanunkba. Vagyis gondoljuk át, hogy milyen típusú megbízást választunk. és azt is hány irodást, kollégát bízunk meg.

Jó magam 1 ingatlanközvetítővel való együttműködést szoktam ajánlani, az alábbiak megfontolásával.

1. Nagy ingatlanközvetítő hálózatot bízzunk meg. Jellemzően nagyobb városokban, frekventált helyeken lehetnek sikeresek, az esetleges külföldi vevő jelöltek is ismerik őket.
Előnye, hogy egy ügynökkel tartva a kapcsolatot, egy egész hálózat foglalkozik az ügyünkkel. Ez azért fontos, mert ha valahol regisztrálnak a rendszerükbe egy kereső vevőt, jelzi, hogy van a keresésnek megfelelő ingatlan. Biztosan minden hol hirdetik a lakásunkat. Megfelelő irodai környezetben dolgoznak és szinte minden irodában van hitellel foglalkozó szakember. Mivel sok ingatlan megy át kezük között, megfelelően tudják az ingatlanokat árazni.

Hátránya, hogy többször fogunk idegen ügynökkel is találkozni a helyszíni bejárás során. Nagy náluk a fluktuáció, nem kizárt, hogyha valakit megbízunk pár hónap elteltével már nem vele fogunk találkozni. Emiatt előfordulhat, hogy elfeledkeznek egy egy megbízójukról. Nem megfelelő az ügyféllel való kommunikáció.

2.Egy db helyi lokálpatrióta irodát választunk. Jellemzően vidéken, vagy külvárosi részeken működnek jól, teljes mértékben megbízhatunk a helyismeretükben, ez  a legnagyobb fegyverük.

Előnye, hogy a környéken mindenki ismeri, ő is ismer minden vevő jelöltet, biztosak lehetünk az                 árképzésben. Biztosan van megfelelő irodája, ahol gyakran családias környezetben, több más társult vállalkozás is fut, kezdve a tervezéstől a kivitelezésen át, a hitelközvetítőn keresztül, a helyi ügyvédig bezárólag.

Hátrány, hogy nem minden fórumon hirdeti a portfólióját, így hosszabb időt is igénybe vehet az értékesítés.

Ezek persze ajánlások, nem is tértem ki mindenre, nem is lehet, hiszen minden ingatlan egyedi így minden ügylet is az, minden ügyfél speciális. Egyszer talán eljutunk egy normális szabályozásig, ahol egy féle szerződés, egyféle jutalék, egyféle bizonyítvánnyal, egyformán magas színvonalú szolgáltatást fogunk nyújtani, mi ingatlanosok, és egyformán fognak minket ellenőrizni is.

 

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Ingatlanhirdetések magánszemélyektől (x)

Kövess minket a facebookon is!

 

 

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 26.

Ez elment megnézni, ez megvette, ez kifizette, aztán elment, de nekem kellene a vétel ár!

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!
A vevő nem jelentkezik az általa már kifizetett lakásért és a vételár egy letéti számlán van. Érdeklődöm, hogy a Ptk. mely §- a szabályozza, hogy mennyi idő múlva vehető fel a pénz, illetve az erről születő bírósági határozat mennyi időt ad ugyanerre?
Köszönettel:
Ferenc

Kedves Ferenc!

A letét szabályairól ezen a linken kehet részletesebben tájékozódni.
Az ügyvédi letétkezelésnek ennél  szigorúbb szabályai vannak, amit az ügyvédi kamara határoz meg.
Általánosságban azt lehet mondani, hogy a letéti pénz tulajdonosa a letevő és ő rendelkezik felette,azt bármikor visszaveheti, rendelkezhet felette.
A konkrét kérdésre az  a válasz viszont az, hogy maga a letéti szerződés kell,hogy  rendelkezzen a letét megszűnéséről, illetve a pénz visszafizetésének eseteiről ezen időtartamon belül. Ha letét határozatlan idejű,akkor  a letétes továbbra is köteles őrizgetni a pénzt.,míg a szerződés meg nem szűnik, vagy a letéti szerződéshez kapcsolódó adásvételi szerződés másképp nem rendelkezik. Azt gondolom, hogy összességében, ha máshogy nem rendelkeztek, akkor "csak" a foglalót tudja megtartani. Persze az más kérdés, hogy az egyébként érvényben lévő adásvételi szerződést hogyan tudják felbontani, hogy újra forgalom képessé váljon az ingatlan, de ez már egy másik történet.
Üdvözlettel
Őszinte Ingatlanos
A címlapkép forrása: www.pexels.com
Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 24.

Lakóingatlan helyett, kivett iroda, üzlet? Miért is ne!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Milyen problémákra lehet számítani egy nem lakásnak minősített ingatlan megvásárlásakor, ha azt a vevő lakásként akarja használni. Erre az ingatlan úgy tűnik alkalmas. Hol lehet annak utánanézni, hogy megtörtént e esetleg annak átminősítése vagy sem. Amennyiben nem, milyen adminisztrációval, illetve költséggel jár az esetleges átminősítés

Válaszodat előre is köszönöm

J

 

Kedves J.!

Nem az első, aki felveti ezt a kérdést, érdemes beszélni róla. Már csak azért is, mert adott lokáción belül, lehet olcsóbb ha az ember üzletet, vagy irodát vásárol.

Az illetékre vonatkozó részt tévesen írtam, 4% ebben az esetben is az illeték (ŐI). Nagy valószínűséggel lesz helyi adó vonzata is, de ez eltérő. Abban az esetben (egyébként), ha nem zavarja a lakóközösséget, hogy mondjuk egy irodának kialakított, de lakásnak is használható ingatlanban él, nos semmi. Ez is egy ilyen lakás/iroda, mely irodaként szerepel a nyilvántartásban. A tulajdoni lapon egyébként azonnal látszik, hogy miként van nyilvántartva az adott ingatlan, tehát a járási földhivatalnál lehet a legegyszerűbben utána járni.

Itt a tulajdoni lapon jól látható ez a rész:

tullap.jpg

Egy meglévő társasházban lévő nem lakás célú ingatlan átminősítése, azért meglehetősen bonyolult idő és pénz igényes feladat. Az első kör a helyi építési hivatal, ahol a beépíthetőség arányában szabott lakóingatlan szám kialakítására adtak valamikor engedélyt. Tehát, nagy valószínűséggel, ha pl.: irodának vagy üzletnek alakítottak ki, akkor nem lehet neki állni. Ha kevesebb a lakó ingatlan, mint amit a HÉSZ engedélyez, akkor össze lehet hívni a lakó közösséget, és közgyűlési határozat kell az esetleges átminősítéshez, ha ez is megvan, akkor műszaki engedélyeztetés, társasházi alapító okirat változtatás, a közös területek arányának a változtatásával, a kiadott lakhatási engedéllyel földhivatali ügyintézés szükséges hozzá. Tehát, ha lehet, akkor műszaki tervek elkészítése, helyi önkorinál az engedélyeztetési eljárás díjai, ügyvédi munka díj, földhivatali illetékek, szűken de 1-1,5 M Ft-ból kijöhet.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Lakások 10 millió Ft alatt (x)

A címlapkép forrása: www.pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 23.

Nem tudom eladni, nincs jó helyen, rosszul áraztam, vagy miért?

Szia, őszinte ingatlanos!

Nagyon szeretem a blogodat olvasni és külön üdvözlendő, hogy van valaki, akihez lehet kérdésekkel fordulni- csak így tovább! Az én kérdésem, a szárnyaló ingatlanpiacon saját kis válság- szeletemmel kapcsolatos. Adott egy jó lokációban tálalható lakás, szépen berendezve, felújítva, befektetési céllal érdeklődőknek berendezéssel ajánlva, de valahogy nem akar beindulni az egész. Az ingatlan hátránya hogy földszinti es udvari nézetű, amit nem is titkolunk el, mert nem szeretnem, hogy az érdeklődök, csalódjanak, amikor idejönnek. Ez az előnytelen tulajdonság az árban is tükröződik, alacsonyabb áron hirdetjük, mint az átlag. Hirdetem saját magam is (próbálva a vevő számára árelőnyt kovácsolni az ügynöki jutalék megspórolásán), ingatlanosok is, volt mar kizárólagos szerződésem is, most épp több ingatlanosom van. (kis es nagy irodáktól egyaránt, de egyikben sem latom az áttörő értékesítési attitűdöt) Érdeklődők vannak, de ajánlatig sosem jutunk. Nem tudom, mit ronthatunk el, mert valamit biztosan. Vagy itt jön szoba az hogy egy lakás annyit ér amennyiért el lehet adni , es toljuk le az arat míg meg nem szaporodik az érdeklődők száma?Furcsa hogy mindenhol az ingatlan eladás csúcsra járását hallom es ebből en mégsem érzékelek semmit :(válaszod előre is köszönöm

Jani

Szia Jani!

Egyszerűen nem minden a lokáció, sőt, azért mert a piac „szárnyal”, nem biztos, hogy minden lakásra, ingatlanra igaz, hogy azonnal űr áron eladható. Rengeteg tényező befolyásolja egy lakásnak az árát. Minden lokációban több féle típusú, méretű, állapotú ingatlan található, így az átlag nm ár valójában egy nagy átlagot képvisel, mely inkább iránymutató az adott területen belül, és nem csak ehhez kell szabnod az árat.

Az biztos, hogy a kínálati árakból kiindulva, szinte minden esetben fals árazás várható, nem célra vezető. Nem tudom a megbízott ingatlanosok milyen árakat mondtak, de ha szigorúan megnézem (és megnéztem pl.: itt egy ilyen gyűjtés (x) , a piacot a belső Terézvárosban, akkor 23 M alatt, azért tucatnyi kedvezőbb áron kínált lakás található. Ha felülárazva szerepel egy ingatlan, arra nagy valószínűséggel nem lesz jelentkező, csak nézelődő, turista.

A reális piaci árhoz, figyelembe kell venni a jelenlegi piaci körülményeket, a megtörtént vételárakból számított nm árat, a hirdetett ingatlan nm árait, egy optimális alkut (mind két fél számára elfogadható), ezeket érdemes összehasonlítani. Korábban írtam már erről (Megbízható piaci ár? Így árazd a lakásod!).

No, de nézzük meg a Te lakásodat (Aki szeretné megnézni, kattintson, írja meg a véleményét, ne fogja vissza magát)!

Előnyök: lokáció, 2 külön nyíló szoba, kis rezsi, optimális kiadhatóság, csend nyugalom, saját illetve kizárólagos udvari használat, kiadhatóság (erről nem írnék külön, de! azt gondolom ez a lakás nem AIRBNB-s, hanem honi vagy nem honi hosszú távú kiadásra inkább alkalmas, a külföldiek szeretnek bámészkodni az utcára…). Hátrányok: földszinti, sötét, konvektoros a fűtése (nem  a legkorszerűbb, és van aki tart tőle).

A szöveg a cél közönségnek kell, hogy szóljon (nyugdíjas, aki a földszintre költözik, nem akar lépcsőzni, cipekedni, vagy kisgyermekes, aki szintén ebbe a cipő jár, stb)? Írd bele a szövegbe kinek ajánlod jó szívvel az ingatlant.

Képek. Nem rosszak, de nem is a legjobbak, viszont kevés (7 db), de van egy jó alaprajzod, és korrekt a méretezés is. Tudom, kis lakásról nehéz jó képeket csinálni, de érdemes lenne 360 fokos linket feltüntetni (ma már van pár ilyen ingyenes alkalmazás), nappali, udvar, körbe tud nézni. Csak a potens vásárló jön ki.

Ingatlanost vagy sem…, erről lesz egy hosszabb értekezés, nem is olyan sokára, de érdemes helyi ingatlanost választani, mert  tudja, hogy mennyiért adott el pont ott. Érdemes nagy hálózatot is választani, mert több a kereső, több az adat, amiből merítenek. Amit nem érdemes, olyan kollégát választani, akiben nem bízol meg 100%-osan. Igazából egy embert választasz, aki veled fog foglalkozni, kérj tőle referenciát (ezt és ezt adtam el, itt és ennyiért, ebben a félévben, évben havonta ennyit és ennyit, köszönő levelek, leinformálhatóság, bizonyítványok megléte, stb, tudom ez nem lesz népszerű. Pl.: egy tényleg ingatlanos ilyen infóval lát el egy eladót: 2015-ben, ebből a méretből, az utcátokban kb 20 lakás cserélt gazdát, és az átlag nm ár egyébként, 360 000.- Ft volt, a legmagasabb ár 450 000 Ft/nm volt. Ebben az éveben az irodánk eladott 5 db, csak ebben az utcában, 382 és 545 között. Ezért ezt és ezt az irányárat javaslom,és ennyiért megy el az lakás). Én 1 ilyen kollégát választanék, vagyis csak 1 irodát. Amiben egy jó szakember még tud segíteni, hogy előszűri a vevő jelöltet, tudja az anyagi lehetőségeit, és tényleg eladja a lakásodat.

Remélem tudtam segíteni.

Őszinte Ingatlanos

Eladó belvárosi lakások (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com