Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. február 23.

Így olvassunk tulajdoni lapot!

Tisztelt Őszinte Ingatlanos! 

Ingatlanunkra korábban kötöttünk egy adásvételi szerződést, de a vevő nem teljesítése miatt meghiúsult. Most lenne egy új vevő, de az ügyvédje azt mondja, addig nem szerződhetünk, amíg a tulajdoni lap III. részén ott van a korábbi vevőre vonatkozó bejegyzés: „Tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elutasítása”, azaz széljegyről az előző vevő már lekerült. Ez jogos? Ha egyszer elutasították a bejegyzési kérelmet, akkor miért nem lehet értékesíteni az ingatlant?

Köszönöm, hogy tisztázza, mi a helyzet pontosan!

Nagy József

 

Tisztelt Nagy József! 

Mielőtt megadnám a választ, kérem, engedje meg, hogy kiemeljem: nagyon fontos, hogy alaposan ismerjük az eladó ingatlanok tulajdoni lapjára vonatkozó szabályokat, és azt, hogy hogyan kell helyesen értelmezni a dokumentumot. Az ugyanis - legyen az az aktuális adatokat mutató szemle, vagy az ingatlannal kapcsolatos régi, már törölt adatokat is feltüntető teljes másolat - az adott ingatlan jogi helyzetére vonatkozóan szinte minden információt megmutat.

signature-2003808_1280.jpg

A tulajdoni lap három, római számmal jelölt fő részből áll. A teljesség igénye nélkül az első az ingatlan alapvető adatait (méret, jelleg, stb.) rögzíti, a második a tulajdonosok személyét és az őket megillető tulajdoni hányadot, a harmadik rész pedig az ingatlanhoz kapcsolódó, leginkább másokat megillető jogokat, illetve azok jogosultját (pl. bank jelzálogjoga és az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom, másik ingatlan tulajdonosát az ezen ingatlanon megillető szolgalom jellege, végrehajtás megindításának joga, haszonélvezeti jog).

Kiemelkedő jelentőségű az I. rész fölötti szakasz is, ahol többek között az esetleges széljegyet tüntetik fel. A földhivatalhoz a konkrét ingatlannal kapcsolatban benyújtott bármely kérelem esetén az ingatlan tulajdoni lapjára a beadvány iktató számát a benyújtás napján – a dátumot szintén megjelölve - rávezetik, ez az ún. széljegy. A széljegy kifejezi, hogy az adott ingatlanra vonatkozóan már megindult bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás, mutatja továbbá a kérelmek intézésének sorrendjét (amennyiben a különböző kérelmek kérelmezői eltérően nem állapodnak meg, a földhivatal köteles mindig a korábban érkezett kérelmet elbírálni).

Fontos kiemelni, hogy a széljegy csak azt jelzi, hogy a benyújtott kérelem elbírálása folyamatban van, ez azonban nem jelenti azt, hogy a kérelemnek a földhivatal helyt adott, annak elbírálása következtében ugyanis a kérelmet a földhivatal akár el is utasíthatja. Így akár egy megfelelő külső formával ellátott üres dokumentum is beadható, amely fel tudja tartani ügyünk elintézését. A széljegy ugyanakkor árulkodik arról, hogy milyen eljárások vannak folyamatban, azaz mely ügyek elbírálása fogja megelőzni a mi esetleges kérelmünket.

Tudnunk kell, hogy abban az esetben, ha a tulajdoni lap tartalmát érintő változást, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelmet (pl. a tulajdonjog bejegyzése) elutasítja a földhivatal, az elutasítás tényét bejegyzi a tulajdoni lap III. részére. Ennek megtörténtével egyidejűleg a kapcsolódó széljegyet hivatalból törli a földhivatal. Az elutasítás tényét abban az esetben nem kell bejegyezni a tulajdoni lapra, ha a bejegyzés iránti kérelem vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat olyan hiányosságban szenved, amelyet hiánypótlásra irányuló eljárásban sem lehet pótolni.

Amennyiben a földhivatal elutasítja a kérelmet, és ennek tényét bejegyzi a tulajdoni lap III. részére, az elutasításról szóló határozat ellen, annak kézhezvételétől számított 30 napon belül, fellebbezéssel lehet élni. Amíg a fellebbezésre nyitva álló határidő le nem telik, vagy a felek nem mondtak le a fellebbezési jogukról és a földhivatal nem törölte az elutasítás tényét, kockázatos lehet az ingatlan újabb adásvétele, hiszen még nem zárult le megnyugtatóan a korábbi eljárás. Erre tekintettel mindenképpen érdemes megvárni, amíg a tulajdoni lap III. részéről törlik a korábbi eljárásra utaló bejegyzést.

Őszinte Ingatlanos

 

(A cikk elkészítéséhez a Dr. Olasz Balázs Ügyvédi Iroda szakértője nyújtott szakmai segítséget, www.drolasz.hu)

 

 

TothGeza78 2017. február 20.

Téged is tucatszor hívott az ingatlanos?

Amikor először hirdetünk ingatlant, rendszerint meglepődünk milyen sok ingatlan közvetítő talál meg minket ajánlataival. Ne hajtsuk el mindegyiket, aki szimpatikusabb arra még szükség lehet.

Tovább
MeNa 2017. február 14.

Így lesz jogszerű az albérlő kirúgása

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Már másfél éve lakom a mostani bérelt lakásban, többnyire rendesen fizettem a lakbért, igaz, az elmúlt három hónapban kisebb elmaradásom volt, néhány tízezer forint. Volt két születésnapi buli, illetve néhány hétig kicsit zajos vendégek voltak, akik ugyan rövid ideg voltak nálam, de sajnos a folyosókat összerondították. Szerintem ezzel nem követtem el semmilyen komoly vétséget, de a tulajdonos már kétszer szólt, majd most teljesen váratlanul közölte: egy héten belül húzzak el, elfogyott a türelme, nagyon könnyen talál mást a helyemre és jobb lesz nekem, ha nem ellenkezem, mert még be is perelhet. Kérdésem: jogszerűen akar az utcára tenni?

Üdvözlettel

József

 

Kedves József!

Nem irigylem, hiszen még mindig elég hideg van, de ezzel nem akarok viccelődni, csak úgy megjegyzem.Valahogy előkeríthette volna a pénzt, mert akkor időt nyerhetett volna. Ugyanakkor nem teljesen reménytelen az ügy, ugyanis számtalan "kötelezettsége" van a bérbeadónak ahhoz, hogy jogszerűen mondjon fel akár úgynevezett rendes, vagy rendkívüli  (szankciós) felmondással. Most sorra vesszük ezeket:

hand-65688_1280.jpg
Önkormányzati lakás rendes (normális) felmondásánál a határozatlan időre szóló szerződés esetén a bérlő részére cserelakást kell felajánlani ugyanazon a településen, persze írásban kell benyújtani ezt a felmondást, ami legalább három hónapos átmeneti időt ad a bérlőnek.(Kivétel, ha a bérlőnek ezen a településen saját lakása van, vagyis elvileg van hová költöznie).

Nemrég még a határozatlan idejű bérlet rendes felmondását úgy szabályozta a törvény: ha a bérbeadó sima magánszemély (vagy cég, de lényeg, hogy nem önkormányzat), és ő, azaz a bérbeadó mondott fel, akkor neki is fel kellett ajánlania megfelelő cserelakást a bérlőnek, hacsak nem kötötték ki a felek a szerződésben, hogy ez a jogosultság a bérlőnek nem biztosított.

Ez kikerült a törvényből, így ezen szerződéses kikötés nélkül is is fel lehet mondani – a meglehetősen piacidegen –, cserelakás biztosítása nélkül. Egyébként erről a cserelakásos lehetőségről a legtöbb bérlő (sőt bérbeadó sem, hiszen akkor kizárta volna a szerződésben) nem is tudott, aminek talán az a fő oka, hogy az emberek túlnyomó része úgy gondolja, a lakásbérletet a Polgári törvénykönyv szabályozza. Nem egészen, a Ptk pusztán mögöttes szabály, azonban egy speciális törvény, a lakások és helyiségek bérléséről és az elidegenítésük egyes szabályairól szóló 1993. évi LXXVIII. tv. szerint kell eljárni.   

Tehát, mint fentebb írtuk, külön történet az önkormányzati lakás, nyilván  nem erről van szó az Ön esetében.

Az önkormányzati lakásoknál főszabályként a rendes felmondás csak akkor lehetséges, ha az adott lakást szeretnék átalakítani, korszerűsíteni, netán lebontani, ekkor pedig megfelelő cserelakást (hasonló méret és komfortfokozat, de például   Budapesten belül nem kötelező azonos kerületben lennie a cserekecónak).

Önre  az egyéb kategória vonatkozik, vagyis a rendes felmondásnak nem előfeltétele a cserelakás felajánlása.

Itt térek ki a másik felmondási típusra, az úgynevezett szankciós kategóriára, vagyis a rendkívüli felmondásra. A különbség, hogy a rendes felmondást nem kell indokolni, míg a rendkívüli felmondást igen. Rendkívüli felmondási ok lehet akár a lakbér kifizetésének az elmulasztása, de akár a károkozás a lakásban, a házirendbe ütköző hangos bulizás stb. Érdemes megnézni, hogy a szerződésben mit nevesítettek esetleg külön rendkívüli felmondási okként, mert akár a törvényben megadottaktól azt szigorúbban is szabályozhatták. Eléggé elterjedt például, hogy a bérbeadó megtiltja a lakáson belüli dohányzást (nem akarja vállalni a bútorokba, függönyökbe, tapétába stb. beszívódott dohányfüst miatti többlet állagromlást) vagy kisállattartást és ha ezt a bérlő megszegi, akkor az a szerződés szerint rendkívüli felmondással is szankcionálható. 

Mivel az Ön elmondása szerint a bérbeadó csak szóban "fenyegette" meg Önt, így álláspontom szerint nem jogszerűen járt el.

Nem láttam az Önök bérleti szerződését, de jó ha tudja, hogy nem csupán az elmaradt bérleti díjra hivatkozhat a bérbeadó. Például arra is, hogy Ön nem teljesített valamilyen vállalt, lényeges kötelezettséget. Ilyen lehet az, hogy helyreállítja a lakás műszaki állapotát, ha abban az Ön ott tartózkodása alatt (a bérleti szerződés ideje alatt) és Önnek felróható módon valamilyen kár keletkezik.

Azt javaslom, alaposan olvassa át a bérleti szerződést, a mellékletet is, ha van. Amennyiben tényleg nincs írásos felszólítás, akkor könnyebb a dolga, de ez természetesen nem mentesíti a teljes bérleti díj kifizetése alól, vagyis az esetleges pár tízezer forintos elmaradásokat is rendezni kell.

A vendégei viselkedése szintén aggasztó és a túlságosan is ereszd al a hajamat'-típusú bulik rendkívüli felmondásra is okot szolgálhatnak. A társasház többi lakója természetesen a tulajdonost (az Ön bérbeadóját) veszi elő, ő pedig előbb-utóbb meg fogja tenni az írásos felszólítást, felsorolva az indokokat, amelyek közé nem csak a lakás rendeltetésszerű használata, hanem a közös tulajdonban álló épületrészeké, vagyis a lépcsőházé is betartozik.

Ott falfirkáknak, taccskidobásnak, dorbézolásnak helye nincs. Önnel, mint bérlővel szemben léphet fel a bérbeadója, hiszen Önnel áll jogviszonyban, az Ön felelőssége, hogy ha házibulit szervez, akkor ügyelnie kell a csendre és a szalonképes vendégekre.

Tisztelettel

Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. február 08.

Gyanakodjon, ha ez nincs benne az adásvételiben

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Panelt akarunk venni, mert elég jó befektetés lehet, közel van az egyik nagy főiskola. Nem akarunk sokat vacakolni az adásvételivel, de semmi esetre sem akarunk felületesen eljárni - gondoltuk, amikor készülődtünk az egyezségre. Átnéztük a papírt, amikor elénk tette a tulaj és szinte minden rendben volt, de a tulaj elkezdett sürgetni és gyanakodni kezdtem, hogy hova ez a nagy sietség az ő részéről. Kérdésem: biztos meg kell mutatni egy ügyvédnek vagy elég elhinni, hogy az ő ügyvédje profi és mindent beleírt?

Jó lenne, ha gyorsan válaszolna, mert elvihetik előlünk ezt a lakást!

Üdvözlettel

Viktor, a befektető

Tovább
MeNa 2017. február 05.

Így perelje vissza a foglaló dupláját

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Fontos problémában kérem a segítségét. Egyetemista lányom számára szerettünk volna a feleségemmel egy lakást venni. Megállapodtunk az eladóval, alá is írtuk az adásvételi szerződést és adtunk neki 1 000 000 Ft foglalót. Azt mondta, hogy a bankkal már le is van beszélve a tehermentesítés, ugyanis annak idején két lakást is megterheltek egy hitelre (egy nagyobb értékű budapestit és ezt a picit). Addig azonban nem akartuk kifizetni a vételárat, amíg a bank nem engedi ki fedezetből a lakást, és ténylegesen nem tehermentes. Teltek-múltak a hónapok, nem változott semmi, az eladó csak ígérgetett, de nekünk már kellett volna a lakás. Bementünk együtt a bankba, ahol az ügyintéző közölte, hogy nem engedik ki a fedezetből a lakást, ne is álmodjunk róla. Semmi baj, mondtuk a fickónak, hogy akkor a vételár egy részéből fizesse vissza a hitelt (kevés volt már), azt másnap elutaljuk neki. Hallani se akart róla. Közölte, hogy neki kell a pénz amit a lakásért kap, minden fillér számít, és nem fizet ő vissza semmit. Így kénytelenek voltunk az adásvételtől elállni, és követeltük az adott foglaló kétszeresét. Amiről nyilván hallani se akart az eladó – csak az egymilliót adta vissza nagy duzzogva.

Perelhetnénk, tudom, hogy jár nekünk a foglaló kétszerese, de kiráz tőle a hideg, hogy a bíróságra rohangáljak. Az ügyvéd nyilván azt fogja mondani, hogy érdemes, mert neki jó a munkadíja.

Kérem, segítsen, hogy mit kellene tennem!

Tisztelettel:

Zsuga Zsolt

Tisztelt Zsuga Úr!

Minden vevő rémálmát vázolta. Sajnos vannak ilyen esetek, nem hiába a tehermentes ingatlanokat keresik jobban a vevők.Jól tudja, Önnek jár a foglaló kétszerese. Minthogy azonban a foglaló összegét már visszakapta, elvileg „nem bukik” az üzleten, maximum kiesett időt, utánajárást és idegeskedést, komolyabb összegű pénzt nem. Eldönteni ugyan nem tudok semmit Ön helyett, azonban az alábbi pár dologgal remélem tudok segíteni!

wallet-cash-credit-card-pocket.jpg

Ha a fizetési felszólításokra az eladó nem reagál, vagy nem hajlandó fizetni, és a pereskedéssel fenyegetés sem ijeszti meg, akkor sajnos csak az eljárás megindítása maradt lehetőségnek.

Fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelmet kell benyújtani, amely nem illetékköteles, mint a kereset, de eljárási díjat kell fizetni. Az eljárás díja a követelés 3 %-a (jelen esetben 30 000 Ft). Itt jelentkezik tehát az első olyan összeg, amit siker esetén az eladó fog kifizetni, de Önnek meg kell előlegeznie.

Fizetési meghagyásos eljárás megindítva, eljárási díj (és ügyvédi munkadíj!) megfizetve, a közjegyző ki is bocsátja a fizetési meghagyást. Kétfajta forgatókönyv képzelhető el: a fizetési meghagyásra nem reagál az eladó, az jogerőre emelkedik és végrehajtható, vagy az eladó ellentmondással él a fizetési meghagyással szemben, és perré alakul az eljárás.

Ha jogerőre emelkedik, ami a jobbik eset, sajnos akkor is rengeteg teendője lesz még. Kezdeményezni kell a végrehajtási eljárást, ami megint csak költség. Az illeték a követelés 1 %-a (10 000 Ft), ezen felül a végrehajtás során előlegezni kell a végrehajtó munkadíját, ami ekkora összegnél 30 000 Ft körüli összeg lesz.

Ha perré alakul a fizetési meghagyásos eljárás, akkor be kell adni a keresetlevelet, amire a kevésbé együttérző ügyvédek további munkadíjat kérnek majd el. Plusz fizetni kell 3 % illetéket (megint 30 000 Ft). Ebben az esetben, ha a bíróság megítéli a foglaló összegét, akkor csak most kezdődik a végrehajtás. A fent már vázolt költségekkel.

Szóval szerencsésebb esetben legalább 70 000 Ft-ot előlegeznie kell majd, per esetén pedig legalább 100 000 Ft-ot. A pereskedés sok időt vesz igénybe, a végrehajtás pedig szinte az örökkévalóságig tart. Mivel az eladónak (szerinte) szüksége van minden fillérre, és elbukott egy lakáseladást csak amiatt, mert nem akarta a vételárnak még egy részét sem a tehermentesítésre fordítani, gyanítom, hogy a végrehajtás során csak a munkabérből való letiltás (ha van munkája vagy nyugdíja) vezetne eredményre, ami lassú megtérülés, vagy az ingatlan kényszer-értékesítése, ami még lassabb, és korántsem garantált megtérülés.

Nem szeretném a kedvét semmitől elvenni, de mérlegelnie kell, hogy szeretne-e pénzt áldozni (és hosszú ideig nélkülözni) az eljárásra. Ha az Ön által adott foglaló összegét nem fizette volna meg az eladó, akkor mindenképpen javasolnám a jogi útra terelést, így azonban nem biztos hogy megéri.

Ugyanez a helyzet minden más pénzköveteléssel, ami eladó ingatlanok adásvételével vagy bérletével kapcsolatos, így remélem, hogy nemcsak Önnek, hanem másoknak is tudtam segíteni!

Tisztelettel:

Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. január 31.

Tetszik a ház, de kicsit repedt az egyik fal. Azért megvegyem?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Az Otthontérkép.hu-n kinéztünk egy szép kétszintes családi házat, legalábbis a képeken elég jól mutat és még az ára is elfogadható. Elmentünk megnézni és az egyik oldalfalon láttunk egy nem túl nagy repedést. Alkudjak le emiatt még többet az árból vagy ne is foglalkozzak vele, mert újabb repedések jöhetnek és akkor oda az egész pénzünk?

Érdekelne az álláspontja.

Köszönöm a válaszát!

János, az egyik pesti lakótelepről.

Kedves János!

Nem kell megijedni, de persze az alapos vizsgálódás sok kérdésre választ adhat. Ehhez statikust is érdemes igénybe venni, mégiscsak sok pénzről van szó. Pontosan nem tudom, mennyit kér egy szemléért, de nem ezen spórolnék...

abstract-1850417_1280.jpg

A kép illusztráció

Még mielőtt szólna egy ilyen szakembernek, azért olvassa el az alábbiakat, remélem érthetően írok. Szóval, hivatalosan függőleges teherhordó szerkezeteknek hívják ezeket a falakat vagy pilléreket. Károsodásuk általában úgynevezett átmenő repedések formájában jelentkezik. Hogy ez mitől van?

Sajnos, ez rejtett hiba is lehet. Ön már nem láthatja például az alapozáskor elkövetett hibát, ami egyenlőtlen süllyedéshez vezetett. Előfordulhatott, hogy az eredeti házra ráépítettek egy szintet, ilyenkor többletteher lép fel és túlterheltté válnak ezek a szerkezetek. Különféle toldalék építéséknél is látható olyan repedés, ami a szakszerűtlen kivitelezésre utal. Szerencsére a legtöbb eladó családi háznál ez nem jellemző. Akkor kel igazán aggódni, ha a repedés nem vízszintes vagy függőlege, hanem ferde, esetleg ferdén lépcsőzetes. Ez szinte biztosan alapozási gond, alapsüllyedés lehet mögötte.

Egy másik szempont: Nem zárom ki, hogy nem tartották be a falazási technológiai előírásokat, kitöltetlenül hagyták a habarcshézagokat. Lehet, hogy rosszul szigetelték a falazatot és az egyszerűen kifagyott. Rossz szigetelés a tetőfödémeknél is lehet és a falazatba épített kémények hőmozgása is okozhat látványos hibákat.

Írta, hogy az eredeti garázshoz a tulajdonos bevallása szerint egy betonfalas toldást is építettek. Itt is főleg a kivitelezésnél lehet gond - elvileg. Ön nem írta, hogy ott is látott-e a háznál észlelt kisebb repedést,de azért hozzáteszem: a kivitelezésnél előfordulhat, hogy nem volt megfelelő a szemszerkezet vagy a tömörítés, vagy az acélbetéteket nem megfelelően takarták el betonnal. Ilyenkor leválhat ez a betontakarás és erősen rozsdásodhatnak az acélbetétek. Az ikerházaknál is lehetnek problémák a toldásoknál, erről épp a múlt héten írt nekem egy olvasó.

Tapasztalatom szerint a károsodások nem feltétlenül a külső falakon jelentkeznek, hanem a szerkezeti elemek kapcsolódásánál, vagyis a fal és a födém, a fal és az ajtók, ablakok, a fal és a padló találkozópontjain.Milyen formában? Például páralecsapódás, elszíneződés, később akár penészedés is, az úgynevezett hőhidak hideg felületein.

Remélem, kezdésnek elég az a néhány sor, én a statikus véleményét feltétlenül figyelembe venném és ha nem minősíti veszélyesnek a repedéseket, akkor csapjon bele - és persze próbáljon alkudni az árból erre hivatkozva.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos 

 

MeNa 2017. január 22.

Kinek az oldalán áll az ingatlanos?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Előre szólok, hogy érzékeny dolgot érintek: Lakást akartam venni, viszonylag gyorsan, mert nem akartam betenni a megtakarított pénzt a bankba, ott szinte semmit sem adnak érte. Az egyik irodához fordultam és találtak is egy jónak tűnő lakást. Kétszer is kimentem az iroda dolgozójával, de mindkétszer az volt az érzésem, hogy ő inkább az eladó oldalán áll. Minthogy a megtekintés után már nem lehet kihagyni az ügyletből, félek, hogy nem segít az ár lejjebb tornászásából, azt hiszem azért, mert védi a jutalékát. Kérdésem: kivel van igazából az ingatlanos?

Tényleg őszinte válaszát várom!

István (név és cím a szerkesztőségben)

 

Kedves István!

Köszönöm a bizalmát, ez tényleg rázósnak tűnő kérdés, de szerintem valójában nem az. Alapállásom, hogy az ingatlanos az ügyért van, nem az eladóért vagy a vevőért. Az ügy pedig az, hogy minden szakmai tudásával azon van, hogy létrejöjjön az adásvétel, s mindkét fél elégedett legyen, legyen szó eladó lakásról vagy eladó házról. Ez így persze túl általánosnak hangzik, de tényleg ez a végső célja minden tisztességes ingatlanközvetítőnek, legyen egyéni szereplője a piacnak vagy olyan, aki csatlakozott valamelyik hálózathoz.

19sec1.jpg

Van egy alig hangsúlyozott, de fontos elem, amit a vevő kevésbé, inkább az eladó érez meg leginkább. Ez pedig az, hogy mennyire van a közvetítőhöz (és a hálózathoz) kötve az eladó. Minél szorosabb ez a kapcsolat, annál inkább érdekelt lesz az ingatlanos az eladásban.

Ha csak általános a szerződés, akkor nem nagyon van ösztönözve, ugyanis sokszor előfordul, hogy az eladó egyszerre több irodát is megbíz, mondván, így nagyobb eséllyel adja el a lakást. S bár ilyenkor a legmagasabb a jutalék (4-6 százalék+áfa), mivel sok a versenytárs közvetítő, kisebb az esély arra, hogy pont hozzá fut be a vevő - gondolja a legtöbb ingatlanos.

Sokkal jobban szeretik a kizárólagos megbízásokat, amikor tényleg csak rajtuk és a hálózatukon múlik, hogy mikor és milyen áron megy el a lakás. Igaz ugyan, hogy az ilyenkor rövidebb határidő erős nyomás rajta, de a sok érdeklődő mind nála jelentkezik, hiszen csak ő árulja az ingatlant. Vevőként érdemes rákérdezni, hogy mennyien látták már a lakást és tett-e valaki írásos vételi ajánlatot. Sokszor hallani, hogy sokan nézték már, de ez semmi, ne hagyja, hogy az ingatlanos elkenje a választ, csikarja ki a pontos számot és ha tudja, legalább a körülbelüli összeget.

A vevőt azonban nem csak azzal lehet jól kiszolgálni, hogy megtalálja úgymond "álmai otthonát", hanem azzal is, ha például érzékelteti vele, hogy milyen helyzetben van az eladó. Mondjuk korrekten elmondja, hogy már 5 hónapja árulja a lakást és eddig nem túl sok komoly vevőjelölt volt.

Itt a korrektségen van a hangsúly, az ingatlanosnak ugyanis munkaköri kötelessége az ingatlannal kapcsolatos összes, releváns információ átadása. Mivel ő ismeri a legjobban az eladó és a vevő körülményeit, lehet, hogy azzal segíti a vevőt a legjobban, ha a fizetési ütemezésben tud kicsikarni valami engedményt az eladónál. Tárgyalni, persze, nem ő fog, de nevéhez illően közvetít, vagy inkább közelíti az álláspontokat.

Kinek az oldalán áll tehát az ingatlanos: nos, mindig a megbízó oldalán, ez lehet a vevő is, aki mondjuk arra ad megbízást, hogy keressen felújított háromszobás lakást egy adott kerületben. Tudok olyanról, aki gyakran visszaél ezzel a bizalommal: kiviszi a vevőjelöltet egy társasházba, de tudja, hogy az adott lakásra már többen bejelentkeztek, így amikor ez a vevőjelölt csalódottan távozik, mert az eladó már "odaígérte" másnak a lakást, nos ekkor előáll és egy közelben lévő, másik, hasonlónak mondott lakást akar rátukmálni. Emögött nyilván az van, hogy a közvetítők általában egy-egy szűkebb körzetre, kerületrészre hajtanak, ott igyekeznek minél több eladó lakást összeszedni az adatbázisukba, hogy ilyen esetekben elővegyék. Szerintem a "Ha ló nincs, szamár is jó" taktika nem vezet sehová, kétlem, hogy egy komoly vevő úgymond rááll egy ilyen üzletre, bár nem kizárt.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos 

 

 

MeNa 2017. január 18.

Leváltanám a közös képviselőt. Hogyan tegyem?

 

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Nem végzi rendesen a dolgát a közös képviselőnk, szinte alig lehet kérdőre vonni, a házban szükséges javításokat sem tudja elintézni. Már rég ideje lenne leváltani. Mit tanácsol, egyáltalán mekkora a mozgásterünk?

Géza Kőbányáról

 

Kedves Géza!

Rengeteg hasonló levél érkezik hozzánk, a jelek szerint elég sok társasházban vannak gondok a közös képviselővel, noha természetesen a többség vélhetően jól végzi a dolgát. A legjobb új építésű eladó budapesti lakásoknak is teret adó lakóparkokban is előfordulnak ilyen problémák.

Ha ennyire elégedetlen az Önök házában csak ritkán előforduló megbízottal, akkor a 2003.évi CXXXIII. törvény alapján viszonylag egyszerű a dolga: a közös képviselőt a közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével válthatja le, hívhatja vissza, mentheti fel tisztsége alól. Vagyis először kell tartani egy közgyűlést.

A társasházi törvény szerint a közgyűlés azonnali hatállyal is felmenti. Persze, ha megneszeli, hogy mi lesz a sorsa, akkor gyakran maga is távozhat lemondás útján, ezt írásban kell benyújtania. A távozása után természetesen újat kell választani, ezt is a közgyűlés teheti meg a jelenlévő tulajdoni hányad egyszerű többségével. 

Érdekes kérdés a közös képviselő felelőssége. Nos itt a Ptk. kártérítési szabályait kell figyelembe venni. A közös képviselőt kizárólag a közgyűlés vonhatja felelősségre, ebbéli tevékenysége miatt kártérítési eljárás csak közgyűlési határozat alapján indítható. Egyes tulajdonostársak nem vonhatják felelősségre, egyénileg nem indíthatnak polgári pert ellene tisztségével kapcsolatos tevékenysége, cselekedete miatt.

A tisztánlátás kedvéért érdemes felidézni, hogy pontosan mihez van joga a közös képviselőnek és mi a kötelessége, általában ezek megegyeznek, már csak a dolgok természetéből fakadóan is. Például elkészíti az évenkénti költségvetési javaslatot, összehívhatja a közgyűlést és képviseli a társasházat bíróságok és más hatóságok előtt.

Gyakorlati feladatai és jogai közé tartozik még, hogy előkészíti a közgyűlést és végrehajtja vagy hajtatja annak határozatait, valamint mindent megtesz a közös költség beszedése érdekében. Ennek keretében köteles kezdeményezni fizetési meghagyás kibocsátását a hátralékos tulajdonostárs ellen. Erről épp a minap írtunk ebben a posztunkban, érdemes elolvasni.

Ha változik a tulajdonos, akkor írásbeli nyilatkozatot kell adnia a közösköltség-tartozásról és ezt át kell adni az új tulajdonosnak. Az is egyértelműen kimondatott, hogy felmentése esetén köteles az új közös képviselő részére 30 napon belül jegyzőkönyvben átadni a társasház iratait és teljességi nyilatkozatot tenni.

Nyilvánvaló, hogy mindent meg kell tennie a társasházi épület fennmaradásáért és eljárnia, ha éppen javításokra van szükség, eladó liftes lakásoknál például, de földszintes lakóparkok esetében is. Önöknél is égető szükség lenne erre, de ezek szerint semmi nem történik ezen a téren. Lényeg, hogy beszéljen több lakótárssal és mielőbb hívják össze a közgyűlést.

 

Üdvözlettel:

Őszinte Ingatlanos

Őszinte Ingatlanos 2017. január 05.

Rövid póráz kell az albérlőre a közös költség miatt!

Tisztelt Ő I!

Karcsi vagyok Budapestről. Lakást adok ki albérletbe. Olvastam az "Ezek nélkül ne írd alá a lakásbérleti szerződést!" cikket: link.
Abban azt írják, hogy a közös költség felújítási alapba fizetendő részét a bérbeadónak kell fizetni és nem a bérlőnek. Hadd kérdezzem meg, hogy ezt milyen törvény alapján írják? Sok ügyvéddel és közjegyzővel leveleztem arról, hogy az albérletben kinek kell fizetni a közös költséget és sokféle választ kaptam:

1. Volt ügyvéd aki szerint a felek a szerződésben szabadon megállapodhatnak arról, hogy ki fizesse a közös költséget. Ezt a Ptk. (2013. évi V. törvény) 6:59. § (1). és (2). bekezdésével indokolta: link.


2. Volt aki szerint a társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) 24§ (1) bekezdése alapján a tulajdonos kötelessége a közös költség fizetése: link. De szerintem ez nem a bérbeadás esetéről szól. A bérbeadás esetére a lakástörvény vonatkozik.

3. A Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) 10. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó kötelessége gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek üzemképes állapotban tartásról, a közös helységekben keletkezett hibák megszüntetéséről. A (2) bekezdés szerint a közös használatra szolgáló helyiségekkel kapcsolatos egyéb kötelezettségek teljesítése a felek megállapodásán múlik: link.

4. A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) 22§ (6) bekezdése szerint a bérlő is fizetheti a közös költséget:link.

Ezek után önök szerint hogyan kell felosztani a közös költséget vagy kinek kell fizetni? A társasházi törvény vagy a lakástörvény sehol nem ír arról, hogy a közös költség felújítási alapba fizetett részét a bérbeadónak kell fizetni. A mi társasházunkban megkérdeztem, hogy van-e felújítási alap és azt mondták, hogy nincs. Ilyen esetben hogyan lehet felosztani a közös költséget a bérbeadó és a bérlő között?

Köszönöm a válaszukat!
Üdvözlettel

Kedves Karcsi!

A fenti kérdésre szinte mindenki egyszerre mondja, hát az albérlőt, ő lakik benne. De a kérdés ennél árnyaltabb megközelítést igényel. Több eset is lehetséges, főleg, ha a felek nem is rendelkeztek róla, mivel ugye mindenki ugyanarra gondol. És most nem arra, hanem az albérletre vonatkozik a közös rágondolás.

Szóval, az alapeset, amikor a bérleti szerződésben konkrétan megjelölték, hogy a bérlő fizeti meg a társasházi közös költséget. Ebben az esetben a Bérbeadó és a Bérlő közötti jogviszonyban egyértelmű, hogy ki a fizetésre kötelezett, azonban adójogi szempontból külön megítélést igényel, mivel:

„A lakóingatlan bérbeadásakor ha a bérbeadó az önálló tevékenységből származó jövedelem szerinti adózási módot választotta és tételes költségelszámolással kívánja meghatározni a bérbeadásból származó jövedelmét, továbbá a felek a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére, akkor a bérbeadásból származó bevétellel szemben többek között jellemzően előforduló és költségként elszámolható kiadás lehet az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltség is.

Kiadó lakást keresel? Nálunk megtalálod (x)

A társasházi közös költség, mint rezsiköltség a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. §-ában foglaltak szerint a tulajdonostársakat terheli, így a bérleti jogviszony megléte esetén sem válik a bérlő a közös költség megfizetésére kötelezetté a tulajdonos helyett a társasház felé.

Ugyanakkor a társasházi közös költség tulajdonos helyett történő megfizetése a bérlő részéről a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó összegnek tekintendő (a bérbeadás adóalapjába tartozik, annak adójogi sorsát osztja), vagyis a bérbeadásból származó bevétellel szemben elszámolható, mint a rezsiköltségek egyike.” NAV, 2010. 07.14.

„A közös költség ugyan úgy a rezsi díjak része, mint más közüzemek, miközben azokat is meg kell téríteni (alapdíjak) havonta bérlőtől, bérbeadástól függetlenül is. A közös költség elszámolásához fontos, hogy legyen kimutatásunk a közös képviselettől”

Ha a Bérlő nem fizeti a közös költséget és a Társasházi SZMSZ sem ad lehetőséget a Bérlő külön jogállásának elismerésére, a tulajdonos köteles teljesíteni az elmaradt közös költséget. (és nem a haszonélvező, meg özvegyi jog jogosultja, a Tht. mindig tulajdonostársról tesz említést, nem valamely használati jog jogosultjáról).

pexels-photo-164522-large.jpeg

De ez az egyszerű eset, lehet, hogy a felek nem vettek igénybe felkészült jogi képviselőt vagy nem is gondoltak erre, akkor egyértelműen a tulajdonos fizeti meg a közös költséget. Ugyanez igaz az elterjedt „Airbnb” esetén is, amikor a rövid távú bérleti szerződés nem terjed ki a közös költség részidőarányos fizetésére, ilyenkor a tulajdonos köteles viselni a közös költséget. Függetlenül attól, hogy ki adta ki az ingatlant.

Személy szerint javaslom ingatlanszakjogász segítségét kérni bérleti szerződés esetén, meglepetések elkerülése végett (név és cím a szerkesztőségben! (x).

Abban az esetben, ha az adott Társasház már élvezi a jogalkotók által biztosított XXI. századi előnyöket és külön esetkörben szabályozza a bérlő, mint önálló jogalany közös költség fizetési kötelezettségét (SZMSZ), akkor a Bérlő önállóan és közvetlenül köteles teljesíteni a közös költséget a Társasház felé, ha és amennyiben bérlői mivoltát bejelentették a Társasháznak.

Ez persze csak időleges nyugalomra ad okot, mivel:

Társasházi törvény 22§

(3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.

Azaz ha a bérlő nem fizet, mi fogunk. Ha meg nem figyelünk, a végrehajtó fog értesíteni, ami kevésbé kellemes életérzést jelent. Tehát, mindig igazoltassuk a Bérlőt a rezsi és a társasházi közös költség megfizetéséről, a közös képviselőt meg kérjük meg, hogy nekünk küldje meg az elszámolást. Így legalább hamarabb észleljük, hogy a bérlőnk elfogadási faktora jelentősen csökken. Aranyos ügyvédek ehhez felmondási okot is fűznek, ami igencsak támogatandó elgondolás.

A fentieket összefoglalva, minden esetben a tulajdonos fogja teljesíteni a Társasház felé a közös költséget, ezért célszerű ezt írásba is foglalni és főleg ellenőrizni.

A felújítási alap persze más kérdés, az mindig a tulajdonost terheli, a társasházi kimutatásban is külön kell szerepelnie (meg persze az SZMSZ-ben is), a bérlő nem biztos, hogy érdekelt a 15 év múlva kiépítendő drón-leszállóhely költségeinek előlegezésében.

Na de mi van a garázzsal?

A NAV állásfoglalás szerint, aki a garázsát, parkolóját a lakással együtt adja ki (akkor is, ha lakása is van és azt is bérbeadja egy bérlőnek egy másiknak a parkolóját), akkor nem kell kiváltani adószámot és számlaadási kötelezettsége sincs. Ha viszont csak parkolóhelye az adott társasházban, vagy társasházakban, akkor a parkolót csak adószámmal és számlával adhatja bérbe.

A garázsok, parkolóhelyek ÁFA köteles bevételek?

IGEN, de 12 millió forintig (éves szinten, 2017.01.01-től, a feltételeknek való megfeleléssel) alanyi mentesek. Így csak olyan magán bérbeadókat érinthet, akik kimondottan parkolóhelyeket halmoznak fel és adnak bérbe.

Óvadékot (kauciót) ki kell számlázni, mint bevétel?

NEM, a NAV szerint a bérlési időszak alatt az óvadékot csak nyilvántartjuk, de nem mint bevételt. Az óvadék csak akkor lesz bevétel, ha azt elszámoljuk pl. azért mert a bérlő szerződést szeg és elveszíti bánatpénzként.

Üdv

Ő I

A válasz adásában állandó ingatlanjogi szakértőnk működött közre (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

dobog 2017. január 03.

Léteznek egyáltalán áron aluli lakások, vagy csak mézesmadzag?

Négyzetméter

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

 

ingatlanosscottmaxwell_flickr.jpg

Pesti (esetleg budai) albérletet keresek. A kedvező hirdetéseket amikor felhívom, rendre kiderül, hogy „sajnos már nem aktuális”. Akad, aki azonnal felajánl ellenben „legalább olyan jó” lakást.

Csak, hogy ilyenkor elmegy a kedvem az egésztől, megrendül a bizalmam a hirdetőben, hiszen honnan tudjam, hogy a mézesmadzagnak szánt hirdetés nem volt-e egy ordas nagy kiataláció, hogy a palimadarakat becsalogassák és megpróbáljanak rájuk sózni túlárazott, pocsék lakásokat. Honnan lehet tudni, hogy akkor tényleg létezett az a lakás, amit annyiért adtak ki, amennyiért hirdettek, avagy ezzel akarnak odacsalogatni.

Üdvözlettel:

Endre

 

Tisztelt Endre !

Ha a válasz pusztán annyi, hogy már nem aktuális az a bizonyos lakás (amit akár kiadtak, akár eladtak) és nem ajánlanak fel semmi egyebet, akkor bizonyára tényleg létezett és annyiért ment el, amennyiért hirdették.

De hát ez esetben csupán bosszankodni tudunk, de laknunk még nincs hol. (Addig is van itt egy kiadó budafoki ház jó nagy kerttel.)

Abban teljesen igaza van, hogy senki sem szereti, ha hülyének nézik és nem túl bizalomgerjesztő, ha egy ingatlanos ilyen ócska trükkhöz folyamodik.

Ellenben az viszont másodlagos, hogy vajon alkalmazott-e efféle mézesmadzagot, ha kiderül, hogy a portfóliójában még kínált lakások közül valamelyik viszont megfelel az igényeinknek.

Egy fajta egészséges kétkedéssel érdemes élni. Össze kell hasonlítani az árakat és azok közül kell választani, ami a pillanatnyi piaci környezetben ésszerű, akár ezen a felületen.

És általános, körülbelül válaszokkal ne érjük be. Például, ha a közös költségről érdeklődünk, ám az ingatlanos konkrétumot nem tud mondani, pusztán általános halandzsázásra vált, hogy: „Nem szabadna magasnak lenni” stb., ennyivel ne érjük be, pláne, ha eleve gyanús, hogy kamuhirdetésekkel is próbál ügyfelet szerezni. Kérdezzük meg a közös képviselőtől, vagy még jobb, ha mi magunk érdeklődünk a házban lakóktól.

Sajnos az ingatlanpiacon is csak hatalmas mázlival lehet kifogni áron alul akár bérleményt, eladó lakást meg pláne. Hiszen aki a piaci ár alatt adja ki a lakását (ami azért nem teljesen kizárt, ennek rengeteg oka lehet, például csak ismerősökben bízik a tulaj, a pénz számára másodlagos stb.), az a rokoni, baráti, vagy ismeretségi körében talál bérlőt, nagyon ritkán hirdeti meg a lakását kiadásra annyira tájékozatlanul bárki is, hogy ne lenne tisztában az aktuális piaci árakkal.