Őszinte Ingatlanos

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 26.

Ez elment megnézni, ez megvette, ez kifizette, aztán elment, de nekem kellene a vétel ár!

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!
A vevő nem jelentkezik az általa már kifizetett lakásért és a vételár egy letéti számlán van. Érdeklődöm, hogy a Ptk. mely §- a szabályozza, hogy mennyi idő múlva vehető fel a pénz, illetve az erről születő bírósági határozat mennyi időt ad ugyanerre?
Köszönettel:
Ferenc

Kedves Ferenc!

A letét szabályairól ezen a linken kehet részletesebben tájékozódni.
Az ügyvédi letétkezelésnek ennél  szigorúbb szabályai vannak, amit az ügyvédi kamara határoz meg.
Általánosságban azt lehet mondani, hogy a letéti pénz tulajdonosa a letevő és ő rendelkezik felette,azt bármikor visszaveheti, rendelkezhet felette.
A konkrét kérdésre az  a válasz viszont az, hogy maga a letéti szerződés kell,hogy  rendelkezzen a letét megszűnéséről, illetve a pénz visszafizetésének eseteiről ezen időtartamon belül. Ha letét határozatlan idejű,akkor  a letétes továbbra is köteles őrizgetni a pénzt.,míg a szerződés meg nem szűnik, vagy a letéti szerződéshez kapcsolódó adásvételi szerződés másképp nem rendelkezik. Azt gondolom, hogy összességében, ha máshogy nem rendelkeztek, akkor "csak" a foglalót tudja megtartani. Persze az más kérdés, hogy az egyébként érvényben lévő adásvételi szerződést hogyan tudják felbontani, hogy újra forgalom képessé váljon az ingatlan, de ez már egy másik történet.
Üdvözlettel
Őszinte Ingatlanos
A címlapkép forrása: www.pexels.com
Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 24.

Lakóingatlan helyett, kivett iroda, üzlet? Miért is ne!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Milyen problémákra lehet számítani egy nem lakásnak minősített ingatlan megvásárlásakor, ha azt a vevő lakásként akarja használni. Erre az ingatlan úgy tűnik alkalmas. Hol lehet annak utánanézni, hogy megtörtént e esetleg annak átminősítése vagy sem. Amennyiben nem, milyen adminisztrációval, illetve költséggel jár az esetleges átminősítés

Válaszodat előre is köszönöm

J

 

Kedves J.!

Nem az első, aki felveti ezt a kérdést, érdemes beszélni róla. Már csak azért is, mert adott lokáción belül, lehet olcsóbb ha az ember üzletet, vagy irodát vásárol.

Az illetékre vonatkozó részt tévesen írtam, 4% ebben az esetben is az illeték (ŐI). Nagy valószínűséggel lesz helyi adó vonzata is, de ez eltérő. Abban az esetben (egyébként), ha nem zavarja a lakóközösséget, hogy mondjuk egy irodának kialakított, de lakásnak is használható ingatlanban él, nos semmi. Ez is egy ilyen lakás/iroda, mely irodaként szerepel a nyilvántartásban. A tulajdoni lapon egyébként azonnal látszik, hogy miként van nyilvántartva az adott ingatlan, tehát a járási földhivatalnál lehet a legegyszerűbben utána járni.

Itt a tulajdoni lapon jól látható ez a rész:

tullap.jpg

Egy meglévő társasházban lévő nem lakás célú ingatlan átminősítése, azért meglehetősen bonyolult idő és pénz igényes feladat. Az első kör a helyi építési hivatal, ahol a beépíthetőség arányában szabott lakóingatlan szám kialakítására adtak valamikor engedélyt. Tehát, nagy valószínűséggel, ha pl.: irodának vagy üzletnek alakítottak ki, akkor nem lehet neki állni. Ha kevesebb a lakó ingatlan, mint amit a HÉSZ engedélyez, akkor össze lehet hívni a lakó közösséget, és közgyűlési határozat kell az esetleges átminősítéshez, ha ez is megvan, akkor műszaki engedélyeztetés, társasházi alapító okirat változtatás, a közös területek arányának a változtatásával, a kiadott lakhatási engedéllyel földhivatali ügyintézés szükséges hozzá. Tehát, ha lehet, akkor műszaki tervek elkészítése, helyi önkorinál az engedélyeztetési eljárás díjai, ügyvédi munka díj, földhivatali illetékek, szűken de 1-1,5 M Ft-ból kijöhet.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Lakások 10 millió Ft alatt (x)

A címlapkép forrása: www.pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 23.

Nem tudom eladni, nincs jó helyen, rosszul áraztam, vagy miért?

Szia, őszinte ingatlanos!

Nagyon szeretem a blogodat olvasni és külön üdvözlendő, hogy van valaki, akihez lehet kérdésekkel fordulni- csak így tovább! Az én kérdésem, a szárnyaló ingatlanpiacon saját kis válság- szeletemmel kapcsolatos. Adott egy jó lokációban tálalható lakás, szépen berendezve, felújítva, befektetési céllal érdeklődőknek berendezéssel ajánlva, de valahogy nem akar beindulni az egész. Az ingatlan hátránya hogy földszinti es udvari nézetű, amit nem is titkolunk el, mert nem szeretnem, hogy az érdeklődök, csalódjanak, amikor idejönnek. Ez az előnytelen tulajdonság az árban is tükröződik, alacsonyabb áron hirdetjük, mint az átlag. Hirdetem saját magam is (próbálva a vevő számára árelőnyt kovácsolni az ügynöki jutalék megspórolásán), ingatlanosok is, volt mar kizárólagos szerződésem is, most épp több ingatlanosom van. (kis es nagy irodáktól egyaránt, de egyikben sem latom az áttörő értékesítési attitűdöt) Érdeklődők vannak, de ajánlatig sosem jutunk. Nem tudom, mit ronthatunk el, mert valamit biztosan. Vagy itt jön szoba az hogy egy lakás annyit ér amennyiért el lehet adni , es toljuk le az arat míg meg nem szaporodik az érdeklődők száma?Furcsa hogy mindenhol az ingatlan eladás csúcsra járását hallom es ebből en mégsem érzékelek semmit :(válaszod előre is köszönöm

Jani

Szia Jani!

Egyszerűen nem minden a lokáció, sőt, azért mert a piac „szárnyal”, nem biztos, hogy minden lakásra, ingatlanra igaz, hogy azonnal űr áron eladható. Rengeteg tényező befolyásolja egy lakásnak az árát. Minden lokációban több féle típusú, méretű, állapotú ingatlan található, így az átlag nm ár valójában egy nagy átlagot képvisel, mely inkább iránymutató az adott területen belül, és nem csak ehhez kell szabnod az árat.

Az biztos, hogy a kínálati árakból kiindulva, szinte minden esetben fals árazás várható, nem célra vezető. Nem tudom a megbízott ingatlanosok milyen árakat mondtak, de ha szigorúan megnézem (és megnéztem pl.: itt egy ilyen gyűjtés (x) , a piacot a belső Terézvárosban, akkor 23 M alatt, azért tucatnyi kedvezőbb áron kínált lakás található. Ha felülárazva szerepel egy ingatlan, arra nagy valószínűséggel nem lesz jelentkező, csak nézelődő, turista.

A reális piaci árhoz, figyelembe kell venni a jelenlegi piaci körülményeket, a megtörtént vételárakból számított nm árat, a hirdetett ingatlan nm árait, egy optimális alkut (mind két fél számára elfogadható), ezeket érdemes összehasonlítani. Korábban írtam már erről (Megbízható piaci ár? Így árazd a lakásod!).

No, de nézzük meg a Te lakásodat (Aki szeretné megnézni, kattintson, írja meg a véleményét, ne fogja vissza magát)!

Előnyök: lokáció, 2 külön nyíló szoba, kis rezsi, optimális kiadhatóság, csend nyugalom, saját illetve kizárólagos udvari használat, kiadhatóság (erről nem írnék külön, de! azt gondolom ez a lakás nem AIRBNB-s, hanem honi vagy nem honi hosszú távú kiadásra inkább alkalmas, a külföldiek szeretnek bámészkodni az utcára…). Hátrányok: földszinti, sötét, konvektoros a fűtése (nem  a legkorszerűbb, és van aki tart tőle).

A szöveg a cél közönségnek kell, hogy szóljon (nyugdíjas, aki a földszintre költözik, nem akar lépcsőzni, cipekedni, vagy kisgyermekes, aki szintén ebbe a cipő jár, stb)? Írd bele a szövegbe kinek ajánlod jó szívvel az ingatlant.

Képek. Nem rosszak, de nem is a legjobbak, viszont kevés (7 db), de van egy jó alaprajzod, és korrekt a méretezés is. Tudom, kis lakásról nehéz jó képeket csinálni, de érdemes lenne 360 fokos linket feltüntetni (ma már van pár ilyen ingyenes alkalmazás), nappali, udvar, körbe tud nézni. Csak a potens vásárló jön ki.

Ingatlanost vagy sem…, erről lesz egy hosszabb értekezés, nem is olyan sokára, de érdemes helyi ingatlanost választani, mert  tudja, hogy mennyiért adott el pont ott. Érdemes nagy hálózatot is választani, mert több a kereső, több az adat, amiből merítenek. Amit nem érdemes, olyan kollégát választani, akiben nem bízol meg 100%-osan. Igazából egy embert választasz, aki veled fog foglalkozni, kérj tőle referenciát (ezt és ezt adtam el, itt és ennyiért, ebben a félévben, évben havonta ennyit és ennyit, köszönő levelek, leinformálhatóság, bizonyítványok megléte, stb, tudom ez nem lesz népszerű. Pl.: egy tényleg ingatlanos ilyen infóval lát el egy eladót: 2015-ben, ebből a méretből, az utcátokban kb 20 lakás cserélt gazdát, és az átlag nm ár egyébként, 360 000.- Ft volt, a legmagasabb ár 450 000 Ft/nm volt. Ebben az éveben az irodánk eladott 5 db, csak ebben az utcában, 382 és 545 között. Ezért ezt és ezt az irányárat javaslom,és ennyiért megy el az lakás). Én 1 ilyen kollégát választanék, vagyis csak 1 irodát. Amiben egy jó szakember még tud segíteni, hogy előszűri a vevő jelöltet, tudja az anyagi lehetőségeit, és tényleg eladja a lakásodat.

Remélem tudtam segíteni.

Őszinte Ingatlanos

Eladó belvárosi lakások (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

 

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 18.

Néhány tanács befektetőknek, ingatlant kiadó tulajdonosoknak!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Örülök, hogy rátaláltam a blogodra, rengeteg hasznos információt találtam válaszaidban, köszönöm neked:)

Tanácsodat szeretném kérni, kérlek, segíts a véleményeddel.

Befektetési céllal vettünk egy társasházi 60 nm-es 2+1 félszobás, erkélyes lakást, rém lepukkant állapotban van, de mi látjuk benne, hogy milyen is lehetne.

Első kérdésem a felújítással kapcsolatos: miután nem saját részre újítjuk fel, de szeretnénk, ha kellemes és korrekt lenne, mi az amit NE tegyünk bele, mert csak viszi a pénzt (bútor, mosógép, stb.)

Hivatalosan akarjuk kiadni, azonban a lehető legrészletesebb és mindkét fél felé legkorrektebb szerződést megkötni... Sajnos ismeretségi körünkben nincs senkinek ilyen, illetve olyan profi szakembert sem ismerünk, akihez fordulhatnánk. Látok ilyen-olyan tanfolyamokat is... Mit javasolsz?

Közjegyző előtti nyilatkozattal is be szeretnénk magunkat biztosítani, de ez valóban elég, ha gyorsan kényszerülnénk kitenni a bérlőt?

Utolsó kérdésem: házastársakként, 50-50%ban vagyunk tulajdonosok. Van rá mód, hogy csak az egyikőnk adja ki a lakást és fizesse meg az adót? Vagy mindenképpen felesben kell a jövedelmet bevallanunk?

Köszönöm neked előre is!

Üdvözlettel

Tündi

Kedves Tündi!

Az Őszinte Csapat nevében köszönjük a biztató szavakat! A jövőben is szeretnék mindenki megelégedésére átadni a gyakorlatban megszerzett szakmai tapasztalatainkat.

Én személy szerint, a kiadó lakások esetében a konyhára és a vizes helyiségekre teszem a hangsúlyt, vagyis ezeket (Ha már hosszú távú kiadás a tervetek. Nem baj, ha minőségi anyagokat használunk, nem kell minden bérlő után felújítani, cserélni, elég legyen egy tisztasági festés), a rendelkezésre álló anyagi lehetőségeknek megfelelőn jó minőségben szeretem tudni. Alapvetően, amit a bérlő kér, én bele teszem, bizonyos feltételekkel. Kettő féle bérleti konstrukcióban gondolkodunk az ügyfelekkel. Alap szintű bútor és műszaki tartalom, nyilván egy kedvezőbb bérleti díj ellenében, vagy a bérlő kívánalmai által összeállított berendezés, műszaki eszközök, ez viszont értelem szerűen nagyobb bérleti díjjal és határozott idejű szerződéssel (mind két esetben a határozott idejű bérleti jogviszonyt ajánlom, de erről később). Esetleg a plusz tartalmat biztosítva érdemes kérni egy fajta biztosítékként, hogy amennyiben a határozott idő lejárta előtt mond fel a bérlőnk, abban az esetben időarányosan téríti annak díját, vagy megvásárolja, stb. amit kért. Az adott alkuban sok minden bele tartozhat, legyen leírva, szentesítve. Alap csomagban gyakorlatilag konyha van, egyébként bútorok, berendezések nélkül, ahogy az igények kiderülnek, változik a projekt. Érdemes a hirdetést alapszinttel megjeleníteni, feltüntetve hogy igény szerint változhat az összeg. Természetesen a kauciót is ehhez lehet szabni. Lásd itt. Érdemes új lakásban is gondolkodni, egyszerűbb a kialakítás.

Új építésű ingatlant vennél? Itt megtalálod (x)

A bérleti szerződéshez egy jó ügyvéd kell, és nem baj, ha nem az ismerősötök. Nem feltétlenül kell közjegyző, de ha ragaszkodtok hozzá, akkor maximum az első körös jogi eljárást tudjátok (időben) megspórolni, azonban a törvény szerint kell felmondani (eljárni), és adott esetben végrehajtói segítség igénybe vételével a jogunknak érvényt szereznünk.

Ha egy bérlő nem teljesít, akkor attól függően, hogy határozott vagy határozatlan a bérleti szerződés, nehéz vagy nehezebb a kilakoltatás.

Ha határozatlan idejű, akkor valóban hitelt érdemlően kell bizonyítani, hogy átvette a felmondást, és ezzel együtt peres eljárás keretén belül lehet eljárni.

Ha határozott, akkor a lejárt határidő után 60 napunk áll rendelkezésre (nem kell bizonygatni, hogy felmondtuk, stb.), hogy egy kérelemmel, a csatolt bérleti szerződéssel elmenjünk a járási bíróságra, ahol (10-15 000 Ft illeték), a bíró soron kívül 5 napon belül meghozza a végzést a kilakoltatásról (már ha a kérvényünk pontosan és jól van megírva. Na erre jó a közjegyzői szerződés). A végzésben a bíróság a végrehajtót arra hívja fel, hogy a végrehajtási költségek előlegezését követő 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését, és az eljárás időpontjáról értesítse az illetékes rendőri szerv vezetőjét, kiskorú személy érintettsége esetén pedig az illetékes gyámhatóságot is. Sajnos a VH költségeket meg kell előlegezni. A témáról bővebben a VHT. 183.§ lehet tájékozódni.

Ezért szoktak az ingatlanosok, jogászok határozott idejű szerződést javasolni. Ettől függetlenül, gyorsnak egyik megoldást sem mondanám.

Tanfolyam? Nem ismerek olyat, ami jó lenne, ez megér egy következő postot…, egy jogásszal, aki érti a dolgát beljebb vagytok (egy könyvelő sem árt), már csak a következő kérdés miatt sem.

Abban az esetben, ha ½ tulajdonos a másik fél részére ad egy nyilatkozatot az ingatlan hasznosítását illetően, akkor lehet, hogy csak az egyikőtök nevén fut a bérbeadás, így az adózás is.

Jó befektetéshez jó lakás kell, ami jó helyen van, vagy különleges.

Eladó belvárosi álomotthonok (x)

Sok sikert a kiadáshoz!

Üdv

Őszinte Ingatlanos

A címlapkép forrása: www.pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 15.

Hogyan számoljunk ingatlan befektetéshez, 10 M Ft-ig?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Az alábbiakban kérem a segítségét, ön szerint lehet ilyet találni?

Vásárlásra szánt keret:10 M Ft, vagy az alatt, plusz 3-4 M Ft rá lehet költeni, hogy aztán ki lehessen azt adni.

A cél: egész hitel törlesztőjét fedezze az albi díj - az egészet hitelből akarom, fundamentával, ami az önerő - egyértelműen befektetési célra.

Lokáció: jó közlekedés, Ki lehessen adni, akár hosszabb távra, 13 év alatt kifizetni a törlesztőt, 70-80 ezer havi díj.  Viszonylag mobilak vagyunk, a fizetést illetően.

Üdv

„Befektetnék”

Kedves „Befektetnék”!

Olybá tűnik, hogy a Sziget vége felé, az Olimpia felén túl, és az őszi roham elején, van, aki inkább befektetésen töri a fejét. Megpróbálok azonosulni a „Befektetnék” életérzéssel!

Példánkhoz, egyedül álló középfokú végzettségű, havi nettó 200 000 Ft igazolt jövedelemmel rendelkező, 1980-ban született "befektetővel" számoltam.

A matek részét próbáltam elsőnek kialakítani, amihez nem adott sok támpontot a "befektető", pl. nem mindegy, hogy milyen LTP módozattal bír, ez holt tart és mennyi az önerő. Amennyiben feltételezzük, hogy 80 000 Ft/hó lenne a törlesztő részlet, abban az esetben (hitelkalkulátor (x) ), egy ilyen ingatlan vásárláshoz, valamennyi önerővel is illik, vagy muszáj rendelkezni (plusz 1 % ügyvédi munkadíj, 4 % illeték, hitelhez értékbecslés cc 35 000 Ft, 600 000 Ft alsó hangon!).

Tehát a matek a következő módon alakul:

Ingatlan értéke 10 M Ft;

Adható hitel 6,5 M Ft (bankja válogatja, de csodák nincsenek, ha mégis ahhoz magasabb fizetést kell igazolni, akkor meg minek a hitel?!); Törlesztő részlet átlagosan jó lokációban, jól közlekedéssel bíró ingatlan esetében, 57 000 Ft/hó (az igazolt jövedelem alapján, tehát hiába lehetne akár 100 000 Ft/hó a törlesztő részletünk, az ingatlanra, mint fedezetre ennyi adható. Szigorúan Tájékoztató Jellegű!)

Az önerő minimálisan 4,1 M Ft, (3,5 M Ft plusz egyéb költségek 0,6 M Ft);

Ha ez is valamiféle hitelből van, ennek a havi díja, a fenti kalkulátorral számolva 37 000 Ft/hó összeget kapunk.

Abban az esetben, ha a cél az, hogy az egész hitelekből legyen finanszírozva, akkor 94 000 Ft/hó nettó bevétellel kell számolnunk. Tehát ezt az összeget bruttósítanunk kell, vagyis cc 110-120 000.- Ft/hó összegen kell kiadni a lakást (SZJA, EHO költségek miatt). Ebben az ár kategóriában, azért azt is látnunk kell, hogy van kiadó lakás bőven, vagyis versenyezni kell a konkurenciával.

Kiadó lakások Budapesten 100 ezer Ft alatt (x)

Vagy szebbre, jobbra, gazdaságosabbra kell felújítani, mint a többit, vagy olcsóbban kell kiadni, vagy olcsón kell venni.  

Nézzük, tehát mit lehet találni a piacon pl. a fővárosban.

Nem titok, alig van, nincsen, vagy kisebb van, vagy rossz lokációban.

Lakások Budapesten 10 millió Ft alatt (x).

Ami jó helyen van, azt árverésen, végrehajtás keretén belül lehet megvenni (de ahhoz KP kell!). Ehhez több pénz kell, akár honnan nézzük.

A lehetséges választási lehetőségek a fentiek alapján a következők lehetnek:

  1. kisebb lakás, kisebb hitel, kisebb bérleti díj,
  2. rosszabb lokáció, kisebb bérleti díj;
  3. kicsivel magasabb áron fekvésben nézelődni, és több hitelben gondolkodni (már látom lelki szemeim előtt a hozzá szólásokat, ez vezet a „hitel lufihoz, stb).

Én az 1. variáció mellett török pálcát jelen esetben. Kisebb lakást egyébként ugyan olyan nehezen lehet találni, azonban a kiadása mindig könnyebb, gyorsabb mint egy nagyobbnak, és ha még sem tetszik akkor gyorsabban is ki tudunk belőle szállni.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

 

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 11.

Budapest 2016 ősz. Lakást 10 M-ig. Innen szép nyerni!

Tisztelt Ingatlanos!

Igazán kutyaszorítóban érzem magam. Korábban deviza hitel miatt elvesztettem az ingatlanomat,meggondolatlanul vettem fel bazi sok hitelt, elúsztam. Hamar beláttam, hogy nincsen értelme fizetni, inkább megegyeztem a bankkal. Azóta (4 éve) egészen jó kis kiadó lakásban éltem a belváros kellős közepén..., megszerettem nagyon. Viszont a tulaj, érthető anyagi okokból felmondta a szerződést 1 hónapja, maradt még 1,5 hónapom bármit találni. Egyedül élek, nem is kell nagyobb lakás, inkább a lokáció lenne a fontosabb.  Amit eddig találtam vagy siralmas állapotban volt, vagy lehetetlenül drága. Van egy kis önerőm és cc 10 M Ft körüli vétel is szóba került, a bevételeim megbízhatóan hosszútávon biztosítottak, de érthető módon bizalmatlan vagyok.

Tudna tanácsot adni?

Kriszti

 Kedves Kriszti!

Sajnos a belvárosban mind a kiadó, mind az eladó lakások elfogytak. Amit ilyenkor tenni lehet, az a vétel,és ha tetszik, ha nem, marad a hitel. Vagy a vidéki élet. A belváros minden része a jelenlegi fizetésekhez képest lehetetlen módon megdrágult. Ha jobban megnézzük a maradék eladó lakásokat 10 M Ft összegig, akkor is azt láthatjuk, hogy erős kompromisszumot  kell kötni, ha ennyi pénz áll rendelkezésre.  Gyakorlatilag 20-30 db lakás maradt a cityben, ezek is inkább önkormányzati lakások, vagy 0-15 nm közötti padlás, szárító, kivett tároló,szuterénből kialakított "nemtom mik",lakásnak nem mondanám (sok hirdetésben annak hirdetik, de tulajdoni lap vizsgálatánál kiderül, hogy nem az. Ha ilyet talál, akkor kérje azonnal a tulajdoni lapot, kellemetlen meglepetések helyett). Van amit pont és most és azonnal ingatlan (egy/egy) de általában nem várnak a hitelre.

Érdemes ebben kategóriában a külső kerületekben nézelődni, amíg van (a post végén legyűjtöttem). Ha viszont kedveli a bérletet, érdemes a helyi önkormányzatok vagyonkezelőinél szét nézni, hogy mire lehet pályázni. Több módozat is létezik, esetleg a bérleti idő végén meg is vásárolhatja az adott ingatlant.  

Szívből kívánok sok sikert a kereséshez!

Őszinte Ingatlanos

Budapesti lakások 10 M Ft alatt (x)

 

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 10.

Építőközösség CSOKOSOKKAL!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Adnék egy tippet, illetve segítséget szeretnék kérni. Én 3 gyerekes Apukaként gondolkozok CSOK-on, de csak nem találunk a XI. kerületben építési telket, amellyel építkezni tudnánk. Az elérhető telkek általában vagy túl nagyok és vagy túl drágák. (A CSOK-os épülő lakások meg nekünk kicsik). Arra gondoltam, hogy esetleg hasonszőrű CSOK-os családokat össze lehetne hozni, így nagyobb vásárlóerő mellett valószínűleg olcsóbb is lenne egy-egy CSOK-os építkezés fajlagos költsége. Pl. nagyobb telket is lehetne venni, aminek megfelezésével könnyebben megvalósulhatna egy-egy építkezés. Nem tudom, hogy egy ilyen projekt koordinálása érdekel e?

Üdv,

Ádám

 

Kedves Ádám!

Indítanánk egy szavasát, hogy hányan vennének részt egy ilyen vagy hasonló programban. Az egyik előző postban megkérdeztük az olvasókat, és a többség építene CSOK-ból. Az ötlet jó, igyekszünk tehát felkarolni a kezdeményezését, és közzé tesszük, hányan keresnének közös telket.

Mindenesetre, pár dolgot érdemes ezzel kapcsolatban átgondolni. Ha nagyobb telket vesznek és megpróbálják felosztani, szerintem fajlagosan ugyan annyi lesz a telek ára, mintha önálló telket vásárolnának. Pénzügyileg járhatóbb, hogy többen vesznek egy telket, és azon iker jellegű házat, sorházakat, vagy kis létszámú társasházi lakásokat építenek, mint egy építőközösség.  Az építőközösségről pár jellemző dolgot felsorolnék, azzal hogy javasolt jogi képviselő előtt kötni az ilyen szerződést. Az építőközösség egy sajátos Polgári jogi társasági szerződés, melyre a közös tulajdon szabályait is alkalmazni kell!

Polgári jogi társasági szerződés (PTK6:498. §)

Polgári jogi társasági szerződéssel a felek (a továbbiakban: tagok) arra vállalnak kötelezettséget, hogy közös céljuk elérése érdekében együttműködnek, a közös cél megvalósításához szükséges vagyoni hozzájárulást teljesítenek, és tevékenységük kockázatát közösen viselik. Szerepel benne „Vagyoni hozzájárulás” ahol a tagok fejenként egyenlő mértékben teljesítenek vagyoni hozzájárulást. Az ügyvitelre a tagok szintén együttesen jogosultak, de pl.. a képviseletre a tagok a szerződésben feljogosíthatják valamelyik tagot a többi tag harmadik személyekkel szembeni képviseletére. És ehhez képest még sok egyébről is rendelkezik. Amit még ajánlok bele venni, hogy a felek a szerződésben kötelezettséget vállaljanak a tulajdoni viszonyaik rendezésére, különösen arra, hogy a felépített épületre társasház-tulajdont hoznak létre és ennek során a szerződésben meghatározott épületrészeket (lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket) az építőközösség egyes tagjainak külön tulajdonába, az egyéb épületrészeket pedig - külön tulajdonuk arányában - a tagok közös tulajdonába adják.

Ez a CSOK miatt mindenképpen fontos!

Az NGM tájékoztatása alapján – bővítés kivételével – a támogatással érintett ingatlanban kizárólag az igénylők szerezhetnek tulajdont, ezért – olyan osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanra, amelyben az igénylőkön kívül más személy is tulajdont szerez, családi otthonteremtési kedvezmény és a három gyermekre tekintettel otthonteremtési kamattámogatás nem igényelhető, mivel sem a 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet, sem a 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet nem tartalmaz arra vonatkozóan rendelkezést, hogy osztatlan közös tulajdon esetén milyen dokumentummal kell igazolni a tulajdonszerzést. A fentieknek megfelelően az ilyen ügyletek nem finanszírozhatóak családi otthonteremtési kedvezménnyel vagy három gyermekre tekintettel nyújtandó otthonteremtési kamattámogatással, vagyis lakás építése esetén földhivatallal érkeztetett társasházi alapító okirat benyújtása, új, és használt lakás vásárlás esetén albetétesített tulajdoni lap benyújtása szükséges.

Mindenkinek sok sikert a telekhez és építéshez!

Arra hogy alkalmasak vagyunk e a CSOK igénybe vételére a  CSOK kereső és kalkulátoron lehet tájékozódni.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Eladó telkek országszerte

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

 

dobog 2016. augusztus 06.

Nem költözik ki az eladó a lakásból

messy-apartment-living.jpg

Kedves Őszinte Ingatlanos!

 

Vettünk egy eléggé lepukkant állapotban lévő lakást. Eredetileg magam vásároltam volna meg, részben bankkölcsönből, ám egy külföldön élő barátom beszállt a felébe. Abban állapodtunk meg a tulajdonostársammal, hogy felújítom a saját pénzemből, majd egy normális bérleti díjat (pontosabban: annak a felét) fizetem neki, mert én laknék a lakásban. A felújítás költségét pedig beszámítjuk. Két évig még biztos, hogy Magyarországon élek, később eséllyel pályázhatok én is külföldi megbízásra, eztán vagy kiadjuk a lakást, vagy ha olyan lesz a lakáspiac és abban egyezünk meg, eladjuk, ez még a jövő zenéje.

 

A tulajdonostársammal semmilyen vitánk sincs, az eladóval van a gond. A teljes vételárat megkapta, birtokba kellene, hogy adja a lakást, ám mondva csinált kifogásokkal még marad. Ugyan még csak három napot késett, de én tűkön ülök. Kezdeném a felújítást mielőbb, hogy beköltözhessek amilyen gyorsan csak lehet és felmondhassam az albérletem.

 

Az ügyvédemet „persze”:-( nem tudom elérni, az egész iroda szabadságon.

 

Egy jogász ismerősömtől kértem tanácsot, aki azt mondta, hogy az adásvételi szerződéssel az a gond, hogy ugyan kikötöttek kötbért, ha az eladó nem költözne ki, de elég alacsony összeget, napi háromezer forintot és mivel egy végső birtokbaadási határidő sincs, hogy mondjuk legfeljebb 30 napot csúszhat kötbér terhe mellett az eladó, nem mehetünk az önkormányzathoz, ahol gyorsan kipaterolhatnák, hanem ki kellene perelni, ha tényleg minden kötél szakad.

 

Az eladóról azt kell tudni, hogy egy nagyon trehány ember, eléggé bulizós is, a társasház nem túl nagy, már szinte az összes lakóval megismerkedtem és mind azt várja, hogy kerüljön el onnan az eladóm.

 

Az eladót ma már telefonon se tudtam elérni. Elmentem a lakásra, amit be se zárt! A holmijai kacatok, nekem egy sem kell. Kérdésem, hogy ha kiraknám a cuccát, kicserélném a zárat és jönnének a mestereim felújítani, akkor én ezért megüthetem-e a bokámat?

 

Köszönöm előre a válaszát!
Réka

Tovább
Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 02.

Válási "ajándék" az exnek? Miért ne!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Röviden a szitu: közös tulajdonban van egy lakás, ahol az exem él. A lakáson meglevő lakáshitelt már módosítottuk úgy, hogy csak az ex fizeti, ő az egyedüli adós.

A köztünk levő jó kapcsolat (és az én anyagi helyzetem) megengedi, hogy "elengedjem" azt a lakást, azaz egy jelképes összegért eladnám a tulajdonrészemet az exemnek, pontosan azért, hogy tiszta legyen a helyzet, mindenki tisztán a sajátjában éljen. (ennek okait ne firtassuk, tényleg bármilyen kis összegért kiszállnék a történetből).

Két kérdésem volna az üggyel kapcsolatban:

  1. Ugye Jól sejtem, hogy ebbe a bank bele fog menni (mivel így 100%-ban az exé lesz a lakás, akivel a hitelszerződés él)?
  1. Milyen árat írjunk az adásvételi szerződésbe, ha az exem illetékfizetési kötelezettségét minimalizálni szeretnénk? (egy kb. 18M Ft-os ingatlan 50-50%-os tulajdonosai vagyunk). Mi lehet az a sáv, amíg a NAV elfogadja a szerződött árat az illeték alapjául?

 

Üdv

István

Kedves István! 

Érdekes kérdéseket vetett fel egy korábbi bejegyzés (link), ahol a többség a közös ingatlant vagy eladná, vagy esetleg hitelből békésen rendezné. A békés rendezés mindenesetre többségben van a hozzászólók, vagy szavazók között is, az öné is egy konstruktív megoldás, nézzük tehát a válaszokat.

shutterstock_189763016_1.jpg

  1. Ha a bank már önt ki engedte, mint adóst, természetesen hozzá fog járulni ahhoz, hogy tulajdonos se legyen. 
  2. Sajnos a NAV Illeték hivatalt, pontosan az ilyen vagy hasonló visszaélések miatt, nem igazán érdekli, hogy mi szerepel az adásvételi szerződésben.

Ők vélelmezni fognak egy árat, és az alapján fognak kiszabni egy illetéket.

Érdekesebb kérdés, az, hogy Önnek milyen adó fizetési kötelesezettsége keletkezik vagy sem. Ha van, abban az esetben  akár minősíthetik szándékos adó elkerülésnek is. Javaslok egy könyvelőt megkeresni ez ügyben. 

Azt gondolom, hogy esetlegesen rendelkezésre álló banki értékbecslésben szereplő árat használjanak alapul, valószínűleg az adóstárs kiengedésekor ezt újra megvizsgálta a hitelintézet. Önnek sem mindegy, ha az elkövetkezendő 1 évben vásárol, hogy az illeték, milyen ár különbség után lesz kiszabva.

Egyéb lehetőség az ajándékozás.

Érdemes megfontolni az ajándékozás lehetőségét is, ott ugyan is más szabályok vonatkoznak az ilyen esetekre. Az ajándékozó arra vállal kötelezettséget, hogy a szerződésben meghatározott dolog tulajdonjogát mindenféle ellenszolgáltatás nélkül, ingyenesen átruházza. Jelenleg az egyenes ági rokonok között, (szülő-gyermek) illetve örökbe fogadó-örökbe fogadott között és a házastársak között az ajándékozás illetékmentes. A felek maguk megjelölik közösen az ingatlan értékét az ajándékozási szerződésben. Persze ha ez lényegesen eltér a tényleges forgalmi értéktől, akkor a NAV akár módosíthatja az összeget. Az érték azért érdekes, mert ha az ex eladja, értékesíti az ingatlant, akkor erre a részre a szokásos adózási szabályok vonatkoznak. Remélem hasznos volt.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Ingatlanhirdetések magánszemélyektől (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. augusztus 01.

CSOK, használt vagy új, vennél vagy építenél?

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Lenne egy komplex kérdésem, igazából nem tudom mit, vagy melyiket válasszuk. Egy olcsó házat használtat, teljes ősszegben a CSOK-al rendezni tudnám-e? Egy 5 eves kisfiam van, mennyit kaphatunk rá, plusz mind a ketten honosított magyarok vagyunk. Van egy megvételre kinézett új lakás, amelynek az alapterülete 59,48 m2, és tartozik hozzá egy tároló helyiség a pinceszinten, amely 7,30 m2. A kérdésem az, hogy ez így megfelel-e a 10+10M CSOK 60 m2-es feltételének, vagyis hogy a tároló helyiség beleszámít-e a hasznos alapterületbe. Ha CSOK extrával szeretnénk élni, új ép. lakás esetén elég a  CSOK az beleszámít önerőnek, vagy kérhetnek foglalót is?

Válaszát előre is köszönöm!

Kedves Kinga!

Ez tényleg sok kérdés így egyben, de menjünk sorban.

Használt ingatlanra jelenleg 1 gyermek után maximum 600 000.- Ft CSOK –ot lehet igénybe venni… Erről bővebben a CSOK kereső és kalkulátor alapján tud tájékozódni.

Azt hogy honosított magyarként erre jogosult, sajnos nem tudom megítélni, de javaslom, hogy fáradjon be egy CSOK pontba, részletesebb információkért, pl itt.

A következő kérdés a hasznos alapterületet érinti, de ez az új lakás esetén érvényesek, amihez 3 vagy 4 gyermek (legalábbis vállalása) szükséges.

A hasznos alapterület a következő helyiségek alapterületének összege, amelyek a lakáson, mint önálló rendeltetési egységen belül tálalhatók: előszoba, közlekedő, nappali, hálószoba, étkező, konyha, étkezőkonyha, fürdőszoba, WC, kamra, tároló, gardrób, mosókonyha, kazánhelyiség és egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget.  A fentiek alapján én úgy értelmezem, hogy nem felel meg a feltételeknek.

Az önerőt illetően, ha az építtető vagy kivitelező elfogadja, akkor igen beleszámít, de a szerződésben biztosan nevesíteni fogja az összeget, mint foglalót, annak minden előnyével és hátrányával.

A fő probléma, hogy a támogatást vagy a támogatott hitelt a bank akkor tudja biztosítani, ha az épület/lakás már rendelkezik jogerős használatba vételi engedéllyel. Vagyis előre, nem fog a bank utalni. Így az építtető kénytelen egyedül vállalni a kockázatát annak, hogy foglaló vagy önerő nélkül elköteleződik ön mellett. Ezért (legalábbis eddigi tapasztalat alapján), olyan vevőt választanak, akinek azért 10 % önereje van. És lássuk, be találnak is.

Előfordulhat esetlegesen, hogy a kiszemelt projektet finanszírozó bank (ha van ilyen), a stendertől eltérhet, saját hatás körén belül, de ennek pici az esélye.

Valamennyi kp-re mindenképpen szükség lesz, mert az ügyvédet, illetéket, beépített bútorokat, esetleges extrákat, valamint a költözést finanszírozni kell.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

CSOK-os ingatlant keres? (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com