Őszinte Ingatlanos

Őszinte Ingatlanos 2016. december 06.

Miért akar a Télapó nálunk ingatlant?

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Évente egyszer járok az önök országában és nagyon megtetszett. Igazán barátságos, jóravaló emberekkel és gyerekekkel ismerkedtem meg. Ezért arra gondoltam, vennék befektetési szándékkal, nagyobb telekkel (fontosak a melléképületek!), egy normális házat. Nagy valószínűséggel évente pár napot, esetleg pár hetet tudnék eltölteni önöknél, de vannak barátaim (Húsvéti Nyúl, Grinch, Fog Tündér stb…), akiknek szívesen kölcsön adnám, és ha végképp üres, akkor Airbnb kiadnám, biztos siker lenne, hát ki ne akarná kivenni pár napra a házamat? Mit tanácsol? Hol keressek és az ország melyik részét válasszam?

Üdv

Télapó

Kedves Télapó!

Örömmel vettük levelét, megtisztel bennünket megkeresésével.

Az egy kérdés maradt számomra, hogy mégis mekkora melléképülettel keres házat, mert hát a 9 db rénszarvasnak az istálló az ok (itt talál hasonló ingatlanokat link), például ez is ilyen csodás házikó!

de esetenként nem tudom mennyi manó tartana Önnel? Ha a manókban gondolkodunk, javaslok, volt úttörőtáborokat szinte az egész ország területén találna, és nyaranta akár a rajongóival is tölthetne pár hetet. Mindenesetre, ha jobban belegondolok az élethelyzetébe, akkor mindenképpen a Balatont és annak az északi részét ajánlom. Itt nagyobb telkek, birtokok, akár táborok is találhatóak. Közkedvelt a hazánkba látogató külföldiek körében, nyáron rengeteg program van, és a nagy melegben jót lehet fürdőzni vagy hajózni, illetve a Bakonyban barangolni a szarvasokkal, manókkal. Ilyenkor télen, amúgy is kedvezőbb az ára a környéknek, most kell vagy érdemes választani !

Összegyűjtöttünk pár ingatlant, ha bármelyik megtetszik, kérem, írjon nekünk és segítünk az ügylet lebonyolításában.

Balatoni ingatlanok (x)

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

Ps.:

Nekünk is lenne pár kérésünk, ha nem haragszik.

Kedves Télapó!

Szeretnék kérni egy jobban működő CSOK rendszert, amit a használt ingatlanokra is fel lehet venni. Az új ingatlanokra vonatkozó csökkentett áfára vonatkozólag, hogy kitolják a határidőket, és jól fizető stabil munkahelyeket itthon, valamint a hitel felvételekre vonatkozó szigorú szabályok lazítását, hogy a lakhatása mindenkinek biztosított legyen.

 

christmas-santa-claus-fig-decoration.jpg

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

 

Őszinte Ingatlanos 2016. november 28.

Adózni kell, már ha van miből

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Meg szeretnem tudni, hogy ha 2013 dec-ben vasaroltam a lakasomat es 2017 .jan .adom el , akkor adozás szempontjabol 3 vagy 4 evet kell kalkulalni, hogy meg tudjam, mennyi adot kell fizetnem az eladas utan .

Koszonettel

Zsofia

Kedves Zsófia!

 

A lakóingatlan értékesítése után fizetendő adó mértékéről készítettem egy táblázatot. A példánkban nem szerepelnek a bevétel összegét csökkentő tételek (számlákkal igazolható költségek, pl.: ügyvédi munka díj, ingatlanközvetítői díj, vagy egyéb felújítási költségek) díja.

Tehát a példa:

 

A fentiek alapján, Önnek tehát, ha a szerzéstől számított 4. évben adja el az ingatlant, úgy a vétel és eladás közötti összeg 30%-nak a 15% (SZJA) a fizetendő adó.

Ezek most a legjobb lakóparkok (x)

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. november 20.

Telek alakítás, bővítés, beépítés

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

2011-ben vásároltunk egy házat Őriszentpéteren, most szeretnénk kicsit kibővíteni és a tetőteret beépíteni, viszont így meghaladnánk a terület beépíthetőségét (csak 15%). Lehetőségünk lenne a szomszédtól területet vásárolni, azt kérdezném, hogy mi ennek a menete, hova forduljak először stb. Kerestem az interneten, de így, hogy a szomszédtól venném közvetlen a telekhatárunk mellett, sajnos nem találtam hasznos információt.
Köszönettel: Ági

 

Kedves Ágnes!

Nehézkes az ügyintézés, de nem lehelten a feladat.
Ha a szomszéddal van egy elvi (nem baj, ha írásos), megállapodás, akkor a helyi önkormányzat építésügyi vagy műszaki osztályán szükséges információt kérni.
pexels-photo-109042.jpeg
A kérdések, amire választ kell kapniuk.
1. mennyivel (nm) kell növelni a telek méretét ahhoz, hogy a bővítés és tetőtér beépítés beleférjen a 15 % beépíthetőségbe?
2. ha a szomszéd ennyi nm területet hajlandó eladni az ő telkéből, nem lesz-e annyival kisebb, hogy az ő beépíthetőségét negatív módon befolyásolja? Ne utána derüljön ki.
b, a legkisebb kialakítható telek méretbe bele fog-e férni?
Ha és amennyiben minden ok, akkor a Járási Földhivatalban egy ajánlott földmérővel ki kell méretni az új telek méreteket. Ezután megkötni az adásvételi szerződést, és a földmérő által készített helyszínrajzzal együtt beadni a földhivatalba, és rimánkodva várni, hogy jóváhagyják.
A többi már szinte gyerekjáték lesz:-)
Üdvözlettel
Őszinte Ingatlanos
 A címlapkép forrása: www.pexels.com
Őszinte Ingatlanos 2016. november 17.

Alku papíron? Rendelkezésre tartási díj, az meg mi az?

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Az lenne a kérdésem, hogy az ingatlanközvetítők miért ragaszkodnak foggal-körömmel az írásos vételi ajánlathoz, és miért, milyen jogcímen kérnek el egy vevőtől kisebb nagyobb összeget?

Én felháborítónak tartom, akarnék venni, de nincsen bizalmam akár fix akár x %-ot oda adni senkinek.

Ha tetszik a kiválasztott lakás, akkor a jogi képviselőm készíti a szerződést, és a foglalót már fizetem is. De előre oda adni bármit… Azért írtam, mert szinte csak kizárólag ilyennel találkozom a piacon, és ha ebből nem engedek, akkor nem fogok tudni vásárolni?

Egy debreceni olvasó

Kedves debreceni olvasó!

Az írásos vételi ajánlatforma már lassan15 éve jelen van az ingatlanközvetítői piacon. Alapvetően mindegyik szereplő, tehát a vevő, az eladó és a közvetítői érdekeit is egyformán szolgálja.

Többé-kevésbé az alábbi tartalommal szokott bírni:

  • vevő/ajánlattevő adatai;
  • ingatlan adatai, amire ajánlatot tesz;
  • a konkrét árat, amit adna az ingatlanért,
  • ennek megerősítése érdekében mennyi rendelkezésre tartási díjat tett le (letétbe, ingatlanközvetítőhöz, stb).
  • a fizetési ütemezést (már ha van, pl.: részletekben, mert hitelt vesz fel, ebben az esetben legalább 3 részben fog fizetni);
  • a jogi képviselőjének az elérhetőségét;
  • az ajánlatot mennyi ideig tartja fent.

Tehát a fentiekből kitűnik, hogy ez egy „rendelkezésre tartási díj”, ami arra szolgál, hogy a közvetítő és az eladó is lássa a vásárlási szándékunk komolyságát.

Ez a díj, bele számít a vételárba, ilyen módon mind az eladó, mind a közvetítő érdekei védve vannak.

Miért jó ez Önnek vevőnek? Korrekt közvetítő más ajánlatot nem fogad el, és nem kezd más érdeklődővel és az eladóval ártárgyalásba, alkuba. Így amíg nem záródik le az Ön ártárgyalása, addig más nem veszi meg az ingatlant.

Ingatlanba fektetnél? Ezeket ajánljuk (x)

 

Ez a díj azonban, abban az esetben, ha a vevö elfogadott vételi ajánlat esetén visszalépne (eláll a vételtől), nem jár vissza a letevő számára! Az ajánlat komolyságát, véglegességét hívatott szentesíteni, vagyis alaposan gondoljuk meg mielőtt kitöltünk, aláírunk egy vételi ajánlatot.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

Őszinte Ingatlanos 2016. november 13.

Sufni tuning! Ebben tud segíteni az ingatlanos?

Kedves Ő I!

Kecskeméten van eladó garázsunk. Gondolkodunk ingatlanközvetítő bevonásán, de nem ismerjük ennek részleteit, például hogy mivel számoljunk, kb mennyi a jutalék (azt látjuk, h várhatóan 3-6 %, de ez ugye egy intervallum, és "általában"), vmint nem tudjuk, h ez a hírdetésben szerepeltetni kívánt eladási árból jön le, v már ezzel az összeggel megemelt árat írjunk tervezett h.feladásunkba. Egyúttal kérdezem, h jó ötletnek tartják-e a közvetítő bevonását ? (Korábban azt tapasztaltuk más online hírdető oldalaknál, h inkább lakásoknál javasolt, és főleg Pesten.)

Ha mégis jó ötletnek tartják, akkor hogyan történik a közvetítő kiválasztása ?

Üdvözlettel: Béla

Kedves Béla!

Bármilyen ingatlan típusnál kérhetünk, igénybe vehetünk ingatlanközvetítői szolgáltatást. A szolgáltatási díj mértéke eltérhet lokációtól, ártól, mérettől vagy állapottól függően, azonban leginkább a megbízási szerződés típusától. Alapvetően három féle szerződéssel dolgoznak a szolgáltatók.

Kizárólagos

Amennyiben Megbízó kizárólagosságot biztosít, úgy az ingatlan értékesítése érdekében Megbízotton kívül a megbízás időtartama alatt semmilyen más irodát, magánszemélyt ingatlanközvetítési tevékenységgel nem jogosult megbízni, a meglévő ilyen megbízásokat köteles azonnali hatállyal felmondani, és semmilyen módon és formában nem jogosult az ingatlant eladásra saját maga hirdetni.

Fél-kizárólagos

Megbízó fél-kizárólagosságot biztosít, úgy az ingatlan értékesítése érdekében Megbízotton kívül a megbízás időtartama alatt semmilyen más irodát, magánszemélyt ingatlanközvetítési tevékenységgel nem jogosult megbízni, a meglévő ilyen megbízásokat köteles azonnali hatállyal felmondani. Ugyanakkor bármely módon és formában maga is jogosult az ingatlant eladásra hirdetni.

Nem kizárólagos

Amennyiben Megbízó kizárólagosságot nem biztosít, úgy az ingatlan értékesítése érdekében jogosult bármely más irodát, magánszemélyt ingatlanközvetítési tevékenységgel megbízni, bármely módon és formában az ingatlant eladásra hirdetni.

Gondolom sejthető, hogy melyikhez kapcsolódik a legkedvezőbb díj J

A közvetítői díj a tényleges eladási árból jön le, vagyis amennyiért eladódik az ingatlan, annak arányában kell kifizetni.

Egy jó közvetítő bevonás minden esetben hasznos, néhányat felsorolnék:

  • árazás;
  • profi hirdetés kezelés;
  • biztonság;
  • segítség a jogi, hitel kérdésekben;

 Ingatlanhirdetések magánszemélyektől (x)

Ahhoz, hogy ne csalódjunk, azonban legyünk körül tekintőek!

Vegyük figyelembe a közvetítő kiválasztásánál, hogy olyan embert választunk, akiben maximálisan meg bíznunk. Szakmailag legyen felkészült, tapasztalt, ne féljünk elkérni a bizonyítványait, referenciáit. Mutasson be az értékesítést illetően egy stratégiát, hogy hogyan és mennyi időn belül fogja eladni a rábízott ingatlant. Az árazásnál ellenőrizzük, hogy milyen adatokból, hogyan végezte a piaci ár képzését.

Mind ezek után nem fog meglepetés érni bennünket!

Üdv

Ő I

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

 

Őszinte Ingatlanos 2016. november 08.

Mekkora buli az Airbnb?

Szia Őszinte Ingatlanos!

Tudom, hogy nem feltétlenül egy ingatlanos kell ehhez, inkább jogász, de kíváncsi vagyok a véleményedre, volt-e ilyen a praxisodban, hallottál-e már ilyenről.

Belvárosi társasházban lakunk, és sajnos az utóbbi időben, nagyon elszaporodott a házban a lakások airbnb formában történő kiadása. Ezzel önmagában nincs bajunk, állandó lakosoknak. Azonban, mivel a „buli negyedhez” közel van a ház, egyre több problémánk van a különböző ide érkező, magukat 2-4 nap alatt teljesen kiütősre ivó, bulizó „vendégekkel”. Gyakori eset, hogy hajnalban az after party a lakásban folytatódik, hangosak, és koszosak, egyszersmind tarthatatlan állapotok uralkodnak az udvarban, házban. Mit tanácsolsz? Megtilthatja egy társasház az adott lakásoknak a kiadását?

Előre is köszi

Tímea

 

Kedves Tímea!

Nos, őszintén nem tudok olyan esetről, ahol a társasház ezt korlátozni akarta volna. A probléma ismert (nem csak az airbnb bérlők kapcsán).

Hasonló témákban írtunk már ezeken a helyeken, érdemes a hozzászólásokat is böngészni.

 ( Tűrnünk kell, hogy kuplerájt  üzemeltetnek a bérházunkban?  Stúdió zenész a szomszéd, költözni akarok! Rossz szomszédság, török átok...)

Alapvetően egy társasház az albetétes tulajdonosnak nem tudja megtiltani az ingatlan kiadását. 

A törvény szerint:

 „A szervezeti-működési szabályzat

  1. a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően;
  2. b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.

(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak - a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.” Hozzá teszem, a kritériumokból nem lógnak ki a vendégek. Egyébként egyértelmű szankció sem szerepel benne.

Egyetlen járható, de hosszadalmas utunk van.

A SZMSZ-ben, házi rendben leírtak alapján, rendőrség értesítésével, feljelentéssel, vagy polgári peres úton lehet érvényt szerezni a házi rendben foglaltaknak. 

Lesz büntetés, csendháborítás, garázdaság stb. miatt.

Ha ez mindig előfordul, akkor lehet a bérbeadónak annyi kellemetlensége, ami miatt esetleg a további bérbeadástól elmegy a kedve. Megjegyzem legfeljebb a jelenlegi bérlőtől lehet egy esetleges bírságot beszedni, vagy az egyéb károkozást behajtani. Hasonló esetekben tudunk jogi segítséget nyújtani (szakértő ingatlanjogász elérhetősége a szerkesztőségben).

Őszinte Ingatlanos

Eladó belvárosi lakások (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

 

 

dobog 2016. október 22.

Az ingatlanközvetítők és a „fatális véletlenek”

ingatlanosscottmaxwell_flickr.jpg

fotó: Scott Maxwell/flickr

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

 

Gondolom sokaknak ismerős az alábbi forgatókönyv: valaki magánszemélyként meghirdet egy lakást kiadásra, vagy eladásra. Minimalizálja a költségeit, csupán az ingyenes ingatlanos portálokra tölti fel a hirdetést, illetve ahol a képért külön felárat kell fizetni (szinte minden nagyobbnál), ott fotók nélkül.

Tovább
Őszinte Ingatlanos 2016. október 18.

Eltűnt a közös képviselő, mit tegyünk?

Tisztelt Ingatlanos!

A következő kérdésben kérnék tanácsot : 2 éve vettem egy társasházi lakást. A közös képviselőt "örököltem" , akkor pár éve gond nélkül intézte a ház ügyeit - egy magánszemély amennyire én tudom, bár lehet mögötte valamilyen kft.
Pár napja a tudomásomra jutott hogy a közös képviselő hónapok óta elérhetetlen és pár lakó elkezdett utánajárni mi lett a befizetett pénzekkel illetve hogyan állnak a ház számlái.
Mivel részleteket nem tudok - ezt is csak folyosói pletykákból - érdekelne hogy milyen lépéseket kell tennie a lakóknak ha a közös képviselő nem kerül elő.

Üdvözlettel
Miklós

 

 

Kedves Miklós!  

Nos, ez nem hangzik túl jól.

A közös képviseletet ellátó céget le lehet informálni, hogy működik e, viszont magát a személyt nehezebb levadászni. A befizetéseket illetően attól függ, hogy mi szerepel az SZMSZ-ben…A „HÁZ” bankszámlája felett nem csak Ő rendelkezik, készpénz felvételt csak 2 aláíróval lehet alkalmazni (pl.. számviteli bizottság tagja elnöke), azonban utalásokat lehet, hogy indított. Javaslom, hogy a társasházi alapító okiratban vagy az SZMSZ-ben rögzítettek szerint hívjanak össze rendkívüli közgyűlést, ezekkel az okokkal, a közös képviseletre megválasztott személy vagy a cég képviseletet ellátó személy nélkül is.  (Javaslom, hogy jogi képviselőt bízzanak meg a közgyűlés levezetésével). 

Ezen a rendkívüli közgyűlésen új tisztségviselők mellett új közös képviselőt is lehet választani.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

 Szuper eladó lakások Budapesten (x)

A címlapkép forrása: www.pexels.com

 

Őszinte Ingatlanos 2016. október 17.

Hitelből árveréses ingatlant

Kedves Ingatlanos!

Azt szeretném megkérdezni, hogy "banki ingatlanokat" csak készpénzben lehet vásárolni, vagy megoldható úgy, hogy vevő hitelfelvétellel kombinálva veszi meg a lakást?

Üdv Emese

 

Kedves Emese!

A kérdés, hogy mit értünk banki ingatlan alatt?
Több lehetséges kategória van, ettől függően lehet kp. megvenni vagy sem.
1. bank vagy más pénzintézet, hitelező által tulajdonolt és birtokolt ingatlan.
Ezeket gyakorlatilag az alku után, akár hitelből is meg lehet venni.
2. erősen túl terhelt (bedőlt) ingatlanok, ahol az adós a tulaj és birtokon belül is van.
Abban az esetben ha az adós/tulajdonossal megegyeztünk, és ehhez a hitelező is hozzá járul, úgy ezt is meg lehet vásárolni hitelből, már ha az a bank vagy hitelintézet, amelyiktől a hitelt szeretnénk igénybe venni, szintén hozzájárul.
3. Árverésen végrehajtó által kiírt pályázaton.
Itt nem lehet csak kp-vel.
4. Végrehajtás alatt álló ingatlan.
Bizonyos esetekben ha az adós együttműködő, akkor a végrehajtó a VHT 159 § alapján, VH hatálya alatt, de azon kívül értékesítheti az ingatlant, ebben a bonyolult jogi formában lehet hitelből vásárolni.
Üdv
Őszinte Ingatlanos
A címlapkép forrása: www.pexels.com
dobog 2016. október 13.

Kockázatosabb-e szövetkezeti lakást venni mint társasházit?


Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

 

Budapesten, a VIII. kerületben kinéztem egy eladó lakást. Ismerősön keresztül sikerült közvetlenül az eladóval felvennem a kapcsolatot. Úgy tűnik, hogy a vételárban is meg tudnánk egyezni, egyedül az aggaszt, hogy megtudtam: ez nem társasházi lakás, hanem lakásszövetkezeti. Az eladó szerint ezzel nincs semmi gond, lényegében ugyanolyan, mint ha társasházban lenne. Persze ő el szeretné adni, nyilván ezt mondja, de ebben tényleg nincs semmiféle kockázat? Például arra is gondolok, hogy mi van, ha ezt a szövetkezeti formát nem sokára kötelező lesz átalakítani társasházzá, mint ahogy a GMK-knak is át kellett alakulnia? Ez is egy csomó költséggel járna, gondolom,de ez még a kisebb probléma, nem szólhat bele egy szövetkezet vezetősége jobban abba, hogy mit csinálok a lakásommal, ha netán kiadnám vagy eladnám, azt kinek adhatom ki, vagy éppen  el, mint egy társasháznál? Csak a jövő hónap közepén ütnénk nyélbe az ügyletet, de fölösleges ügyvédi költséget addig se szeretnék, ha valamiért egyáltalán nem érdemes belevágni.

 

Segítségét előre is köszönöm

Egy komoly vevőjelölt

 

Tovább