Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. augusztus 11.

Joga van-e a megrendelőnek módosítani az építési terveken?

 

Mégsem ide tenném a fürdőszobát és az előszoba is nagyobb lenne. Módosíthatom a terveket és ha igen, akkor milyen egyéb szabályokra kell figyelnem? - kérdezte több olvasónk is. Az értelmezésben Kamocsay-Berta Eszter, a KCG Partners Ügyvédi Társulás vezető partnere segít.

Tervezési szerződések gyakori kitétele, hogy a tervező az általa készített terveken felhasználási jogot enged a megrendelőnek, a tervekhez kapcsolódó vagyoni jogait a megrendelőre átruházza, és ezzel hozzájárulását adja a tervek átdolgozásához, módosításához.

vazrajz.jpg

A tervezési szerződés a tervek felhasználása tekintetében sok esetben az egyértelműsítő céllal azt is kimondja, hogy a megrendelő jogosult a tervező eredeti tervei alapján megépült épület átalakítására, bővítésére. Ilyen szerződéses rendelkezések láttán fontos azonban tudni, hogy a tervező személyhez fűződő jogai nem szállnak, nem szállhatnak át. 

A tervező mely jogai maradnak meg?

A Szerzői Jogról szóló 1999. évi LXXVI. törvény (Szjt.) alapján a tervek átdolgozása a vagyoni jogok átruházásán túl a tervező személyhez fűződő jogait is érinti, érintheti. Így a mű integritásához való jog sérelmét is eredményezheti, ha a felhasználó nem jogszerűen gyakorolja az átdolgozás jogát; emellett szintén a tervező személyhez fűződő jogait sérti az építészeti alkotás vagy műszaki létesítmény külső megjelenését vagy a rendeltetésszerű használatot befolyásoló, a szerző hozzájárulása nélküli megváltoztatása. Tehát annak érdekében, hogy a tervező személyhez fűződő jogainak sérelmére ne kerüljön sor, a tervező hozzájárulását szükséges kérni az eredeti tervek alapján megvalósult épület átalakításhoz, illetve bővítéshez.  

Ennek az általános érvényű jogszabályi rendelkezésnek lényeges jogi korlátját az jelenti, hogy a tervező hozzájárulását a tervek átdolgozásához indokolatlanul nem tagadhatja meg. Az irányadó bírói gyakorlat szerint ugyanis az építmény tulajdonosát megilleti az a jog, hogy a tulajdonában álló épületet átépítse, ennek során külső megjelenését, építészeti kialakítását, rendeltetését módosítsa, vagy azt elbontsa. Mindazonáltal a tulajdonos használati jogának rendeltetésszerű gyakorlásához kapcsolódó átépítés nem eredményezheti a tervező szerzői jogainak sérelmét. Az irányadó bírói gyakorlat szerint, a tervező szerzői joga szempontjából a felhasználó hasznosítási jogosultságait úgynevezett érdek-összeméréssel kell mérlegelni.

A Kamara is szabályozza

A Magyar Építész Kamara Etikai-fegyelmi szabályzata (Etikai-fegyelmi szabályzat) az eredeti és a beavatkozó tervező viszonyában az eredeti terv felhasználásnak lehetőségét szintén rendezi, függetlenül attól, hogy a megrendelő rendelkezik-e felhasználási joggal a tervezési szerződés alapján. Az Etikai-fegyelmi szabályzat rögzíti, hogy a kamarai tag más tervező tervét csak előre, az eredeti tervezővel (tervezőkkel) írásban megkötött, egyértelműen megfogalmazott egyetértő megállapodás vagy szerződés alapján használhatja fel.

Ennek megfelelően a beavatkozó tervezőnek meg kell állapodnia az eredeti tervezővel a terv felhasználásról; ellenkező esetben az eredeti terveket készítő tervező minősített fegyelmi vétség miatt fegyelmi eljárást kezdeményezhet a beavatkozó tervező ellen. Ezt az álláspontot támasztja alá az Etikai-fegyelmi szabályzat 15. § (4) bekezdése, amely a terv felhasználásával egyetértő megállapodás tartalmát részletezi az eredeti és a beavatkozó tervező közötti viszonyban.

„Abban az esetben, ha az eredeti és a beavatkozó tervező között az eredeti tervező elzárkózása miatt nem jön létre a megállapodás az eredeti terv felhasználásáról, etikai panaszt lehet tenni az illetékes területi kamaránál az eredeti tervezővel szemben. A Magyar Építész Kamara Etikai-fegyelmi szabályzata szerint az a kamarai tag, aki indokolatlanul elzárkózik a terve felhasználásával megvalósult építmény átépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, korszerűsítéséhez, bontásához való hozzájárulás megadásától, vagy az írásbeli megkeresést követő 15 napon belül nem nyilatkozik, etikai vétséget követ el.” – emlékeztet az ügyvéd.

Az Etikai-fegyelmi szabályzat egyúttal azt is rögzíti, hogy a megvalósult építmény átépítésére, a beavatkozó tervező által megvalósított áttervezés nem minősül etikai vétségnek, ha a felhasználási szerződés aláírását az eredeti tervező anyagi okokból, vagy indokolatlan építészeti kifogásra hivatkozva tagadja meg. Az eredeti tervezőt terheli annak bizonyítása, hogy az általa hivatkozott építészeti kifogások kellően megalapozottak.

Vita esetén az „indokolatlan építészeti kifogás” kérdésében az épület fekvése szerint illetékes területi építész kamara elnökségének véleménye az irányadó. A Magyar Építész Kamara állásfoglalása alapján lehetőség van arra, hogy a beavatkozó tervező az eredeti tervező területileg illetékes kamarájától állásfoglalást kérjen annak megerősítése érdekében, hogy az új tervező mindent megtett a megállapodás megkötése érdekében, azonban az eredeti tervező indokolatlanul tagadta meg hozzájárulását. Az Etikai-fegyelmi szabályzat értelmezésében, amíg a panasszal kapcsolatos vagy a fegyelmi eljárás zajlik, a tervezési munkálatok folytatódhatnak.

„Látható tehát, hogy a tervező szerzői jogait mind a vonatkozó szerzői jogi szabályok mind pedig a kamarai szabályok megfelelően védik bizonyos korlátokkal. E korlátok beazonosítása mindig gondos szakmai megítélés tárgyát képezi” – hangsúlyozta el Kamocsay-Berta Eszter. 

 

TothGeza78 2017. augusztus 04.

Mennyi az ár, ugyan már!

Egy tipikus hiba, amit szinte minden lakás tulajdonos elkövet, az árazással kapcsolatos.

Tovább
TothGeza78 2017. augusztus 02.

Hogyan adjam el a lakást, ha rémes a lépcsőház!?

Az egyszerű válasz nyilván az lenne: sehogy. Köszi. Erre már én is rájöttem, hogy hiába tip-top a lakásom, ha a jóérzésű (értsd normális) vevők kifordulnak, amikor a házat és/vagy a kapualjat meglátják. Elképesztő árcsökkentő tényező, hiszen a lakóközösség „igényességéről” is sokat elmond ez, így a lakásvásárlók 90+ százaléka bizony menekül ilyenkor.

Tovább
TothGeza78 2017. július 28.

Mi a baj a földszinttel!?

Miért van az, hogy ugyanazon a környéken akár ugyanaz a típuslakás, hasonló állapotban akár 1-2 millióval is olcsóbb lehet, mint emeleti társa?

Tovább
MeNa 2017. július 25.

Lecsaphatok-e a társasházban lévő lakásra ha én már lakó vagyok?

Gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársakat feltétlen elővásárlási jog illeti meg a társasházban található másik lakás értékesítése esetén. Jogi szakértőnk tisztázza a dolgokat.

Tovább
MeNa 2017. július 14.

Hogyan lehet megfékezni a renitens lakókat?

Egyáltalán nem ritka egy társasházban, hogy egyes lakók akár tudatosan is zavarják a többiek életét. Mások egyszerűen csak bunkók, szemetelnek, zajoskodnak netán bizonyíthatóan lopnak vagy engedély nélkül bemennek lakásokba. Mi a teendő ilyen lakókkal szemben?

Tovább
MeNa 2017. július 11.

Kirúgnánk a közös képviselőt. Mi a menet?

Nem megfelelő, netán a társasháznak káros munka vagy a munka elmaradása miatt természetesen a közös képviselő felelősségre vonható. Akár le is váltható. Nézzük, mik a lehetőségek és mi a menet!

Tovább
MeNa 2017. június 29.

Csak a lakást örökölném, az adósságát nem. Lehet ezt?

„Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Nemrégiben meghalt a nagymamám, és a hagyatéki tárgyaláson kiderült, hogy én vagyok az egyedüli örököse. Az örökségem a nagymamám kis lakása, aminek nagyon örülök, mert jelenleg albérletben lakom. Sajnos az is kiderült, hogy nagyon komoly adósságot halmozott fel, és úgy hallottam, hogy azt is nekem kell kifizetnem, de arra nincs pénzem. Van mód arra, hogy csak a lakást örököljem, de a tartozásokat ne? A válaszát előre is köszönöm!

Üdvözlettel,

K.Tünde”

Tisztelt K. Tünde!

A jogszabályok értelmében az ember halálával hagyatéka mint egész száll az örökösre. Kiemeljük a „mint egész” törvényi megfogalmazást, amely kifejezés azt jelenti, hogy a hagyatéknak nemcsak a klasszikus vagyon a része (ezek az ún. aktívák), hanem bizony az örökhagyó tartozásai is (ezek az ún. passzívák), és előfordulhat, hogy a tartozások meghaladják az örökölhető vagyon mértékét. Ebben az esetben az öröklés sokkal inkább átok, mint áldás az örökösökre nézve.

family-home-475879_1280.jpg

Az amerikai nagybácsi hagyatékához bőven kapcsolódhat sok tartozás

Előfordulhat olyan helyzet is, amikor a tartozások ugyan nem haladják meg az aktívák értékét, mégis olyan sok utánajárást és időráfordítást igényelne a hagyaték körüli teendők intézése, hogy az örökösök inkább szabadulnának az örökségtől. Sokakat pedig az öröklési illeték riaszt el, ilyenkor ugyanis alapesetben illetéket kell fizetni. Ennek mértéke a megörökölt vagyon törvényben meghatározottak szerint kiszámolt értéke után 18%, de fontos megjegyzés, hogy egyrészt lakástulajdon után „csak” 9%, másrészt vannak illetékmentes öröklések.

Így ha például szülőtől/nagyszülőtől vagy házastárstól öröklünk, nem kell illetéket fizetnünk, továbbá ingatlan műfajban illetékmentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.

euro-870757_1280.jpg

Érdemes utána számolni, megéri-e egyáltalán az öröklés

Bármi legyen is az ok arra, hogy nem akarunk örökölni, létezik törvényes megoldás a „szabadulásra”, mégpedig az örökség visszautasítása. A törvény szerint az örökös az öröklés megnyílása után visszautasíthatja az örökséget. Tekintve, hogy az öröklés az örökhagyó halálával nyílik meg, ez a szabály azt jelenti, hogy csak azt követően lehet visszautasítani az örökséget, akár szóban, akár írásban, hogy meghalt az örökhagyó, az ő életében azonban még nem.

Fontos, hogy a visszautasítást nem lehet feltételhez vagy időhöz kötni, nem lehet más javára szólóan megtenni, és a hagyatékot részlegesen sem lehet visszautasítani (azaz nem lehet „mazsolázgatni” a hagyatékból), csak teljes egészében. Ez alól egy kivétel van csak, mégpedig, hogy az örökös külön is visszautasíthatja a mezőgazdasági termelés célját szolgáló föld és ehhez kapcsolódó egyes tárgyak öröklését, ha nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel.

divorce-real-estate.jpg

Ha valaki végrendelet alapján és törvényes öröklés rendje szerint is örököl, lehetősége van arra, hogy vagy csak a végrendeleti vagy csak a törvényes örökségét utasítsa vissza (de akár mindkettőt is). Lényeges következménye a visszautasításnak, hogy ebben az esetben az illeték megfizetése alól is mentesül az örökös.

A bevezetőben jelzett aggályok szempontjából kiemelten fontos, hogy az örökös a hagyatéki tartozásokért nem korlátlanul, azaz teljes addigi és örökölt vagyonával, hanem csak a hagyaték tárgyaival és azok hasznaival felel a hitelezőknek. (Ha a követelés érvényesítésekor a hagyaték tárgyai vagy hasznai nincsenek az örökös birtokában, az örökös öröksége erejéig egyéb vagyonával is felel.) Ez a szabály azt jelenti, hogy az örökös elsősorban az örökségét képező, meglévő tárgyakkal és azok hasznaival köteles a helytállásra. Ez tehát azt jelenti, hogy az örökös nem kerülhet hátrányosabb vagyoni helyzetbe az öröklés folytán, mint azt megelőzően, mivel az örököstől csak az várható, hogy a megörökölt tárgyakkal, azok értékéig álljon helyt a hitelezőkkel szemben az örökhagyó helyett.

family-law-329569_1280.jpg

Megemlítjük, hogy ha a hagyatékba haszonélvezettel, végrehajtási joggal, vagy jelzálogjoggal stb. terhelt ingatlan tartozik, úgy alapesetben ezekkel a terhekkel együtt öröklődik az ingatlan, azaz pusztán az örökléssel nem válik tehermentessé, mint pl. az ingatlan árverés útján történő szerzésénél történne.

Az örökös kivételként a hagyatéki költségekért és a hagyatéki eljárás költségeiért saját vagyonával is felel, azaz ha az örökhagyó hagyatékában nem volt pozitív vagyonelem, és a temetéséről sem gondoskodott előzetesen, az örökös a saját vagyonából köteles a temetési költségeket, a hagyatéki költségeket és a hagyatéki eljárással kapcsolatos költségeket (pl. a közjegyző munkadíját) kifizetni.

A fentiek alapján látható, hogy az örökséget – egy törvényi kivétellel – nem lehet részben visszautasítani, csak teljes egészében. Ahhoz, hogy a tartozásoktól szabaduljon Kedves K. Tünde, a teljes örökséget vissza kell utasítania. Amennyiben ezt nem teszi, a hagyatéki tartozásokért a megörökölt lakással lesz köteles felelni, azaz ha más módon nem tudja kifizetni a hagyatéki hitelezőket, úgy elkerülhetetlen lesz, hogy a végrehajtó a lakásra végrehajtást vezessen, és akár árverés útján értékesítse azt, majd a befolyt összegből fizesse ki a hagyatéki hitelezőket. Hangsúlyozzuk azonban, hogy a tartozásokért csak az örökség tárgyaival, azok értékének erejéig felelhet az örökös, annál nagyobb mértékben nem lehet behajtani rajta a hagyatéki tartozásokat.

Tisztelettel,

Őszinte Ingatlanos

A cikk megjelenésében közreműködött az Olasz Balázs Ügyvédi Iroda, www.drolasz.hu 

MeNa 2017. június 28.

Szegeden vennék ingatlant. Megéri?

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Szeretnék belevágni az ingatlanok világába. Először Szegeden kezdeném. Mely területeket ajánlod befektetés céljából? A város melyik részei a legkeresettebbek és mely területek azok amiket a legkevésbé ajánlasz. Válaszodat előre köszönöm!

Dániel

Kedves Dániel!

Befektetési célból az első és legfontosabb, hogy a lokáció kiváló legyen. Vagyis legyen jó a közlekedés, az ellátottság és mindent fontosabb helyet könnyen el lehessen érni. Tehát elsősorban a belváros és közvetlen környezete, és az egyetem, egyetemi oktatási épületek környéke a legmegfelelőbb ebből a szempontból. Második körben a nagyobb vállalatok, cég központok környéke, ahol szívesen vesznek és vagy bérelnek a leendő vevői.

szegedi_haz.jpg

Eladó ikerház Szeged-Petőfitelepen, 4 szoba, 35 millió forint - több infóért kattints a képre!

Szegeden a tégla lakások mellett a panelek is elég kapósak, a nagy kereslet miatt már nem lehet olcsón venni ilyen lakásokat. Az Otthontérkép a napokban közölt egy saját felmérést. Összehasonlította a 2016-os és az idei év második negyedeit és azt találta, hogy az átlag kínálati ár most 207 ezer forint, az elmúlt egy évben nem kevés, mintegy 20 százalékos volt a drágulás a helyi panel piacon.

Azok a lakások a legkelendőbbek, amelyek panelprogramos épületben vannak, vagyis ahol az ablakcserén kívül volt hőszigetelés és a gépészet is megújult, netán napkollektorokat tettek a házak tetejére. Ezek általában benne vannak a hirdetési szövegekben is.

Információim szerint amióta kiderült, hogy pár külföldi nagyvállalat szemében felértékelődött a város és odatelepítettek bizonyos funkciókat, eléggé felpezsdült az ingatlanpiac. Az átlagos kínálati árat tekintve a felújított vagy újszerű tégla lakások terén Szeged már a top 10 város között van, a családi házaknál is a középmezőny elején tart. A sokéves városfejlesztés és a javuló bűnözési mutatók szintén segítik a felértékelődést. 

Befektetési szempontból lényeges, hogy mekkora bérleti díjat lehet elérni. Az Otthontérkép szerint egy belvárosi 50-60 nm-es, kétszobás, bútorozott lakásnál elég sokat, kb. 85-110 ezer forintot kérnek a bérbeadók. Nagyobb lakásoknál ez további 30-50 ezer forinttal emelkedhet. Családi házakat ritkábban keresnek, de új vagy újszerű házakat általában 140-200 ezer forintért lehet kiadni - legalábbis ezeket vallják be azok, akik az Otthontérképen próbálnak bérlőt találni.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos