Őszinte Ingatlanos

dibig 2016. augusztus 06.

Nem költözik ki az eladó a lakásból

messy-apartment-living.jpg

Kedves Őszinte Ingatlanos!

 

Vettünk egy eléggé lepukkant állapotban lévő lakást. Eredetileg magam vásároltam volna meg, részben bankkölcsönből, ám egy külföldön élő barátom beszállt a felébe. Abban állapodtunk meg a tulajdonostársammal, hogy felújítom a saját pénzemből, majd egy normális bérleti díjat (pontosabban: annak a felét) fizetem neki, mert én laknék a lakásban. A felújítás költségét pedig beszámítjuk. Két évig még biztos, hogy Magyarországon élek, később eséllyel pályázhatok én is külföldi megbízásra, eztán vagy kiadjuk a lakást, vagy ha olyan lesz a lakáspiac és abban egyezünk meg, eladjuk, ez még a jövő zenéje.

 

A tulajdonostársammal semmilyen vitánk sincs, az eladóval van a gond. A teljes vételárat megkapta, birtokba kellene, hogy adja a lakást, ám mondva csinált kifogásokkal még marad. Ugyan még csak három napot késett, de én tűkön ülök. Kezdeném a felújítást mielőbb, hogy beköltözhessek amilyen gyorsan csak lehet és felmondhassam az albérletem.

 

Az ügyvédemet „persze”:-( nem tudom elérni, az egész iroda szabadságon.

 

Egy jogász ismerősömtől kértem tanácsot, aki azt mondta, hogy az adásvételi szerződéssel az a gond, hogy ugyan kikötöttek kötbért, ha az eladó nem költözne ki, de elég alacsony összeget, napi háromezer forintot és mivel egy végső birtokbaadási határidő sincs, hogy mondjuk legfeljebb 30 napot csúszhat kötbér terhe mellett az eladó, nem mehetünk az önkormányzathoz, ahol gyorsan kipaterolhatnák, hanem ki kellene perelni, ha tényleg minden kötél szakad.

 

Az eladóról azt kell tudni, hogy egy nagyon trehány ember, eléggé bulizós is, a társasház nem túl nagy, már szinte az összes lakóval megismerkedtem és mind azt várja, hogy kerüljön el onnan az eladóm.

 

Az eladót ma már telefonon se tudtam elérni. Elmentem a lakásra, amit be se zárt! A holmijai kacatok, nekem egy sem kell. Kérdésem, hogy ha kiraknám a cuccát, kicserélném a zárat és jönnének a mestereim felújítani, akkor én ezért megüthetem-e a bokámat?

 

Köszönöm előre a válaszát!
Réka

 

Kedves Réka,

 

Amennyiben az adásvételi szerződésben valóban olyan kitétel szerepel a birtokbaadással és a kötbérrel kapcsolatban, akkor sajnos az önkormányzati jegyzőhöz hiába fordul a birtokvita rendezésére, nagy valószínűséggel valóban azt a választ fogja kapni, hogy mivel egyszerűen nem dönthető el a birtokvita, forduljon bírósághoz.

 

Egy próbát azonban akár megérhet.

 

Nézze, száz százalékos bizonyossággal nehéz azt mondani, hogy nem keveredik magánlaksértés-gyanújába, de megértem a helyzetét. Ha az önkormányzatnál nem boldogul és a jóember tárva-nyitva tartja a lakását én az alábbiakat tenném: nem zárat cserélnék, hanem feltetetnék egy újabb zárat. Egy hevederzár nagy valószínűséggel beépíthető. A meglévő zárat pedig betömném, hogy eladó még véletlenül se tudja azt akár bosszúból bezárni, ha éppen olyankor jönne meg, ha nincs ott se mesterember, se Ön, vagy bárki más.

 

Két tanú jelenlétében végigfényképezném, sőt le is videóznám az eladói kacatokat. Ha megoldható, hogy a felújítást úgy kezdjék meg, hogy az eladó hátrahagyott holmiját addig egy másik helyiségben tárolják, akkor azt tegyék, vagy ha van a háznak használható pincéje, vigyék le oda.

 

Ha okiratokra is lel, azt azért érdemes egy külön dobozban tárolni. Videózzák le, hogy azokat nem olvasgatták, csak elpakolták, magántitkot nem sértenek, és a dobozt egyszerű viasszal és cérnával lepecsételik.

 

Az eladót értesítse SMS-ben, e-mailben, ha van neki az ön által megvett lakástól eltérő címe (nem tartom valószínűnek ezek után amit írt róla), akkor ajánlott-tértivevényes levélben is, hogy legfeljebb két hétig hajlandó tárolni a holmiját, mielőbb menjen átvenni. Illetve írja neki meg feltétlenül azt is, hogy Ön az eladói passzivitást, a tárva nyitva hagyott lakást úgy értelmezi, hogy ilyen rendhagyó módon adta azt Önnek birtokba,.

 

Ha nem jelentkezik, a határidő leteltére hívnék egy lomist, aki azt vagy elviszi ingyen, vagy fizet valamennyit, illetve a fekete-forgatókönyv, hogy Önnek kell a konténeres elszállításról gondoskodni, de gondolom mindent összevetve hajlandó benyelni néhány tízezer forintot, hogy haladjon a lakás-projektje.

 

Ha pénzt is kap a kacatokért, értesítse az eladót, hogy az Ön birtokbavételétől (a hevederzár felrakása) előtti napokra járó kötbért levonva azt átveheti személyesen, vagy ha átutaltatni szeretné a bankszámlájára, azt jelezze.

 

Ha menet közben az eladó kezdene el háborogni, mondja, hogy nyugodtan hívjon rendőrt, áll elébe, akár együtt is elmehetnek a rendőrségre. Ott pedig borítékolom, hogy azt a választ kapja az eladó ezek után, hogy ha bármit is szeretne, ő forduljon polgári bírósághoz, mert ez egy magánjogi jogvita és immár Ön van birtokon belül. Egyrészt ha ennyire trehány, nem hinném, hogy meglépné, de még ha notórius pereskedő, akkor se lenne a megismert részletek alapján esélye a perben.

 

Egy feljelentéssel se mehetne sokra, hisz Ön még csak dolog elleni erőszakot se követ el. Egy többlet zárat rakott fel csupán.

 

A leveléből nem derült ki, de a szabira ment ügyvéd nagyon remélem, hogy a földhivatalhoz érkeztette az adásvételi szerződést és abban (vagy akár külön nyilatkozatban) szerepel, hogy az eladó a tulajdonjogáról vétel jogcímén feltétlenül és visszavonhatatlanul lemondott.

 

Üdvözlettel:

Őszinte Ingatlanos

 

 

Több, mint százezer eladó lakás egy helyen (X)

 

kép forrása: katwhitfield.com

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr929167130

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Roli984 2016.08.07. 11:37:28

Mond már meg kedves szakértő, hogy ha az elado a vevő önkényes birtokba vétele után a jegyzőhöz fordul birtok védelemért, akkor meddig lesz a vevő birtokában?
Sokkal inkább az adás-vételi szerződésbe kellett volna birtokbaadási határidőt írni, esetleg ezt utólag pótolni az önkényes lakásfoglalás helyett.

lyken 2016.08.07. 11:57:24

Ha a trehány tulaj nincs otthon és felfúrják a zárat, majd kicserélik, plusz hevederzár is felkerül, akkor utólag hogyan állapítja meg bárki, hogy nem lett átadva? Tanulópénz: szerződésbe a szankciók részre nem jópofaságokat kell beírni, hanem kényszerítő erejű dolgokat. Napi 20.000 ft kötbér és hasonlók.

dr.C. · http://www.ingatlanjog.hu 2016.08.07. 12:06:09

óvatosan az okos tanácsokkal :)

tantalus 2016.08.07. 12:11:41

Nos ilyen problémákra már az ügyvédednek fel kellett volna hívnia a figyelmed,hogy mikre kell figyelni és hogy lehet ezeket a problémákat elkerülni.
Lakás vásárlásnál a szerződésbe kell foglalni hogy a vételár csak akkor lesz átutalva ha a lakáskulcsot az eladó átadja és a lakásban csak azok a berendezési tárgyak maradnak amiben előtte írásban megegyeztetek.

[Lombroso] · http://archiregnum.blog.hu 2016.08.07. 12:15:33

És bumm, már járkálhatsz is rendőrségre magánlaksértés miatt. Hallgass csak jogi kérdésben az ingatlanosra.

lyken 2016.08.07. 12:16:09

@tantalus: Ezt úgy érdemes inkább, hogy a vételár 10%-a marad ügyvédi letétben. Ha késik a kiköltözés, akkor ebből kerül rendezésre a kötbér, a konténer, a tulaj kacatjainak további tárolása és a többi.

Burgermeister 2016.08.07. 12:35:16

elég gyenge (inább vmi trehány alkesz) ügyvédje volt a vevőnek!!!!!! nagy szivattyú lett belőle

John Doe3 2016.08.07. 14:36:08

A meglévő zár használhatatlanná tétele dologrongálás. Ilyet profi ingatlanos nem tanácsolhat.

gyászhuszár 2016.08.07. 14:40:25

Jogállam.vicc az egész.

Bambano 2016.08.07. 15:19:48

ekkora marhaságot, hogy add el az eladó tulajdonát, csak hosszas gondolkodás és nagy erőlködés után tudnék mondani.

vagy megoldod, hogy önmagától adja birtokba a lakást, vagy max. azt teheted meg, hogy jól őrzött, megfelelően biztonságos helyre szállítod a holmiját.

Parajpuding 2016.08.07. 15:58:36

Ezt úgy kell csinálni, hogy a vételár egy részét ügyvédi letétbe kell tenni és csak a birtokba adáskor kapja meg az eladó. A birtokba adás határidejét kikötni a szerződésben, utána napi minimum 10 ezer forint kötbér, ami lejön a vételárból. Ki fog költözni az eladó. Ha nem, lesz egy olcsó lakása a vevőnek.

Bambano 2016.08.07. 16:55:26

@Parajpuding: merugye az ügyvédi letét az egy tutti biztos dolog... hint: nem.

egyszoban 2016.08.07. 17:07:20

Hogy a vérbe lehet olyan szerződést kötni, amiben nincs benne a birtokbavétel határideje? :I

dibig 2016.08.07. 20:34:52

Roli984 , [Lombroso] , Bambano
Valóban, itt legfeljebb magánlaksértésről beszélhetünk, javítva az önbíráskodás, köszönöm, hogy jeleztétek, nem erre hegyeztem ki a válaszom, hanem ebben az eleve elszúrt helyzetben a létező legjobb megoldást kerestem. DE, annak ellenére, hogy ez részletkérdés, valóban figyelmesebbnek kellett volna, hogy legyek, elismerem.
Ellenben ami az érdemi részt illeti: a levélből az derül ki, hogy ebben a helyzetben kellene a lehető legjobb megoldást fellelni a lehető legkisebb jogi kockázattal. Mi vevő célja? Minél előbb birtokba venni a lakást és elkezdeni a felújítást. Dolog elleni erőszak nincs, hisz a hevederzár, ha úgy tetszik értéknövelő beruházás. A zár fadarabbal való kiékelése sem okoz károsodást (nyilván ördög a részletekben: egy szofisztikáltabb zárszerkezetnél ezt ki sem lehet vitelezni, de a leírás alapján vélelmezem, hogy a konkrét ügyben nem erről van szó).
Mivel eladó egyáltalán nem működik együtt, vevő pedig szerződésszerűen teljesített, a tárva nyitva hagyott ajtó akár megfelel a birtokbaadásnak. Legalábbis muníciót szolgáltat vevőnek egy esetleges jogvitában. Eladó magatartásából kiindulva ennek egyébként is kicsi az esélye. Az értéktelen, kacat-szintű bútorokra azt tanácsoltam, hogy ésszerű ideig őrizze, majd azt követően értékesítse ha eladó a füle botját sem mozdítja, ha egyáltalán bármi eladható. Egyébként pedig jogász vagyok.
dr.C. ha már a honlapod promózásával nem óvatoskodtál (látod, jófej vagyok, nem töröltem:-)) akkor itt kommentben bátran oszd meg a jogi tanácsod: te mit javasolnál vevőnek? Aztán eljogászkodhatunk azon, hogy melyikünké a hasznosabb tanács, én nyitott vagyok és elismerem, ha más frappánsabb megoldást tud javasolni. Kollégiális üdvözlettel:-)

Sandor Akarki 2016.08.08. 01:22:44

@lyken: Mi ezt úgy szoktuk, hogy kötbér: a kifizetett vételár 1%-a naponta. Az elég motiváló általában.

dibig 2016.08.08. 01:26:43

@tff
A "régi vevő", vagyis az eladó az előadottakból úgy tűnik, hogy egyáltalán nem törődik az ügyeivel úgy, ahogy az elvárható, hisz miután a teljes vételárat vevő (illetve vevők, hisz két új tulajdonostárs van) kifizette, birtokba kellene, hogy adja a lakást, amikor is közösen felírják a mérőóra-állásokat stb. A te opciód jóval hosszabb ideig tartana. A hivatalos levélben értesítés, ha eladónak ugyanaz a címe, mint a régi lakás, vélhetőleg azzal járna, hogy a másodszori kézbesítést megkísérlését követő "nem kereste"-jelzéssel beállna a kézbesítési vélelem, ami szintén nem egy-két nap, arról nem is beszélve, hogy teljesen nonszensz arra a címre megküldeni, ahol nyilvánvalóan nem veszi át a levelet. Amit én felvázoltam, azzal vevő kerülne birtokon belülre, ami ugye ténykérdés, tehát egy esetleges birtokvitában már ő van ebben a pozícióban. Ráadásul a vevőkkel, mint per-teher és igénymentes tulajdonosokkal szemben eladó ahhoz, hogy őt helyezzék ismét birtokba, álláspontom szerint nem tudna olyan érvet felhozni, amivel ezt elérhetné a jegyző előtti egyszerűsített eljárásban, ha pedig mégis pereskedésre adná a fejét, akkor sincs fényes helyzetben. Nyilván magát a szerződést is látni kellene, de másra nem tudok következtetni, mint, hogy abban a birtokbaadás időpontja a vételár hiánytalan megfizetésével egyidejű. Attól, hogy a szerencsétlenül megfogalmazott szerződésben eladó birtokbaadási késedelmére alacsony napi kötbért határoztak meg és annak a végső határidejét nem kötötték ki, másodlagos, arra a részleges érvénytelenség szabályait kell alkalmazni, hisz a felek akarata nyilván nem arra irányult, hogy vevők eladónak biztosíthassanak egy határozatlan idejű visszabérlési lehetőséget, ráadásul vélhetően jóval a piaci ár alatt. (30 napos hónapban ugye 60 ezer forint, ha csak a kötbérre tartanának igényt a vevők). A mérőórákat a szolgáltatóknál vevő az adásvételi szerződés bemutatásával átírathatja.

ZöldszemM 2016.08.11. 19:42:31

@Burgermeister:
Bizony az az ügyvéd gyatra volt.
egyébként csak úgy érdemes fizetni , ha azonnal birtokba vehető. csak a bolond fizet ígéretre !!

lyken 2016.08.15. 09:51:36

@Sandor Akarki: "Mi ezt úgy szoktuk, hogy kötbér: a kifizetett vételár 1%-a naponta. Az elég motiváló általában. "
Az a gond, hogy erre viccország bármelyik bírósága azt mondhatja, hogy aránytalan és ezért nem alkalmazható. Mindezt úgy, hogy azt már nem találja aránytalannak, hogy kizárnak valakit a tulajdonából. És akkor még az is megtörténhet, hogy a vétlen féllel fizettetik ki a perköltséget.