Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. február 08.

Gyanakodjon, ha ez nincs benne az adásvételiben

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Panelt akarunk venni, mert elég jó befektetés lehet, közel van az egyik nagy főiskola. Nem akarunk sokat vacakolni az adásvételivel, de semmi esetre sem akarunk felületesen eljárni - gondoltuk, amikor készülődtünk az egyezségre. Átnéztük a papírt, amikor elénk tette a tulaj és szinte minden rendben volt, de a tulaj elkezdett sürgetni és gyanakodni kezdtem, hogy hova ez a nagy sietség az ő részéről. Kérdésem: biztos meg kell mutatni egy ügyvédnek vagy elég elhinni, hogy az ő ügyvédje profi és mindent beleírt?

Jó lenne, ha gyorsan válaszolna, mert elvihetik előlünk ezt a lakást!

Üdvözlettel

Viktor, a befektető

 

Kedves Viktor!

Először is: eddigi gyakorlatunk szerint általában úgymond a vevő viszi az ügyvédet. Nem zárom ki azonban, hogy az eladó is hozza a magáét és vele készítteti el az adásvételit. Sőt olyan is van, hogy mindkét fél jogi szakértője közösen írja meg, de legalábbis egyeztetnek. Jobb résen lenni, soha sem lehet tudni, hogy van-e elrejtve benne valami vagy sem. Az eladó panellakások túlnyomó többségében minden rendben van, de hallottam már olyat, hogy összejátszottak az ügyvéddel...

39393347_l.jpg

Röviden a formai dolgokról, sokan alábecsülik ennek a jelentőségét. Szóval, csak írásban lehet adásvételi szerződést kötni és nem lehet tollat vagy ceruzát használni a szövegezésnél. Legyen összefűzve és minden oldala aláírva, az aláírásnak folyamatosnak kell lennie, nem lehet megszakítva és ha 1-2 oldalas, akkor egy lapra kell nyomtatni.Van olyan, hogy meghatalmazott írja alá, akkor persze csatolni kell az írásos meghatalmazást.

És most jöjjön a tartalom! Feltétlenül lennie kell egy előzetes írásos ajánlatnak, amiben a vevőjelölt megteszi a tétet, ennek egyébként ajánlati kötöttséget eredményező joghatálya van.Vagyis meg kell jelölni, hogy meddig áll fönn az adott összegben megjelölt ajánlat. Az eladónak is írásban kell jeleznie, hogy elfogadja ezt az ajánlatot, ez már őt is kötelezi.

Semmi esetre sem maradhat ki belőle az, hogy mindkét fél saját akaratából cselekszik és kinyilvánítja akaratát. Az írásba foglalt szerződés érvényességének egyébként nem feltétele, hogy az eladó és a vevő közokiratba vagy úgynevezett teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, kivéve, ha ezt külön jogszabály írja elő. (erre most nem térek ki).

Gyorsan felsorolom, hogy ezeken felül mik a legfontosabb kellékek egy most eladó ingatlan adásvételijéhez:

- az ingatlan megnevezése, típusának megjelölése, helye, helyrajzi száma

- a bejegyzéssel érintett ingatlan(rész) tulajdoni hányada

- konkrét leírás arról, hogy mit tesz az eladó és a vevő ("eladó eladja, vevő megvásárolja", stb.)

- szerzési korlátozások hiányáról szóló egyértelmű nyilatkozat

- megtekintési záradék (tehát az, hogy a vevő a tranzakció előtt alaposan megnézte az ingatlant és jelenlegi állapotában elfogadottnak tekinti)

- fizetési ütemezés

- birtokba adási ütemezés 

- tulajdonjogi kikötés vagy fenntartás, ha vannak ilyenek

- harmadik személy részéről igénymentesség

- köztartozás-mentesség

- ha vannak, akkor különféle terhek, terhelések rendezése és ütemezése

- az adásvételhez kapcsolódó pénzügyi kötelezettség rendezésének menete, a fizető megjelölése.

Talán fölösleges hangsúlyoznom, de azért megteszem,hogy ne feledje: az ügyvédi ellenjegyzésben szerepelnie kell az "ellenjegyzem" szónak, továbbá annak, hogy az okirat mindenben megfelel a hatályos jogszabályoknak, a szerződők kinyilvánított akaratát tartalmazza, valódiak az aláírások és persze legyen ott az ügyvéd aláírása, irodájának székhelye, a dátum és a szárazbélyegző. 

Ezt ki is nyomtathatja és elviheti a következő találkozásra, így legalább látják, hogy felkészült emberrel van dolguk. 

Remélem, segítettem!

Őszinte Ingatlanos

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr3712140521

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Rodrigue 2017.02.08. 18:29:13

az adásvételi szerződésnek nem feltétele az írásos ajánlat

...elmúlik... 2017.02.08. 19:44:36

" Feltétlenül lennie kell egy előzetes írásos ajánlatnak, amiben a vevőjelölt megteszi a tétet, ennek egyébként ajánlati kötöttséget eredményező joghatálya van."

Gondolom, ezt úgy értetted, hogy az előszerződésnek kell ezt tartalmaznia, avagy a foglaló, előleg fizetésekor készített dokumentumnak.
Adás-vételi szerződés feltételeként én ezt még nem hallottam. Új jogszabály?

halaloszto 2017.02.08. 20:20:08

az ugyved olyan mint a stukker. ha a masiknal van, nalad is kell legyen.

halaloszto 2017.02.08. 20:20:52

@...elmúlik...: azert kell ez, mert az ingatlanosnak erre jar a penz...

Online Távmunkás · http://onlinetavmunka.blog.hu 2017.02.08. 20:53:36

A vevőnek elemi érdeke, hogy ne bízzon az ismeretlen eladó ismeretlen ügyvédjéven.

Az előzetes írásos ajánlat nem szükséges.

MIÉRT NINCS MINDEN MSZP ÉS FIDESZ TOLVAJ.BÖRTÖNBEN 2017.02.08. 21:02:20

"nem lehet tollat vagy ceruzát használni a szövegezésnél."

Mi a fasznak ne lehetne tollal írni?

Nancsibacsi 2017.02.08. 21:23:44

Ügyvédet a vevő viszi és fizeti. Csak olyan ügyvéddel szabad dolgoztatni, aki erre a területre (ingatlan) specializált, és van felelősség biztosítása. Ezt az ügyvédi kamaránál lehet ellenőrizni. A felelősség biztosítás az ügyvédi hiba miatti káreseményt téríti (akkor is ha a másik felet éri kár, nem azt aki az ügyvédet fizette).

drbakonyililla 2017.02.08. 21:28:07

Egyszerűen hihetetlen mennyi marhaság van ebben a bejegyzésben! A teljesség igénye nélkül néhány:
1. Nem lehet tollal beleírni - hülyeség, ha akarjuk, tollal írjuk az egészet, de hibát is lehet tollal javítani, teljesen szabályos
2. Ha 1-2 oldalas, 1 lapra kell nyomtatni - mégis miért? Sőt én inkább külön lapokra szeretem, mert akkor a szárazbélyegző jobban látszik
3. Feltétlenül kell írásos ajánlat - Hát baromira nem kell
4. Bele kell írni, hogy mindkét fél saját akaratából cselekszik - bele lehet írni, de egyáltalán nem kell, az ügyvéd pont az ellenjegyzéssel tanúsítja, hogy az okirat megfelel a felek akaratának és a jogszabályoknak, eközben meggyőződik belátási képességükről is

Inkább nem folytatom, mert nagyon felhúztam magam...

Bicepsz Elek77 2017.02.08. 21:35:37

Talan a Foldhivatali tulajdoni lapot is meg kellene nezni, hogy ki a tulaj, kedvezmenyezett stb stb.!!

ostvan1 2017.02.08. 22:10:02

Ingatlan adásvételi szerződés akkor érvényes, ha ügyvéd vagy közjegyző szerkesztette és az ügyvédi okiratot az ügyvéd ellenjegyezte (közjegyzői okirat nem készülhet a közjegyző aláírása nélkül) és az okiratot szerkesztő személy benyújtja a Földhivatalhoz.
Mivel az eladó feladata - üzletileg - kimerül abban, hogy átadja az ingatlant (a megegyezés szerinti formában minőségben, határidőben stb), ettől kezdve a vevő ÉRDEKE, hogy leellenőrizze (személyesen vagy az ügyvédje útján, hogy valóban arra az ingatlanra szerződik, amit bemutattak neki, valóban a eladó jogosult eladni, hogy jó helyre fizeti ki a vételárat és mindezt olyan formában dokumentálják, hogy az ügylet alapján az ő tulajdonjoga az ingatlanyilvántartásban bejegyzésre kerüljön. Szóval mindezek alapján a vevő számára fontos, hogy az ő érdekében dolgozzon az ügyvéd. Ez akkor történik meg ha a vevő ad megbízást az ügyvédnek, ő fizeti annak a munkadíját, tehát elvárhatja, számonkérheti az ügyvédtől, hogy az ő érdekeit képviselje. Az ügyvéd nem képviselheti mindkét felet.

Pierr Kardán 2017.02.08. 22:27:09

Mit jelent az, hogy az aláírásnak folyamatosnak kell lennie?

Egybe kell írni a vezetéknevemet meg a keresztnevemet?

...elmúlik... 2017.02.08. 22:36:52

@halaloszto:

Ok, akkor már értem :)
(Már megijedtem, hogy nem olvastam egy új jogszabályt...)

bbwd 2017.02.08. 22:38:06

sajnos ez a poszt többet árt, mint használ...

MINDIG A VEVŐ VIGYE AZ ÜGYVÉDET!
bízza meg, és akkor biztos lehet benne, hogy nem lesz hiba.
az ingatlanközvetítők erőltetik a saját ügyvédjüket, ami persze a jutalék miatt jó nekik :D

egyébként minden ügyvédnek van felelősségbiztosítása, tehát a kár megtérül, ha azt az ügyvéd hibája okozza

drlea 2017.02.08. 22:44:52

Jaj, jaj, jaj! Ügyvédként nem tudok elmenni ennyi szakmaiatlanság mellett. Ingatlan adásvételének érvényességéhez tartalmi és formai kötöttségeket fűzött a jogalkotó, tessenek ügyvédhez vagy közjegyzőhöz fordulni, ő tudja és elmagyarázza, el is készíti. A szerződést általában a vevő által választott ügyvéd vagy közjegyző készíti és a díját is a vevő fizeti. Ettől eltérő megállapodás lehetséges. A szerződést készítő ügyvéd vagy közjegyző megbízási szerződés alapján dolgozik, ennek fontos része a tényvázlat. Az okiratot MINDKÉT fél számára készíti, így ő mindkét fél érdekében jár el, mindkét felet köteles képviselni. Minden eset más és más. Mindkét fél igényét meg kell hallgatnia, mindkét felet tájékoztatnia kell, az ügy minél egyszerűbb és biztonságosabb megoldására törekszik. A szerződést elkészíti, a felekkel egyezteti. Ennek során mindkét fél bátran fordulhat másik ügyvédhez is, véleményeztetheti a szerződést, ezt szoktuk is javasolni. Az ügyvéd dolga, hogy mindenre figyeljen, mident tudjon, jó tanácsot adjon. Nem köteles okiratot készíteni, a színlelt vagy más turpis szerződések annyi bajt generálnak, hogy tisztességes ügyvéd ilyet nem készít.

...elmúlik... 2017.02.08. 22:49:07

@drbakonyililla:

Ne vedd a szívedre. Csak egy "őszinte" ingatlanos :)
Jelen esetben az őszinte azt jelenti, hogy hány bőrt lehet lehúzni rólad.
5 % és kizárólagosság. Hát persze. Balkán.

drlea 2017.02.08. 23:01:26

@...elmúlik...: azért fájnak az ilyen bejegyzések, mert félretájékoztatják a gyanútlan laikust. Ingatlan adásvételi szerződése nem érvényes, ha a felek nekiállnak csak úgy szerződést írni. Elmegyünk egy ügyvédhez vagy közjegyzőhöz, aki figyel mindenre és tudja, mit kell beleírni. 5% + ÁFÁ-ért olyan ingatlanos szerződéseket hoznak manapság az ügyfeleim, hogy nekik is feláll a szőr a hátukon. Nem hiszik el, hogy azt jelenti, amit kiolvasnak belőle. Pl. szerződésszerű teljesítés még sehol, de a vevőtől érkezett írásos ajánlat esetében máris jár a közvetítői jutalék, ám egy 3.600,- Ft-os tulajdoni lapot sem kértek még le. Tisztelet a kivételnek. Mi általában 1% + ÁFÁ-ért, nagy értékű ingatlanok estében kevesebbért fogjuk a felek kezét, magyarázunk, okiratokat szerkesztünk, felelünk érte, járunk utána mindennek, segítünk minden ügyintézésben.

Josagos 2017.02.08. 23:17:47

Ez az ingatlanos lehet hogy őszinte, de meglehetősen hülye a joghoz. NAGYON HÜLYE
Megdöbbentően sok ügyvéd is így van sajnos, ez akkor látszik, ha valami extrát kell belefogalmazni az általa használt sablonszerződésbe.

- ajánlat nem kell
- nem elég a teljes bizonyító erejű magánokirat - a két tanús - hanem ügyvédi ellenjegyzés kell
- az ügyvédnek kötelező a felelősségbiztosítás
- a köztartozás-mentesség nem feltétele az eladásnak

Je ne suis pas Charlie Hebdo! 2017.02.08. 23:38:10

A cipész maradjon a kaptafánál. Az ingatlanos mutogassa az ingatlanokat, s ha megvan a szerződéses akarat a felek részéről, menjenek ügyvédhez, ne hallgassák ezt a sok baromságot, amit az ingatlanos összehord itt.
Vakbélműtétet is vállal az őszinte ingatlanos? Mert rutinműtét....

mb1 2017.02.09. 00:34:44

drlea
Arra vigyázni kellene, hogy ügyvédként se tájékoztassuk félre, vagy pontatlanul az embereket:

"Ingatlan adásvételi szerződése nem érvényes, ha a felek nekiállnak csak úgy szerződést írni. "

Ez konkrétan nem igaz. Az eladó és a vevő ügyvéd nélkül is köthet érvényes adásvételi szerződést, ha az megfelel a Ptk-ban előírt alaki és anyagi feltételeknek.

Az már egy más kérdés, hogy ügyvédi ellenjegyzés nélkül a szerződési teljes bizonyító erejű magánokirat nem szolgálhat ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, magyarul nem fogják átírni a földhivatalban a vevő nevére a megvásárolt ingatlant. Ettől még a szerződés érvényes.

Persze egyáltalán nem ajánlott megoldás, sőt mivel rendkívül nagy kockázata van így feltétlenül el kell kerülni és vagy ügyvédnél, vagy közjegyzőnél kell megkötni.

Idegen ügyvédnél ellenőrzésként annyit mindenképp érdemes megtenni, hogy előzetesen le kell informálni a kamaránál, hogy aktív-e az ügyvédi kamarai tagsága, nem áll-e felfüggesztés, vagy eltiltás hatálya alatt. Ha ezek rendben vannak, akkor felelősség biztosítása is lesz és kisebb a kockázat.
Ettől függetlenül a mai világban nem égbekiáltó bizalmatlanság saját ügyvéddel is átnézetni a szerződést.

FikkFakk 2017.02.09. 03:17:26

Ez a blog is kb. olyan szinvonalu, mint az egesz "ingatlanszakma".

chrisred 2017.02.09. 05:58:35

@mb1: "Az eladó és a vevő ügyvéd nélkül is köthet érvényes adásvételi szerződést, ha az megfelel a Ptk-ban előírt alaki és anyagi feltételeknek."

Adásvételi szerződést igen, ingatlan adásvételi szerződést nem.

Magentax 2017.02.09. 08:14:12

Nekünk éppen most pöccintette vissza a földhivatal az adásvételit, miszerint nem szerepel benne a közreműködők állampolgársága.

Netuddki. 2017.02.09. 08:24:12

"Jó lenne, ha gyorsan válaszolna, mert elvihetik előlünk ezt a lakást!"

Ó bammeg! Ekkora egy kamut!
Persze, a "levélíró" a helyett, hogy ügyvédhez fordulna, inkább kamublogokra írogat levelet válaszra várva. Ja, persze.

VálaszdaJövőt 2017.02.09. 08:27:48

Ha panel, akkor a legfontosabb dolog, ami esetleg a sürgetésre is magyarázatot adhat:
nullás igazolások!!!
elsősorban a társasház közös képviselőjétől, hogy a tulajdonos nem tartozik a közös költséggel, nincs végrehajtás a lakás ellen, stb.
ugyanígy a közművektől is.

Rodrigue 2017.02.09. 08:40:38

@VálaszdaJövőt: ez nem csak a panelra igaz. A rettentő sürgősségnek általában az az oka, hogy a végrehajtási záradék bármelyik nap rákerülhet a tul.lap-ra. Persze a duma az, hogy épp most kapott az eladó egy visszautasíthatatlan (hamburgersütő) állást Londonországban. Háppersze :-))

Ma Baker 2017.02.09. 09:26:49

Az írásos ajánlat amivel kezd a posztíró, pont a legnagyobb ingatlanos maszlag. Gyakorlatilag semmi szükség rá, csak ez alapján látszik úgy, hogy az ingatlanosra bármi szükség is lehet egy eladásnál. Ez az egyetlen papír amit az ingatlanos kezel...feleslegesen...

főkolompos · http://fokolompos.blog.hu/ 2017.02.09. 09:31:01

ha befektető vagy, akkor azt kell megnézned, hogy mekkora többlethozamot kapsz azért a kockázatért, hogy nem fizetsz meg egy saját ügyvédet.
ha neked megéri, akkor go ahead.
nekem - szintén befektetőként - biztosan nem érné meg.

Kicknick 2017.02.09. 09:41:09

@Ma Baker: javits ki ha tévedek, de nem abban van a foglaló? Mert akkor mégsem akkora maszlag.

$pi$ 2017.02.09. 09:41:44

Ez a "mindig a vevő viszi az ügyvéget" egy nagy butaság. Igaz, hogy ez a szokás, de nagyon sokszor nem így van. Ha pl. ingatlanirodán keresztül történik az adásvétel, akkor nagyon sokszor az iroda ügyvédjét használják.

Egy a lényeg: ha az eladó viszi az ügyvédet, akkor felborul az egyensúly és sokkal könnyebb a csalás. Összeáll egy eladó az ügyvédjével és becsapják a vevőt, hiszen ők mindenféle titkok birtokában lehetnek. Rejtett hibák, tartozás, ingatlanon teher, akármi. Azért a vevő viszi az ügyvédet, mert ő van a kiszolgáltatottabb helyzetben, ő marad ott az ingatlannal.

Semmi nem írja elő azonban, hogy mindig a vevőnek kell "vinnie az ügyvédet".

para_noir 2017.02.09. 09:47:09

@drbakonyililla: ha vigasztal, mi is felhúztuk magunkat a csíki sörös dilettáns ökörségeiden.

mb1 2017.02.09. 09:49:24

@chrisred: Megnyugtatlak, hogy ingatlan adásvételi szerződést is lehet kötni ügyvéd nélkül :)
Ptk. 6:215 (2) alapján érvényességi feltétele az, hogy írásba kell foglalni.
Összesen ennyi a különbség ingó és ingatlan adásvétel között. Ingót lehet szóban is, ingatlant nem.

Ha tudsz olyan speciáls jogszabályt, ami ezt derogálja kérlek rögtön szólj ;)

Medgar 2017.02.09. 09:51:31

Ennyit érnek a magyar ingatlanosok....

$pi$ 2017.02.09. 09:57:26

@drlea: "Mi általában 1% + ÁFÁ-ért, nagy értékű ingatlanok estében kevesebbért fogjuk a felek kezét, magyarázunk, okiratokat szerkesztünk, felelünk érte, járunk utána mindennek, segítünk minden ügyintézésben. "

Az ingatlanos meg szerez vevőt. Anélkül ugye nem menne a dolog. :) Az alapvető különbség persze az, hogy amikor hozzád mennek, akkor majdnem biztos, hogy pénzt látsz belőle, ha az ingatlanoshoz mennek, akkor lehet, hogy soha nem lesz belőle semmi. Sőt, a legtöbbször semmi nem lesz a dologból, egy vasat sem látnak. Ezért magasabb a jutalékuk.

para_noir 2017.02.09. 10:08:08

@$pi$: Az ingatlanos a lusta ember fegyvere, az ingatlanos ugyanis az esetek 90 %-ában annyit csinál, hogy kinyitja az ajtót az érdeklődőnek, majd 20 perc múlva távozáskor becsukja. Annak való az ingatlanos, aki vagy döglusta, hogy maga nyissa ki az ajtót, vagy annak, aki az eladó ingatlantól távol él, vagy nincs módja rendszeresen megmutatni az eladó lakást. Most vettünk házat pár hete, tudom miről beszélek, sok ingatlanossal volt dolgunk, egy részük simán fogalmatlan hülye volt, egy részük konkrétan hazudott, és volt egy, aki csúnyán be akart húzni minket a csőbe.

mb1 2017.02.09. 10:09:04

És akkor még a másik marhaság:
"És most jöjjön a tartalom! Feltétlenül lennie kell egy előzetes írásos ajánlatnak, amiben a vevőjelölt megteszi a tétet, ennek egyébként ajánlati kötöttséget eredményező joghatálya van.Vagyis meg kell jelölni, hogy meddig áll fönn az adott összegben megjelölt ajánlat. Az eladónak is írásban kell jeleznie, hogy elfogadja ezt az ajánlatot, ez már őt is kötelezi."

Természetesen nem kötelező előzetes írásos ajánlat, de ha ilyen mégis születik, akkor az eladó írásos elfogadó nyilatkozatával LÉTREJÖN A SZERZŐDÉS. Tehát utána nem kell még egy új szerződést is kötni, ajánlat+elfogadó nyilatkozat=szerződés.
A szerződés érvényességének nem feltétele, hogy egy okiratban szerepeljen a vevő és eladó nyilatkozata.

Persze ezek csak elméleti eszmefuttatások, senkinek nem ajánlom ezeke a formákat, csak rögtön kiderül, ha valaki nem ért hozzá és ilyeneket ír.
Ingatlan adásvételinél ha tutira akar menni valaki, akkor menjen közjegyzőhöz, vagy nézesse át saját ügyvéddel is. Különösen, ha az egyetlen lakásáról/házáról van szó, mely általában egy élet munkájának értékét hordozza. Lehet, hogy soknak tűnik az ügyvédnek fizetendő díj, de tessék mérlegelni a kockázatot. Mi van, ha se ingatlan, se pénz? Vagy csak 5 év múlva lesz belőle ingatlan és még közben pár millát ki kell fizetni pereskedésre. Hol fog addig lakni, ha mondjuk a sajátját már épp eladta és az újba költözne be? Megéri?

Étteremben egy szalvétára is írtak már érvényes ingatlan adásvételi szerződést, melyet az eladó másnapra meggondolt és vissza akarta vonni érvénytelenség címén. Nem jött össze. Más kérdés, hogy ezt bíróságnak kellett kimondania, így elhúzódott kicsit.

$pi$ 2017.02.09. 10:19:57

@para_noir: "Most vettünk házat pár hete, tudom miről beszélek, sok ingatlanossal volt dolgunk, egy részük simán fogalmatlan hülye volt, egy részük konkrétan hazudott, és volt egy, aki csúnyán be akart húzni minket a csőbe. "

Aha. És az ügyvédek nem ilyenek? :D Féreértettél, én csak összehasonlítottam az ingatlanost és az ügyvédeket, én nem mondtam, hogy kedvelem őket. :D

para_noir 2017.02.09. 10:21:03

Én mondjuk már az alapfelvetést sem értem, ha ingatlant veszek, az egyik első lépés, hogy szerzek egy ügyvédet, lehetőleg olyat, aki kifejezetten ingatlanokkal foglalkozik. Ez annyira alap, hogy nem is értem a posztbeli barkácsmegoldásos javaslatokat, a lakás/házvételhez a vevőnek saját ügyvéd kell, pont.

para_noir 2017.02.09. 10:24:00

@$pi$: nem, mert ajtót kinyitni én is tudok, érvényes szerződést írni/véleményezni meg nem. Az ingatlan felméréséhez normális ember (én legalábbis így tettem) szakembert hív, nekem kemény öt ezer forintért a komplett házat átnézte egy megbízható, kivitelezéssel foglalkozó fickó. Az ingatlanos meg kinyitotta az ajtót :)

$pi$ 2017.02.09. 10:48:39

@para_noir: "nem, mert ajtót kinyitni én is tudok, érvényes szerződést írni/véleményezni meg nem. "

Hát letöltesz ötöt, összeollózod belőle a hatodikat, azt nagy valószínűséggel jó lesz. Nem mondom, hogy nincsenek profi ügyvédek, de szerintem van jópár, aki csak ezt csinálja.

Az egyik ház amit vettem olya adásvételivel va, ahol a nevem tollal van beírva, ey tök ismeretlen személy neve pedig áthúzva. Mennyit robotolhatott az "ügyvédúr", a százötvenezer forintomért, ha a nevemet elfelejtette átírni és úgy döntött, hogy inkább nem nyomtatja ki újra?

csentecsa 2017.02.09. 10:59:27

@VálaszdaJövőt: Kötelesek kiadni ezeket az adatokat egy ismeretlennek?

Kelly és a szexi dög 2017.02.09. 12:17:07

Az szokott lenni, hogy az ingatlanos hozza az ügyvédet és a vevővel fizetteti ki, az ügyvéd meg odaadja a munkadíja felét az ingatlanosnak...

para_noir 2017.02.09. 12:21:20

@Kelly és a szexi dög: az ilyen felvetésre simán nemet kell mondani.

drbakonyililla 2017.02.09. 13:56:24

@para_noir: szerintem nem ugyanaz, hogy én egy jogi véleményt tettem közzé, amivel nagyon sokan egyetértenek, mint az, hogy a szerző a saját jutaléka érdekében konkrétan jogszabályellenes dolgokat ír, amivel senki nem ért egyet. De ha szerinted igen, legyen úgy ;)

para_noir 2017.02.09. 14:07:26

@drbakonyililla: a jogi vélemény részét képezte, hogy melyik sör a finomabb a barátaid szerint :)

drbakonyililla 2017.02.09. 14:26:12

@para_noir: Nem, az személyes vélemény volt, ezt írtam is, mert hogy az én oldalam ;)

dr. Sudár Miklós 2017.02.09. 15:18:29

Hajh... na akkor néhány dolog.

1. "Az eladó panellakások túlnyomó többségében minden rendben van, de hallottam már olyat, hogy összejátszottak az ügyvéddel..."

Kedves Őszinte - és noname - Ingatlanos, aki biztosan nem dolgozott sem a kartellező OC-DH csapattal, sem az ajánlati biztosítékot "birtokában tartó" A. bandával,...

Hát ja, biztosan van ilyen néhány. Ellenben "hallottam már olyat, hogy" sokkal több jutalékvadász ingatlanos van, aki ténylegesen összejátszik akár a saját konkurenciával, hogy lehúzza a saját megbízóját (meg a vevőt is) lásd még az Otthoncentrum és a Dunahouse kartellezése. Na ezért fizet a jónép 4%-6%+ÁFÁ-t, ugybár.

3. Rémesen jó, amikor a partvonal mögül két kilométerről kiabálnak be, de persze én is fenntartom a jogot, hogy beleugassak egy sebész munkájába, főleg, ha nem engem szabdal. Javaslom mindenkinek, hogy persze, az ügyvéd helyett hallgasson az ingatlanosára - pl. az én irodám ugyanis tulajdonjogi és kártérítési ügyekben is érdekelt, szóval nekünk így is jó. Csak hajrá. *irónia, szarkazmus. facepalm.*

4. "Van olyan, hogy meghatalmazott írja alá, akkor persze csatolni kell az írásos meghatalmazást."

Na igen, az ilyen pontatlan kijelentések, netes házipatikák miatt állítanak be hozzám sajtpapírra írt macskakaparásokkal. A meghatalmazáshoz szintén ügyvéd kell (vagy konzul, vagy közjegyző, etc), kevés az, hogy írásos.

5. Feltétlenül lennie kell egy előzetes írásos ajánlatnak, amiben a vevőjelölt megteszi a tétet, ennek egyébként ajánlati kötöttséget eredményező joghatálya van.

Ja, ez feltétlenül kell az ingatlanosnak, mert így fogja igazolni, hogy jogosult az ügyvéd díjánál 4-10x nagyobb jutalékára. Egyébként elég, ha a felek az adásvételi szerződésben foglaltakban állapodnak meg. És igen, az érvényességhez elegendő a teljes bizonyító erejű magánokirat, de megnézem azt a földhivatalt, amelyik pusztán arra bejegyzi a tulajdonváltozást.

Kedves noname Őszinte Ingatlanos, ha az ügyfeleim a maga és a hasonszőrűek blogjaiból kivadászott adatok alapján érkeznek hozzám, ezen félinformáció rendbetétele mondjuk további 2 munkaórát igénybe vesz, küldhetem magának a számlát, vagy térítse az a szerencsétlen, aki ilyen házipatikákból tájékozódik?

cicavirag 2017.02.09. 16:31:31

Kedves őszinte ingatlanos, a több lapból álló szerződést nem kell minden OLDALON ALÁÍRNI, hanem a LAP alján elég kézjeggyel ellátni és az utolsó oldalon aláírni.

Ami a szerződés érvényességéről-teljes bizonyító erejű magánokiratról szóló eszmefuttatásodat illeti: a szerződés, amennyiben írásbeli, és tartalmazza a megfelelő jogszabályi kellékeket, valóban létrejön. Azonban ha nincs rajta ügyvédi ellenjegyzés (vagy nem közjegyző készítette) akkor nem alkalmas ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésre. Ebben az esetben lehet pert indítani, de az hosszú és drága. A magyar jogrendszer azonban olyan, hogy az ingatlan-nyilvántartás konstitutív: azaz hiába van pöpec (akár ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített) szerződésed, ha azt nem nyújtja be a vevő a földhivatalhoz, hiába fizette ki a vételárat, hiába költözött be, bizony nem vált tulajdonossá. Mert a bejegyzés hozza létre a tulajdonjogot.

Úgyhogy sajnos vagy közokirati, vagy teljes bizonyító erejű magánokirati formában készült szerződésre van szükség ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezze. Ugyanis -hogy hogy nem- az ügyvéd által készített és ellenjegyzett szerződés is bizony bizony teljes bizonyító erejű magánokirat.

A többi jogi sületlenséget már leírták előttem a kollégáim.

Kedves őszinte ingatlanos! Szerintem mindenki maradjon a kaptafánál. Én adok jogi tanácsot és készítek szerződést, mert ez a szakmám. Te pedig felhívod a vevők figyelmét, hogy az általuk kinézett lakás vajon a másik napszakban is ugyanolyan csendes-e. Nem titkolod el, hogy felületi festés volt, nem full felújítás. Leellenőrzöd, hogy a gázkazán szabályosan lett-e beszerelve és megvan-e minden engedélye, főleg amennyiben még a régi típusú (nyílt égésterű). Beszerzed/beszerezteted az ingatlan energetikai tanúsítványát hogy a potenciális vevő tudja, milyen kategóriába tartozik az ingatlan, amit kinézett. Számtalan, az ingatlanhoz kapcsolódó dolgot tudsz ellenőrizni, és segíteni velük a feleket.

Ismerek is olyan ingatlanost, aki minden pénzt megér. De nem szól bele jogi dolgokba mert az nem az ő szakmája, és legfőképp: nem az ő felelőssége . Ugyanis azt ne felejtsük el, hogy az ügyvéd szerkeszt és ellenjegyez egy szerződést, akkor a bőrét viszi a vásárra, hiszen teljes felelősséggel tartozik, ha bármit benézett és emiatt kár érte a feleket. Az ingatlanos felelőssége ezzel szemben: nulla. Úgyhogy kedves potenciális eladók és vevők, ezen is gondolkodjatok el legközelebb, amikor sokalljátok az ügyvédek átlagosan 1 %-os munkadíját.

Grossglockner 2017.02.09. 17:13:39

Ingatlan-nyilvántartási szakügyintézőként amire mi kifejezetten figyelünk a tulajdonjog bejegyzésnél, hogy a szerződésben az eladó és vevő minden adata, név, szül.név, szül.hely, anyja neve, és személyi szám. Lakcímet is ide írják.Nyilatkozni kell az állampolgárságról a feleknek. A bejegyzésnél bekerül a jogcím(vétel, adásvétel stb), az új tulajdonos, a megvett tulajdoni hányad és az utalás, akitől vette. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános és közhiteles. Az ügyvéd a Takarnet rendszerből lekéri a tulajdoni lapot, előző nap, vagy a földhivatalból(aminek már más a neve) kérik ki, itt csak hiteleset adnak ki. Rejtett végrehajtási jog, vagy árverés vagy jelzálog úgyis minden kiderül róla. Kifejezetten érdemes leellenőrizni a teljeskörű ügyvédi ellenjegyzést, mely a szerződés végén az aláírásoknál van. Ellenjegyzem szó lehet kizárólag ( ellenjegyeztem szó használata a bejegyzés elutasítását jeleni.) Ott legyen JÓL rányomva a szárazbélyégző. Ennek megléte csak az ellenjegyzésnél kötelező a többi oldalon nem, de a másolati példányon is ott kell legyen. Kell az ügyvéd aláírása, keltezés helye és ideje, és a bélyegzője a székhelyével. Így teljeskörű. Minden írásos oldal alján szignózni kell minden ügyfélnek és ügyvédnek is. Meghatalmazás csakis úgy fogadható el, hogy ha teljeskörűen tartalmazza ugyanazokat az okirati kellékeket, mint az alap szerződés. Adásvételnél pl teljeskörű ügyvédi ellenjegyzés kötelező. Ha nem jó, ezt lehet hiánypótoltatni, ha a szerződésből kimarad valami pl.személyi szám vagy a száraz bélyegző az ellenjegyzésnél, az elutasítás, és az elutasítás feljegyzésre kerül 30napra a tullap 3. Részére. Érdemesebb várni picit ilyenkor majd újra beadni a kijavított adásvételit. Feltétlenül kell a bejegyzési engedély, mely feltétlen és visszavonhatatlan. Ha kérik az eljárás függőben tartásátakkor külön adják be, addig az ügyvédnél letétbe kerül. 17es módosítás, hogy a függőben tartásról nem küld a hivatal értesítést már. Az ingatlanos része a cikknek kb. megfelelő.

chrisred 2017.02.09. 17:14:17

@mb1: Hogyne lehetne kötni. Olyat, aminek nincs joghatása. :) Egyébként derogációról szó sincs, hiszen az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényben felsorolt összes szükséges alaki kellék feltételezi a szerződés írásbeliségét, tehát nem ellentétes a Ptk-val.

mb1 2017.02.09. 18:13:02

@chrisred:
Szerintem kicsit olvass utána, mert kevered a dolgokat.

Érvényes szerződést ügyvéd nélkül is lehet kötni, és az érvényéből és hatályából fakadóan természetesen joghatása is van. A szerződések jogát a Ptk szabályozza, az inyt. semmilyen rendelkezést nem tartalmaz és nem is tartalmazhat erre vonatkozóan.

Az inyt. kizárólag az ingatlan nyilvántartási bejegyzéshez szükséges előírásokat szabályozza, tehát egy ügyvéd nélkül kötött szerződés annak ellenére, hogy érvényes, közvetlenül nem alkalmas inyt. bejegyzére, magyarul a földhivatal visszadobja, mint ahogy sok más apró alaki hiba miatt is előfordulhat ilyen, amiket utólag lehet korrigálni és ismét beadni.

Ettől még a szerződés nem veszti érvényét, meg lehet erősíteni ügyvéd előtt akarat egyezés esetén, vagy bírósági ítélettel is meg lehet oldani. Erre írtam a szalvétás példát.

Egy a lényeg, ne írjon senki olyat, hogy nem lehet érvényes szerződést kötni ügyvéd nélkül, mert a Ptk alapján lehet. Más kérdés, hogy nem ajánlott :)

Burgermeister 2017.02.09. 18:22:23

Van itt egy-két hülyeség amit blogger ír!!!

tükörfúró 2017.02.09. 20:12:16

Ez valami vicc?
1. Ügyvéd előtt, személyazonoságot igazoló okmányokat az asztalra kirakva szokás ingatlan adásvételt intézni
2. Előtte a kedves vevő természetesen lekérdezi a földhivatalban, egyáltlaán azé-e az ingatlan, aki tőle mindjárt milliókat kap, egy vélt tulajdonjogért, illetve az igatlan legalább a tulajdoni lap szerint per és tehermentes-e..
3. A blogposztban van egy csomó okoskodás, ami felesleges, egy ingatlan adásvétel ennél SOKKAL bonyolultabb, pl ha a földhivatalnak benyujtott szerződésben nem szerepel a felek illetékmentessége, az JOGVESZTŐ, illetéket kell fizetni. Ez csak egy a kb 10ezer féle formai és egyéb kötelem közül, nem véletlenül szokták ezt jogásszal intézni.

4. Túlzott óvatosságnak tűnhet, de szerintem teljesen természetes, ha nem én viszem az ügyvédet, minden módon meggőződök arról, TÉNYLEG egy _valódi_ ügyvéd az, aki ellenjegyez. Nagyon pofára lehet ám esni egy érvénytelen szerződéssel, simán se lakás se pénz szituban találhatjuk magunkat.

5. A legnehezebb kivédeni azt a fajta csalást, amikor midneféle időcsúszásra hivatkozva nem adnak még kulcsot, még ez, még az, közben párhuzamosan eladják napi 2-3 embernek ugyanazt.
Frankón, midnent fizetve, különféle előre felkeresett ügyvédekkel, akiknek szintén nem gyanus semmi.

Mire a földhivatalhoz bemegy a 22db adásvételi, kiderül mi van, rendőrség, eljárás, körözés, stb...addigra ők már a világ tulfelén költik az összesen mondjuk egy <20millás lakásra "beszedett" 150-200 milliót.

Ráadásul ez az egyik fajta "siessünk" csaló-eladó, szóval már itt büdös, még ha minden más látszólag 100% rendben is van.

Super aGyuri 2017.02.10. 00:36:18

@cicavirag: Respekt, a szívemből beszéltél!

advocactus77 2017.02.23. 17:57:11

@drbakonyililla: tökéletesen igazad van!

te nagyon őszinte ingatlanos ez mit is akar jelenteni? "összejátszottak az ügyvéddel"

mert amennyiben bűncselekményre gondolsz gondolom visszaadtad a jutalékodat, s elmentél feljelentést tenni jól gondolom ugye?

Bicepsz Elek77 2017.05.20. 08:10:02

@tükörfúró: Ott a pont! Nem is ertettem, hogy maradhatott ki a foldhivatali ellenorzes, mint elso es az ugyvedi kamarai tagsag(pl.www.bpugyvedikamara.hu/ugyvedkereso/)mint a masodik lepes???
Meg kiegeszites: uj trukk(villanylopo fajta): meg benn maradna az ingatlanban a kulcs atadas utan(=ki nem tudnad tenni). Na az ilyennel kell a sajat ugyved.