Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. február 14.

Így lesz jogszerű az albérlő kirúgása

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Már másfél éve lakom a mostani bérelt lakásban, többnyire rendesen fizettem a lakbért, igaz, az elmúlt három hónapban kisebb elmaradásom volt, néhány tízezer forint. Volt két születésnapi buli, illetve néhány hétig kicsit zajos vendégek voltak, akik ugyan rövid ideg voltak nálam, de sajnos a folyosókat összerondították. Szerintem ezzel nem követtem el semmilyen komoly vétséget, de a tulajdonos már kétszer szólt, majd most teljesen váratlanul közölte: egy héten belül húzzak el, elfogyott a türelme, nagyon könnyen talál mást a helyemre és jobb lesz nekem, ha nem ellenkezem, mert még be is perelhet. Kérdésem: jogszerűen akar az utcára tenni?

Üdvözlettel

József

 

Kedves József!

Nem irigylem, hiszen még mindig elég hideg van, de ezzel nem akarok viccelődni, csak úgy megjegyzem.Valahogy előkeríthette volna a pénzt, mert akkor időt nyerhetett volna. Ugyanakkor nem teljesen reménytelen az ügy, ugyanis számtalan "kötelezettsége" van a bérbeadónak ahhoz, hogy jogszerűen mondjon fel akár úgynevezett rendes, vagy rendkívüli  (szankciós) felmondással. Most sorra vesszük ezeket:

hand-65688_1280.jpg
Önkormányzati lakás rendes (normális) felmondásánál a határozatlan időre szóló szerződés esetén a bérlő részére cserelakást kell felajánlani ugyanazon a településen, persze írásban kell benyújtani ezt a felmondást, ami legalább három hónapos átmeneti időt ad a bérlőnek.(Kivétel, ha a bérlőnek ezen a településen saját lakása van, vagyis elvileg van hová költöznie).

Nemrég még a határozatlan idejű bérlet rendes felmondását úgy szabályozta a törvény: ha a bérbeadó sima magánszemély (vagy cég, de lényeg, hogy nem önkormányzat), és ő, azaz a bérbeadó mondott fel, akkor neki is fel kellett ajánlania megfelelő cserelakást a bérlőnek, hacsak nem kötötték ki a felek a szerződésben, hogy ez a jogosultság a bérlőnek nem biztosított.

Ez kikerült a törvényből, így ezen szerződéses kikötés nélkül is is fel lehet mondani – a meglehetősen piacidegen –, cserelakás biztosítása nélkül. Egyébként erről a cserelakásos lehetőségről a legtöbb bérlő (sőt bérbeadó sem, hiszen akkor kizárta volna a szerződésben) nem is tudott, aminek talán az a fő oka, hogy az emberek túlnyomó része úgy gondolja, a lakásbérletet a Polgári törvénykönyv szabályozza. Nem egészen, a Ptk pusztán mögöttes szabály, azonban egy speciális törvény, a lakások és helyiségek bérléséről és az elidegenítésük egyes szabályairól szóló 1993. évi LXXVIII. tv. szerint kell eljárni.   

Tehát, mint fentebb írtuk, külön történet az önkormányzati lakás, nyilván  nem erről van szó az Ön esetében.

Az önkormányzati lakásoknál főszabályként a rendes felmondás csak akkor lehetséges, ha az adott lakást szeretnék átalakítani, korszerűsíteni, netán lebontani, ekkor pedig megfelelő cserelakást (hasonló méret és komfortfokozat, de például   Budapesten belül nem kötelező azonos kerületben lennie a cserekecónak).

Önre  az egyéb kategória vonatkozik, vagyis a rendes felmondásnak nem előfeltétele a cserelakás felajánlása.

Itt térek ki a másik felmondási típusra, az úgynevezett szankciós kategóriára, vagyis a rendkívüli felmondásra. A különbség, hogy a rendes felmondást nem kell indokolni, míg a rendkívüli felmondást igen. Rendkívüli felmondási ok lehet akár a lakbér kifizetésének az elmulasztása, de akár a károkozás a lakásban, a házirendbe ütköző hangos bulizás stb. Érdemes megnézni, hogy a szerződésben mit nevesítettek esetleg külön rendkívüli felmondási okként, mert akár a törvényben megadottaktól azt szigorúbban is szabályozhatták. Eléggé elterjedt például, hogy a bérbeadó megtiltja a lakáson belüli dohányzást (nem akarja vállalni a bútorokba, függönyökbe, tapétába stb. beszívódott dohányfüst miatti többlet állagromlást) vagy kisállattartást és ha ezt a bérlő megszegi, akkor az a szerződés szerint rendkívüli felmondással is szankcionálható. 

Mivel az Ön elmondása szerint a bérbeadó csak szóban "fenyegette" meg Önt, így álláspontom szerint nem jogszerűen járt el.

Nem láttam az Önök bérleti szerződését, de jó ha tudja, hogy nem csupán az elmaradt bérleti díjra hivatkozhat a bérbeadó. Például arra is, hogy Ön nem teljesített valamilyen vállalt, lényeges kötelezettséget. Ilyen lehet az, hogy helyreállítja a lakás műszaki állapotát, ha abban az Ön ott tartózkodása alatt (a bérleti szerződés ideje alatt) és Önnek felróható módon valamilyen kár keletkezik.

Azt javaslom, alaposan olvassa át a bérleti szerződést, a mellékletet is, ha van. Amennyiben tényleg nincs írásos felszólítás, akkor könnyebb a dolga, de ez természetesen nem mentesíti a teljes bérleti díj kifizetése alól, vagyis az esetleges pár tízezer forintos elmaradásokat is rendezni kell.

A vendégei viselkedése szintén aggasztó és a túlságosan is ereszd al a hajamat'-típusú bulik rendkívüli felmondásra is okot szolgálhatnak. A társasház többi lakója természetesen a tulajdonost (az Ön bérbeadóját) veszi elő, ő pedig előbb-utóbb meg fogja tenni az írásos felszólítást, felsorolva az indokokat, amelyek közé nem csak a lakás rendeltetésszerű használata, hanem a közös tulajdonban álló épületrészeké, vagyis a lépcsőházé is betartozik.

Ott falfirkáknak, taccskidobásnak, dorbézolásnak helye nincs. Önnel, mint bérlővel szemben léphet fel a bérbeadója, hiszen Önnel áll jogviszonyban, az Ön felelőssége, hogy ha házibulit szervez, akkor ügyelnie kell a csendre és a szalonképes vendégekre.

Tisztelettel

Őszinte Ingatlanos

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr4912180152

Trackbackek, pingbackek:

Trackback: Kiadnád a lakásod? Így csináld! 2019.03.09. 20:07:18

Mivel a lakásbérleti piac felpörgött, sokan úgy döntenek, hogy ingatlanukat kiadják. Szerencsére a legtöbben már lakásbérleti szerződést is kötnek, de egy bérleti szerződés sem mindig lehet megfelelő biztosíték. Közjegyző előtti szerződéskötés Lakás ki…

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Cyberkid Gábor Katona 2017.02.15. 14:47:15

"de sajnos a folyosókat összerondították" Odaszartak?

metal · http://electric.blog.hu 2017.02.15. 15:10:00

@Cyberkid Gábor Katona: Összehányták!:)

Amúgy meg tipikus, lakbérre nem telik, de buli van, lárma, meg hányás. Majd siránkozik, meg jogászkodik, hogy ne basszák ki a picsába!

Kicknick 2017.02.15. 15:11:51

@Cyberkid Gábor Katona: simán. Meg hugyoztak is. Mert jó buli. Erre van pénz, lakbért fizetni az nincs. Most meg sir a szájuk, hogy ki lettek baszva. Megérdemlik. Én vinnék pér embert a legközelebbi konditeremből a tulaj helyében, csak nyomatékositás végett...aztán lehet bulizni a Blahán a csövesekkel.

Fánkevő Fáncsi 2017.02.15. 15:19:05

Hát ez hülyeség, ha az albérlő srác már ennyi bűnt eleve bevall, akkor vajon mi lehet a másik fél álláspontja ?
Szerintem teljesen jogosan dobták ki a srácot, azon rugózni lehet még, hogy nem írásban kapta meg, és nem indoklással, de ez nem sokat segít. Albérletben egy kicsit alkalmazkodóbbnak kell lenni mint saját kéróban, mert kidobhatnak ha teleszarod, telehuggyozod, telehányod a lépcsőházat két héten keresztül.

DFK 2017.02.15. 15:36:19

1. A lakbért nem többnyire, hanem mindig rendesen kell fizetni.
2. Nem csinálhatsz odarondítós bulit.
3. Az elmaradozó fizetést pláne nem kombinálom az odarondítós bulival.
Mert ezért gyorsan kivágnak a lakásból.

Nancsibacsi 2017.02.15. 15:44:42

"illetve néhány hétig kicsit zajos vendégek voltak"
Ilyet egyáltalán lehet, hogy NÉHÁNY HÉTIG befogadni "vendégeket"?

alien 2017.02.15. 15:48:46

Csak szólok, lehet a kérdés erre vonatkozott.

1993. évi LXXVIII. törvény
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról *

25. § (1) Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
(2) *
(3) Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.
(4) *
(5) * A felmondás az (1) bekezdés esetében az elmulasztott határnapot követő hónap, utolsó napjára szólhat. A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A cikk kifejezetten remek különösen az eleje amire nem vonatkozott a kérdés.

alien 2017.02.15. 15:49:21

ja és az albérlő a bérlő bérlője

DFK 2017.02.15. 16:10:28

@Nancsibacsi: befogadta a bulis cimbiket. Szabálytalanul. Most meg itt rí.

pannonfunk 2017.02.15. 16:15:11

Engem leginkább az érdekelne, hogy ha egyszer lakást adok ki, akkor hogyan lehet úgy szerződést kötni, hogy az ilyen bérlőktől minél hamarabb megszabaduljak, és ne tudjanak mittoménmilyen jogi csavarokkal jönni. (Persze, tudom, eleve nem kell ilyennek kiadni a kecót, de azért még biztosítani biztosíthatja magát az ember.)

Turchi 2017.02.15. 16:24:34

@pannonfunk: Közjegyzővel vagy ügyvéddel kell a bérleti szerződést megíratni és abban minden eshetőséget le kell írni. Pénzbe kerül de megéri.

tede 2017.02.15. 17:04:32

Haverom szegény elég jólelkű ember és a bérlője kérte tőle a kocsibeálló távnyitóját, mondván, hogy a szülei jönnek fel és beállnának oda. Utána meg mindenféle indokokkal, elvitték a szülei véletlenül, most nem ér rá stb. nem adta vissza a negyedéves látogatásoknál és így majdnem évig nála volt. Kiderült, hogy a bérlő haverja használta addig, ingyen persze, közben haver meg az utcán keresett parkolót, amikor ment a lakást nézni negyedévente.

yerico1 2017.02.15. 17:18:22

Ha tippelnem kéne, nincs itt semmiféle szerződés se a felek között. Tulaj kiadta okosba, csak éppen egy kis faszkalapnak, aki nem fizet, ellenben zajong. Ha mindenképpen sajnálnom kell valakit, akkor az a tulaj, de ő hamar behozza az új albérlőn. A bérlő meg mehet, ahova akar, és örüljön, hogy lábon tud menni, és nem vinni kell.

tede 2017.02.15. 17:32:18

@yerico1: Azzal mi van, hogy a bérlőt nem lehet csak úgy kib.szni, mert birtokvédelme van? Átolvastam a cikket, mert azt reméltem, hogy ez a buta törvény változott meg, de erről nincs szó. Szóval ha a bérlő maradni akar, akkor maradni fog. Perelni lehet, magyar viszonyok alapján 2-3 év átfutási idővel lehet számolni + a végrehajtás időszükséglete. Feltéve, hogy egyáltalán a tulaj javára dönt a bíróság, mert vannak érdekes bírói ítéletek.

SJobs 2017.02.15. 17:53:57

Ha ennyire igénytelen életet élsz és még annyira csóró buta fasz vagy, hogy inkább bulizol és összebaszod a lakókörnyezetedet, akkor megérdemled az utcát. Sajnos viszont elküldeni nem tud, ha nem közjegyzős a szerződésetek... Egy jó tanács: ne legyél retkes hippi, ideje felnőni.

valkyre 2017.02.15. 18:38:02

Jogszerűség ide vagy oda, nem érzed úgy, hogy adtál/adtatok okot bőven arra, hogy inkább más bérlőt akarjon? Nem csak a fizetés pontossága minősít egy bérlőt, bárki kerülhet nehéz anyagi helyzetbe, ha egyébként bizonyítottál, hogy megbízható vagy és normális értékrendű - amely nem zárja ki esetenként még a húzósabb bulikat sem akkor sokkal több megértésre és toleranciára számíthatsz... Egy lakóingatlan bérbeadás/bérbevétel, - ha a tulaj nem egy befektető és nem kereskedelmi jellegű a dolog és kb egy fél élet alatt hozta össze azt a lakást akkor azért komolyan meg kell bíznia benned, hogy nyugodtan alhasson. Szóval bizalmi viszony. Ami az esetetekben már: nincs.

Nem követtél el komoly vétséget, azt hiszem itt egyikőnk sem szent, DE tényleg nem itt-, és nem így kell keresd a megoldást, ha ott akarsz maradni. Az nem jutott eszedbe, hogy gyorsan rendezni kellene az elmaradást, meg hívni a vétkeseket, hogy tegyék rendbe amit műveltek, ha nem is a saját értékrendjük miatt akkor miattad? Hogy ne tegyenek az "utcára". vagy urambocsá' te magad, helyettük. Lehetőleg látványosan, amikor a lakók is látják.

Nekem ez a tanácsom. VAGY alberlet.hu és kezdheted tiszta lappal. Okosabban.

Vulgo 2017.02.15. 18:38:50

Ezt ha a legrovidebb ideig is elturte es nem lepett azonnal, akkor egy tunder kedves ember. Ajanlanam gyorsan a pofa lapos perkal es rimankodik szentharomsag alkalmazasat.

valkyre 2017.02.15. 18:43:54

@Vulgo: hát, ja. Tömören :)

Behajtó70 2017.02.15. 19:07:22

Ha nem tudsz viselkedni, kiváglak mint macskát szarni! Világos, nem? Te jogokkal elátott kötelességek nélküli ingyenélő! Felháborító már, hogy milyen vastag a bőr egyesek pofáján!

Bicepsz Elek77 2017.02.15. 20:21:59

A kivagas egy dolog. A hatarido egy het vagy egy honap meg egy masik. Ha rn lennek a berlo egy honapot maradnek.

Kegyetlen 2017.02.15. 21:18:43

Csak nehany tizezer Ft-tal maradt el... leszakad a bor...nincs neki, de "csak"

Jack__Bauer 2017.02.15. 21:33:30

Meglennek lepodve, ha a tulajdonos jovahagyasaval csoveztek volna NEHANY HETIG a "bulis" haverok a kecoban. Ha en adtam volna ki a posztironak a lakast, akkor mar az elso fizetesbeli elmaradas utan ment volna egy tertivevenyes felszolitas, majd a szerzodesben megadott hatarido letelte utan a kovetkezo ajanlott levelkent a rendkivuli felmondas.
A szerzodest egyebkent ugyveddel folosleges iratni, mert semmilyen extra joghatasa nincs. Kozjegyzoi okiratba foglaltatni hasznos (pereskedes nelkul, azonnal vegrehajthatoak a benne foglaltak), de meglehetosen draga dolog.
Olcsobb, de azonos jogkovetkezmennyel bir, ha kozjegyzo elott egyoldalu nyilatkozatot tetetunk a berlovel a berleti szerzodesre vonatkozoan.

qwertzu 2017.02.15. 21:45:57

@tede: Rendes szerződés kell, amit közjegyző hitelesít.
Nem a legjobb forrás, de megteszi. Szakosodott ügyvéd + közjegyző. Nem olcsó, de jó.

www.nlcafe.hu/ezvan/20130822/alberlet-szerzodessel/

"Aki közjegyző előtt köti, nyugodtabban alhat

A legtöbb probléma abból adódik, hogy a nem fizető bérlőtől nehéz megszabadulni, hiszen amikor beköltözik, egyből „birtokvédelmi joga” keletkezik. Ha pedig a tulajdonos önhatalmúlag akar fellépni ellene, az történhet vele, mint a küzdősportoktatóval.
...

Ezért a legjobb, ám költségesebb megoldás (egy 50 ezer forintos bérleménynél egyszeri, kb. 25 000 Ft körüli összeg), ha a bérleti szerződést közjegyző előtt kötjük. Már csak azért is, mert ha később vita lenne az önkényes lakásban maradás miatt, a szerződés a bérlő birtokvédelmi jogát zárhatja ki, és mivel így az közokiratnak minősül, pereskedés nélkül lehet kilakoltatni őt nem fizetés esetén."

pannonfunk 2017.02.15. 22:06:06

@qwertzu: Na, ennyi, köszi :) Szerződést minimum egy évre kötünk, ha bérlő mondja fel egy év előtt, kaució nem jár vissza, akkor abból jön ki a közjegyzői díj, ha meg ott van egy évig, 12 havi bérleti díjból meg már ki lehet gazdálkodni a közjegyzői díjat.

Beer Monster 2017.02.15. 22:53:26

@pannonfunk: Erre egyetlen biztos megoldás van, el kell kérni a 3 hó kauciót, hogy a fizetésképtelen és az ilyen problémás érdeklődők eleve továbbálljanak oda, ahol csak 2 havit kötnek ki.

Aranyi Gábor 2017.02.15. 23:04:58

@qwertzu: A küzdősportoktató orbitális fac volt, a hatóságok meg elquuúró pártján álltak. Az új bérletben ui. a régiből ellopott cuccokat tartották, miközben nem fizettek. Szó nincs birtokvédelemről az esetükben, illetve dehogy nincs, a tulajdonost illeti, mivel jogszerű felmondással megszüntette a bérleti jogviszonyt. Ezáltal a bérlők jogcím nélkülivé váltak - rosszhiszemű jogcím nélkülivé, akikkel szemben a további kártokozás megelőzése érdekében a tulajdonos jogos önhatalommal léphetett fel: s.k. kihajítja, hogy a lábuk sem... Ha én küzdősportoktató vagyok, akkor kitapétázom velük a kerületet azzal, ha megnyikkannak eközben, akkor hat különböző helyen lesznek elásva, részletekben... A TASSSZZ/FASSSZ /Heil Migráns/ Ügyvédikamaraelnök meg jöhet, és igen óvatosan kinyalhatja...

Zoltán Dazo 2017.02.16. 07:22:59

Tisztelt hozzá szólok, érdeklődők! A közjegyzői okirat közokiratnak minősül és lényegesen gyorsabb, mint egy kiürítési per, de nem azonnal végrehajtható a köztudattal ellentétben! Az ügyvédi szerződés ugyanolyan magánokirat, mintha a tulajdonos kötné meg a bérlővel.....sok esetben jogi hibákkal spékelve! Ezzen kívül még létezik az Albérlet Felügyeleti cég, akik foglalkoznak bérlemények felügyeletével! Ezen a néven megtalalhatóak! Minden ilyen témában segíteni tudnak!

kornel72 2017.02.16. 18:16:00

Én is lakást adok ki albérletbe. Isten őrizzen meg az ilyen albérlőtől. Mindig legyen jó szemem kiválasztani valami normális albérlőt. És persze közjegyző előtt kell kötni a szerződést. Nem szabad megspórolni azt a 30.000 Ft-ot amibe kerül, amit úgy is le tudok írni az adómból.