Őszinte Ingatlanos

TothGeza78 2017. augusztus 04.

Mennyi az ár, ugyan már!

Egy tipikus hiba, amit szinte minden lakás tulajdonos elkövet, az árazással kapcsolatos.

Nem gondolná az ember, hogyan is működik egy lakás eladása, pedig a profi szakemberekkel beszélgetve, nyilvánvaló a legtöbb esetben követett séma. A mai magas lakásárak mellett százból kilencvenkilenc ember hajlamos magasra értékelni otthonát, hiszen legtöbbször ez a legnagyobb és egyetlen nagy értékű vagyontárgya.
A valóságban legtöbbször úgy megy az árazás, hogy „felütjük” az egyik nagy ingatlanos oldalt. A térképen megnézzük a mi otthonunkhoz legközelebb eső, nyilvánvalóan hasonló ajánlatok kínálati árát, majd ebből igyekszünk kikalkulálni a mi irányárunkat.

Bármilyen meglepő, szinte mindenhol, de különösen a fővárosban és a nagyvárosokban nem csak az adásvételi árak magasak, hanem az irányárak is. Ráadásul ez utóbbiak százból megint csak kilencvenkilenc esetben nagyon-nagyon messze vannak attól az ártól, mint amit egy vevő hajlandó megadni. Nevezhetjük ezt első irányárnak is, melyeknél a hüvelyujj szabály szerint 15-25 %-kal a tényleges üzletkötési árak felett vannak. Ez praktikusan azt jelenti, hogy egy piacon 20 millióért gazdára találó lakást első körben 23-25 millió forintért próbálnak piacra dobni.

De mi is történik ilyenkor? Aki lakást keres egy adott környéken, az általában a legolcsóbb ajánlatok között keresgél és csak nagyon lassan megy felfelé az árskála mentén. Magyarán rá sem talál a kínált lakásra vagy ha rá is bukkan, az árát minduntalan a legolcsóbbakhoz viszonyítja, így drágállja és meg sem nézi.

Az első túlárazott példát Zuglóban, a rákosfalvai panelekben találtuk. Igaz, ízlésesen lett átalakítva és felújítva ez a négy szobás panel lakás, de 32 millióért szeretnék eladni. Tipikus példának említhető ez a lakás, hiszen a felújításra sokat költöttek, de sajnos a piacon a vevők ezt a legkevésbé szeretnék megfizetni. 

rakosfalvai_panel_lakas.png

 

Egy másik példánk Ferencvárosból való. A József Attila lakótelepen, 52 nm-es, 2 szobás panel lakás gyönyörűen megfotózva kelleti magát 28 millió (!) forintért. 

jozsef_attila_panel.png

Az eladó a magas ár mellett, így hiába vár a valódik vevőkre, érdeklődői – ha vannak is – pedig lepattannak, különösen, ha láthatóan nem nagyon akar engedni az árból. Ezzel eltelhetnek akár hónapok is, az eladó is belefásul a sikertelen próbálkozásokba. Ezután pedig jóval könnyebben beadja a derekát egy ingatlanosnak, aki a 25 millióért hirdetett lakásra néha azt is megígéri, hogy hozza vevőt, ha megkapja a megbízást. Ám ezek a titokzatos vevők bizony hamar eltűnnek, vagy talán nem is léteztek …

Ezután kezdődik a huzavona, melynek során az elkövetkező hetekben, vagy hónapokban az ingatlanos próbálja győzködni az eladót, hogy 25 millió helyett kínálja 23 vagy akár 22 millió forintos irányáron a lakást. A hosszú sikertelen hónapok és az ingatlanos hozzáértő, vagy annak tűnő fellépése idővel meggyőzik az eladót. Az alacsonyabb ár révén meg is jön a várva várt árajánlat, 21 millió forint környékén.

Tegyük fel, mi lett volna, ha az eladó maga is belátja, hogy 25 millió helyett 22,9 millió körül kell hirdetnie a lakását? A válasz, a 21 milliós ajánlatot feltehetően ingatlanközvetítő nélkül is megkapta volna, de így most ugyanott van, mínusz a közvetítői jutalék!

 

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr7112672861

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Online Távmunkás · http://onlinetavmunka.blog.hu 2017.08.04. 21:47:19

Én mindenkinek az utolsó bekezdés érvét tanácsolom válaszként, amikor ingatlanosok zaklatják őket. A pofátlan jutalék helyett egyszerűbb engedni 1-2 milliót.

gigabursch 2017.08.05. 14:53:05

A hülye cikkíró tisztában lehetne azzal, hogy az angolról egyenesen fordított hüvelykujj szabály a magyarban évszázafok óta ököl szabály néven fut.
Minek kell foglalkoztatni ingatlanosokat? Sose értettem...

kiskutyauto 2017.08.05. 17:29:57

Mivel a magyar lúzer csicskanép kb 90%-a agyhalott idióta seggfej, ezért nem csoda, és egyáltalán nem meglelő, hogy ilyen szánalmas pitiáner idióta baromságokat csinálnak jellemzően, mint ami le van írva ebben a posztban...

she_wolf 2017.08.05. 19:42:43

@Online Távmunkás:
Ott a pont!
Az ingatlanos miatt voltam kénytelen felülárazni az ingatlant, nem is vitték, ráadásul igencsak mélyen aláajánlottak az érdeklődők. De az ingatlanos ezeket is hozta, mondván, hogy írásos vételi ajánlat, amire kötelező reagálni. Megtettük, elutasítottuk -köszönettel. Így az ingatlanos is fel tudta mutatni, hogy ő mennyit keccsölt -szegény:( Ha lesz időm, meg is sajnálom.
Ingatlanosok kikerültek a képből, rögtön lejjebb tudtam vinni a következő hirdetésemben az irányárat. A megjelenéstől számítva 8 (betűkkel: nyolc!) nap múlva be is jelentkezett az a vevő, aki félmillával kevesebbért az általam vágyott árnál meg is veszi. (Foglalózta, a napokban szerződünk, ha ezen túl vagyunk, jelentkeznék egy poszttal az őszinte ingatlanosnál, mert ezen kívül is lenne mondanivalóm, ami jelenleg azonban még nem időszerű.)
8 nap, az előző ingatlanossal való vergődésekkel teli 9 hónap után! Nem azért, mert én akkora ász vagyok, hanem mert az a 4%-os jutalék annyira megdobta a kecó irányárát, hogy annyiért megnézésre sem méltatták. És bocs, nekem az ingatlanos nem ér annyit, hogy miatta veszteséggel szálljak ki egy ilyen dologból. Mert lehet engedni félmilliót, 1-et, de 3-4-et már semmi szín alatt sem!

Egyszerű matek: hirdetve 41-re ingatlanos által úgy, hogy a nettót teljesen reálisan lőttük be együtt, majd írásos vételi ajánlat 35-36-ról, mínusz 4% jutalék? Mi van?)
Bármilyen hihetetlen, én is pénzből élek.

Második felvonásban meghirdetve 39,9-re, viszik 37,5-ért. Féllel kevesebb, mint a célkitűzés 38 millió, és akkor mi van?
Az ingatlanos bukta a jutalékot tőlem, én nyertem az ingatlanos nélkül, vesztettem az elvárásaimmal szemben 500 ezret, ami ebben az esetben nem tétel.

A tisztesség megkívánja, hogy hozzátegyem: sok ingatlanos megkeresett, és nem szeretnék általánosítani, mert közöttük jócskán voltak tisztelettel kommunikálók. Meg persze olyan is, akinek ebben a szakmában semmi keresnivalója nem lehetne -elvileg!

fda 2017.08.05. 22:31:06

Aki ezt valahonnan tükörfordította, kár, hogy nem tud angolul, illetve magyarul.
Hüvelykujjszabály... gratula!

Gondolom, az iromány többi része is igen értékes, ha egy ilyen nagytudású ollózta össze.

she_wolf 2017.08.05. 22:31:49

@gigabursch:
Mondjuk azért, mert az eladandó ingatlanod nem a lakóhelyeden van, hanem máshol.
Én is ezért kerestem (volna) egy jó ingatlanost, de lukra futottam. Nem egy nagy hupli kb. 20 km.-t bumlizgatni, de ez egészen másképp festene pl. egy Debrecen-Pécs távolságot tekintve:)
Mit csinálsz? Átköltözöl? Vagy börzét tartasz?

she_wolf 2017.08.05. 22:34:01

@gigabursch: @fda:

Meg még ráadásul "hüvelyujj" :D
( csak most tűnt fel, jujj...)

gigabursch 2017.08.06. 14:46:57

@she_wolf:
Basszus! És tényleg...
ááááááááááááááááááááááááááááá

tnsnames.ora 2017.08.07. 16:41:38

Szerintem öreg hiba "hüvelyujj"-ból következtetni a cikk érdemi mondandójának minőségére. Ezen az úton sokkal nehezebben tud tárgyilagosan elfogulatlan lenni: könnyebben dob ki fürdővízzel gyereket, válik felületessé pusztán csak egy "first look" alapján.

Kövezzen meg bárki, én azt mondom van érdemi tartalmi különbség a hüvelykujj- és ökölszabály között. A hüvelykujj-szabálynak a lényegi értelme, hogy ad egy közelítő mértéket valamire: keleti filmek akupunktúrás jeleneteiben látható, hogyan keresik a szükséges "pontot". Ebben a közelítésben ez egy jó, "kéznél lévő" mértékvétel.

Az ökölszabály meg az, amikor nem egyedi eseteket akarunk jó sok betűvel leírni/elmondani, hanem megpróbálunk valami közöset találni bennük: "szabálygenerálás"-ként. Lesznek alóla kivételek, de prózai első józan megfontolásnak megteheti az így keletkezett szabály.

Azaz a posztbeli hüvelykujj.szabállyal nem az a probléma, hogy (rossz) tükörfordítás, hanem, hogy helytelen használatú: mivel itt ökölszabályról lenne szó.

A poszttal nekem az a bajom (nem vitatva, hogy létező scenáriót taglal), hogy nem mindenki az árral kezdi az optimalizálást. Hiszen akkor nem kelnének el milliárdos ingatlanok, illetve mindenki, felújítandó/bontandó ingatlant venne bagóért.

Sokkal fontosabb argumentum az, szvsz, hogy "panel"-ről van szó: ami jóval kisebb játékteret tud megengedni csak.