Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. szeptember 04.

Végül kevesebb hitelt kaptam. Bukom az adásvételit?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

A Ptk. által szabályzott  a PTK. 6:185. § [Foglaló] (2) bekezdése szerint:

"Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár."  Ezen bekezdésnél mit értünk azon, hogy egyik fél sem felelős? A joggyakorlat mit mond ki a felelős kérdéssel kapcsolatban. Ha például egy lakásvásárlásnál, kevesebb hitel ítélnek meg a vevő részére, az saját hibának minősül, vagy az a vevő saját hibáján kívüli egyéb ok?
Másik kérdésem az lenne, ha a lakásnak két tulajdonosa van, és az egyik tulajdonos más országban él, ami nem Európa, akkor a meghatalmazásnál mire kell figyelni, hogy minden szabályos legyen. A meghatalmazást, hogyan kell elkészíteni? (ellenjegyzés stb...)

Tisztelettel

József

 

Kedves Kérdező!

 

1. Kérdés:

A törvény a foglalóval kapcsolatban valóban nem ad konkrét definíciót, azonban a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős kitétel alatt például olyan esetet kell érteni, amikor az adásvételi szerződésben az eladó is vállal kötelezettséget az ingatlan tehermentesítésével kapcsolatban, illetve a vevő is vállal kötelezettséget a vételár megfizetésével kapcsolatban, és egyik fél sem tesz eleget a vállalt kötelezettségének.

euro-870757_1280.jpg

Álláspontom szerint, amennyiben az adásvételi szerződésben a felek külön nem rendelkeznek arra az esetre vonatkozóan, ha a bank nem bocsátja a vevő rendelkezésére a megigényelt kölcsönt teljes egészében, amelyre tekintettel a vevő nem tudja kifizetni a vételárat, és így az adásvételi szerződés teljesítése meghiúsul, akkor úgy kell tekinteni, hogy a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős.

A feleknek azonban a szerződési szabadságuk keretében lehetőségük van a foglalóval kapcsolatos felelősség kérdését is részletesen rendezni az adásvételi szerződésben.

2. kérdés:

Ha az adásvételi szerződés meghatalmazás útján történő aláírása mellett dönt valamely tulajdonos, akkor olyan meghatalmazást használhat fel a jogügylet során, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. A meghatalmazás aláírása az adásvételi szerződéshez hasonlóan, abban az esetben, ha arra nem Magyarországon kerül sor, akkor külföldi közjegyző, vagy magyar külképviselet előtt történik.

A külföldi közjegyző az aláírásával tanúsítja, hogy az okiratot előtte írta alá a meghatalmazó. Mivel a külföldi közjegyző aláírás-hitelesítése a magyar földhivatali eljárás során önmagában nem elegendő, szükséges a közjegyzői tanúsítvány felülhitelesítése (apostille) is. A felülhitelesítés azt igazolja, hogy a külföldi közjegyző jogosult volt a szerződő fél aláírásának hitelesítésére.

Tekintettel arra, hogy a hitelesítés ekkor idegen nyelven történik, a földhivatali eljárásban csatolni kell a hiteles magyar nyelvű fordítását is a meghatalmazásnak.

Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.

 

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr5312790570

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

drbakonyililla 2017.09.04. 08:35:31

A második kérdésre adott válasz nem helyes, illetve nem célravezető. Eleve kétnyelvű meghatalmazást érdemes készíteni, és a meghatalmazónak külföldön külképviseleti hatóság előtt aláírni, így sok esetben nem kell apostille sem, például EU-s aláírási helynél. A külföldi közjegyző felesleges kör, és drágább is, mint a követség előtti aláírás és hitelesítés.

Az első kérdésnél pedig egyértelmű a bírói gyakorlat: a vevő felelősségi köre, ha nem kap hitelt, a banki szerződéseknél kérik is a szerződésbe foglalni, hogy vevő vállalja a vételár önerőből történő megfizetését, ha nem kapna hitelt, vagy nem annyi hitelt kapna.

Elnézést, de egy ilyen bejegyzés előtt illene jobban utánanézni a vonatkozó szabályoknak és gyakorlatnak, mert ez csak félrevezeti az olvasókat!

aachi 2017.09.04. 11:35:19

@drbakonyililla: "a banki szerződéseknél kérik is a szerződésbe foglalni, hogy vevő vállalja a vételár önerőből történő megfizetését, ha nem kapna hitelt, vagy nem annyi hitelt kapna."

ez a kitétel eszementség, ha a vevő ki tudná fizetni akkor nem venne fel hitelt, ergó olyat íratnak alá vele amely teljesíthetetlen.

drbakonyililla 2017.09.04. 11:40:54

@aachi: a bankok ezt kérik, higgye el, nem egy banki szerződést csináltam már, pont azért, hogy vevőben tudatosuljon, hogy a vételár megfizetése az ő kötelezettsége, a bank nem felelős azért, ha nem ad hitelt. Nyilvánvalóan ha vevő nem tudja ezt teljesíteni, akkor annak elállás, és a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazása lehet a következménye.

velizar 2017.09.04. 13:26:15

@aachi: most kaptam egy ilyen mankót a raiffeisentől, hogy minek kell benne lennie egy adásvételiben úgy, hogy ők arra hitelt adjanak, és valóban szerepel benne ez a mondat:
"Amennyiben a CSOK vagy a bankkölcsön mégsem kerül folyósításra a vevő részére, annak összegét vevő önerőből pótolja."
vastagon kiemelve. értsd: ha pl. csokot akarsz, és az állam beint, akkor a hiányzó részt szerezd meg, ahogy akarod, de leginkább a bank közreműködése nélkül.

drbakonyililla 2017.09.04. 13:57:30

@velizar: Köszönöm a megerősítést :)

Mivan 2017.09.04. 17:05:54

@drbakonyililla: Ennyire fogyasztóbarát gondolkodást feltételezni a bankoktól nagyon melengető érzés. Viszont nem világos, hogy a bank miért írat bele ilyen marhaságokat a szerződésbe, ezzel kizárva/nehezítve a foglaló megfelelő szabályozását (hogy amennyiben a hitel nem került megadásra, akkor a foglaló visszajár - én annó ezt szépen beleírattam a szerződésembe, sose lehet tudni). Szintén nem értem, hogy a bankoknak milyen saját érdekük fűződik egy ilyen ponthoz (CSOK kivételével), hiszen ha nem adnak hitelt, nem is lesz szeződéses kapcsolat a bank meg a vevő között, ilyen módon olyasmibe kotyog bele a bank, amihez semmi közze.
(a hitelbírálat folyamata a vevő előtt nem ismert, így jelentős százalékban előfordulthat, hogy tényleg rajta kívülálló ok miatt utasítják el a hitelkérelmét (mármint olyan oknál fogva, ami előtte nem ismert, így ráhatása sincs rá). ilyen módon a bírói gyakorlat is eléggé khm...ostoba)

drbakonyililla 2017.09.04. 17:12:45

@Mivan: Azt kell megérteni, hogy a valaki érdekkörében felmerült hiba, valaki felelősség köre az nem csak azt jelenti, hogy ő ténylegesen, tevőlegesen hibás érte - mert például BAR-listás -, hanem azt is, hogy az ő körében merül föl egy körülmény, ami miatt esetünkben nem kap hitelt. A bank pedig annak ad/nem ad hitelt, akinek akar, tehát nyugodtan meghatározhat ilyen feltételt, mintegy felmérve az ügyfél teljesítőképességét. Manapság például azt tapasztalom, hogy gyakori, hogy pár százezer forinttal kevesebb hitelt adnak az igényeltnél.

Mivan 2017.09.04. 17:30:04

@drbakonyililla: mondjuk igen, ez az érdekkör érthető.
De azt továbbra sem értem, hogy a bank miért akarja egy ugylet olyan fázisát szabályozni, amiben már nem fog részt venni? Ebben mi a ráció? (milyen olyan előnye van belőle bárkinek, ami miatt van értelme belerakni azt a szöveget (ami egyébkét eleve valótlan, nem minősül ez csalásnak?), hogy a vevő zsebből kipengeti a hitelrészt, ha az elutasításra kerül?

ixub 2017.09.04. 18:19:37

Az önerő ebben az esetben az adott bankon kívüli teljesítést jelent. Nyugodtan mehet egy másik bankhoz szabadfelhasználású hitelért, már ha kap. Amúgy ha rezeg a léc, miért nem megy méreti meg magát a banknál és csak utána élesben?

Wasfék 2017.09.04. 19:50:08

@drbakonyililla: tudom nekem is beleíratták :) de attól még elmebeteg kitétel, nem hiszem hogy egy bírósági vagy azt követő alkotmányossági szűrőn ez átmenne, hisz olyat követelnek meg ami képtelenség. tuti hogy van valami "tisztességes" szóval kezdődő paragrafus amibe ez ütközik. ilyen jogállamban N I N C S !

Wasfék 2017.09.04. 19:53:27

@ixub: nem hiszem hogy az önerő azt jelenti hogy másik bank ad kölcsönt pénzt és nem saját maga biztosítja. Pl az önerő egy hitel szerződés esetén kizárólag a saját meglévő részt jelenti és semmiképp sem azt hogy mástól is kaphatok hitelt. :P

Önrész
Az önrész hitelek felvételekor a hitelfelvevő saját tőkéjét jelenti, amelyet be kell fizessen.
Részletesebben lásd: Önerő

Rocky2 2017.09.06. 00:10:05

@drbakonyililla: Kedves Lilla!
"Manapság például azt tapasztalom, hogy gyakori, hogy pár százezer forinttal kevesebb hitelt adnak az igényeltnél."

Gondolom, ez elsősorban olyan esetekben fordul elő, mikor a vevő próbálja kimaxolni a hitel lehetőséget, és vagy az ingatlan becsült értéke, vagy az igénylő jövedelme alapján dönt a kértnél kisebb összeg mellett. A fizetés alapján a max. törlesztőt még csak-csak meg lehet határozni viszonylag könnyen, de hogy az ingatlant hogy fogja beárazni az értékbecslő, ott már nagyobb eltérés lehet a várthoz képest.
(Ha már értékbecslő: az csak nekem furcsa, hogy én kell hogy fizessem az értékbecslő munkadíját, meg is kapom a számlát, ahol vevőként szerepelek, de a munkája eredményéről nem csak hogy nem kell, de nem is szabad beszámolnia? Magyarán nem árulhatja el nekem, hogy mennyire becsülte fel az ingatlant, mert azt a bank titokként kezeli. )

"A bank pedig annak ad/nem ad hitelt, akinek akar, tehát nyugodtan meghatározhat ilyen feltételt, mintegy felmérve az ügyfél teljesítőképességét."
Azért ez vicces húzás a bank részéről, ha ez az indok. :)
Vennék egy 30M-s ingatlant. Van rá 20M-m, a banktól kérek 10M-t, és ők tesztelik a teljesítőképességem, hogy ha nem adnak, akkor a teljes 30M-t ki tudom-e fizetni?
Régebben, míg nehezebb volt hitelhez jutni, volt olyan mondás, hogy a bank annak a kölcsönt, aki hitelt érdemlően (hm, itt mennyire passzol ez a kifejezés :) ) tudja igazolni, hogy nem szorul rá.
Ez nagyon annak az esetnek tűnik.

Én inkább olyanra gondolnék lehetséges okként, hogy ezzel is elejét akarják venni egy olyan jogvitának, amiben valaki a bankot hibáztatná valami káráért (pl. a foglaló elbukása), mert az nem adott hitelt. (Nyilván ennek kivédésére egyéb garanciáik is vannak - jogszabályi, ÁSzF, stb. -, ez csak egy plusz pont.)