Őszinte Ingatlanos

MeNa 2018. április 11.

Átvert az építtető. Hogyan lesz mégis enyém a lakás?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Zuglóban vásároltam 2016-ban új építésű lakást egy passzív házban, még tervezőasztalról. Nagyon jó vételnek tűnt, az építtető haladt a munkával, gyakran jártunk oda ellenőrizni, minden ment a maga útján, fizettem a részleteket, a Földhivatalban tulajdonjog fenntartással már be vagyok jegyezve. Aztán pár hete kaptam egy levelet az ügyvédjüktől, hogy nyersanyaghiány és munkaerőhiány van, ezért meg az áremelkedések miatt nem tudják befejezni az építkezést. Szerintük ez vis maior, a szerződés megszűnt, ellehetetlenült, visszaadják a pénzt, amit eddig fizettem, de semmi többet. Közben meg látom, hogy folytatják az építkezést (már majdnem kész, bár a vállalt határidő több hónapja lejárt) és értékesítik a lakásokat, csak jóval több pénzért. Kérdésem az, hogy lehet-e ilyet tenni? A Földhivatal nem fog törölni? Én a lakást akarom, azért vettem meg. El kell fogadnom a megszüntetést vagy ez csak egy átverés?

Tisztelettel, egy csalódott vevő

 

Tisztelt Levélíró!

A polgári jog valóban ismeri a teljesítés lehetetlenné válásának jogintézményét. Ebben az esetben a szerződés megszűnik, a teljesítésre jogi, fizikai, gazdasági vagy érdekbeli okból nincs többé lehetőség.

Lehetetlen-e a teljesítés?

Amint írja, esetükben az építtető folytatja az építkezést és az értékesítést. A leírtak alapján a teljesítés nem vált lehetetlenné. Az látszik, hogy a lehetetlenüléssel kapcsolatban az építtető megtévesztően nyilatkozott, nem a valós helyzetről tájékoztatta Önt.

Amennyiben a szerződés teljesítése ténylegesen nem vált lehetetlenné, a szerződés természetesen nem szűnik meg pusztán azért, mert az építtető így minősíti. A szerződés tehát létezik, így mindkét félnek továbbra is teljesítenie kell az abban foglaltakat. Az építtetőnek építeni, Önnek pedig határidőben fizetni a vételár részeket.

27908957_l.jpg

Törölhet-e a Földhivatal?

Nem! Jelenleg Ön az eladó tulajdonjogának fenntartásával van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban. Ennek alapja a benyújtott Adásvételi szerződés volt. A bejegyzés az albetétesítés megtörténtéig egy közös tulajdoni hányadra vonatkozik. A tulajdonjog bejegyzésének törlése is szigorú szabályokhoz kötött:

  • végleges hatósági határozat vagy jogerős bírósági ítélet szükséges hozzá vagy
  • az, hogy a felek utóbb megállapodjanak abban, hogy az adásvételi szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el.

Ha nincs határozat, ítélet vagy megállapodás, nincs törlés, marad minden változatlan.

És mi van a vis maiorral?

Ezzel akkor kellene foglalkoznunk, ha valóban ellehetetlenült volna a szerződés. Ekkor kellene vizsgálni, hogy az adott vis maior okot jogszerűen kötötték-e ki és valóban az vezetett-e az ellehetetlenülésre. Ha két igen a válasz, akkor bizony megszűnik a szerződés. De itt nincs erről szó.

A teljesség érdekében tűnődjünk el azon, hogy nyersanyaghiány, munkaerőhiány, vagy ezek miatti áremelkedés lehet-e vis maior! Mi is a vis maior egy adásvételnél?

Habár már mindenki hallott róla és gyakran alkalmazzák is, sem a Ptk., sem más jogszabály nem határozza meg egzaktan, az adásvételekre is alkalmazható általánossággal. De az biztos: jellemző rá, hogy elháríthatatlan, előre nem látható és fel nem róható esemény. Árvíz, tűzvész, lázadás? Egyértelmű, hogy ezeket nem lehet előre látni, tehát vis maior okok. De a nyersanyag-, és munkaerőhiánnyal, árdrágulással nem kellett volna számolnia az építtetőnek? Nem tartozik ez a szokásos üzleti kockázatába? A bíróság egy irányadó esetben így foglalt állást: A szerződés megkötésekor a felek nem hagyhatják figyelmen kívül a piaci viszonyok változásának lehetőségét, ezért az ebből eredő kereskedelmi kockázatot viselniük kell. Így a kereskedelmi kockázatnak minősülő körülmények esetén nem állapítható meg érdekbeli ellehetetlenülés. Ugyanezt erősíti a Kúria egy másik döntése, mely szerint a gazdasági válságjelenségek nem minősíthetők vis maiornak.

Az építtető által hivatkozott nyersanyag-, és munkaerőhiány, valamint az árdrágulás is a piaci viszonyok változása és az építőiparban tapasztalható válságjelenségek miatt következett be. Ezek lehetősége előrelátható volt, vagyis ha vis maiorként tartalmazza az Adásvételi szerződés, akkor felvetődik ezen rendelkezés érvénytelenségének kérdése, mivel vis maior csak előre nem látható dolog lehet.

Hogyan tovább?

A szerződés teljesítése nem vált lehetetlenné és a szerződés nem szűnt meg. Ezért fontos jeleznie az építtetőnek, hogy nem fogadja el jogkövetkeztetéseit, a szerződés továbbra is létezik és teljesítendő. Késedelem esetén érvényesítheti késedelmi kötbérigényét, ha azt tartalmazza a szerződés. Ezen kívül a kötbért meghaladó kárát is érvényesítheti, amely lehet elmaradt vagyoni előny is.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

 

 

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr9313819970

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

kincsőrző 2018.04.11. 09:25:49

Nyilván jó buli lenne a forgalmazónak ha visszafizetés után jóval drágábban tudná eladni... Trükkösek.
De épp a fenti okfejtés miatt a dolog elég kockázatos a részükről.

Ha visszautalnak, akkor érdemes vissza-visszautalni. Esetleg úgy, hogy az utalás összege a tranzakciós költséggel együtt adja ki a tőlük kapott összeget, és okozott kárként a tranzakciós díjat visszatartani...

Dr.Genya. (törölt) 2018.04.11. 10:43:26

Egy újabb példa,hogy tervezőasztalról lakást venni orosz rulett.De tovább megyek,amíg nincs egy lakásnak használatbavételi engedélye egy fillért nem fizetnék érte(lásd a zuglói Bíbor utcai esetet) .

Rittyentett Hőzönbőzön 2018.04.11. 12:46:37

a cordiánál a szerződésben vis majornak minősítik a munkaerő- és nyersanyaghiányt. ez egyike volt a sok gázos dolognak ami miatt nem vettünk tőlük lakást.

g.ecco 2018.04.11. 15:24:09

Éljen a Hermina Bau! Sokan szívtuk meg. A posztot kiegészíteném azzal, hogy szokásukhoz híven becsődöltetik azt a céget, akivel a szerződést kötötték, így perelni sem nagyon lehet őket.

zuulululu 2018.04.11. 15:36:21

@g.ecco: mindegy, a kerdezo a tulaj a foldhivatalban, onnan nem tudjak kirakni.

drbakonyililla 2018.04.11. 15:52:45

Gondolom a kérdező megnézette saját ügyvéddel a szerződést, mielőtt aláírta... A felek álláspontom szerint a vis maior fogalmát közös megállapodás esetén bővíthetik, de az oknak ténylegesen fenn kell állnia.

polgi21 2018.04.11. 15:56:02

Sajnos nem csak ebben verik át az embereket, közeben kiderült az építkezés vége fele, hogy passzívház sem passzívház lesz csak energia takarékos ,de érdekes még most is passzívként hirdetik. Elektromos aluredőny ajándék ( a tokja ) sorolhatnám még .... Ez az eset amikor páran ( Almásy Sándor, Görög Gábor ) több száz becsapott ember kárán gazdagodnak meg ! Köszönjük Hermina Bau !

Bert Maverick 2018.04.11. 16:09:20

Amellett, hogy sajnálom a pórul jártakat (tényleg), azokon a hirdetéseken mérföldekről látszott, hogy átverés az egész. Pláne ha az ember kicsit utánanézett a neten az építtetőnek.

Rittyentett Hőzönbőzön 2018.04.11. 17:40:05

@drbakonyililla: ezek a szerződések szinte semmiben nem módosíthatóak.
Mi megpróbáltuk kiszedni a nyersanyaghiányt és a munkaerőhiányt a vis major definícióból és azt már nem engedték. Persze közben ott van az is a szerződésben, hogy minden a felek közös akaratának megfelelően szerepel benne. Vagy aláírod az így vagy eladják másnak akinek ez nem probléma.
Egy másik helyen, a sasadligetnél, az ingatlanos ügynök pedig azt mondta, hogy szerinte meg se mutassuk a szerződést ügyvédnek, mert az "úgyis csak azt fogja mondani, hogy ne írjuk alá", inkább írjuk alá most mert "hétfőig ingyen adnak hűtőt" vagy hasonlót. És persze addig a hétfőig eladták a lakások 50%-át, szóval az emberek bedőlnek ennek és gyorsan, szerintem olvasás nélkül írják alá a szerződéseket.

Dr. Nagy Barbara 2018.04.11. 21:44:19

@drbakonyililla: A vis maior fogalma valóban bővíthető, de csak előre nem látható jelenségek tekintetében. A munkaerő-, és nyersanyaghiány esetleges bekövetkeztével előre lehet számolni, így ha ezek vis maior okok lehetnének, akkor az azon jogelvbe ütközne, mely szerint kizárt az eltérés, diszpozitivitás valamely jogintézmény (vis maior) fogalmi és joghatásbeli lényegét meghatározó szabályok tekintetében. Ilyen fogalmi lényeg vis maiornál az előre nem láthatóság, ezért véleményem szerint ettől nem lehet eltérni.

alien 2018.04.12. 09:39:34

ha nincs lehetetlenné válás a nyilatkozat közlése szerződésszegés, mégpedig a teljesítés jogos ok nélküli megtagadása, ilyenkor ha a késedelmet választja követelheti az ingatlant, ez esetben a másik fél kérhet, ha fennáll a feltétele szerződés módosítást bíróságtól, ha meg nem akarja már az egészet mondhatja, hogy a teljesítés lehetetlenné válásának következményeit választja, ekkor a szerződés ezzel a nyilatkozattal megszűnik, de minden kárát kérheti.

Dr. Nagy Barbara 2018.04.12. 11:33:34

@alien: Pontosan. Valóban ebből a két lehetőségből választhat a vevő: 1. követelheti az ingatlant vagy 2. elfogadhatja a megszüntetést. A Levélíró a lakást szeretné, tehát számára az 1. lehetőség alkalmazása a megfelelő. Azonban ebben az esetben is kérheti kárai megtérítését. A bírósági szerződésmódosítás feltételei itt szerintem több okból nem állnak fenn (pl. mert a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában előrelátható volt, és az építtető rendes üzleti kockázata körébe tartozik).

f.tundi18 2018.04.20. 11:20:41

Kedves Kerdezo/Vevo es Ugyvedno,

En is ugyanebben a cipoben jarok, tegnap vettem at a levelet, de en sem a penzt szeretnem visszakapni, hanem a lakast szeretnem az eredeti, adasveteliben rogzitett aron.

Az ugyved hozzaszolasabol azt latom, hogy a Foldhivatal nem torli ki automatikusan a nevunket, viszont amennyiben jol emlekszem, alairattak velunk az adasvetellel egyidejuleg egy olyan papirt is, amelyben nyilatkozunk, hogy a szerzodes ellehetetlenult, es kerjuk a Foldhivataltol a szeljegyrol a torlesunket. Utolag mar latom, hogy ezt baromi nagy hulyeseg volt alairni, de sajnos megtortent, alairtam. Azt mondtak, ez ugyvedi letetbe kerul, mert igy szokas, es cask akkor veszik elo, ha tenyleg ellehetetlenul a szerzodes teljesitese, de termeszetesen nem ez az erdekuk,stb... Tenyleg nagy butasag volt alairni, de ha mar alairtam, emlekeim szerint datum nelkul, ok sajnos ezt benyujthatjak a Foldhivatalba, es kerhetik a foldhivatalsi torlest, hisz ott van az alairasunk...

Az Ugyvednotol szeretnem kerdezni: van lehetoseg meg barmihez folyamosnunk jelen esetben? A lakast szeretnem megkapni az eredeti aron, akar honapokat is varnek meg ra, mire felepul, de nem szeretnek elallni a szerzodestol, hanem kivarnam, amig felepul. Mit tehetunk most?? Vevok, akik nem akarunk elallni a szerzodestol, fogjunk ossze, azzal mehetunk valamire?

Illetve a kerdezotol kerdeznem, hogy ossze tudunk-e fogni, illetve hogyan lehet megkeresni a tobbi atvert vevot, hogy kozosen lephessunk fel az egesz ellen.

Elore is koszonom a javaslatokat, tanacsokat.

Dr. Nagy Barbara 2018.04.20. 13:29:52

@f.tundi18: Mivel az építtető jogos ok nélkül tagadta meg a teljesítést, Ön követelheti a szerződés teljesítését és kárai megtérítését. Ezt érdemes kommunikálni feléjük. A vevők összefogása, esetleg pertársaság alakítása egy lehetőség, melyet a többi lehetőséggel együtt mérlegelni szükséges. A vevőknek van Facebook csoportja is.
Megjegyzem, az általam ismert adásvételi szerződésben nincs olyan lehetőség, hogy a Törlési engedélyt kiadhatja az ügyvéd lehetetlenülés esetén. Ellenőrizze, hogy ez valóban benne van-e az Ön szerződésében, illetve van-e Letéti szerződés, ha igen, az mit tartalmaz. Egyébként még ha tartalmazza is ezt a feltételt, mivel nincs lehetetlenülés, nem következett be a letét kiadásának feltétele. Válaszom nyilván akkor irányadó, ha az Ön esete megegyezik az általam ismert esettel.

f.tundi18 2018.04.20. 14:03:51

@Dr. Nagy Barbara: Koszonom szepen a gyors valaszt, felveszem a csoporttal a kapcsolatot.