Tisztelt Őszinte Ingatlanos!
Három hete lakunk egy belvárosi bérlakásban és két napja vettük észre, hogy folt van a plafonon, ami lassan, de növekszik. Ráadásul csőtörés miatt is szenvedünk. Nem akarunk jogvitát, de az biztos, hogy egy fillért sem fizetünk. Legalábbis nem akarunk fizetni. Ön szerint jogosan tesszük ezt?
Üdvözlettel
Egy magát becsapottnak érző bérlő
Tisztelt levélíró!
A lakásbérleti piac állandó változásai, dinamikus átalakulása közepette vannak olyan jellegű problémák, amelyek rendre előkerülnek a lakás használata során, és ha a felek nem rendelkeztek egyértelműen a bérleti szerződésben, akkor vitára adnak okot. A lakásban felszerelt épületgépészeti berendezések, világítótestek, fűtési- és hűtési rendszer, más háztartási berendezések meghibásodásának komoly költségvonzata lehet, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy mi áll a szerződésben, ennek hiányában hogyan szabályozza ezt a kérdést a lakástörvény.
A felek a lakásbérleti szerződésükben kiköthetik, és célszerű is kikötniük, hogy a gépek, eszközök, berendezések karbantartására, meghibásodására kinek kell költenie a lakásbérlet időtartama alatt. A szerződéskötési szabadság elvéből fakadóan ebben a kérdésben a felek szabadon megállapodhatnak, de el is hagyhatják ezt a részt a szerződésből. Érdemes áttekinteni, hogy mit mond a lakástörvény és a bírói gyakorlat a felek jogairól és kötelezettségeiről.
A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Igen ám, de mi tekinthető az épület központi berendezésének? Fontos tudni: egymástól megkülönböztetendő fogalom a lakás berendezése és a lakás központi berendezése. Ezek ugyanis nem ugyanazt takarják. A lakás berendezéseit a bérlőnek kell javítania, cserélnie, a központi berendezést pedig a bérbeadónak.
A lakás berendezéseinek számítanak:
- a) főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.);
b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.);
c) melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha);
d) egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel);
e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.);
f) a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.);
g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny;
h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke;
i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak.
Az épület központi berendezései általában a következők:
- a) a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;
c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is;
d) a több lakást szolgáló szellőztető berendezés;
e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is;
f) a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
g) a személy- és teherfelvonó;
h) a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.
A bérbeadó akkor is felel a törvényi kötelezettségeiért, amennyiben társasházi lakásról van szó, és a társasház közösségnek elmulasztja a szükséges munkálatok elvégzését. Ami a határidőket illeti, nem a lakástörvény, hanem a Ptk. határozza meg az azonnal elvégzendő, és a tervezhető karbantartási munkálatokat. A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül köteles teljesíteni. Egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell ezeket elvégeznie.
Szerzőnk dr. Vágány Tamás, a D.A.S.Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője
