Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Már két kivitelező társaságot elhasználtunk, mindig késtek és a minőség sem volt megfelelő, ezért megváltunk tőlük. Nyilván túlvállalták magukat, mert most megtehetik. Próbáltuk ellenőrizgetni őket, de nem nagyon hagyták. Most keresünk egy újabbat, hogy végre tényleg felépüljön a társasházunk. Ön szerint mire kell sokkal jobban odafigyelni, hogyan lehet kiszűrni a kóklereket?

Üdvözlettel

Egy csalódott család!

Tisztelt levélírók!

A kivitelezési tevékenység folytatásának szigorú jogszabályi feltételei vannak mind magával a tevékenység végzésével kapcsolatosan, mind pedig annak adminisztrációs terheit illetően. Előbb sorra vesszük azon jogszabályi előírásokat, melyek betartása nélkülözhetetlen a kivitelezési tevékenység folytatásához – hiszen félsiker, ha a kivitelező megtartja a kötelező előírásokat és bízhatunk abban, hogy munkáját azok mentén végzi –, majd pedig cikkünk második felében arra keressük a választ, hogy mik azok az egyéb tényezők, amelyek nagy valószínűséggel garantálhatják számunkra a munkavégzés professzionalitását.

Jogi követelmények

Aki üzletszerű gazdasági tevékenységként építőipari kivitelezési tevékenységet kíván folytatni, az köteles az erre irányuló szándékát a kivitelezők névjegyzékét vezető Magyar Kereskedelmi és Iparkamarának bejelenteni (a Kamara a névjegyzék vezetésén kívül ellenőrzi az építőipari tevékenység folytatására való jogosultságot). A kivitelező az adott tevékenységet kizárólag akkor folytathatja, ha szerepel a névjegyzékben, és ha a névjegyzék a kivitelező jogosultságai között tartalmazza a vállalt tevékenységet, valamint ha a kivitelező a tevékenység végzésében közvetlenül részt vesz. „Fontos megjegyezni, hogy kivitelezési tevékenységet, mint üzletszerű gazdasági tevékenységet egyéni vállalkozó vagy gazdasági társaság végezhet, tehát az mindenképpen gyanús kell, hogy legyen, ha nem ilyen szakemberrel állunk szemben.” – mondja el dr. Tussay-Kovács Krisztina, az act legal szakértője.

A kivitelezési tevékenység kizárólag akkor folytatható, ha a kivitelező munkaviszonyban vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban felelős műszaki vezetőt alkalmaz, aki a szakiránynak megfelelő jogosultság birtokában irányítja a kivitelezési tevékenységet és közvetlen utasítási joggal rendelkezik az építést végző munkások tekintetében (azonban meg kell jegyezni, hogy bizonyos műszaki tevékenység e nélkül is végezhető).

Az egyik legfontosabb előírás, hogy a kivitelező csak akkor vállalhatja a kivitelezést, amennyiben az építési szerződésben vállalt kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik, melybe beletartozik az általa igénybe vett alvállalkozók díjazása is (az erre vonatkozó kivitelezői nyilatkozatot rögzítenünk szükséges a kivitelezési szerződésben).

A kivitelező köteles velünk, mint építtetőkkel írásos formában szerződést kötni, a szóbeli megállapodás érvénytelen. Ezen túl a kivitelezőnek rendelkeznie kell a kivitelezői tevékenység végzéséhez alkalmas telephellyel (ennek feltételeit a jogszabály külön meghatározza). Sőt, amennyiben jogszabály előírja, úgy a kivitelezőnek megfelelő hatósági engedéllyel kell rendelkeznie, ha építési napló vezetési kötelezettsége áll fenn, úgy azt vezetnie kell, kivitelezési dokumentáció készítési kötelezettség esetén pedig a dokumentációnak az építési területen rendelkezésre kell állnia.

Mi a kivitelező feladata?

A kivitelező a jogszabály alapján az alábbi feladatokat köteles elvégezni:

• a munka megkezdésekor át kell vennie tőlünk, mint építtetőktől az építési területet
• az esetek többségében építési naplót kell nyitnia, ugyanis többek között ebben kell vezetnie az építési-bontási hulladék fajtáját, mennyiségét, az egyes ellenőrzéshez kapcsolódó tényeket, adatokat
• folyamatosan vizsgálnia kell azt, hogy valóban csak olyan tevékenységet végez-e az építési munkák területén, amelyre az írásbeli szerződést megkötöttük
• biztosítania kell, hogy csak a jogosult személyek tartózkodjanak a munkálatok helyszínén, az építési területen
• műszaki próbákat kell végeznie, az esetleges rendellenességeket el kell hárítania
• felel a rendelkezésére bocsátott jogerős és végrehajtható építési engedélyben és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervekben, illetve az ezek alapján készült kivitelezési tervekben előírtak betartásáért és betartatásáért, továbbá az elkészült szerkezetek, berendezések, építmények rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért
• a munkák befejezésekor mérési jegyzőkönyveket kell kiállítania
• biztosítania kell a munkaterület őrzését, visszaadását, továbbá ő bonyolítja le a munkaterületről történő levonulás egész folyamatát
• az elkészült munkarészeket le kell ellenőriznie
• gondoskodnia kell az elvárt műszaki teljesítménnyel rendelkező építési termék beépítéséről, stb.

Mindezek alapján saját érdekünk meggyőződni arról, hogy a fenti előírásokat a kivitelező betartja, azaz a szükséges bejelentést megtette, rendelkezik megfelelő telephellyel, fedezettel, továbbá mindenképpen ügyeljünk rá, hogy írásbeli megállapodást kössünk a kivitelezővel.

Gyakorlati szempontok a legmegfelelőbb kivitelező kiválasztásához

Amennyiben régóta, akár évtizedek óta fennáll az a cég, akit a kivitelezéssel meg szeretnénk bízni és nem frissen alapított vállalkozás, akkor többnyire alappal bízhatunk abban, hogy minőségi munkát végeznek, hiszen hosszabb ideje jelen vannak a piacon. Nyilvánvaló, hogy egy jól ismert, akár az ismerősök körében is népszerű vagy mások által ajánlott cég/vállalkozó megbízása csökkenti annak a lehetőségét, hogy az adott kivitelező nem megfelelően dolgozik.

Általános hiba, ha kizárólag az ár felől közelítünk, hiszen mint mindenre, az építési munkára is igaz az, hogy nem biztos, hogy ami drága, az végeredményben jó is, és fordítva; érdemes racionálisan közelíteni az ár kérdéséhez és valamennyi szempont egybevetésével kiválasztani azt az ajánlatot, ami a mi igényeinknek a legmegfelelőbb. Amennyiben az első személyes megbeszélés alkalmával a kivitelező felajánlja, hogy nézzük meg korábbi munkáit, ezt mindenképpen érdemes elfogadni, ugyanis meggyőződhetünk arról, hogy tetszik-e az a minőség, stílus, ahogyan dolgozik.

A kivitelező megbízása után is célszerű alkalomszerűen meggyőződni arról, hogy a kivitelező megfelelően koordinálja-e a munkálatokat, illetve folyamatosan tájékoztatást kérni a kivitelezőtől. Érdemes kerülni ugyanakkor a munkafolyamat indokolatlan megakasztását és zavarását.

„Gyakorlati szempontból elengedhetetlen, hogy a kivitelezővel kötött szerződésünk a jogi kérdések rendezésén felül tartalmazza azokat a kritériumokat, illetve szabad megegyezés tárgyát képező részletkérdéseket, amelyek számunkra meghatározó jelentőséggel bírnak az épület kivitelezése során.” – emeli ki az act legal – Bán és Karika szakértője. Fontos, hogy a kivitelezővel tisztázzuk elvárásainkat, illetve az is, hogy a megvalósítás tekintetében kikérjük a véleményét.

Összességében megállapíthatjuk tehát, hogy amennyiben mi magunk tisztában vagyunk a fenti előírásokkal, saját elvárásainkkal, továbbá kis időt és energiát fordítunk arra, hogy a kivitelező megbízása előtt és a munkálatok közben is figyeljünk a fentiek megvalósulására, illetve azok számon kérésére, úgy remélhetőleg nem ér bennünket kellemetlen meglepetés.

Szerzőink az act legal - Bán és Karika Ügyvédi Iroda szakértői.