Őszinte Ingatlanos

MeNa 2018. december 04.

Átvert az ingatlanos. Bukom a foglalót is?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

"Vételi szándéknyilatkozatot kötöttünk egy lakásra, az aláírásakor a vételi ár 2%-t foglalóként átadtam a megbízott ingatlanosnak. A dokumentumba bekerült, hogy a lakáson végrehajtás van bejegyezve, melynek összege az ingatlanos által közölt és a vételi szándéknyilatkozatba foglaltan legfeljebb 10,5 millió.Megegyeztünk, hogy én utalom a végrehajtónak a pénzt, tehermentesítjük a lakást és a földhivatali törlések után a lakás tehermentessé válása után utalom az eladónak a fennmaradó vételi árat. Azonban a végrehajtási igazolások kikérése során már 18 millió forintot is meghalad a követelés értéke. Természetesen a lakást nem kívánom megvenni ilyen feltételekkel, sőt ha ezt az összeget konkrétan tudtam volna foglalót sem adtam volna. A foglaló összege (390 ezer forint) vissza jár nekem?. Az ingatlanos azt mondja, hogy én álltam el a vásárlástól, így nem adja vissza. Én pedig úgy érzem, nem lettem teljeskörűen tájékoztatva és valótlan adatot írtunk be a vételi szándéknyilatkozatba. Köszönöm!"

 

Tisztelt Levélíró!

A kérdésére adott válasz több körülménytől is függ, így pl. attól, hogy 2%-ot az ingatlanközvetítő saját részére vagy az eladó részére tartja-e vissza, hogy a foglalónak nevezett összeg valóban foglaló-e vagy esetleg a szokásos rendelkezésre tartási díj, illetve, hogy a szándéknyilatkozatát (vételi ajánlatát) az eladó elfogadta-e már. A következőkben vázolom igény érvényesítésének lehetőségeit azzal, hogy konkrét válasz csupán az ügy teljeskörű ismeretében adható.

1. Az ingatlanközvetítő és a rendelkezésre tartási díj

A leírtak alapján a legnagyobb valószínűséggel az ingatlanközvetítő kívánja megtartani a 2%-ot. Ebben az esetben ez nem foglaló. Foglaló akkor lenne, ha annak jogosultja az eladó lenne, és az összeg foglalókénti meghatározása kitűnne a szerződésből (jelen esetben a vételi ajánlatból és az elfogadó nyilatkozatból). A foglaló szokásos mértéke egyébként a 2%-nál jóval magasabb, általában 10%.

veteli_jog_2.jpg

Bevett gyakorlat, hogy az ingatlanközvetítők a vételár 1%-ának megfelelő összegű ún. rendelkezésre tartási díjat vagy regisztrációs díjat vesznek letétbe a vevőtől a vételi ajánlat megtételekor az eladó részére. Valószínűleg ez az összeg volt az Ön esetében nem 1, hanem 2%. Amennyiben az eladó elfogadja a vételi ajánlatot és létrejön az adásvételi szerződés, ez az összeg beleszámít a vételárba, tehát ennyivel kevesebbet kell fizetnie a vevőnek. Amennyiben nem jön létre a szerződés, az ingatlanközvetítők formanyomtatványain is visszaköszönő általános gyakorlat az, hogy a rendelkezésre tartási díjat az eladó (!) és nem az ingatlanközvetítő megtarthatja. Más kérdés, hogy ilyen esetekben az ingatlanközvetítő az eladótól rendszerint kér a munkájáért egy bizonyos összeget, mivel ő már kiközvetítette a vevőt.

Az ingatlanközvetítő és a vevő között azonban rendszerint nem áll fenn szerződés, az ingatlanközvetítő a vevőnek nem, csupán az eladónak nyújt közvetítői szolgáltatást, így a vevőtől semmilyen pénzösszegre nem jogosult. Amennyiben tehát az ingatlanközvetítő szándékozza megtartani a 2%-ot, jó eséllyel erre semmilyen jogalapja nincsen. Független ez attól, hogy a tartozás összegéről ő adott megtévesztő információt.

2. Az eladó és a foglaló

Amennyiben az ingatlanközvetítő átadta a neki kifizetett 2%-ot az eladónak és az eladó szándékozik megtartani azt, a következő főbb lehetőségekkel kell számolni:

  • ha még nem fogadta el az eladó a vevő vételi ajánlatát, akkor a vevő egészen egyszerűen visszavonhatja azt, így szerződés nem jön létre az eladóval; ugyanez a helyzet akkor, ha a vevő ajánlati kötöttségének idejét meghatározta (pl. 8 nap) és a határidő eredménytelenül eltelt,
  • ha az eladó már elfogadta a vételi ajánlatot, ezzel létrejött a szerződés eladó és a vevő között (a földhivatali bejegyzéshez természetesen ezt külön, ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben meg szokták erősíteni a felek).

39393347_l.jpg

Amennyiben az eladó elfogadta a vételi ajánlatot akként, hogy az 10,5 millió forint terhet tartalmazott, akkor az eladó felismerhette, hogy a vevő tévedésben van. Amennyiben valaki a szerződés megkötésekor lényeges körülmény tekintetében tévedésben van, melyet a másik fél felismerhetett, akkor 1 éven belül megtámadhatja a szerződést. Eredményes megtámadás esetén a szerződés érvénytelenné válik és az eladónak vissza kell fizetnie a 2%-ot. 

Nagyon lényeges tehát, hogy mit tartalmazott a szándéknyilatkozat. Amennyiben eladó és vevő között létrejött a szerződés és az az eladó hibájából hiúsul meg, a vevő akár a foglaló kétszeresére is jogosulttá válhat. Nem helyes tehát az ingatlanközvetítő érvelése, hogy azért nem adja vissza az összeget, mert a vevő állt el a szerződéstől. A döntő ilyenkor az, hogy ki felelős a meghiúsulásért.

Összefoglalva, az ingatlanközvetítő szinte biztos nem lesz jogosult a 2% megtartására és az eladó is csak igen korlátozott esetben tarthatja meg azt. A vevőknek javasolt bármilyen pénzösszeg átadását megelőzően ügyvéd segítségét kikérni, aki előzetesen tájékozódik az ingatlan konkrét terheiről és akként fogalmazza meg a szándéknyilatkozatot, hogy a vevő a leírt esetben mindenképp visszakapja a pénzét.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr4614393848

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

halaloszto 2018.12.05. 11:20:09

Egy fontos dolog van: volt ügyvéded, vagy nem?

Kolompár Magneto 2018.12.05. 12:13:27

Jól írja halaloszto, ügyvéd kellett volna, valszeg nem volt, és most sincs, ha ez a kérdés felmerül, egy ügyvéd ugyanis kapásból tudná a szerződés alapján, hogy mi a stájsz. Ahogy a posztban is írják, jó eséllyel az ingatlanos akar átverni, illetve meg akarja tartani a pénzét. Mikor mi vettünk házat, akkor is úgy volt, hogy volt egy kisebb összegű foglaló (ami gyanúsan egybeesett az ingatlanos jutalékával, tehát bebiztosította magát, hogy az már tutkó az övé marad) és volt egy nagyobb összegű előleg. Ez viszont eső után köpönyeg, ha eleve nem olvastad el (vagy szakemberrel nem olvastattad el) a szerződést, akkor most szopóág van, mert még ha igazad is van, az ingatlanos nem fogja visszaadni a pénzed, 390 ezerért meg nem igazán éri meg polgári pert indítani, szóval ezt sanszosan buktad.

mr.editor 2018.12.05. 12:32:45

Az ingatlanos azokból az információkból dolgozik, amit az eladó részére átad. Ha 10.5M teher volt közölve, akkor az eladó a ludas, mert félretájékoztatta az ingatlanost. Az átadott 2% valószínűleg biztosítékként volt megfizetve az ingatlanos részére, a vételi szándéknyilatkozat kitöltésekor. Szerintem, ha nem tud létrejönni a magas összegű teher miatt az adásvétel, akkor simán visszajár a biztosíték összege a vevőjelöltnek.

drbakonyililla 2018.12.05. 14:44:01

1. Az ingatlanos SOHA SEMMILYEN jogcímen nem kezelhet pénzt, pláne nem letétet. Ehhez csak ügyvédnek és közjegyzőnek van joga. Ez az idióta jogellenes gyakorlat, amit bevezettek a saját díjuk biztosítására, több, mint felháborító, szerencsére már több ítélet van, ami kimondja, hogy vissza kell a pénzt adniuk.
2. Nem az ingatlanos jogosult eldönteni, hogy kinek van igaza.
3. Feljelentést kell tenni ellene, ha nem adná vissza szép szóval, mert ez bizony sikkasztás, és még mellé egy kis zugirászkodás is

Venesz 2018.12.05. 17:38:40

Ingatlanközvetítök részére nem ártana sok cellát előkészíteni.....

lyken 2018.12.05. 20:13:45

Jó gazdag lehet a vevő, ha úgy érezte, hogy 390.000 forintot átadhat csak úgy. Nálam ha ügyvéd nem látta az iratot előtte és a tulajdoni lap nem lett lekérve, akkor fel se merül hogy bármit aláírjak, vagy pénzt bármilyen jogcímen átadjak. Lehet hogy az ügyvéd óradíja 24000 forint, de inkább fizessek ki fél órára 12000 forintot, minthogy bukjak 390.000-et.

Beer Monster 2018.12.05. 20:49:50

Ha a pénzt a közvetítőnek adja valaki, nem az ügyvédnél teszi letétbe, az olyan, mintha lehúzta volna a WC-n. Ingatlanügyletek közül szinte semmi sem érvényes ügyvédi ellenjegyzés nélkül, pénzmozgásnak meg pláne nem szabad történnie.

Dr. Nagy Barbara 2018.12.06. 17:14:53

@drbakonyililla: Megfelelő szabályozás mellett az ingatlanközvetítő kezelhet pénzletétet. Az ítéletek többsége nem ennek kizártságát mondja ki, hanem azt, hogy meghiúsulás esetén nem tarthatja meg a letétet az ingatlanközvetítő.
Pénzletétet nem csak ügyvédek és közjegyzők kezelhetnek, gondoljunk pl. a bankokra.

drbakonyililla 2018.12.06. 18:11:39

@Dr. Nagy Barbara: NEM!!!! De ha tévednék - nem tévedek - akkor várom a jogszabályhely megjelölését, ami alapján kezelhet pénzletétet az ingatlanos. Mert az ügyvéd az Ügyvédi törvény, a közjegyző a közjegyzőkre vonatkozó törvények, más jogszabályok alapján kezel letétet. A bank letétkezelése kicsit más, nem összemosandó azzal a letéttel, amiről vélhetőleg itt szó van. Kíváncsian várom a választ...

Dr. Nagy Barbara 2018.12.06. 19:06:09

@drbakonyililla: A Ptk. alapján az ingatlanközvetítők nincsenek kizárva a letétkezelés lehetőségéből, így ők is kezelhetnek letétet. Kolléganőnek azt a jogszabályhelyet kellene megjelölnie, amely alapján nem kezelhetnek letétet.

drbakonyililla 2018.12.06. 20:32:50

@Dr. Nagy Barbara: Hpt. megjelöli, ki kezelhet az alapján, valamint külön jogszabály alapján. Itt nincs ingatlanos, ergo nem kezelhet üzletszerűen pénzletétet.

Dr. Nagy Barbara 2018.12.06. 21:05:31

@drbakonyililla: A Hpt. csak akkor vonatkozna rájuk, ha üzletszerűen, azaz ellenérték fejében kezelnének letétet, külön jogszabály szintén nem zárja ki, ami nem jelenti azt, hogy az ingatlanközvetítő megtarthatja a letétet. A letétnek pont az a lényege, hogy vissza kell adni vagy a vevőnek, vagy ha így állapodnak meg, az eladónak.

ROTFL Manó 2018.12.06. 23:51:48

Szerintem az eredeti kérdés nem arra vonatkozott, hogy a törvények alapján pontosan MINEK NEVEZZÜK azt a pénzösszeget, amit foglaló gyanánt átadott, meg hogy ki jogosult átvenni és kezelni, hanem arra, hogy VISSZAJÁR-E, ha hamis tájékoztatás miatt áll el a lakásvásárlástól, nem pedig úri szeszélyből. (Ez elsőre elég objektív oknak látszik az elállásra.) A válasz meg egy pontokba szedett esszé lett, pedig annyi is elég lett volna, hogy igen, vagy nem. Erről meg döntsétek el ti, hogy mennyire kielégítő, meg hogy megérte-e az idő, amit az elolvasására szántatok.

(Mert ha pld. az ingatlanközvetítőnek kezdesz el jogászkodni, hogy "a PTK alapján ez nem foglaló, hanem letét", akkor az ingatlanos vállat von és azt mondja, hogy jó, akkor nevezze annak, ha magának úgy jobban esik. Ha pedig azt mondod neki, hogy "de a PTK alapján szerintem magnak nincs joga letétet kezelni", akkor az ingatlanos ismét vállat von és azt mondja, hogy jó, akkor adja a vevő ügyvédjének, ha magának úgy jobban esik. Szóval az esszényi válaszban leírt fogalmi kifogásokat akár két vállrándítással el tudja intézni az ingatlanos.)

Beer Monster 2018.12.07. 10:39:41

@Dr. Nagy Barbara:

2.§ (1) elég egyértelműen kimondja, hogy az olyan pénzletétkezelésre, amelyekre 2.§ (1) c) nem terjed ki, azokra a HPT-t kell alkalmazni.

Exceptio probat regulam in casibus non exceptis.

A HPT tehát tiltja ingatlanközvetítő számára a pénzletétkezelést akkor is, ha az nem tekintendő üzletszerűnek.

Dr. Nagy Barbara 2018.12.07. 11:41:38

A hivatkozott § nem azt mondja ki, hogy olyan pénzletétekre, amelyekre nem vonatkozik a 2. § (1) c) pontja, azokra a Hpt-t kell alkalmazni, hanem azt, hogy ha pénzletkezeléséről külön jogszabály rendelkezik, arra nem kell a Hpt-t alkalmazni.
A Hpt-t pénzügyi szolgáltatások esetén kell alkalmazni, amelynek előfeltétele a 3. § alapján az üzletszerűség, az pedig a Hpt-ben definiálva azt jelenti, hogy ellenérték fejében kezelnek letétet.
Fő szabályként tehát Hpt, utána vannak a külön jogszabályok, és vannak külön jogszabályban nem szabályozott letétkezelések, amelyekre a Ptk. vonatkozik.

Beer Monster 2018.12.07. 12:57:08

@Dr. Nagy Barbara:

Nincsen a HPT hatálya a pénzügyi szolgáltatásokra korlátozva, hiszen ilyen rendelkezést nem tartalmaz, sőt az 1. § más tevékenységeket is ide sorol.

Az 1. § és a 2. § viszonyával kapcsolatban említett jogelvre nem kaptam reagálást.

Dr. Nagy Barbara 2018.12.07. 13:41:20

@Beer Monster: Nyilván nem csak pénzügyi szolgáltatásokra kell alkalmazni a Hpt-t, de a letétkezelés, amiről beszélünk, pénzügyi szolgáltatás lenne, ha ellenérték fejében történne, ezért ezt emeltem ki /a törvény a)-tól e)-ig sorolja, kicsit hosszú lenne beidézni/.
Az említett jogelvvel, azaz a "Kivétel erősíti a szabályt" elvvel kapcsolatban megjegyzem, abból, hogy a 2. § (3) bekezdése szerint "E törvény hatálya nem terjed ki ... c) a pénzletétkezelésre, ha annak üzletszerű végzéséről jogszabály rendelkezik"-következhetne, hogy ha pedig nem rendelkezik külön jogszabály, akkor kiterjed rá a hatály (bár ez inkább az "Argumentum a contrario", azaz az "Ellenkezőből való következtetés" elve szerinti értelmezés lenne).
DE, a 3. § (1) j) pontja szerint "Pénzügyi szolgáltatás a következő tevékenységek üzletszerű végzése forintban, devizában vagy valutában: ...... j) letéti szolgáltatás"
"üzletszerű tevékenység: az ellenérték fejében nyereség, illetve vagyonszerzés végett - előre egyedileg meg nem határozott ügyletek megkötésére irányuló - rendszeresen folytatott gazdasági tevékenység"
Ha tehát a letétkezelés pénzügyi szolgáltatás, de csak akkor, ha üzletszerűen végzik (többek között ellenérték fejében), akkor a nem üzletszerű letétkezelés nem pénzügyi szolgáltatás, továbbá a Hpt. hatálya alá tartozó más szolgáltatásnak sem felel meg, tehát nem tartozik a hatálya alá.

Beer Monster 2018.12.07. 22:03:49

@Dr. Nagy Barbara:

Elfogadva az argumentum a contrario jogelv alábbi meghatározásait:
netk.uni-nke.hu/document/netk-uni-nke-hu/a-jogertelmezes-modszerei-jegyzet.original.pdf
jesz.ajk.elte.hu/botos3.html
en.wikipedia.org/wiki/Argumentum_a_contrario

itt éppen hogy az ellenkezőjéről van szó. Nem mindegy, hogy taxatíve a hatály, vagy a kivétel van ugyanis felsorolva. Míg az argumentum a contrario vonatkozásában:

- Ha a törvényben (pozitíve) fel van sorolva a hatály
- Akkor egyéb hasonló esetekre nem hatályos

Ezzel szemben (Exceptio probat regulam in casibus non exceptis):
- Ha a törvényben (negatívan) fel van sorolva, hogy mire NEM hatályos
- Akkor egyéb hasonló esetekre hatályos

Vagyis ha ki van mondva, hogy a x és y nem szerezhetik meg a római polgárjogot, akkor az az általános szabály, hogy mások megszerezhetik, így a gadesiek is.
Ezzel szemben Argumentum a contrario elve a fordított esetben lenne érvényes:
Ha az volna felsorolva, kik kaphatnak római polgárjogot, akkor mások nem kaphatnának.

Beer Monster 2018.12.11. 14:42:22

@Dr. Nagy Barbara: Az 1. §-ról egyébként le tud vonni olyan következtetést, hogy az taxatív volna?