Őszinte Ingatlanos

TothGeza78 2019. december 26.

Ha jön a végrehajtó, akkor alaposan alulbecsüli az ingatlant?

Mostani írásunk témája az ingatlan becsértékének meghatározása lesz, mégpedig különleges esetben: a végrehajtási eljárás során.


Az ingatlan árverés különösen fájdalmas "történet" az érintett adós számára. Mostani cikkünkben tehát arról esik szó, hogy a végrehajtási eljárás során miként kerül meghatározása az érintett ingatlan becsértéke. Miként különbözik ilyenkor az értékbecslés egy normál értékbecsléstől?

Mindannyian tudjuk, hogy egy ingatlan árverésre bocsátása csak hosszú-hosszú évek előzményei után történik meg. De ekkor is igen nehéz helyzetet teremt az adós és/vagy egy egész család számára.

Ha ugyanis a tartozás nagy összegű és másképpen a követelés nem hajtható be, akkor sajnos az adós nevén lévő ingatlan értékesítéséből, árveréséből fogják a követelést részben, vagy egészben behajtani.

A bírósági végrehajtásról szóló törvény részletesen szabályozza a végrehajtási eljárás mentét és azt, hogy miként kell, kellene az ingatlan becsértékét megállapítani.

Ez utóbbi elsősorban ingatlanügyi szakkérdés. A becsértéket ugyanakkor ez esetben a végrehajtó határozza meg, elvileg azonban nem a saját kútfőjéből

A végrehajtó az ingatlan becsértékét, 6 hónapnál nem régebbi, úgynevezett adó-, és értékbizonyítvánnyal határozza meg.

Az eljárásben azonban - külön kérelemre - arra is lehetőség van, hogy akár ingatlanügyi szakértő bevonásával történjen az értékmeghatározás, figyelemmel arra, hogy ez elsősorban szakkérdés.

A szakértő ekkor hasonlóan dolgozik, mint egy bank megbízásából kirendelt értékbecslő. Figyelembe veszi többek között a helyi ár-viszonyokat, az ingatlan típusát, állapotát, felszereltségét, és meghatározza azt is, hogy mekkora értekeit képvisel lakottan, vagy anélkül.

Amennyiben pedig a becsérték meghatározásra kerül, úgy a végrehajtó kötelezettsége, hogy a végrehajtást kérőt és az adóst is tájékoztassa erről, és elinduljon a végrehajtási eljárás.

Egy nagyobb összegű tartozás esetén, az adósnak végső soron az az érdeke, hogy minél magasabb összegű legyen a becsérték. Ugyanakkor bármelyik érintettnek lehetősége van arra, hogy a becsérték közlésétől számított 15 naptári napon belül végrehajtási kifogást terjesszen elő e kérdéskörben.

Ekkor az illetékes bíróság részére továbbítja a végrehajtó a becsérték megállapításával szembeni kifogást. Egy ilyen esetben azt is előírja azonban a törvény, hogy a bírósági eljárásban kirendelt szakértő díját már a kifogás benyújtását megelőzően bírósági letétbe kell helyezni és az ezt igazoló bizonylatot a kifogáshoz csatolni szükséges.
Abban az esetben, ha a bírósági eljárásban megállapításra kerül – igazságügyi szakértő bevonásával – az ingatlan becsértéke, akkor végső soron ez lesz irányadó az árverés során is.

Cikkünk szakértő szerzője dr. Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogtanácsosa.

 

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr3815366520

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

pizo 2019.12.27. 10:44:40

A jogszabályban kötelezővé kellene tenni, hogy a végrehajtás során ingatlanforgalmi iü. szakértőt, gépjárműszakértőt, tárgyszakértőt bízzon meg a végrehajtó, ne hasraütésszerűen, az érdekeinek megfelelően határozza meg az ingatlan, jármű, ingóságok értékét. Rengeteg visszaélés van.

Zoli

GöTi 2019.12.27. 10:57:48

A rendszer alapjaiban aljas.
Kizárják a vevők közül azokat, akik hitelre vásárolnának.
Egy szűkkörű élősködő vásárlói csoport gazdagodik mások hülyeségéből, nyomorából.

ubermeister 2019.12.27. 13:47:18

@GöTi: Szerintem te se akarnál egy beragadt hitelt egy másik bizonytalan hitellel kiváltani ezért is van hogy csak egyösszegű fizetés engedett.
Egyébként az ingatlanbecslő is alábecsül, a környéken nem adtak el 600e/nm alatt lakást az enyémet a bank 450e/nm-re becsülte mikor jelzáloghitelt kértem. Bőven beárazzák a lehetséges rizikót már a hitelbiztosítéknál (áresés, kényszerértékesítés stb.)

Aladár69 2019.12.27. 19:43:21

nem létezik olyan, hogy "becsérték". Legalábbis egyik nemzetközi szabvány (IVS, EVS, RICS) sem tartalmaz ilyen meghatározást. Létezik piaci érték, kényszereladási érték, méltányos érték, stb.

HgGina 2019.12.27. 20:15:15

Első körben pl. a PKKB nevű trágyadombot kellene felszámolni, ahol az ilyen végrehajtási perek nagy része zajlik. És lecsukni a korrupt bírókat, élükön a PKKB elnökével, és helyettesével, akik az írásos bizonyítékok ellenére nyíltan hazudnak, törvényt sértene. Mocskos igazságügyi maffia.
Egy rendes országban az ilyeneket falhoz állítanák. Okkal és joggal.

hopp11 2019.12.27. 23:35:45

Én egyáltalán nem értem az árverési becsérték megállapítását. Gondoltam, majd ez a cikk megvilágítja, de sajnos nulla információt ad.
A Borsod megyei árveréseket szoktam figyelni, már vettem magam is így lakást.
A helyzet itt a következő: Miskolcon a piacon a legolcsóbb panel 10-12 milliónál kezdődik. Ez az, ami rossz helyen van és rossz állapotban. Kazincbarcikán a legdrágább panelek vannak 10-12 millióért a piacon, a többség ennél jóval olcsóbb. Ehhez képest a végrehajtási hirdetményekben a hivatalos becsérték, amiért elvileg már elvihető az ingatlan, az miskolci panelek esetén 4-5 millió, míg kazincbarcikai panelek esetében ált. 8-10 millió. Az eredmény az, hogy Miskolcon kb minden árverésen sokan licitálnak, min. 9-10 millióra felverik az árat, ha jó környékről van szó, 13-14-re is. A kazinbarcikai árveréseknél meg 10-ből 8-9 esetben senki nem licitál, elvégre hasonló - vagy jobb - árakon találhat lakást a piaci hirdetésekben is, ezeket ráadásul meg is tudja nézni, és szintes biztosan jobb állapotúak az árverezetteknél.

illiberális 2019.12.28. 14:42:02

Arról is lehetne írni amikor meg túlbecsüli az ingatlant a végrehajtó. Az önkormányzat korábbi évek átlagárai alapján mond egy becsértéket ez lehet több is meg kevesebb is mint a tényleges piaci érték. A "buta" hitelezők (főleg bankok, nagyobb pü.vállalkozások ahol nem a saját zsebed bánja a rossz árazást) boldogok magas ár esetén, hiszen így a számítottnál magasabb bevételben reménykednek, pedig egy túlárazott ingatlant senki sem fog megvenni, pláne nem árverésen. Pedig ilyenkor is lenne értelme egy ingatlanos szakvéleménynek aki "helyre teszi" az árat, még ha plusz pénzbe is kerül. Meg lehet nézni a végrehajtók honlapján a folyamatos árveréseket a hatályos törvények alapján odakerülnek azok az ingatlanok amik árverésen nem mennek el, ezek többnyire mind túlárazott ingatlanok vagy olyan környéken vannak ahol a "kutya" sem akar ingatlant venni. Én dolgoztam évekig egy workoutos cégnél (is) ahol láttam egy két árverésen elkelt ingatlant és ezen ingatlanok belső állapota meg sem közelítette azt az átlagos elvárt szintet amire egy lakás megvásárlásakor számíthatsz. A "Kedves" adósok mindent leszerelnek amit lehet (fűtőtest, csillár, konyhabútor, gyakran csaptelepek, kád, néha a parkettát is felszedik vandál módon, sőt néha még a villanyvezetéket is kitépik a falból a fő cél talán nem is ezek tovább értékesítése hanem a minél nagyobb károkozás) a mi cégünk már azt csinálta a végén hogy árverés utána azonnal odamentünk és az ingatlan értékétől függően felajánlottunk egy nagyobb összeget ha korrekt állapotban és önként adja át az ingatlant. Amikor úgy gondolod hogy alacsony áron veszel ingatlant árverésen ezt is kalkuláld be! Ezért nem is megy el gyakran piaci értéken vagy ahhoz közel ingatlan, persze ostoba licitálók bármikor előfordulhatnak.

Senki A. 2019.12.28. 15:15:21

@ubermeister: Ennek ellenére a jelzáloghitelek estén a pénzt számolják, s nem az ingatlant amire a hitelt adták. Én úgy változtatnám a törvényt, hogy ha jelzáloghitel bedől, akkor a jelzálog a banké, s ezzel a hitel letudva.

fittyerfutty 2019.12.28. 22:17:29

Az online árverések annyira pörögnek, hogy tök mindegy mennyire van valami alulbecsülve, a végső ár általában eléri a piaci ár 90%-át.
Ami valljuk be teljesen korrekt ahhoz képest, hogy látatlanban vesz az ember készpénzért ingatlant, ráadásul sok esetben még hónapokig vár mire birtokon belül kerül, a pénze meg már áll benne.

Ha már igazságtalanság, akkor azért arról is beszélhetnénk, amikor magánembereknek, korrekt cégeknek, társasház kezelőnek (közös költség stb.) tartozik a kedves adós akár 5-10 évig is, mire egyáltalán árverésig jut az ügy. Orrba-szájba mindenféle mondvacsinált ürüggyel fellebbezgetnek, közben meg tartoznak tisztességes cégeknek/embereknek.
Még árverés után is tudják húzni a dolgot, jogorvoslati kérelem, fellebbezés stb.
Több éves árverési tapasztalattal azt mondom, hogy a végrehajtási iratok alapján az adósok hatalmas hányada totál inkorrekt és másokat károsított meg, semmi köze a végrehajtások jelentős hányadának a devizahitelekhez.

fittyerfutty 2019.12.28. 22:48:17

@illiberális: a jó helyen lévő ingatlanok piaci árhoz közel (-10-15%) mennek el árverésen.
Gozsdu udvarban pl. 1M/nm-ért, XIII. kerületi lakótelepen 58nm-es lakás 31M-ért, Dohány utcai 72nm-es lakás 58M-ért. Ez csak néhány a mostanában elkelt ingatlanokból, de két hónapig meg lehet nézni az elkelt ingatlanokat is az árverési oldalon, böngészgess nyugodtan. Ami jó helyen van az jó esetben 10%-kal a piaci ár alatt megy el.

illiberális 2019.12.29. 07:55:45

@fittyerfutty: én szívesen böngészgetnék csak ez a kiváló vh. honlap úgy van megcsinálva hogy csak az árverés lejártáig lehet látni az árakat utána már nem. Azaz ha nem vagy fent a honlapon az árverés végén akkor később már hiába böngészgetsz nem látod a végső árat. De valóban vannak olyan ingatlanok amelyek piaci ár közelében mennek el főleg Budapest keresett részein (nem is mindig jár vele jól az a nepper aki eladásra veszi és nem magának) de nézd meg a vidéki árveréseket. Ne a Borsod megyei eladhatatlan kategóriát hanem pl. Bp. agglomerációt pl. Érd, Szigetszentmiklós, Gyömrő,stb ott jellemzően 30-40%-al olcsóbban is tudsz venni, persze az eladási kockázat is nagyobb meg annak az esélye is hogy egy belülről szétvert ingatlant kapsz, ezt pedig mindenki beárazza aki gondolkodik és nem csak a gombot nyomogatja.

fittyerfutty 2019.12.29. 12:52:54

@illiberális: Az mbvk oldalán ha rámész az ingatlanokra, akkor a lap tetején van egy kis keresőablak. Ahol ügyszám alapján lehet keresni, afelett be lehet X-elni, hogy élő árverés, vagy befejezett árverés, és ha bejelölöd a befejezettet, majd úgy keresel, akkor szépen kidobja két hónapra visszamenőleg a már értékesített ingatlanokat.
süti beállítások módosítása