Őszinte Ingatlanos

TothGeza78 2020. február 12.

Az a bizonyos közös ló, amelynek a háta...(1. rész)

A közösködés soha sem egyszerű, hát még ha egy lakás, ház, telek is érintett ezen "átok" által. Nézzük meg, hogyan lehet kibújni ebből a "csapdából". Dupla DAS szakértői cikkünk 1. része, az elsőre egyszerűbbnek tűnő esetet járja körbe: a közös tulajdon megszüntetését a felek megállapodása alapján.

A közös tulajdon megszüntetésének nincs akadálya akként, hogy az egyik tulajdonostárs élve az elővásárlási jogával megvegye a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát, amennyiben az előbbi fél azt „külsős” személy részére adná el.

Ebben az esetben az elővásárlási jogával élő tulajdonostárs az adásvételi szerződésben, vagy előszerződésben foglalt feltételekkel köteles az érintett tulajdonrészt megvenni.

Természetesen a fentiektől függetlenül az ingatlan tulajdonosai akként is dönthetnek, hogy harmadik személy (külsős vevő) bevonása nélkül, az egyik tulajdonostárs megvásárolja, vagy ajándékozás útján „megszerzi” a másik tulajdoni hányadát. Ebben az esetben a felek határozzák meg a vételárat és a tulajdon-átruházás részletszabályait is.

Viszont mindkét esetben a tulajdon-átruházási szerződésnek tartalmaznia kell azokat a formai és tartalmi követelményeket, melyeket a törvény megkövetel.

Ha a felek között vita van, mely tipikusan nyilvánvalóan a vételár meghatározása során szokott felmerülni, akkor érdemes - és erősen javasolt - az ingatlan értékét felméretni, azaz ingatlan szakértővel meghatározni azt, hogy az ingatlan értéke összességében mennyi.

Persze az értékbecslés is adhat okot vitára, mert

1. a másik fél megkérdőjelezheti annak objektivitását;

2. a fél (vagy töredék) tulajdon értéke arányaiban mindig kevesebb az egész tulajdon értékénél, azaz például egy 10 milliós vidéki ház vagy lakás tulajdonjogának a fele legfeljebb 3-3,5 milliót ér, nem pedig ötöt, hiszen ki akarna egy fél hézat megvenni és a bent maradó féllel huzakodni a távozásról, vagy épp vele együtt lakni; 

3. az értékbecslés összege - még a nagyvárosokban is, nemhogy vidéken - jellemzően a tényleges piaci ár felett lehet, mert a szakértő is csak környék "álomszerű" irányáraiból tud kiindulni sok esetben, nem pedig a valós, tényleges értékesítési árakból.

Ám még egy vitatható értékbecslés is jobb mint a semmi, illetve mindkét fél kérhet "a maga emberével" értékbecslést. Ezek alapján tehát mégis eléggé jól kiszámolható, hogy a tulajdoni hányad értéke mekkora.

És ne feledjük: a feleknek is érdeke a megegyezés, hiszen a 2-es pontban láttuk, hogy két fél szinte minden esetben jóval kevesebbet ér, mint egy egész!

Más kérdés, hogy látszólag az egyik (a bent maradó) fél jobban járhat, hiszen övé lesz egy teljes egész, a tulajdonviszonyok rendezettsége okán is értékesebb ingatlan. Bár a másik fél sem jár rosszul: egy csomó nyűgtől, vitától és egy amúgy nehezen eladható töredék tulajdonrésztől szabadul meg és ha később esik vagy stagnál az ingatlanár (ami ma nem elképzelhetetlen) még anyagilag is jobban jár, mintha egy sok éves pereskedésbe menne bele.

Nyilvánvalóan viszont egy (vagy két) értékbecslés már képezheti alku tárgyát, vagy objektív alapon, magát a vételárat is.

Ha azonban a felek mégsem tudnak egymással megegyezni, a bíróság – erre irányuló kereset alapján – dönt a közös tulajdon megszüntetése tárgyában.

Folytatjuk.

Cikkünk szakértő szerzője dr. Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogtanácsosa.

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr9815470484

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Gyümike12 2020.04.20. 11:55:59

Sziasztok!

Ingatlant szeretnék vásárolni részletfizetéssel, felújítanám, közműveket bekötném de minimum 10 év alatt fizetném ki.

AZ anyagiak megkönnyítése érdekében a kérdésem hogy kiadhatom-e az ingatlant és abból fizetném a vételárat tulajdonjog fenntartás esetén?

Ez a jog meddig szerepelhet a tulajdoni lapon?

Ezzel a joggal lehet-e közműveket beköttetni a nevemre?

Lehet -e a tulajdonjog fenntartás alatt kiadni bérletbe?

Ha nem fizet a bérlő akkor kitudom-e rakni ha fenntartásos a tulajdonjogom?

A fenntartásos tulajdonjog mellett a lakásbiztosítást kinek kell kötni és kinek fizet, az ingatlanadókat kinek kell fizetni és ki fizet kinek ha időközben pl leég a ház?

Mert ez a tulajdonjog fenntartással a gyakorlatban azt jelenti hogy félig az enyém félig meg nem, épp a kifizetés aktuális állásától függően.

A tulajdonossal kötnénk egy adásvételi szerződést tulajdonjog fenntartással, tehát a tulajdoni lapra felkerülne a nevem széljegybe mint tulajdonjog fenntartással történő vásárló.
A birtokbaadás persze megtörténne a szerződés kötésének napján.

Tehát ha megvagyok széljegyben és van egy birtokbaadási papírom akkor a fenti dolgok mennyire működhetnek?
Előre is köszönöm a válaszokat!

TothGeza78 2020.04.20. 12:46:19

Kedves kérdező,
a helyzet jogilag sem egyértelmű, kérem forduljon bizalommal a szakértő partnerünkhöz:
das.hu/kapcsolat/kerjen-visszahivast/

Blondine 2020.06.26. 15:34:48

Üdv. Arverèsen eladott telek negyed rèszrôl van szò, miutàn a Ptk. szerint az egèsz telek hasznàlatàra jogosult (ami nagyon èrdekes), de a telek megoszthaó, ket bejàrat van rajta, kèrhetem a megosztàst, van erre jogalap? Bìròsàgi ùton kell lèpni ebben az ügyben? Köszönöm ha kapok vàlaszt.