Bizonyára sokan tapasztalják, hogy a társasházi együttélés időnként rendkívül problémás, főleg ha anyagi jellegű kérdésekről kell dönteni. Mindenhol akadhatnak tulajdonosok, akik a közös költséget nem fizetik, vagy saját lakásuk állagát nem óvják meg, illetve akik semmilyen közös kötelezettségvállalást nem támogatnak. Ez valóban azt jelentené, hogy a szabályszerűen, gondosan fizető tulajdonos többet kell fizessen, ha beszakad a födém, és a többi tulajdonos nem nyitja ki a pénztárcáját? Bejegyzésünkben a társasházi költségviselés főbb szabályait járjuk körbe.

A társasházi törvény kimondja, hogy a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mértékig – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. De mit is jelentenek ezek a szabályok a gyakorlatban?

A kezesség értelmében tehát, ha a kötelezett, jelen esetben a társasház nem teljesít, a tulajdonostársak magánszemélyként kell, hogy helyt álljanak a közösség egészét terhelő kötelezettségekért.

A tulajdonostársak minden társasházban kötelesek közös költséget fizetni, amely a törvény értelmében kifejezetten a közös tulajdonba tartozó épületrész fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, ami a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli. Ettől eltérően is rendelkezhet az SZMSZ. A közös költség tehát a társasház egészének az a vagyona, ami értelemszerűen a ház fenntartására, karbantartására fordítható, és amelynek teljesítése minden tulajdonostárs érdeke és kötelezettsége is egyben. Sokszor előfordulhat azonban, hogy valamely tulajdonostárs nem fizeti a közös költséget, azonban ez nem jelenti automatikusan azt, hogy a szabálykövető, és teljesítő tulajdonostársaknak magasabb költséget kéne teljesíteniük.

Ha a tulajdonos a közös költséget nem fizeti, vele szemben értelemszerűen a követelés behajtása iránti jogi eljárások megindítására jogosult a társasház. Fontos, hogy egy-egy tulajdonostárs nem indíthat eljárást közös költség követelés iránt, erre csak a tulajdonostársak közössége, a társasház jogosult.

Mást jelent azonban a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért való kezesi helytállás. A közös költség értelemszerűen minden tulajdonost külön-külön terheli, így az nem minősül a közösség egészére háruló kötelezettségnek, ezért egy nem fizető szomszéd követeléséért nem kell helytállnia a fizető lakónak. De mikor jöhet szóba akkor a kezesség?

A közösség egészét terhelő kötelezettség mibenlétét nem határozza meg pontosan a jogszabály, ennek kapcsán a bírói gyakorlat alakította ki a tudnivalókat. Általánosságban a közösség egészét terhelő kötelezettség értelemszerűen nem az egyes tulajdonostársakat terheli (mint a közös költség), hanem a teljes közösséget. Ilyet lehet például a lift üzemeltetésének, javíttatásának a költsége, vagy a társasház felújítására kötött vállalkozási szerződésből eredő kötelezettség. Ha tehát ezen kiadásokra a társasháznak nincs elegendő vagyona, és a társasházzal szembeni igényérvényesítés így eredménytelen, a követelés jogosultja bizony a tulajdonostársakkal szemben közvetlenül is érvényesítheti a követelését.

Ehhez kapcsolódóan a bíróság egy eseti döntésében kimondta, hogy a tulajdonostárs a társasház közös tulajdont érintő állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges munkálatok költségeinek megtérítését elsősorban a társasháztól követelheti. Ha azonban a társasházat terhelő követelés a társasháztól nem hajtható be, a tulajdonostársak – a talajdoni hányaduk arányában – kötelesek helyt állni.

Cikkünk szakértő szerzője a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt.  jogi szakértője, dr. Varga Júlia