A lakáskiadás megköveteli a fokozott bizalmat a felek között, hiszen míg a bérbeadó egy nagyértékű vagyontárgyát, a lakását adja használatba, addig a bérlőnek kiemelten fontos, hogy a mindennapjai rendben legyenek. Komoly költséggel járhat azonban, ha elromlik a bojler, betörik az ablak, illetve, ha a fürdőszoba komoly felújításra szorul. Melyik felet terhelik ezek a költségek?

A polgári törvénykönyv értelmében a fenntartással járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli. A feleket azonban együttműködési kötelezettség terheli, ezért a bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel. A bérbeadó jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye. Fontos azonban, hogy a bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.

Az említett szabályokkal összefüggésben a bíróság kimondta, hogy a vízvezetékrendszer felújításának költsége abban az esetben is a bérbeadót terheli, ha a bérlő annak karbantartását a bérleti szerződésben vállalja. Egy másik eseti döntés értelmében a kábeltelevíziós rendszert üzemeltetési szerződés alapján birtokban tartó üzembentartó – ha a tulajdonossal ebben külön nem állapodott meg – az általa végzett beruházás erejéig sem válik a rendszer tulajdonosává.

A polgári törvénykönyv alapján a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas legyen, és megfeleljen a szerződés előírásainak. A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül köteles teljesíteni. Minden egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell elvégezni a munkákat.

A lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek. Az épület központi berendezésének minősül különösen a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, víz-, a csatorna és a gázvezetékek, elektromos vezetékek. Ennek megfelelően a bíróság egy eseti döntésben egyértelműen kimondta, hogy a bérbeadónak a rendetetésszerű használat keretében biztosítani kell a gázkészülékek biztonságos üzemeltetését.

Fontos szabály továbbá, hogy ha a lakás, vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett.

A költségviselésen túl azonban más kötelezettségek is terhelik a feleket. A bérlő így köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze. A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok előtt azonban a bérbeadó a bérlőt köteles megfelelő időben írásban tájékoztatni, és kitérni a tervezett munkálatokra és azok várható időtartamára is. A bérlő a bérleti szerződést az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig felmondhatja. Ennek értelmében tehát a lakás korszerűsítéséhez, és nem az állagmegóváshoz szükséges munkálatok elvégzésének a tűrésére a bérlő nem köteles. Mégis köteles azonban tűrni a korszerűsítési munkákat a bérlő, ha az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira tekintettel – a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák.

Cikkünk szakértő szerzője a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogi szakértője, dr. Varga Júlia