Őszinte Ingatlanos

MeNa 2018. július 11.

JÁR A JUTALÉK AZ ELSŐ "KOMOLY ÉRDEKLŐDŐ" UTÁN?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos! 
Érdeklődöm, hogy az ingatlanközvetítővel kötött megbízási szerződésben (meghatalmazásban) általános feltétel-e, hogy az ő jutalékát a megbízó (eladó) az első "komoly érdeklődő" jelentkezése után azonnal fizeti? Miért? Létezik-e másféle megállapodás is? Hárman tulajdonlunk egy ingatlant, mindhárman szeretnénk eladni, de a közvetítői jutalékot csak a vásárlóval megkötött szerződéskor szeretnénk fizetni. A háromból két tulajdonostárs ugyanis el bírja képzelni, hogy még így is ki lehet játszani bennünket, vagyis egy "komoly érdeklődőt" is le lehet akasztani a szögről, mi fizetjük a jutalékot, az érdeklődő pedig visszatáncol.
Köszönettel
Burger Judit

Tisztelt Hölgyem!

Aggodalma teljes mértékben megalapozott. Nem létezik olyan általános feltétel vagy jogszabályi rendelkezés, mely szerint ingatlanközvetítői megbízási szerződéseknél a jutalék az első „komoly érdeklődő” jelentkezése után jár. A „komoly érdeklődő” meghatározása egyrészt nehézségekbe ütközik, másrészt valószínűleg nem jelent semmiféle garanciát az ingatlan megvásárlására.

67349105_xxl.jpg

Az általános gyakorlat az, hogy a jutalék sikeres ingatlanközvetítés esetén jár. A siker pedig ebben az esetben az ingatlan adásvételi szerződés megkötése. Ritkábban előfordul, hogy már az ingatlan adásvételi előszerződés megkötését is sikeres közvetítésnek minősítik a felek, de ezek előtt sikeres közvetítésről nem beszélhetünk.

Javaslom tehát belefoglalni az ingatlanközvetítői megbízási szerződésbe, hogy jutalékot csak ebben az esetben fizetnek. További feltételként szokták még meghatározni az eladók, hogy megtörténjen az első pénzmozgás. Ez általában a foglaló átadása, melyre szinte minden esetben sor kerül az adásvételi szerződés megkötésekor készpénzben vagy átutalással. Az ingatlanközvetítők pedig előszeretettel részt vesznek a szerződéskötésen a segítségnyújtáson túl természetesen a jutalék mielőbbi átvétele érdekében is, melyre ebben az esetben már valóban jogosultak.

Van azonban két esetkör, amikor a kiközvetített személlyel kötött ingatlan adásvételi szerződés (előszerződés) nélkül is fizetni kell jutalékot a legtöbb ingatlanközvetítővel kötött szerződés szerint:

  1. ingatlanközvetítői szakzsargonnal élve „teliáras vételi ajánlat” esete: amikor a meghirdetett vételáron, alku nélkül érkezik az ingatlanközvetítő közreműködésével egy vételi ajánlat, azonban azt az eladó nem fogadja el. Ilyenkor az ingatlanközvetítő elvégezte munkáját, és hacsak nincs valamilyen kivételes indok, az eladónak fizetnie kell;
  2. a kiközvetített személy hozzátartozójával, cégével kötött adásvételi szerződések esete: amikor az eladó annak érdekében, hogy kijátsszák az ingatlanközvetítőt és ne kelljen jutalékot fizetni neki (ezzel némileg csökkentve a vételárat) összebeszél a kiközvetített vevőjelölttel és végül nem személyesen vele, hanem az ő hozzátartozójával, cégével köti meg az adásvételi szerződést. Ezt az ingatlanközvetítők azonban általában ellenőrzik a nyilvános ingatlan-nyilvántartási (földhivatali) és cégadatokból (cégkivonat) és visszaélés esetén fellépnek az eladóval szemben.

Összefoglalva, a „komoly érdeklődőnek” pusztán a bemutatása esetén semmiképpen nem tanácsos jutalékot fizetni, ha a „komoly érdeklődő” viszont aláírta a vételi ajánlatot vagy az adásvételi szerződést (előszerződést) akkor szükséges jutalékot fizetni az ingatlanközvetítőnek.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

MeNa 2018. június 16.

Örököltem, de nem akarok tönkre menni emiatt. Mit tegyek?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Sajnos eltávozott a nagybácsim. Ám ennél is nagyobb baj, hogy volt egy elég nagy vidéki kúria a nevén és most minden a nyakamba szakadt. Nem tudom hogyan, de még sok milliós tartozást is itt hagyott nekünk. Én biztos nem tudom kifizetni sem az örökségemet sem a tartozást. Hogyan lehet megszabadulni ettől?

Remélem, kedvező választ ad nekem!

Köszönöm!

Egy reménykedő örökös

 

Tisztelt levélíró!

Nem csupán az örökhagyó ingó- vagy ingatlan vagyona (az úgynevezett aktív vagyon), hanem tartozásai is átszállnak törvényes vagy végrendeleti örököseire – utóbbit nevezzük passzív vagyonnak. Ez esetenként akár azt is eredményezheti, hogy a passzív vagyon túlsúlyba kerül az aktív vagyonnal szemben, komoly nehézségeket okozva az örökösök számára.

A törvény mind a törvényes, mind a végrendeleti örökös számára biztosítja a hagyaték visszautasításának jogát. A visszautasítás írásbeliséghez nem kötött, egyoldalú jognyilatkozat, mely akár a hagyatéki eljáráson, akár azon kívül megtehető, és azt fejezi ki, hogy a nyilatkozattevő személy nem kíván a hagyaték tárgyaiból részesedni.

veteli_jog_2.jpg

Lényeges, hogy a visszautasítás nem tartalmazhat megszorítást, így nem lehetséges pusztán a tartozások vonatkozásában megtenni a nyilatkozatot, és fenntartani a jogot az aktív vagyonból való részesedésre. E körben a jogszabály egyetlen kivételt enged: a tevékenység és az azzal kapcsolatos szabályozás speciális jellege, illetőleg célja okán az örökös dönthet úgy, hogy a mezőgazdasági termelés célját szolgáló föld, valamint az ahhoz tartozó eszközök, berendezési-felszerelési tárgyak, állatállomány és munkaeszközök öröklését önállóan is visszautasíthatja, amennyiben nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági tevékenységgel.

Szintén kizárja a törvény azt, hogy az örökös megjelölje azt, akinek “javára” a hagyatékot vissza kívánja utasítani. Ilyen esetben a végrendeletben foglaltakat, illetőleg a törvényes öröklés szabályai szerint a soron következő örökös lép a visszautasító helyébe. Utóbbi arra is következtetni enged, hogy – bár a törvény nem nevesíti kifejezetten – a visszautasítás hatálya kifejezetten csak a nyilatkozatot tevő személyre terjed ki, gyermekeire már nem, nekik külön nyilatkozatban szükséges visszautasítaniuk az öröklést.

Nem összetévesztendő az örökség visszautasítása az öröklésről történő lemondás intézményével. Utóbbi egy, az örökhagyóval kötött írásbeli szerződés, melyből két fontos következmény származik. Egyfelől a lemondásnak az örökhagyó és a törvényes öröklés rendje szerint öröklésre jogosult személy közös akaratát kell tükröznie (nem pedig utóbbi egyoldalú szándékát), és mint ilyen, szükségszerűen az örökhagyó életében szükséges megköttetnie. A lemondás abban az esetben hat ki a leszármazókra, ha a felek kifejezetten ekként állapodnak meg, illetőleg, ha a lemondó fél a hagyatékhoz viszonyított bizonyos összeghatárt elérő juttatást kap a lemondásért cserébe. A törvény korlátozott körben biztosítja továbbá a jogot arra, hogy a lemondást a potenciális örökös más személy javára tegye meg.

Szerzőnk dr. Heinrich Renáta, a D.A.S. Jogvéldelmi Biztosító szakértője

MeNa 2018. június 07.

Eltitkoltak egy hibát a lakásnál. Ki a felelős?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Néhány éve vásároltam egy lakást használtan, melyben azóta egyre több hibát fedezünk fel, amiről az eladó „elfelejtett” szólni. Érdeklődni szeretnék, hogy ingatlanvásárlás esetén mi számít rejtett hibának, milyen felelőssége van az eladónak, illetve az őt képviselő ingatlanközvetítőnek?

 

Tisztelt Érdeklődő!

Kezdjük a könnyebb részével! Az ingatlanközvetítőnek e tekintetben semmilyen felelőssége nincs.

Az eladó viszont felelős a rejtett hibákért, használt ingatlan esetén is. Rejtett hiba az, amelyről az eladó nem tájékoztatta a vevőt és amelyet vevő ezen tájékoztatás hiányában nem ismerhetett fel.

Eladó szavatossága és a kivétel

Az eladó a kellékszavatosság körében 5 évig felel azért, hogy az ingatlan a teljesítés időpontjában megfelel a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Van azonban két fontos kivétel, amikor az eladó mentesül szavatossági felelőssége alól, mégpedig az, ha a vevő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy felismerhette. Minden más hiba a rejtett hiba körébe tartozik.

brick-2205882_1280.jpg

Tehát vizsgáljuk meg először, hogy mi nem rejtett hiba! A Kúria ui. egy fontos, irányadó polgári elvi határozatában kimondta, hogy ismert vagy felismerhető hiba esetén a felek szerződési akarata a hibás ingatlan adásvételére irányult, tehát az eladó mentesül a felelősség alól a következő esetekben:

Ismert hiba az, amelyről a vevőnek ténylegesen tudomása volt a szerződés megkötésekor.

Felismerhető hiba

  • ún. nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák minősülnek, továbbá
  • azok a hibák, amelyeket a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható

Amennyiben a hiba egyik, fenti kategóriába sem tartozik, akkor rejtett hibáról beszélünk és az eladó felelőssége fennáll.

Teendő a hiba felfedezése után

A vevőnek célszerű azonnal és írásban tájékoztatni az eladót a hibáról, kérve tőle a hiba kijavítását. Kérésünk elutasítása esetén a hibát magunk is kijavíthatjuk, de ne felejtsünk el mindent dokumentálni és lakásbiztosításunk szerinti jogainkat is érvényesíteni. Ezt követően pedig, ha az eladó nem téríti meg számunkra a javítás költségeit, bírósági úton érvényesíthetjük követelésünket. Jó hír, hogy 2018. január 1-től már nem csak 1 millió forint alatti, hanem 3 millió forint alatti követelésünket is ún. fizetési meghagyásos eljárásban érvényesíthetjük, mely általában sokkal olcsóbb, gyorsabb és hatékonyabb, mint a peres eljárás.

Fontos tehát, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt a vevő alaposan nézze meg az ingatlant, az eladó szempontjából pedig az, hogy a hibákról történt tájékoztatását rögzítsék az adásvételi szerződésben, hogy később ne lehessen vita. Amennyiben pedig mégis rejtett hibáról van szó, a vevő késedelem nélkül írásban jelezze azt az eladónak, kérve a hiba kijavítását, illetve a javítási költségek megtérítését. Ennek eredménytelensége esetén pedig bírósági úton érvényesítse jogos követelését.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakértője.

MeNa 2018. május 18.

Kötelező olvasmány lett a közgyűlési jegyzőkönyv

A társasház közgyűlésén felvett jegyzőkönyv jelentőségét már önmagában az megalapozza, hogy a jegyzőkönyv tartalmazza a közgyűlésen meghozott határozatokat. Minden tulajdonostársnak érdeke ezért, hogy azok tartalma valós és alapos legyen, illetve a saját érdekében erősen ajánlott akkor is átolvasni, ha a tulajdonostárs a közgyűlésen nem vett részt.

A társasházi törvény pontosan rögzíti, hogy a jegyzőkönyvnek milyen kötelező elemei vannak. Előre kell bocsátani, hogy a jegyzőkönyv elkészítése nem opcionális, vagyis nem szabad választás kérdése, hanem az kötelező.

magnifying-glass-1607160_1280.jpg

A jegyzőkönyv bevezető részében fel kell tüntetni a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; illetve fel kell tüntetni azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza.

A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell megállapítást arra vonatkozóan, hogy a közgyűlés határozatképes, majd össze kell foglalni a tárgyalt napirendeket. A közgyűlés csak az előre napirendre tűzött kérdésekben határozhat, a meghozott határozatokat szó szerint rögzíteni kell a szavazás eredményére vonatkozó adatokkal együtt.

Az egyes napirendi pontok megtárgyalásának jegyzőkönyvezése nem szó szerint szokott történni, de természetesen abban az esetben, ha valamelyik tulajdonostárs kéri, akkor hozzászólását szó szerint jegyzőkönyvbe kell venni.

Végül a jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.

A hitelesítő személyeknek a feladata a törvényben nincs részletesen kibontva, de a vonatkozó bírói gyakorlat alapján elmondható, hogy a hitelesítéssel a jegyzőkönyv olyan teljes bizonyító erejű magánokirattá válik, hogy az abban foglaltakat az ellenkező bizonyításáig valósnak kell tekinteni. Önmagában attól, hogy a jegyzőkönyv hitelesítve van, még nem kizárt, hogy a tulajdonostársak a közgyűlési határozatot megtámadják, de ha a megtámadás indoka az, hogy a jegyzőkönyv nem a valóságot tartalmazza, úgy ezt nekik kell bizonyítani.

Ha azonban hiányzik a hitelesítés, és emiatt nem felel meg a teljes bizonyító erejű magánokiratnak, továbbá a tulajdonostársak bármelyike azt állítja, hogy a jegyzőkönyv a közgyűlésen történteket – így a határozatokat – nem a valóságnak megfelelően tartalmazza, úgy a társasháznak kell bizonyítani a tartalom valóságát, - mutatott rá a legfőbb bírói fórum egy korábbi döntésében.

A közös képviselőnek a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.

A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. A mai technikai lehetőségek mellett a lefényképezés egy költséghatékony módszere a jegyzőkönyv lemásolásának.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva ügyvéd, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

MeNa 2018. május 14.

Úristen, kész a társasház, de hol van az albetétem?

Társasházi lakás vásárlásakor szükséges, hogy a társasház tulajdoni lapján lévő bejegyezésekkel vevőként tisztában legyünk. Különösen új építésű társasházak esetén előfordulhat, hogy az albetétesítés még nem történt meg, ez fokozott figyelmet követel meg tőlünk.

Tovább
MeNa 2018. május 08.

Mit tehet az, akit kilakoltatnának és haladékot akar?

A lakóingatlanok kiürítésének foganatosítása, közkeletű nevén a kilakoltatás a téli hónapokban (december 1-március 1-ig) érthető módon mindig szünetel. Ez a kilakoltatási moratórium. Idén a választások miatt kitolódott ez az időszak, november 15-től egészen április 30-ig tartott. Május 1-től tehát folytatódhatnak a kilakoltatások. Mit tehet, akinek nincs hová mennie?

family-law-329569_1280.jpg

A kiköltözésre kötelezett egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapos időtartamra haladékot kérhet.

A kérelem előterjesztésére két lehetősége van az érintettnek:

  • a bírósági eljárásban, vagy
  • az azt követő végrehajtási eljárásban

nyújthat be kérelmet.

Mindkét esetben a bíróság dönt és természetesen nem automatikus az engedélyezés. A haladék adásának konkrétan meghatározott feltételei vannak mindkét fázisban. Közös feltétel, hogy ne önkényesen elfoglalt lakásról legyen szó és hogy a kérelmezőt korábban nem sújtották pénzbírsággal, illetve rendbírsággal. A további feltételek már különbözőek:

A bírósági eljárásban feltétel, hogy

  • a kiürítendő ingatlan a kérelmező lakóhelye legyen, és ez legyen az ő és közvetlen családtagjainak egyedüli lakóingatlana,
  • a kérelmező valószínűsítse, hogy a saját és családja elhelyezését ideiglenesen sem tudja biztosítani,
  • a per során a kérelmező nem tanúsítson rosszhiszemű magatartást.

Ha a fenti feltételek teljesültek, különös méltánylást érdemlő esetben a bíróság az ingatlan kiürítésére legfeljebb hat hónapig terjedő teljesítési határidőt állapíthat meg (szemben az általános 15 napos határidővel). Itt tehát már az ítéletben megkapja a kötelezett a lehetőséget a későbbi kiköltözésre, és amennyiben ennek eleget tesz, nem is indul végrehajtási eljárás.

Ha azonban a bírósági eljárásban nem kérte a kötelezett a fentiek szerinti hosszabb teljesítési határidő engedélyezését, és valamiért még sem tud kiköltözni, még a végrehajtási eljárásban is lehet haladékot kérni.

Ezt nevezzük a végrehajtási eljárás felfüggesztésének, melynek feltétele, hogy az adós a felfüggesztésre okot adó, méltányolható körülményt igazolja, mely körében a bíróság kiemelten értékeli különösen

  • a kérelmező által eltartásra köteles és tartásra szoruló személyek számát (elsősorban a gyerekek számát),
  • a kérelmező vagy az eltartott személy tartós és súlyos betegségét,
  • a végrehajtási eljárás során bekövetkezett és a kérelmezőt is sújtó természeti katasztrófát.

Fontos, hogy amennyiben az ítéletben már engedélyeztek hosszabb teljesítési időt a kérelmezőnek, akkor nem kérheti a végrehajtási eljárás felfüggesztését a fenti okokból.

Látható, hogy más szempontok szerint dönt a bíróság, ha még ítélethozatal előtt kérelmezik a hosszabb (legfeljebb hat hónapos) kiköltözési időt, mint ha a végrehajtási eljárás felfüggesztését kérik.

Amennyiben valakinek szüksége lenne még néhány hónap haladékra a kiköltözés előtt, az ő konkrét élethelyzetében fennálló körülmények alapján választhat, hogy mikor terjeszti elő kérelmét a bíróságon. És a végén még az is előfordulhat, hogy a haladék letelte után ismét elkezdődik a következő téli moratórium, amikor további három hónapig szünetel a kilakoltatás.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere. 

MeNa 2018. április 30.

Mire figyeljünk, ha nem tehermentes ingatlant vennénk?

„Eladó szavatolja, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes…”Szerencsés esetben ez a mondat magától értetődő eleme egy ingatlannal kapcsolatos megkötött adásvételi szerződésnek, ugyanakkor a gyakorlatban számtalan példát látunk különböző követelésekkel terhelt ingatlanok értékesítésére is. Mire érdemes figyelnünk, ha az általunk megvásárolni kívánt lakás nem tehermentes?

Tovább
MeNa 2018. április 25.

Londonba költöztem és eladom a lakásom. Kit bízzak meg vele?

Tisztelt Őszinte ingatlanos!

Néhány éve Londonban dolgozom és most árulom budapesti lakásomat. Ritkán jövök haza és szeretném megkérdezni, hogy feltétlenül ott kell-e lennem az adásvételi szerződés megkötésekor. Van esetleg más megoldás?

Köszönettel, Vándormadár

Tisztelt Levélíró!

Nem kell feltétlenül személyesen jelen lennie az adásvételi szerződés megkötésekor. Képviseltetheti magát meghatalmazott útján is.

Erre a legegyszerűbb és legolcsóbb megoldás az, ha hazalátogatása alkalmával ügyvéd vagy közjegyző előtt meghatalmaz valakit az adásvételi szerződés aláírására.

Amennyiben azonban a szerződéskötés előtt ez már nem oldható meg, külföldön is adhat meghatalmazást:

  1. Meghatalmazás Konzulátuson (diplomáciai hitelesítés): ebben az esetben aláírását a meghatalmazáson a magyar külképviseleti hatóság hitelesíti, azaz a konzuli tisztviselő záradékkal látja el, mellyel igazolja, hogy az okiratot előtte írta alá.

A legegyszerűbb, ha már visz magával egy lehetőleg magyar ügyvéd vagy közjegyző által jól megfogalmazott meghatalmazás mintát, és a konzulátuson ezt írja alá. Így elkerülhető az a nem ritka eset, hogy a meghatalmazás, habár konzul felülhitelesítette, mégsem felel meg a magyar jogszabályi rendelkezéseknek. A meghatalmazás mintát általában az az ügyvéd szokta elkészíteni (és az eladónak elektronikusan megküldeni), aki majd az adásvételi szerződést is készíti.

  1. Meghatalmazás külföldi közjegyző előtt (vagy egyéb, az aláírás hitelesítésére jogosult külföldi szerv előtt): ilyenkor a meghatalmazás aláírása az aláírás hitelesítésére jogosult külföldi szerv (legtöbbször közjegyző) előtt történik. Szükség van azonban a magyar külképviseleti hatóság felülhitelesítésére, azaz annak igazolására, hogy a külföldi közjegyző (vagy egyéb szerv) jogosult volt az aláírás hitelesítésére. Mivel a külföldi szerv által történt hitelesítés idegen nyelven történik, szükséges annak a hiteles magyar nyelvű fordítása is.

39393347_l.jpg

Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (ún. Apostille) látták el, vagy a hitelesítés, illetőleg felülhitelesítés alól nemzetközi megállapodás vagy viszonossági gyakorlat egyébként felmentést ad. Mivel azonban az Apostille-t idegen nyelven állítják ki, hiteles fordítását be kell szerezni.

A külföldön kiállított meghatalmazást rendszerint postai úton juttatják el Magyarországra a meghatalmazottnak vagy az eljáró ügyvédnek.

Először talán kicsit bonyolultnak tűnik, azonban a Magyarországon adott meghatalmazás, vagy az 1. pontban írt Konzulátuson tett meghatalmazás roppant egyszerű és gyors eljárás, mert ebben az esetben csupán egyszer kell elmenni a meghatalmazónak aláírni és fordításra sincs szükség.

+1 tipp: A meghatalmazás terjedjen ki nem csak a szerződés aláírására, hanem az adásvétellel kapcsolatos egyéb teendőkre is, pl. birtokbaadásra, a közüzemi szolgáltatóktól történő nullás igazolások beszerzésére is.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere 

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

MeNa 2018. április 18.

Átlóg hozzám egy faág. Nyerhetek, ha beperelem a szomszédom?

 

A tavasz beköszöntével felszínre kerülhetnek a télen átmenetileg feledésbe merült szomszédjogi viták, rendezetlen kérdések. Különösen a kertvárosi övezetekben jöhetnek szóba, ahol a kiviruló növényzet nem csak dekoratív látványt, hanem sorozatos konfliktusokat is hozhat magával.

Tovább
MeNa 2018. április 11.

Átvert az építtető. Hogyan lesz mégis enyém a lakás?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Zuglóban vásároltam 2016-ban új építésű lakást egy passzív házban, még tervezőasztalról. Nagyon jó vételnek tűnt, az építtető haladt a munkával, gyakran jártunk oda ellenőrizni, minden ment a maga útján, fizettem a részleteket, a Földhivatalban tulajdonjog fenntartással már be vagyok jegyezve. Aztán pár hete kaptam egy levelet az ügyvédjüktől, hogy nyersanyaghiány és munkaerőhiány van, ezért meg az áremelkedések miatt nem tudják befejezni az építkezést. Szerintük ez vis maior, a szerződés megszűnt, ellehetetlenült, visszaadják a pénzt, amit eddig fizettem, de semmi többet. Közben meg látom, hogy folytatják az építkezést (már majdnem kész, bár a vállalt határidő több hónapja lejárt) és értékesítik a lakásokat, csak jóval több pénzért. Kérdésem az, hogy lehet-e ilyet tenni? A Földhivatal nem fog törölni? Én a lakást akarom, azért vettem meg. El kell fogadnom a megszüntetést vagy ez csak egy átverés?

Tisztelettel, egy csalódott vevő

 

Tisztelt Levélíró!

A polgári jog valóban ismeri a teljesítés lehetetlenné válásának jogintézményét. Ebben az esetben a szerződés megszűnik, a teljesítésre jogi, fizikai, gazdasági vagy érdekbeli okból nincs többé lehetőség.

Lehetetlen-e a teljesítés?

Amint írja, esetükben az építtető folytatja az építkezést és az értékesítést. A leírtak alapján a teljesítés nem vált lehetetlenné. Az látszik, hogy a lehetetlenüléssel kapcsolatban az építtető megtévesztően nyilatkozott, nem a valós helyzetről tájékoztatta Önt.

Amennyiben a szerződés teljesítése ténylegesen nem vált lehetetlenné, a szerződés természetesen nem szűnik meg pusztán azért, mert az építtető így minősíti. A szerződés tehát létezik, így mindkét félnek továbbra is teljesítenie kell az abban foglaltakat. Az építtetőnek építeni, Önnek pedig határidőben fizetni a vételár részeket.

27908957_l.jpg

Törölhet-e a Földhivatal?

Nem! Jelenleg Ön az eladó tulajdonjogának fenntartásával van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban. Ennek alapja a benyújtott Adásvételi szerződés volt. A bejegyzés az albetétesítés megtörténtéig egy közös tulajdoni hányadra vonatkozik. A tulajdonjog bejegyzésének törlése is szigorú szabályokhoz kötött:

  • végleges hatósági határozat vagy jogerős bírósági ítélet szükséges hozzá vagy
  • az, hogy a felek utóbb megállapodjanak abban, hogy az adásvételi szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el.

Ha nincs határozat, ítélet vagy megállapodás, nincs törlés, marad minden változatlan.

És mi van a vis maiorral?

Ezzel akkor kellene foglalkoznunk, ha valóban ellehetetlenült volna a szerződés. Ekkor kellene vizsgálni, hogy az adott vis maior okot jogszerűen kötötték-e ki és valóban az vezetett-e az ellehetetlenülésre. Ha két igen a válasz, akkor bizony megszűnik a szerződés. De itt nincs erről szó.

A teljesség érdekében tűnődjünk el azon, hogy nyersanyaghiány, munkaerőhiány, vagy ezek miatti áremelkedés lehet-e vis maior! Mi is a vis maior egy adásvételnél?

Habár már mindenki hallott róla és gyakran alkalmazzák is, sem a Ptk., sem más jogszabály nem határozza meg egzaktan, az adásvételekre is alkalmazható általánossággal. De az biztos: jellemző rá, hogy elháríthatatlan, előre nem látható és fel nem róható esemény. Árvíz, tűzvész, lázadás? Egyértelmű, hogy ezeket nem lehet előre látni, tehát vis maior okok. De a nyersanyag-, és munkaerőhiánnyal, árdrágulással nem kellett volna számolnia az építtetőnek? Nem tartozik ez a szokásos üzleti kockázatába? A bíróság egy irányadó esetben így foglalt állást: A szerződés megkötésekor a felek nem hagyhatják figyelmen kívül a piaci viszonyok változásának lehetőségét, ezért az ebből eredő kereskedelmi kockázatot viselniük kell. Így a kereskedelmi kockázatnak minősülő körülmények esetén nem állapítható meg érdekbeli ellehetetlenülés. Ugyanezt erősíti a Kúria egy másik döntése, mely szerint a gazdasági válságjelenségek nem minősíthetők vis maiornak.

Az építtető által hivatkozott nyersanyag-, és munkaerőhiány, valamint az árdrágulás is a piaci viszonyok változása és az építőiparban tapasztalható válságjelenségek miatt következett be. Ezek lehetősége előrelátható volt, vagyis ha vis maiorként tartalmazza az Adásvételi szerződés, akkor felvetődik ezen rendelkezés érvénytelenségének kérdése, mivel vis maior csak előre nem látható dolog lehet.

Hogyan tovább?

A szerződés teljesítése nem vált lehetetlenné és a szerződés nem szűnt meg. Ezért fontos jeleznie az építtetőnek, hogy nem fogadja el jogkövetkeztetéseit, a szerződés továbbra is létezik és teljesítendő. Késedelem esetén érvényesítheti késedelmi kötbérigényét, ha azt tartalmazza a szerződés. Ezen kívül a kötbért meghaladó kárát is érvényesítheti, amely lehet elmaradt vagyoni előny is.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!