Őszinte Ingatlanos

TothGeza78 2019. április 19.

Segítség! Beázott a lakásom!

Társasházban élve sajnos bármikor előállhat az a kellemetlen helyzet, hogy otthonunkba belépve azzal szembesülünk, a felső szomszéd áztatja a lakásunkat.

Tovább
TothGeza78 2019. április 19.

Az albérlő kit fogadhat be magához az albérletbe?

Albérlet esetén a bérlő és a bérbeadó között lakásbérleti jogviszony jön létre, amihez a felek között megkötött írásbeli szerződés szükséges. Eddig mindenki tudja, de mi van akkor, ha az albérlő mást is befogad a lakásba.

Tovább
TothGeza78 2019. április 18.

A közös költség buktatói

A legtöbb társasházban az év közepén tartják meg a rendes éves közgyűlést a tulajdonosok. Ilyenkor, a közgyűlések alkalmával egy sor kellemetlen téma jöhet elő. Zömében a közös költség tartozás miatti lépések is ekkor kerülhet a látótérbe.

 

A közgyűlés a társasházak döntéshozó szerve. A közgyűlés alkalmával a társasházi tulajdonosok határozatban rendelkeznek a társasház működésével, költségvetésével kapcsolatos kérdésekben, azaz ennek keretében hozzák meg döntéseiket.

Nagyon lényeges, hogy kevesen vannak azzal tisztában, hogy a társasházi törvény alapján már 3 havi közös költség tartozás esetén, komoly lépéseket tehet a társasház a tulajdonossal szemben. És ezek a következmények megismételhetőek. 

Az egyik ilyen hátrány az, hogy a hátralékos tulajdonos külön tulajdonát, valamint a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadát a társasház – a tartozás erejéig – jelzálogjoggal terheli meg. A jelzálogjog biztosítékként szolgál a társasház javára a tartozás megfizetésére.

Ebben az esetben vagy a közgyűlés – az érintett tulajdonostárs szavazatának figyelmen kívül hagyásával – dönt a kérdésben, vagy közgyűlés hiányában, a közös képviselő önállóan is intézkedhet. Ez utóbbi esetben a szervezeti és működési szabályzat adhatja meg ezt a jogot a közös képviselőnek.

A jelzálogjog bejegyzésének sajátossága, hogy mind a közgyűlési határozatot, mind pedig a közös képviselő rendelkezését ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni.

Ez lényeges feltétele az ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésnek. Természetesen, amennyiben a hátralék rendezetté válik, akkor a törlés iránt – ugyanilyen formában – a tulajdonos költségére, intézkednie kell a társasháznak. 

A másik lehetőség a fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése, mely tipikusan a behajtás iránti intézkedés formája. Elrendelése - a fentiekhez hasonlóan - szintén vagy a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg.

Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. 

Cikkünk szakértő szerzője dr. Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. munkatársa

 

TothGeza78 2019. április 08.

Zavaróak a szomszédok? Kérjen birtokvédelmet!


A szomszédokkal soha nem könnyű az együttélés. Különösen, ha sehogy sem lehet kijönni némelyikkel. Gyors megoldást jelenthet a jogviták rendezésére az úgynevezett birtokvédelmi eljárás. Lássuk a jogi szakértőnk által összeszedett szabályokat!

Tovább
TothGeza78 2019. március 02.

Adózás: vadonatúj szabályok bérbeadóknak

Amennyiben magánszemélyként bérbe adjuk ingatlanunkat, úgy az ebből származó jövedelmünk után 15% mértékű adót kell fizetnünk. Az adófizetésben idén januárjától néhány fontos változás történt. Szakértői írásunk első része.

Tovább
TothGeza78 2019. február 06.

Kaphatok pénzbírságot a társasházi szomszédaimtól!

 Ha valaki a megszavazott közgyűlési határozatot nem hajlandó betartani, számíthat arra, hogy akár pénzbírságot is kaphat a társasházi szomszédaitól? Ahogyan növekszik az egy társasházban található lakások száma, úgy gyarapodnak azok a társasházi konfliktusok is, amelyek így vagy úgy, de mindig is részei voltak a szomszédok életének. Nagy valószínűséggel mindig lesz olyan tulajdonostárs, aki renitenskedik. Aki úgy érzi, méltánytalan sérelem érte, az 60 napon belül bírósághoz fordulhat. Kaphatunk tehát pénzbírságot a szomszédtól?

Tovább
MeNa 2018. december 04.

Átvert az ingatlanos. Bukom a foglalót is?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

"Vételi szándéknyilatkozatot kötöttünk egy lakásra, az aláírásakor a vételi ár 2%-t foglalóként átadtam a megbízott ingatlanosnak. A dokumentumba bekerült, hogy a lakáson végrehajtás van bejegyezve, melynek összege az ingatlanos által közölt és a vételi szándéknyilatkozatba foglaltan legfeljebb 10,5 millió.Megegyeztünk, hogy én utalom a végrehajtónak a pénzt, tehermentesítjük a lakást és a földhivatali törlések után a lakás tehermentessé válása után utalom az eladónak a fennmaradó vételi árat. Azonban a végrehajtási igazolások kikérése során már 18 millió forintot is meghalad a követelés értéke. Természetesen a lakást nem kívánom megvenni ilyen feltételekkel, sőt ha ezt az összeget konkrétan tudtam volna foglalót sem adtam volna. A foglaló összege (390 ezer forint) vissza jár nekem?. Az ingatlanos azt mondja, hogy én álltam el a vásárlástól, így nem adja vissza. Én pedig úgy érzem, nem lettem teljeskörűen tájékoztatva és valótlan adatot írtunk be a vételi szándéknyilatkozatba. Köszönöm!"

 

Tisztelt Levélíró!

A kérdésére adott válasz több körülménytől is függ, így pl. attól, hogy 2%-ot az ingatlanközvetítő saját részére vagy az eladó részére tartja-e vissza, hogy a foglalónak nevezett összeg valóban foglaló-e vagy esetleg a szokásos rendelkezésre tartási díj, illetve, hogy a szándéknyilatkozatát (vételi ajánlatát) az eladó elfogadta-e már. A következőkben vázolom igény érvényesítésének lehetőségeit azzal, hogy konkrét válasz csupán az ügy teljeskörű ismeretében adható.

1. Az ingatlanközvetítő és a rendelkezésre tartási díj

A leírtak alapján a legnagyobb valószínűséggel az ingatlanközvetítő kívánja megtartani a 2%-ot. Ebben az esetben ez nem foglaló. Foglaló akkor lenne, ha annak jogosultja az eladó lenne, és az összeg foglalókénti meghatározása kitűnne a szerződésből (jelen esetben a vételi ajánlatból és az elfogadó nyilatkozatból). A foglaló szokásos mértéke egyébként a 2%-nál jóval magasabb, általában 10%.

veteli_jog_2.jpg

Bevett gyakorlat, hogy az ingatlanközvetítők a vételár 1%-ának megfelelő összegű ún. rendelkezésre tartási díjat vagy regisztrációs díjat vesznek letétbe a vevőtől a vételi ajánlat megtételekor az eladó részére. Valószínűleg ez az összeg volt az Ön esetében nem 1, hanem 2%. Amennyiben az eladó elfogadja a vételi ajánlatot és létrejön az adásvételi szerződés, ez az összeg beleszámít a vételárba, tehát ennyivel kevesebbet kell fizetnie a vevőnek. Amennyiben nem jön létre a szerződés, az ingatlanközvetítők formanyomtatványain is visszaköszönő általános gyakorlat az, hogy a rendelkezésre tartási díjat az eladó (!) és nem az ingatlanközvetítő megtarthatja. Más kérdés, hogy ilyen esetekben az ingatlanközvetítő az eladótól rendszerint kér a munkájáért egy bizonyos összeget, mivel ő már kiközvetítette a vevőt.

Az ingatlanközvetítő és a vevő között azonban rendszerint nem áll fenn szerződés, az ingatlanközvetítő a vevőnek nem, csupán az eladónak nyújt közvetítői szolgáltatást, így a vevőtől semmilyen pénzösszegre nem jogosult. Amennyiben tehát az ingatlanközvetítő szándékozza megtartani a 2%-ot, jó eséllyel erre semmilyen jogalapja nincsen. Független ez attól, hogy a tartozás összegéről ő adott megtévesztő információt.

2. Az eladó és a foglaló

Amennyiben az ingatlanközvetítő átadta a neki kifizetett 2%-ot az eladónak és az eladó szándékozik megtartani azt, a következő főbb lehetőségekkel kell számolni:

  • ha még nem fogadta el az eladó a vevő vételi ajánlatát, akkor a vevő egészen egyszerűen visszavonhatja azt, így szerződés nem jön létre az eladóval; ugyanez a helyzet akkor, ha a vevő ajánlati kötöttségének idejét meghatározta (pl. 8 nap) és a határidő eredménytelenül eltelt,
  • ha az eladó már elfogadta a vételi ajánlatot, ezzel létrejött a szerződés eladó és a vevő között (a földhivatali bejegyzéshez természetesen ezt külön, ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben meg szokták erősíteni a felek).

39393347_l.jpg

Amennyiben az eladó elfogadta a vételi ajánlatot akként, hogy az 10,5 millió forint terhet tartalmazott, akkor az eladó felismerhette, hogy a vevő tévedésben van. Amennyiben valaki a szerződés megkötésekor lényeges körülmény tekintetében tévedésben van, melyet a másik fél felismerhetett, akkor 1 éven belül megtámadhatja a szerződést. Eredményes megtámadás esetén a szerződés érvénytelenné válik és az eladónak vissza kell fizetnie a 2%-ot. 

Nagyon lényeges tehát, hogy mit tartalmazott a szándéknyilatkozat. Amennyiben eladó és vevő között létrejött a szerződés és az az eladó hibájából hiúsul meg, a vevő akár a foglaló kétszeresére is jogosulttá válhat. Nem helyes tehát az ingatlanközvetítő érvelése, hogy azért nem adja vissza az összeget, mert a vevő állt el a szerződéstől. A döntő ilyenkor az, hogy ki felelős a meghiúsulásért.

Összefoglalva, az ingatlanközvetítő szinte biztos nem lesz jogosult a 2% megtartására és az eladó is csak igen korlátozott esetben tarthatja meg azt. A vevőknek javasolt bármilyen pénzösszeg átadását megelőzően ügyvéd segítségét kikérni, aki előzetesen tájékozódik az ingatlan konkrét terheiről és akként fogalmazza meg a szándéknyilatkozatot, hogy a vevő a leírt esetben mindenképp visszakapja a pénzét.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

MeNa 2018. november 23.

Hogyan ellenőrizhetjük a közös képviselőt?

A közös képviselet ellátása ma már egy professzionális tevékenységet takar a legtöbb esetben. A szerteágazó feladatok, a számonkérhetőség és a felelősség folytán elmúlt a házmesterek világa. Gyakran felmerülő kérdés, hogy hogyan ellenőrizhető a közös képviselő tevékenysége, kik gyakorolnak felette ellenőrzési jogot.

A közös képviselő ellenőrzésének három lépcsőjét különíthetjük el. Egyfelől a tulajdonosok egyenként is jogosultak a társasház irataiba betekinteni, a közgyűlés napirendjére javaslatot tenni. Ezeknek a jogoknak a gyakorlása arra motiválhatja a közös képviselőt, hogy felelősségteljesen járjon el. Amennyiben ugyanis be kell számolnia, meg kell magyaráznia, hogy a szerződések megkötése és ellenőrzése során gondosan jár-e el, úgy az felelősségteljes eljárást követel meg tőle. A társasházi iratokba az egyes tulajdonostársaknak azzal van betekintési joga, hogy azt kijegyzetelheti, fényképet készíthet róla.

man-couple-people-woman-large.jpg

A pénzügyi ellenőrzési jogot az éves elszámolás elfogadásakor biztosítja. A tulajdonosok ugyanis az éves elszámoló közgyűlés előtt kézhez kapják a közös képviselő elszámolását a pénzügyi ellenőrzést végző személy(ek) jelentésével, véleményével és ez alapján szavaznak annak elfogadásáról. Amennyiben a közgyűlés összessége elfogadja, de az egyes tulajdonostárs nem ért egyet a közgyűlés többségi döntésével, a határozatot megtámadhatja bíróság előtt.

A második lépcső a fentiekkel már érintett közgyűlési ellenőrzés. Itt kell megemlíteni, hogy amennyiben a közös képviselet akár a közös képviselet ellátására kötött megbízási szerződésben foglaltakat megsérti, és azzal kárt okoz, kártérítésre is kötelezhető. A képviselőnek pl. kötelessége a közüzemek, szolgáltatók, hitelintézetek tájékoztatása (pl. adatváltozás) és a velük való kapcsolattartás. Ha ezeket elmulasztja, vagy nem megfelelően végzi, és ennek okán kár éri a társasházat (pl. késedelmi kamat), kártérítésre kötelezhető. Szélsőséges esetben büntetőjogi felelősséggel is tartozhat (csalás, sikkasztás, hűtlen kezelés), aminek kivizsgálása feljelentés alapján a hatóság (rendőrség) feladata.

Végül külső személyként a jegyző a társasházi törvény alapján látja el a törvényességi felügyeletet, ami a társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét foglalja magába. E körben a törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak, b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

39393347_l.jpg

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni. Amennyiben a jegyző törvénybe ütközőséget talál, akkor a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

A törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult.

Gyakran tapasztalható, hogy a tulajdonostársak nem fordítanak kellő gondot arra, hogy a közös képviselőt ellenőrizzék, ezzel azonban saját maguknak okoznak kárt, hiszen a törvényes és gazdaságos működés elsődlegesen az ő érdeküket szolgálja. A közös képviselet ellátása pedig nem kegy, hanem egy szerződésen alapuló szolgáltatás, mely a tulajdonostársak igényeihez igazodó minőséget fog képviselni.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva ügyvéd, D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

 

MeNa 2018. november 05.

Kötelező beengedni a vevőjelöltet, ha albérlő vagyok?

A lakásbérlés egyik neuralgikus pontja, amikor kiderül, hogy a tulajdonos értékesíteni kívánja az ingatlant. A bérlő ugyanis a lakhatása megoldása mellett legtöbb esetben azzal is szembetalálja magát, hogy a tulajdonos a legváratlanabb pillanatokban toppan be vevőjelöltekkel.

Köteles-e beengedni a bérlő a vevőjelölteket, illetve eltűrni, hogy kirakattá váljon a lakóhelye a bérleti jogviszony vége előtt? A másik oldalról szemlélve a kérdést, meg kell-e várnunk tulajdonosként az albérlőnk kiköltözését a lakás hirdetésével?

veteli_jog_1.jpg

Mindenekelőtt nézzük meg, hogy egyéb esetekben joga van-e a tulajdonosnak a lakásba bemenni. A törvény úgy rendelkezik erről a kérdésről, hogy a bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a lakáshasználatot. Ezt az előrelátó felek a bérleti szerződésben pontosíthatják is, hiszen vitára adhat okot, hogy milyen gyakorisággal, milyen időpontban nem lesz szükségtelen a zavarás.

A bérlőnek azt kell szem előtt tartania, hogy a törvény csak a szükségtelen zavarást tiltja, a tulajdonos azonban óvakodjon attól, hogy zaklató és visszaélésszerű legyen a bejárkálás, illetve semmiképpen ne történjen a bérlő tudta és jelenléte nélkül. Utóbbi esetben ugyanis akár bűncselekményt is megvalósíthat, vagy a magánlakás sérthetetlenségéhez való személyiségi jogsértést követhet el. A bérleti szerződés lényege ugyanis, hogy a tulajdonos lemond a használati jogáról, átengedve azt a bérlőnek. A bérlő azt is köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze, a korszerűsítést azonban csak akkor köteles tűrni, ha az a lakás használatát jelentősen nem korlátozza.

A tulajdonosnak tehát azt kell átgondolnia a lakás értékesítése előtt, hogy nagy volumenű korszerűsítési, felújítási munkálatokat nagy valószínűséggel csak a bérlő kiköltözése után lesz mód elvégezni.

Mivel senki nem nézi jó szemmel, ha a lakása hirtelen átjáró házzá változik, idegenek szemlélik az életterét, gyakori konfliktusforrás a vevőjelöltek beengedése. Sok bérlő hivatkozik arra, hogy a felmondási idő végéig ki van fizetve a bérleti díj, így ő bizony nem engedi be, legyen az ingatlanossal vagy tulajdonossal kísérve.

67349105_xxl.jpg

A jogi előírások pontosan rendezik ezt a helyzetet. Ennek megfelelően a bérlő köteles megengedni, hogy aki az ingatlant meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse.

Ez azt jelenti, hogy kategorikusan semmiképpen nem zárkózhat el a vevőjelöltek beengedése elől. A tulajdonosnak azonban törekednie kell arra, hogy megfelelő időpontban, gördülékenyen történjen a lakás bemutatása, az előre egyeztetett időpont is elvárható. Bérlőként pedig tartsuk szem előtt, hogy ha kárt okozunk a jogtalan akadékoskodással, azért felelősséggel is tartozunk.

A lakáshirdetésekkel kapcsolatban kiemelést érdemel, hogy tárgyaknak nincs személyiségi joga, így ha a lakás fényképezésekor a bérlő tulajdonában álló tárgyak látszódnak, az nem sérelmes, de ez már nem vonatkozik fényképekre vagy olyan tárgyakra, amelyek révén közvetlen kapcsolat teremthető az albérlővel vagy családtagjaival a róluk leolvasható adatok alapján. Amennyiben tehát a falon oklevelek, fényképek vannak, ezek kitakarása egyértelmű kötelezettség.

Nem lehet eleget hangsúlyozni, hogy minden szerződés esetén általános alapelv a jóhiszemű és tisztességes, kölcsönös együttműködésen alapuló magatartás, és a másik fél megfelelő tájékoztatása. Ezek betartása esetén konfliktusmentesen rendezhetjük ezt a kényes időszakot is.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva jogász, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

 

MeNa 2018. október 27.

Így lehet megszüntetni a haszonélvezeti jogot

Korábbi cikkeinkben ismertettük a haszonélvezeti jog tartalmát, valamint részleteztük a haszonélvezőt és a tulajdonost megillető jogokat és az őket terhelő kötelezettségeket. Most azt nézzük meg, miként lehet megszüntetni ezt a jogot.

Tovább