Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Zuglóban vásároltam 2016-ban új építésű lakást egy passzív házban, még tervezőasztalról. Nagyon jó vételnek tűnt, az építtető haladt a munkával, gyakran jártunk oda ellenőrizni, minden ment a maga útján, fizettem a részleteket, a Földhivatalban tulajdonjog fenntartással már be vagyok jegyezve. Aztán pár hete kaptam egy levelet az ügyvédjüktől, hogy nyersanyaghiány és munkaerőhiány van, ezért meg az áremelkedések miatt nem tudják befejezni az építkezést. Szerintük ez vis maior, a szerződés megszűnt, ellehetetlenült, visszaadják a pénzt, amit eddig fizettem, de semmi többet. Közben meg látom, hogy folytatják az építkezést (már majdnem kész, bár a vállalt határidő több hónapja lejárt) és értékesítik a lakásokat, csak jóval több pénzért. Kérdésem az, hogy lehet-e ilyet tenni? A Földhivatal nem fog törölni? Én a lakást akarom, azért vettem meg. El kell fogadnom a megszüntetést vagy ez csak egy átverés?

Tisztelettel, egy csalódott vevő

Tisztelt Levélíró!

A polgári jog valóban ismeri a teljesítés lehetetlenné válásának jogintézményét. Ebben az esetben a szerződés megszűnik, a teljesítésre jogi, fizikai, gazdasági vagy érdekbeli okból nincs többé lehetőség.

Lehetetlen-e a teljesítés?

Amint írja, esetükben az építtető folytatja az építkezést és az értékesítést. A leírtak alapján a teljesítés nem vált lehetetlenné. Az látszik, hogy a lehetetlenüléssel kapcsolatban az építtető megtévesztően nyilatkozott, nem a valós helyzetről tájékoztatta Önt.

Amennyiben a szerződés teljesítése ténylegesen nem vált lehetetlenné, a szerződés természetesen nem szűnik meg pusztán azért, mert az építtető így minősíti. A szerződés tehát létezik, így mindkét félnek továbbra is teljesítenie kell az abban foglaltakat. Az építtetőnek építeni, Önnek pedig határidőben fizetni a vételár részeket.

Törölhet-e a Földhivatal?

Nem! Jelenleg Ön az eladó tulajdonjogának fenntartásával van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban. Ennek alapja a benyújtott Adásvételi szerződés volt. A bejegyzés az albetétesítés megtörténtéig egy közös tulajdoni hányadra vonatkozik. A tulajdonjog bejegyzésének törlése is szigorú szabályokhoz kötött:

• végleges hatósági határozat vagy jogerős bírósági ítélet szükséges hozzá vagy
• az, hogy a felek utóbb megállapodjanak abban, hogy az adásvételi szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el.

Ha nincs határozat, ítélet vagy megállapodás, nincs törlés, marad minden változatlan.

És mi van a vis maiorral?

Ezzel akkor kellene foglalkoznunk, ha valóban ellehetetlenült volna a szerződés. Ekkor kellene vizsgálni, hogy az adott vis maior okot jogszerűen kötötték-e ki és valóban az vezetett-e az ellehetetlenülésre. Ha két igen a válasz, akkor bizony megszűnik a szerződés. De itt nincs erről szó.

A teljesség érdekében tűnődjünk el azon, hogy nyersanyaghiány, munkaerőhiány, vagy ezek miatti áremelkedés lehet-e vis maior! Mi is a vis maior egy adásvételnél?

Habár már mindenki hallott róla és gyakran alkalmazzák is, sem a Ptk., sem más jogszabály nem határozza meg egzaktan, az adásvételekre is alkalmazható általánossággal. De az biztos: jellemző rá, hogy elháríthatatlan, előre nem látható és fel nem róható esemény. Árvíz, tűzvész, lázadás? Egyértelmű, hogy ezeket nem lehet előre látni, tehát vis maior okok. De a nyersanyag-, és munkaerőhiánnyal, árdrágulással nem kellett volna számolnia az építtetőnek? Nem tartozik ez a szokásos üzleti kockázatába? A bíróság egy irányadó esetben így foglalt állást: A szerződés megkötésekor a felek nem hagyhatják figyelmen kívül a piaci viszonyok változásának lehetőségét, ezért az ebből eredő kereskedelmi kockázatot viselniük kell. Így a kereskedelmi kockázatnak minősülő körülmények esetén nem állapítható meg érdekbeli ellehetetlenülés. Ugyanezt erősíti a Kúria egy másik döntése, mely szerint a gazdasági válságjelenségek nem minősíthetők vis maiornak.

Az építtető által hivatkozott nyersanyag-, és munkaerőhiány, valamint az árdrágulás is a piaci viszonyok változása és az építőiparban tapasztalható válságjelenségek miatt következett be. Ezek lehetősége előrelátható volt, vagyis ha vis maiorként tartalmazza az Adásvételi szerződés, akkor felvetődik ezen rendelkezés érvénytelenségének kérdése, mivel vis maior csak előre nem látható dolog lehet.

Hogyan tovább?

A szerződés teljesítése nem vált lehetetlenné és a szerződés nem szűnt meg. Ezért fontos jeleznie az építtetőnek, hogy nem fogadja el jogkövetkeztetéseit, a szerződés továbbra is létezik és teljesítendő. Késedelem esetén érvényesítheti késedelmi kötbérigényét, ha azt tartalmazza a szerződés. Ezen kívül a kötbért meghaladó kárát is érvényesítheti, amely lehet elmaradt vagyoni előny is.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!