Mostani írásunk témája az ingatlan becsértékének meghatározása lesz, mégpedig különleges esetben: a végrehajtási eljárás során.

Az ingatlan árverés különösen fájdalmas "történet" az érintett adós számára. Mostani cikkünkben tehát arról esik szó, hogy a végrehajtási eljárás során miként kerül meghatározása az érintett ingatlan becsértéke. Miként különbözik ilyenkor az értékbecslés egy normál értékbecsléstől?

Mindannyian tudjuk, hogy egy ingatlan árverésre bocsátása csak hosszú-hosszú évek előzményei után történik meg. De ekkor is igen nehéz helyzetet teremt az adós és/vagy egy egész család számára.

Ha ugyanis a tartozás nagy összegű és másképpen a követelés nem hajtható be, akkor sajnos az adós nevén lévő ingatlan értékesítéséből, árveréséből fogják a követelést részben, vagy egészben behajtani.

A bírósági végrehajtásról szóló törvény részletesen szabályozza a végrehajtási eljárás mentét és azt, hogy miként kell, kellene az ingatlan becsértékét megállapítani.

Ez utóbbi elsősorban ingatlanügyi szakkérdés. A becsértéket ugyanakkor ez esetben a végrehajtó határozza meg, elvileg azonban nem a saját kútfőjéből

A végrehajtó az ingatlan becsértékét, 6 hónapnál nem régebbi, úgynevezett adó-, és értékbizonyítvánnyal határozza meg.

Az eljárásben azonban - külön kérelemre - arra is lehetőség van, hogy akár ingatlanügyi szakértő bevonásával történjen az értékmeghatározás, figyelemmel arra, hogy ez elsősorban szakkérdés.

A szakértő ekkor hasonlóan dolgozik, mint egy bank megbízásából kirendelt értékbecslő. Figyelembe veszi többek között a helyi ár-viszonyokat, az ingatlan típusát, állapotát, felszereltségét, és meghatározza azt is, hogy mekkora értekeit képvisel lakottan, vagy anélkül.

Amennyiben pedig a becsérték meghatározásra kerül, úgy a végrehajtó kötelezettsége, hogy a végrehajtást kérőt és az adóst is tájékoztassa erről, és elinduljon a végrehajtási eljárás.

Egy nagyobb összegű tartozás esetén, az adósnak végső soron az az érdeke, hogy minél magasabb összegű legyen a becsérték. Ugyanakkor bármelyik érintettnek lehetősége van arra, hogy a becsérték közlésétől számított 15 naptári napon belül végrehajtási kifogást terjesszen elő e kérdéskörben.

Ekkor az illetékes bíróság részére továbbítja a végrehajtó a becsérték megállapításával szembeni kifogást. Egy ilyen esetben azt is előírja azonban a törvény, hogy a bírósági eljárásban kirendelt szakértő díját már a kifogás benyújtását megelőzően bírósági letétbe kell helyezni és az ezt igazoló bizonylatot a kifogáshoz csatolni szükséges.
Abban az esetben, ha a bírósági eljárásban megállapításra kerül – igazságügyi szakértő bevonásával – az ingatlan becsértéke, akkor végső soron ez lesz irányadó az árverés során is.

Cikkünk szakértő szerzője dr. Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogtanácsosa.