Meghökkenve olvastam egy ügyvédnő blogján az Őszinte ingatlanos blogunkat ért kritikát. Íme a felütése:
Régóta figyelemmel kísérem az "Őszinte ingatlanos" blogját, és a legutóbbi bejegyzés hatására úgy döntöttem, hogy egy összefoglaló cikkben válaszolok azon bejegyzésekre, melyek az ingatlanosokat piedesztálra emelik, míg az ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak állítják be.
Természetesen mindenki úgy blogol, ahogy akar, mégis meglepő, hogy ha valaki kimondottan, mint ügyvéd írja a blogját, akkor ilyen erős kifejezésekkel kritizál, konkrétumok megjelölése nélkül. Különös tekintettel arra, hogy szó sincs arról, miszerint az Őszinte ingatlanos blog az ingatlanosokat piedesztálra emelné, míg az ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak állítaná be. Nem egy posztban szerepelnek kontár ingatlanosok (sőt, olyan poszt is akad, ami így kezdődik: „Te ingyenélő, senkiházi, szemét disznó! Mert mind egy szálig azok vagytok, ti ingatlanközvetítők!” Ezt bajosan lehetne „ingatlansimogatásnak” nevezni).
Olyan írások is akadnak az Őszinte ingatlanoson, amelyben kimondottan olyan tanácsokat adtunk, amikor is ingatlanközvetítő közreműködését az eladó kihagyná és ennek ellenére javasoltuk, hogy az apróhirdetésben mit célszerű belevenni. Egyáltalán nem tereltük-tereljük az olvasót afelé, hogy márpedig kizárólag ingatlanközvetítő útján próbálja értékesíteni a házát, lakását, egyéb ingatlanát. Az „ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak” beállító posztok közül pedig csak egyetlen egy példát szeretném ha felhozna a kritikát megfogalmazó posztíró.
Az illusztrációnak használt kép alkotója: Josh Tasman, a flickr.com-on, kereskedelmi céllal is szabadon felhasználhatóan tette közzé művét. Bízunk benne, hogy a blogunkat kritizáló ügyvédnő is hasonlóan tiszteletben tartja a szerzői jogokat bejegyzései illusztrálásakor. A blogposztjáról készült screnshot alapján úgy tűnik, hogy a jogtiszta képhasználat elmaradt, az elvárható jelölésről nem is beszélve.
Szemezgessünk tételesen is a minket kritizáló blogbejegyzésből:
Nézzük csak néhány pontba összeszedve, hogy mi a problémám!
1. Először is tisztázzuk a pozíciókat: ügyvéd közreműködése kötelező az adásvételi szerződéseknél, míg az ingatlanos nem kötelező, talán ehhez méltóan kellene hozzáállni az ügyvédhez.
Pontosabban: közjegyző, ügyvéd, illetve szűk körben jogtanácsos közreműködése kötelező az adásvételi szerződéseknél, míg ingatlanosé nem. Való igaz, hogy mennyiségileg a legtöbb ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd készíti (a közjegyzői díjazás jellemzően még borsosabb, stb.).
Ellenben miért is ne tehetnénk fel a kérdést: vajon miért is van ez így? Magyarországon törvény írja elő, de koránt sincs minden országban kötelező ügyvédi közreműködés! Még csak EU-s szabály sem teszi mindezt kötelezővé. Az ingatlan-adásvételi szerződések megkötésének a szabályozása ugyanis nemzetállami hatáskörbe tartozik. Olyan országok is akadnak, ahol még a Magyarországinál is szigorúbb a szabályozás (Jellemzően közjegyzői okiratba foglalás, amennyiben hazánkban a hatályos szabályozás mellett is így történne, akkor viszont az ügyvédség esne ki az ingatlan adásvételi szerződés-bizniszből. Legalábbis részben, hisz például Spanyolországban a közjegyző már a kész szerződés alapján, csupán a tulajdonjog bejegyzésének az átvezetésében jár el.)
Azonban azokban az országokban, ahol nincs ügyvédi (közjegyzői, jogtanácsosi stb.) szerződés készítéshez kötve az ingatlanok adása és vétele, még sem hallani, hogy emiatt utcára mennének az emberek és véres zavargásokban követelné a tömeg: tessenek bevezetni az ügyvédkényszert.
Ha egy 30, vagy akár 40 millió forint értékű gépkocsit el lehet adni ügyvédi szerződéskötési kényszer nélkül, akkor miért is ne lehetne mindezt megtenni teszem azt egy kisebb értékű, akár pusztán 8 millió forintos lakás, vagy ház esetén? (Leszakadó vidéki városokban és falvakban szép számmal ilyen áron pörögnek az ingatlanok).
Nem pusztán én kérdem mindezt, hanem 2010-ben bizonyos J.Cs. magánszemély egyenesen népszavazás tartását kezdeményezte e tárgyban. A Nemzeti Választási Bizottság elutasította a kezdeményezést, amit a kezdeményező J.Cs. kifogását követően az Alkotmánybíróság is helyben hagyott.
Erről szavazhattunk volna:
„Egyetért-e Ön azzal, hogy az ingatlan adásvételi szerződések ügyvéd, közjegyző vagy jogtanácsos közreműködése nélkül is alkalmasak legyenek az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre?”
Természetesen védhető érvek szólnak az ügyvédi kényszer mellett is, hiszen józan paraszti ésszel is felfogható, hogy az ingatlanok jellemzően nagyobb értékkel bírnak, mint például a gépkocsik (még ha mint fentebb is írtam, kivétel is előfordul), de az ingatlan-nyilvántartás biztonságossá tétele más módon is biztosítható.
Az alkotmánybírósági határozat indokolásában (70/2011. (VIII. 31.) AB határozat) is szerepel, hogy:
"A jogalkotó a jogbiztonság, illetve a tulajdonvédelem alkotmányos elveinek érvényesülése érdekében az ügyvéd vagy közjegyző közreműködésén kívül más módszert, vagy jogtechnikai megoldást is alkalmazhat."
Visszatérve az Őszinte ingatlanos blogot kritizáló ügyvédnő blogposztjához: mi is a lényege a kritikámnak? (Azaz a kritika kritikájának). A posztoló magától értetődőnek tekinti a kötelező ügyvédi szerződésírást. Élvezi is annak előnyeit, ellenben azzal nem foglalkozik, hogy ő, mint ügyvéd privilegizált helyzetben van, hiszen megkerülhetetlen az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor, míg az ingatlanos jóval keményebben tolja a szabadversenyes kapitalizmust. Ugyanis ingatlanos vagy szerepel az ügyletkötéskor, vagy nem.
Íme egy másik észrevétel a hivatkozott posztból:
7. Beszéljünk egy kicsit a díjakról is! Az ügyvéd örül, ha azt a bizonyos 1%-ot el tudja kérni egy adásvételi szerződés elkészítéséért, amiért teljes felelősséget vállal. Nekünk van vagyoni felelősségünk, mely mögött egy felelősségbiztosítás is áll. Ezzel szemben az ingatlanos 4-5%-ért dolgozik, persze sokszor számla nélkül.
Nos, ha összehasonlítjuk egyes európai szokásos mértékű díjakat, akkor annak a bizonyos 1%-os ügyvédi munkadíjnak jellemzően máshol is örülne az ügyvéd:
Ausztriában az ügyvéd szokásos díja 0,5-1%, Belgiumban 0,5%, Nagy-Britannia: 0,5%, Franciaországban magasabb: 1-3%, Németországban 0,2 -1,5%, Spanyolország 0,5- 1%. Legalábbis eme, ugyan nem túl friss (2005-ös) összesítő szerint.
Egyébiránt egy kicsit úgy járt a kollegina, mint az „egyszerű” baltás gyilkos autóstoppos, akit felvesz a texasi láncfűrészes (vagy fordítva), mert annak ellenére, hogy nem hangsúlyozom ebben a blogban (és messze nem én vagyok itt az egyetlen szerző), de magam is ügyvéd vagyok. Ugyan mostanában nem túl sok ingatlan-adásvételi szerződés megkötésében működök közre, azonban én a legalább 10 millió forint vételárú (ami lássuk be: a mai árak mellett nem eget rengető) adásvételi szerződéseket fél százalékért készítem el, a még drágábbakat pedig akár még ennél is szerényebb százalékért. Azt, hogy magam is ügyvéd vagyok egyébiránt itt, az Őszinte ingatlanos blogon is ellenőrizhető: már közel egy éve szerepel jobb oldali szövegdoboz végén (csak a "tovább"-ra kell ráklikkelni), hogy: „Jogi kérdések megválaszolásában pedig gyakran ügyvéd is közreműködik.”
Megjegyzem, hogy az ingatlanosokkal kapcsolatos alábbi megjegyzésére: „az ingatlanos 4-5%-ért dolgozik, persze sokszor számla nélkül.” Vajon a kollegina arról meggyőződött-e, hogy minden ügyvéd minden esetben a teljes honoráriumáról kiállít-e számlát?
Nem fehér-fekete az élet, az Őszinte ingatlanos pedig csak egy blog, ahol elsősorban ingatlan adásvétellel, bérléssel, aktuális ingatlanárakkal stb. kapcsolatban igyekszünk tanácsot nyújtani az olvasóknak. Arról viszont szó sincs, hogy az ingatlanközvetítőket magasztalnánk, az ügyvédeket pedig ócsárolnánk. És az égadta világon semmi bajunk nem lenne azzal, ha a magyarországi ingatlanközvetítői jutalékok alacsonyabbak lennének, de nem hinném, hogy minderre bármilyen befolyással bírnának a blogposztjaink.
Már hivatkoztam rá fentebb: nem kevés olyan számú posztunk is megjelent, ahol ingatlanközvetítő közreműködésének a mellőzésével kapcsolatban adtunk bátorító tanácsot, sőt: arról is beszámoltunk, amikor is „fapados” megoldással próbálkozott egy vállalkozás a vevők és az eladók költségeit a létező legalacsonyabban tartani, és ha valaki kifejleszt egy működőképes és népszerű „ingatlantindert”, ahol is pofonegyszerűen húzogathatja az ujját a telefon kijelzőjén a felhasználó (akár potenciális vevő, eladó, bérlő, vagy bérbeadó), hogy megtalálja az ideális ügyleti partnerét: arról is be fogunk számolni.
Természetesen, bármennyire is igyekszünk: óhatatlanul előfordulhat, hogy mi is hibázunk. Bátran lehet minket kritizálni, csak legyen megalapozott a bírálat.