Őszinte Ingatlanos

dibig 2017. május 03.

Őszinte válasz egy érthetetlenül túlzó kritikára

Meghökkenve olvastam egy ügyvédnő blogján az Őszinte ingatlanos blogunkat ért kritikát. Íme a felütése:

Régóta figyelemmel kísérem az "Őszinte ingatlanos" blogját, és a legutóbbi bejegyzés hatására úgy döntöttem, hogy egy összefoglaló cikkben válaszolok azon bejegyzésekre, melyek az ingatlanosokat piedesztálra emelik, míg az ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak állítják be.

Természetesen mindenki úgy blogol, ahogy akar, mégis meglepő, hogy ha valaki kimondottan, mint ügyvéd írja a blogját, akkor ilyen erős kifejezésekkel kritizál, konkrétumok megjelölése nélkül. Különös tekintettel arra, hogy szó sincs arról, miszerint az Őszinte ingatlanos blog az ingatlanosokat piedesztálra emelné, míg az ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak állítaná be. Nem egy posztban szerepelnek kontár ingatlanosok (sőt, olyan poszt is akad, ami így kezdődik: Te ingyenélő, senkiházi, szemét disznó! Mert mind egy szálig azok vagytok, ti ingatlanközvetítők!” Ezt bajosan lehetne „ingatlansimogatásnak” nevezni).

Olyan írások is akadnak az Őszinte ingatlanoson, amelyben kimondottan olyan tanácsokat adtunk, amikor is ingatlanközvetítő közreműködését az eladó kihagyná és ennek ellenére javasoltuk, hogy az apróhirdetésben mit célszerű belevenni. Egyáltalán nem tereltük-tereljük az olvasót afelé, hogy márpedig kizárólag ingatlanközvetítő útján próbálja értékesíteni a házát, lakását, egyéb ingatlanát. Az „ügyvédeket bugris, folyton hibázó kontároknak” beállító posztok közül pedig csak egyetlen egy példát szeretném ha felhozna a kritikát megfogalmazó posztíró.

kerdojel.jpg

Az illusztrációnak használt kép alkotója: Josh Tasman, a flickr.com-on, kereskedelmi céllal is szabadon felhasználhatóan tette közzé művét. Bízunk benne, hogy a blogunkat kritizáló ügyvédnő is hasonlóan tiszteletben tartja a szerzői jogokat bejegyzései illusztrálásakor. A blogposztjáról készült screnshot alapján úgy tűnik, hogy a jogtiszta képhasználat elmaradt, az elvárható jelölésről nem is beszélve.

Szemezgessünk tételesen is a minket kritizáló blogbejegyzésből:

Nézzük csak néhány pontba összeszedve, hogy mi a problémám!

1. Először is tisztázzuk a pozíciókat: ügyvéd közreműködése kötelező az adásvételi szerződéseknél, míg az ingatlanos nem kötelező, talán ehhez méltóan kellene hozzáállni az ügyvédhez.

Pontosabban: közjegyző, ügyvéd, illetve szűk körben jogtanácsos közreműködése kötelező az adásvételi szerződéseknél, míg ingatlanosé nem. Való igaz, hogy mennyiségileg a legtöbb ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd készíti (a közjegyzői díjazás jellemzően még borsosabb, stb.).

Ellenben miért is ne tehetnénk fel a kérdést: vajon miért is van ez így? Magyarországon törvény írja elő, de koránt sincs minden országban kötelező ügyvédi közreműködés! Még csak EU-s szabály sem teszi mindezt kötelezővé. Az ingatlan-adásvételi szerződések megkötésének a szabályozása ugyanis nemzetállami hatáskörbe tartozik. Olyan országok is akadnak, ahol még a Magyarországinál is szigorúbb a szabályozás (Jellemzően közjegyzői okiratba foglalás, amennyiben hazánkban a hatályos szabályozás mellett is így történne, akkor viszont az ügyvédség esne ki az ingatlan adásvételi szerződés-bizniszből. Legalábbis részben, hisz például Spanyolországban a közjegyző már a kész szerződés alapján, csupán a tulajdonjog bejegyzésének az átvezetésében jár el.)

Azonban azokban az országokban, ahol nincs ügyvédi (közjegyzői, jogtanácsosi stb.) szerződés készítéshez kötve az ingatlanok adása és vétele, még sem hallani, hogy emiatt utcára mennének az emberek és véres zavargásokban követelné a tömeg: tessenek bevezetni az ügyvédkényszert.

Ha egy 30, vagy akár 40 millió forint értékű gépkocsit el lehet adni ügyvédi szerződéskötési kényszer nélkül, akkor miért is ne lehetne mindezt megtenni teszem azt egy kisebb értékű, akár pusztán 8 millió forintos lakás, vagy ház esetén? (Leszakadó vidéki városokban és falvakban szép számmal ilyen áron pörögnek az ingatlanok).

Nem pusztán én kérdem mindezt, hanem 2010-ben bizonyos J.Cs. magánszemély egyenesen népszavazás tartását kezdeményezte e tárgyban. A Nemzeti Választási Bizottság elutasította a kezdeményezést, amit a kezdeményező J.Cs. kifogását követően az Alkotmánybíróság is helyben hagyott.

Erről szavazhattunk volna:

„Egyetért-e Ön azzal, hogy az ingatlan adásvételi szerződések ügyvéd, közjegyző vagy jogtanácsos közreműködése nélkül is alkalmasak legyenek az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre?”

Természetesen védhető érvek szólnak az ügyvédi kényszer mellett is, hiszen józan paraszti ésszel is felfogható, hogy az ingatlanok jellemzően nagyobb értékkel bírnak, mint például a gépkocsik (még ha mint fentebb is írtam, kivétel is előfordul), de az ingatlan-nyilvántartás biztonságossá tétele más módon is biztosítható.

Az alkotmánybírósági határozat indokolásában (70/2011. (VIII. 31.) AB határozat) is szerepel, hogy:

"A jogalkotó a jogbiztonság, illetve a tulajdonvédelem alkotmányos elveinek érvényesülése érdekében az ügyvéd vagy közjegyző közreműködésén kívül más módszert, vagy jogtechnikai megoldást is alkalmazhat."

Visszatérve az Őszinte ingatlanos blogot kritizáló ügyvédnő blogposztjához: mi is a lényege a kritikámnak? (Azaz a kritika kritikájának). A posztoló magától értetődőnek tekinti a kötelező ügyvédi szerződésírást. Élvezi is annak előnyeit, ellenben azzal nem foglalkozik, hogy ő, mint ügyvéd privilegizált helyzetben van, hiszen megkerülhetetlen az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor, míg az ingatlanos jóval keményebben tolja a szabadversenyes kapitalizmust. Ugyanis ingatlanos vagy szerepel az ügyletkötéskor, vagy nem.

Íme egy másik észrevétel a hivatkozott posztból:

7. Beszéljünk egy kicsit a díjakról is! Az ügyvéd örül, ha azt a bizonyos 1%-ot el tudja kérni egy adásvételi szerződés elkészítéséért, amiért teljes felelősséget vállal. Nekünk van vagyoni felelősségünk, mely mögött egy felelősségbiztosítás is áll. Ezzel szemben az ingatlanos 4-5%-ért dolgozik, persze sokszor számla nélkül.

 

Nos, ha összehasonlítjuk egyes európai szokásos mértékű díjakat, akkor annak a bizonyos 1%-os ügyvédi munkadíjnak jellemzően máshol is örülne az ügyvéd:

Ausztriában az ügyvéd szokásos díja 0,5-1%, Belgiumban 0,5%, Nagy-Britannia: 0,5%, Franciaországban magasabb: 1-3%, Németországban 0,2 -1,5%, Spanyolország 0,5- 1%. Legalábbis eme, ugyan nem túl friss (2005-ös) összesítő szerint.

Egyébiránt egy kicsit úgy járt a kollegina, mint az „egyszerű” baltás gyilkos autóstoppos, akit felvesz a texasi láncfűrészes (vagy fordítva), mert annak ellenére, hogy nem hangsúlyozom ebben a blogban (és messze nem én vagyok itt az egyetlen szerző), de magam is ügyvéd vagyok. Ugyan mostanában nem túl sok ingatlan-adásvételi szerződés megkötésében működök közre, azonban én a legalább 10 millió forint vételárú (ami lássuk be: a mai árak mellett nem eget rengető) adásvételi szerződéseket fél százalékért készítem el, a még drágábbakat pedig akár még ennél is szerényebb százalékért. Azt, hogy magam is ügyvéd vagyok egyébiránt itt, az Őszinte ingatlanos blogon is ellenőrizhető: már közel egy éve szerepel jobb oldali szövegdoboz végén (csak a "tovább"-ra kell ráklikkelni), hogy: „Jogi kérdések megválaszolásában pedig gyakran ügyvéd is közreműködik.”

Megjegyzem, hogy az ingatlanosokkal kapcsolatos alábbi megjegyzésére: „az ingatlanos 4-5%-ért dolgozik, persze sokszor számla nélkül.” Vajon a kollegina arról meggyőződött-e, hogy minden ügyvéd minden esetben a teljes honoráriumáról kiállít-e számlát?

Nem fehér-fekete az élet, az Őszinte ingatlanos pedig csak egy blog, ahol elsősorban ingatlan adásvétellel, bérléssel, aktuális ingatlanárakkal stb. kapcsolatban igyekszünk tanácsot nyújtani az olvasóknak. Arról viszont szó sincs, hogy az ingatlanközvetítőket magasztalnánk, az ügyvédeket pedig ócsárolnánk. És az égadta világon semmi bajunk nem lenne azzal, ha a magyarországi ingatlanközvetítői jutalékok alacsonyabbak lennének, de nem hinném, hogy minderre bármilyen befolyással bírnának a blogposztjaink.

Már hivatkoztam rá fentebb: nem kevés olyan számú posztunk is megjelent, ahol ingatlanközvetítő közreműködésének a mellőzésével kapcsolatban adtunk bátorító tanácsot, sőt: arról is beszámoltunk, amikor is „fapados” megoldással próbálkozott egy vállalkozás a vevők és az eladók költségeit a létező legalacsonyabban tartani, és ha valaki kifejleszt egy működőképes és népszerű „ingatlantindert”, ahol is pofonegyszerűen húzogathatja az ujját a telefon kijelzőjén a felhasználó (akár potenciális vevő, eladó, bérlő, vagy bérbeadó), hogy megtalálja az ideális ügyleti partnerét: arról is be fogunk számolni.

Természetesen, bármennyire is igyekszünk: óhatatlanul előfordulhat, hogy mi is hibázunk. Bátran lehet minket kritizálni, csak legyen megalapozott a bírálat.

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr9012475055

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Laméfter kapitány 2017.05.03. 23:45:07

Popper szerint, aki valamit nagyon hangoztat, annak az ellenkezője igaz. Lásd a szocializmus alatt Népszabadság, Népszava, Szabad szó stb. Mi nem volt? Ugye. Köszönjük kedves ŐSZINTE ingatlanos.

cicavirag 2017.05.04. 06:59:09

Kedves őszinte ingatlanos! Kicsit el vagyok veszve, most nem értem, egy ingatlanközvetítő vagy egy ügyvéd írja ezt a blogot? Elolvastam az ügyvédnő cikkét illetve a válaszodat is, de a válaszod annyiban furcsa, hogy nem az ügyvédnő állításaira reagál. Szóval kérlek, fejtsd ki nézeteidet legalább a következó témákről is:

1) az ingatlanközvetítők kartellezése ado.hu/rovatok/cegvilag/kartellezett-a-duna-house-es-az-otthon-centrum

2) milyen alapon kezel letétet az ingatlanügynök

3) illetve úgy általában (ha lehet, jogszabállyal alátámasztva), hogy milyen felelőssége van egy ingatlanosnak egy ingatlan ügyletben és milyen felelőssége egy ügyvédnek.

Ami az ügyvédi díjakkal kapcsolatos részt illeti, 2017-ben elég kínos 2005-ös újságcikkre hivatkozni, de ha csak a felsorolt első példát nézzük, ez tényszerűen nem igaz (az ausztriai munkadíj). Ahhoz meg nem kell sok ész, hogy az átlag ügyletérték miatt mást jelent a 0,5 % és az 1%. És gondolom felesleges értekezni, hogy más egy 100.000 eurós ingatlan 1 %-a munkadíjban és más egy 1.000.000 eurós ingatlan fél százaléka. www.globalpropertyguide.com/Europe/Austria/Buying-Guide

Richie21061 · http://www.zeneszbazis.hu/profile/RakoczaRichard 2017.05.04. 21:29:27

Holnap szerettük volna eladni a lakásunkat, ingatlanos nélkül érkezett a "vevő".
Egy ifj. Hajnal László nevű ember. Na az egy szép történet. Már tudjuk, hogy nemcsak ingatlanosból van profi és pocsék, ügyvédből is. Nem is szerződünk holnap (szerencsére).

she_wolf 2017.05.05. 04:39:23

@cicavirag:
Itt van előttem egy vételi ajánlat. Megpróbáltam kisilabizálni belőle a fizetésre, határidőkre és ilyesmikre vonatkozó részeket.
És nekem úgy általában nincs komoly bajom a szövegértelmezéssel, de ha elsőre, másodikra és sokadikra sem vagyok képes megérteni az anyanyelvemen írt szavakat (pláne hogy ki kivel és mikor van), akkor én azt a papírt elutasítással fogom aláírni.

Merthogy aszongya:
1: ajánlott vételár, amely X. millió Ft.
2: Végleges szerződés megkötésekor ennek 1/5-ödét fizetik ki, amelynek a fele foglalónak minősül;
3: A vevő a szándékának komolyságát azzal óhajtja kifejezni, hogy átvételi elismervény ellenében átad Y. ezer forintot "biztosíték" megjelöléssel az ingatlanközvetítőnek (akivel egyébként maga a vevő franchise partnerségben van!).

Nem akarom megütni a bokámat ezért több részletet nem közölnék, és cégneveket sem írnék, de gyakorlatilag ebből az jön le, az egyik ingatlanos a másik közreműködésével vette volna meg a lakást, amivel egyébként túl sok bajom nem lenne, ha.... csak éppen a "'ha" ott van.
Ha elfogadjuk ezt a szerződést, akkor most valószínűleg többszörösen verem a falba a fejemet.
És ahányszor csak beleolvasok ezekbe a papírokba, annyiszor fedezek fel bennük újabb buktatókat.

Egyébként sem ennél az ajánlatnál, sem az előzőnél egy árva elgurult ötforintost sem kaptam, de még csak nem is láttam.
Úgyhogy ez a pénzkezelési izéség engem is tudna érdekelni, hogy milyen alapon, ki és hogyan:)

Arról meg nem is beszélek, hogy egy ilyen papír esetében tényleg jó, ha van a közelben olyan ember, aki beszéli a nyelvet.

Valamit azonban szó szerint bemásolnék (szintén cégnév kihagyásával), ugyanis ez erősített meg abban, hogy a semmiért nem vagyok hajlandó fizetni:

"8. Vevő tudomásul veszi, hogy az Elfogadott Ajánlat alapján létrejövő jogviszony a vevő és az eladó között jön létre, az abban foglalt jogok és kötelezettségek őket terhelik, sem a XY. Franchise Partner, sem a XY. Franhise Hálózat tagjai a vevő és az eladó közöti jogviszonyért, illetve a teljesüléséért nem vállal felelősséget, A XY. Franchise partner a jogügyletben kizárólag a vevő által átadott Biztosíték kezelőjeként vesz részt és csak ekörben vállal felelősséget."

Értem én, nem vagyok hülye. Jelen esetben kifogtam egy olyan ingatlanközvetítőt, aki egy marha nagy táborban lakik, és telefont valamint pénzt kezel. Ezen kívül semmi! Ja, kihoz egy vevőt (érdekes módon többnyire valami kollégaféleséggel), és elkezd nyomást gyakorolni. Nem a vevőre. Rám, az eladóra, hogy engedjek, mert neki dolga van.
Ja, meg feltesz a netre, és orrba-szájba nyomatja a pecómat ingyenes hirdetési felületeten. Merthogy még mindig fent vagyunk:)
Felhívtam egy illetőt, aki a hirdetésünkhöz volt csatolva és szóltam neki, hogy ne fáradjon, leállt a dolog. Némileg meglepődött, és nagyon köszönte.
Egy közvetítőtől minimm annyi elvárható lenne, hogy legalább egy behajtani tilos táblát szereljen fel a hirdetésre, ha az aktualitását vesztette.

Kelly és a szexi dög 2017.05.05. 05:28:19

Jöhetne már az a fapadosingatlan és megtisztíthatná a piacot a 4-5%-os díjaktól...!

trigger happy 2017.05.05. 11:09:02

csak ismerősöknek, ismerősök ismerőseinek csinálok többnyire ingatlan adásvételt, annyira idegesítő, csak a baj van vele.

az pedig külön a kedvencem, amikor a vevő sajnál kifizetni 100ezer forintot egy ügyvédnek, aki elvégzett egy egyetemet, letett egy szakvizsgát, miközben az ingatlanos, aki kétszer elkísérte a lakásba, ott ül az adásvételnél és még aláírás közben lecsap jellemzően a kp-ben átadott 4-5%-nyi jutalékára majd feláll és mint aki jól végezte a dolgát elsétál, az ügyvéd pedig egész praxisával felel az ügyletért. ez nem kiragadott példa, 10-ből 9-szer így zajlik.

kedvenc sztorim az az újépítésű ház, ahol a nagyon fifikás vevők megspórolták az ügyvédi költséget, aláírták a építtető által eléjük tett formanyomtatványt, amit az építtető ügyvédje ellenjegyzett, majd csodálkoztak, hogy a "ptk szerinti késedelmi kötbér" pont alapján a kivitelező sikeresen tagadja meg bármiféle összeg kifizetését. az én ügyfelemmel nem vitázott, mivel egyedüliként ezt kijavítottuk, a kötbér összegéből kellemesen bebútorozta a lakását.

Rot 2017.05.05. 13:04:19

Ingatlanossal még szóba állni is ostobaság

conmorientes 2017.05.05. 15:49:33

Kritikára adott kritika a magyarázkodás magyarázata, még akkor is ha a kritika tényleg igénytelen ordenáré, és a stílussal jóérzésű ember egyáltalán nem tud egyetérteni.
Ellenben a tartalma sajnos merőben igaz.
Naponta szükséges megküzdenem olyan ingatlanosnak nevezett emberpótlékokkal akiknek semmilyen fogalma sincs arról hogy rendkívül sok pénzért milyen árú átruházásában segédkeznek. Tisztelet a kivételnek de az ingatlan közvetítők nagy részének tevékenysége a "felrakom a netre" és semmi más.
De nem ez a hozzászólásom célja, hanem csak és kizárólag egyetlen ebben a posztban is érintőlegesen megjelölt aspektus megvilágítása amivel nem az a célom hogy pálcát törjek az ingatlanosok vagy az ügyvédek feje felett hanem hogy a valóságos helyzetekhez közelítsem ezt a kutya-macska kapcsolatot.
Ami ugyanis az Őszinte Ingatlanos, illetve minden ingatlanos eszköztárából hiányzik az a FELELŐSSÉG !
A mai valós helyzet ugyanis az hogy a tizedannyit (kb. 5% kontra 0.5%) elkérő ügyvédnek megfogható és korlátokkal ugyan de számonkérhető felelőssége van a munkájáért, amelyet szélsőséges esetben a felelősség biztosítójával lehet rendezni, természetesen hosszas vita, pereskedés után. Ez a felelősség pont a munkája megfelelőségére azaz az esetleges "műhibára" vonatkozik. Ezzel szemben az ingatlanközvetítőnek semmilyen, ismétlem semmilyen felelőssége nem merül fel az általa adott tájékoztatás tekintetében, mert ha a lakás hibában szenved, az eladó a felelős, ha a szerződés alkalmatlan akkor pedig az ügyvéd.
Mindez azért is felháborító, mert manapság a keresleti piacon az ingatlan közvetítők a vevőktől kérnek szándékuk komolyságát bizonyítandó előleget, ami számomra egyszerűen a vicc kategória, és annak jogalapja és indokoltsága teljesen nonszensz, sőt még akkor sem osztanak meg lényeges információkat az ingatlanról, illetve az eladóról a vevőnek akinek a tájékozottsága az alapja az ügyletnek, mintha az valami szigorúan védett államtitok volna.
Példát számtalant lehet látni amikor az ingatlanos tudatlanságból, hozzáértés hiányából vagy csak saját érdekből rábeszél vevőkre ingatlant és elhallgat jogilag vagy ténybelileg fontos olyan kérdéseket amelyek miatt a vevők azt biztosan nem vásárolnák meg, mégsem felel semmilyen módon az eljárásáért. Kérem nyugodtan írja meg bárki aki látott már olyat hogy a tájékoztatása, vagy az eljárása hibájáért az ingatlan közvetítőt kötelezett volna helytállásra a Bíróság a vevő kérelmére, mert magam ilyenről nem tudok.
Amennyiben ezeket a tényeket vesszük figyelembe nem hogy eltúlzott hanem értelmezhetetlen bármilyen díj amit kikötnek.
Arról nem is beszélve hogy "ingatlanosnak lenni" bármilyen szakképzettség hiányában is lehet, tehát aki tegnap még fekete mosogató volt, holnap nyugodtan árulhat százmilliós ingatlanokat, holott ma már juhászt is felsőfokú képzéssel kellene ellátni. A felhorkanás előtt kéretik rendesen elolvasni a 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet 2.§ bb) pontját mert abban benne van hogy az ingatlan közvetítést végző gazdálkodó szervezetnek legalább egy olyan személyesen közreműködő taggal, alkalmazottal vagy - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy olyan - foglalkoztatottal kell rendelkeznie, aki a hatóság által vezetett, általa nyújtani kívánt szolgáltatásra vonatkozó, a rendelet szerinti nyilvántartásban szerepel. Tehát ha ingatlan közvetítésre alapítok egy kft-t, és van egy OKJ-s végzettséggel rendelkező és ezért a nyilvántartásba felvett alkalmazottam aki takarít vagy kávét főz, de vele szemben van kettőszáz olyan alkalmazottam akik ingatlant közvetítenek mindenféle képzés nélkül, akkor jogszerűen és megfelelően járok el, azaz foghatatlan vagyok. Teszem hozzá az ingatlan közvetítők túlnyomó része pontosan így üzemel, nyugodtan rá lehet kérdezni ha véletlenül bárki ingatlan közvetítővel találkozik. Ezzel a felelősségre is egyben visszatérve, aki esetleg engedély nélkül ügyvédi tevékenységet folytat, az legalább egy bűncselekményt a zugírászatot bizonyosan elköveti.

u.i:
Az Őszinte ingatlanos ferdít akkor amikor 2005-ös példákra hivatkozva azt állítja, máshol sem magasabbak az ügyvédi díjak. Ez nem felel meg a valóságnak. Európában ugyanis kivételes helyzet a finanszírozás nélküli ingatlan vásárlás, ezért a rendszer értelmesen úgy áll össze, hogy a finanszírozó, a közvetítő, az ügyvéd egy érdekkörbe esik és ezért nem mutogathatnak egymásra amikor felelősségről esik szó, mivel az kialakult és rendezett. Az összes ügyletkötéssel felmerülő díj pedig átlagosan 10-15% amelyből közel azonos arányban részesül a közvetítő és az ügyvéd is.
süti beállítások módosítása