Tisztelt Őszinte Ingatlanos!
Lassan elhagynak minket a gyerekek, be kell vallani, hogy túl nagy már a kétszintes házunk. Eladnánk, de még sokmilliós hitel van rajta. Ráadásul amit kinéztünk, két utcával arrébb, egy kisebb ház, na ott is van még teher. Úgyhogy gondolom, óvatosnak kell lenni. Mit tanácsol, hogyan tárgyaljunk a bankunkkal? Hallottuk, hogy olyan is van, hogy nem a forgalmi értéket, hanem úgynevezett hitelbiztosítéki értéket számítanak. Az utóbbiról semmit nem hallottunk."
Köszönöm, hogy eligazít, mert nem mindegy mit döntünk a pénzről!
P. István!
Tisztelt P.István!
Bárkivel előfordulhat, hogy a döntését meg kell másítani, különösen akkor, ha egy olyan ingatlant vásárolt korábban, amiről később kiderült, hogy túlságosan nagy. Bár nem írta, de gondolom elég nagy, kb. 200 négyzetméternél több hasznos alapterületű a háza. Egy ilyen ház jelenlegi ára - fekvéstől függően - 50-200 millió forint között ingadozhat. 5-10 évvel ezelőtt még nem kötötte a bankokat az MNB rendelete, így a ház értékéhez képest akár nagyobb összegű hitelt is kaphattunk, sőt akár a jövedelmünk több mint felét is elvihette a havi törlesztőrészlet. Nem tudom, Önöknél mi a helyzet e tekintetben.
Az biztos, hogy a bank annak idején, tehát a hitelfelvételkor, kérte értékbecslő segítségét, és ha időközben nem változott jelentősen negatív irányba a fedezet értéke (pótfedezetet kértek volna), akkor Önöknek igazából semmi dolga sem volt a bankkal. Arra mindenképpen figyelni kell, hogy az értékesítéshez a banktól be kell kérni egy igazolást, ami megmutatja, hogy éppen mekkora tartozás van még a hitelből vissza.
A bank a végtörlesztésért általában 1,5%-os díjat kér el. Az adásvételi szerződésnél a vevő nem fogja kifizetni a teljes vételárat, hanem annak egy részét a tartozás kiegyenlítése céljából a hitelnyújtó bankhoz utalja majd. Ezt mindenképpen bele kell kalkulálni, ha kisebb házba/lakásba költöznek, hogy a hitel visszafizetése miatt kevesebb önerőből gazdálkodhatnak.
Írta, hogy egy kisebb házat néztek ki a közelben, vagyis vevőként is fontos ez a hitelügy. Kellő önerő hiányában mindenképpen hitelt kell felvennünk, ami egyben azt is jelenti, hogy a kinézett házat a bank értékbecslője felértékeli. Nagyobb házak esetében az is előfordul, hogy két értékbecslő véleményét is bekérik.
És most térek ki a hitelbiztosítéki értékre. Az értékbecslő megállapítja a ház forgalmi és a hitelbiztosítéki értékét is, előbbi a vételárhoz képest nagyon hasonló lehet, míg utóbbi 80-90%-a. A legtöbb bank a forgalmi érték alapján hitelez, ekkor maximum 80%-át adja oda hitelként. Néhány banknál előfordulhat, hogy csak a hitelbiztosítéki érték alapján adnak hitelt, akkor viszont alacsonyabb arányban terhelhetjük az ingatlant, maximum 60%-ban.
Egy példán keresztül bemutatva, tegyük fel, hogy vennénk egy házat 80 millió forintért. Mivel reális árat fizetünk érte, ezért a forgalmi értékét is ugyanezen érték alapján állapítja meg az értékbecslő, viszont a hitelbiztosítéki érték ehhez képest 72 millió forint (a forgalmi érték 90%-a). Banktól függően tehát előfordulhat, hogy egyik esetben 64 millió forintot, míg a másikban csak 43,2 millió forintot kapnánk.
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint a legolcsóbb, de néhány havonta változó törlesztőrészletű hitelek 3% körüli THM-mel már felvehetők. Ebből kiindulva a havi kezdő törlesztő a példában szereplő esetben 240-350 ezer forint között mozoghat. Mindehhez hozzászámítva, hogy a jövedelmünk maximum 30-40%-át fordíthatjuk hiteltörlesztésre, az jön ki, hogy legalább 600 ezer forintos jövedelmet tudni kell felmutatni, magasabb hitel esetén akár 1,2 millió forintosat. Ezt úgy is előteremthetjük, ha adóstársat vonunk be, mert akkor az együttes jövedelmet veszik alapul.
Tisztelettel
Őszinte Ingatlanos
A cikk a Bankmonitor szakmai támogatásával készült.
