Kedves Őszinte Ingatlanos!

Az lenne a kérdésem, hogy kell-e félni illetve mire kell ügyelni ha olyan ingatlant akar vásárolni az ember, amely valamely bank bedőlt hiteléből származik, és amelyet faktoring cég(!) értékesít (kis közvetítő ügynökségen keresztül)? Ezek azt hiszem az ún. 'visszavett banki ingatlanok'.

Ha jól tudom, akkor ilyenkor igazából nem is ingatlant vesz az ember, hanem a bankok követeléseit vehetem meg (általában jóval alacsonyabb ajánlati áron, mint az ingatlan piaci értéke), majd ezután az immár sajátommá vált követelést (ez mire is vonatkozik? a zálogjogra?) behajtatom a faktoring céggel, jutalék fejében, így végül a tulajdonomba és ha akarom, birtokomba is kerül az ingatlan. Jól értem-e a folyamatot?

Van-e ebben valami átverés? Mi benne a kockázat?

A fentiek értelmében egyrészt én vagyok a gonosz ingatlancápa, aki (ha úgy dönt) kilakoltatja a faktoring céggel a szegény, de természetesen becsületes jóravaló kisgyermekes családot (ha van); nyilván ezt az erkölcsi terhet is vállalni kell.

Másrészt nem kell-e félnem attól, hogy a faktoring cégnél nagyon-nagyon elhúzódik az ügyintézés mire én 1/1-es tulajdonosként birtokba vehetem az ingatlant? Mivel mint tudjuk, a magyar jog a birtokost védi, nem a tulajdonost.

Válaszát előre is köszönöm,

Gábor

Kedves Gábor!

Nem a legegyszerűbb de kétség kívül a legnagyobb haszonnal kecsegetető szegmenst választottad az ingatlan piacon. Félni nem kell, cserébe érteni kell hozzá, szakértelem hiányában egy kiváló ingatlan szakjogász és vagy speciálisan ilyen ügyletek kezelésére szakosodott ingatlanirodák segítségére lesz szükséged a valóban bonyolult folyamatok miatt.

A „banki” vagy „bedőlt” ingatlanok vétel többféle módon történhet.

1. Az adós valamely közben járó, közvetítő cég segítségével értékesíti az ingatlant. Ebben az esetben a tulajdonossal (nem biztos, hogy az adóssal) történik az adásvétel megkötése, a hitelezők írásos hozzájárulásával. Ezek az iratok tartalmazzák, hogy az egyes hitelezők milyen összeget várnak el. Ezen nyilatkozatok birtokában tudunk biztonsággal adásvételt kötni. Az elvárt összeg befolyik, majd kiadják a tulajdoni lapon szereplő teherként bejegyzett összegek törlésére vonatkozó nyilatkozatokat.
2. A hitelező értékesíti az ingatlanon szereplő terhet, adósságot, vagyis követelést veszünk meg. Magán emberként és vagy cégként, egy évben egyszer tudunk ilyet venni, de ha 2 egymást követő éveben tesszük vizsgálni fogják az üzletszerűséget. Ebben az esetben az adós, vagy és tulajdonos nekünk fog tartozni, és különböző jogi és nem jogi folyamatok végén lesz végül tulajdonjogunk.
3. Az adósságot már nem a hitelező kezeli, hanem valaki megvásárolta a követelést, már zajlanak a háttér alkuk az adóssal. ezután a 2. pontban leírtak szerint tudunk tulajdon jogot szerezni.

Vagyis a folyamatot, ha nem is részletekbe menően, de jól látod.

Átverés egyikben sincs, de minden lépésnél ott kell lenni és mindent át kell olvasni, ami egy ilyen ügylettel kapcsolatban felmerül.

Kockázat mindig minden ingatlan ügylettel kapcsolatban van, melyek szorosan összefüggnek egymással.

Jelen esetben a következők lehetnek:

• pénzügyi kockázat. Vagyis kezdeti összeg nem lesz elég az ügylet végig viteléhez.
• időben elhúzódik az ügylet. Az elvárt vagy ígért hozamot csökkenti, késlelteti a tulajdon és birtok szerzést. Általában 15-20% körüli éves hozamról beszélünk. Az adott ügy kifutási idejét több tényező is befolyásolja. Néhány példa:

a, törvényi változás (ilyen volt idén, hogy a vh. törvény áprilisi változása alapján, csak a becsértél 100% adhatja első körben árverésen és vagy kívül a végrehajtó az ingatlant);

b, az adós/tulajdonos kifogásokkal, perrel, fellebbezésekkel lassítja a folyamatot;

Az ingatlanból a volt tulajdonost és vagy adóst törvényesen a végrehajtói folyamatok végén, a bíróság rendeli el. Azonban mire ide eljutunk több jó lehetőséget is megadnak az adósság kezelő cégek, vagy befektetők, kiköltözési támogatás, visszabérlési lehetőség stb. És ne felejtésük el, hogy általában a teljes adóság nagyobb részét elengedjük az adósnak.

A teljesség igénye nélkül, a kérdésekre ezek a válaszok, ha konkrétabb kérdésed van, vagy megbízható céget keresel, természetesen tudok ajánlani.

Üdv

Őszinte Ingatlanos