Tisztelt Őszinte Ingatlanos!
" Lakás vásárlás előtt állok és szembe kerültem egy olyan irodával, amelynél banki bedőlt ingatlanok közül lehet vásárolni. Követeléseket árulnak, több fenntartásom is van velük szemben, pl hogy a konkrét információkat úgy kell kihúzni belőlük. Kérdésem: érdemes-e ilyen irodákkal szerződést kötni, lesz-e belőle üzlet, amit ígérnek vagy csak elbukom az előre befizetett 580.000Ft munkadíjat, amit 6 hónap ügyintézésre kérnek el? "
Tisztelettel
Tibor
Kedves Tibor!
Ahogy Ön is írta, az ilyen ügyletek legfontosabb különbsége a klasszikus ingatlan adásvételi szerződésekhez képest az, hogy a vevő valójában nem ingatlant, hanem egy olyan banki követelést vásárol meg, amelyet a követelés adósa (általában az ingatlan tulajdonosa) nem tud(ott) visszafizetni a hitelező banknak.
A banki követelés megvásárlásával (azaz a „vételár” kifizetésével) a bank kintlevősége megszűnik, a vevő pedig a bank helyébe lép, megszerezve mindazon jogokat és kötelezettségeket (előnyöket és hátrányokat), amelyek a követeléshez tapadnak. Ezt követően kezdődhet meg az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházása a vevőre, valamint a birtokbavételi eljárás.
Mindez azt is jelenti, hogy – ha a bank még nem szerzett tulajdonjogot az adott ingatlanon a zálogjoga érvényesítésével, akkor – a vevő nem áll feltétlenül közvetlen kapcsolatban az ingatlan tulajdonosával, ezért nehezebben tud információkat szerezni az ingatlan állapotáról, valamint a jogügyelet teljesedése nagyban függ a tulajdonos együttműködési készségétől is.
Egyrészről a bankok – banktitokra hivatkozva – kevés információt osztanak meg a vevővel, és mivel az ingatlan az esetek többségében még lakott, ezért annak személyes megtekintésére sem mindig van lehetőség. Másrészről a birtokbaadás is jelentősen, akár fél évre vagy még hosszabb időre is elhúzódhat, ha a tulajdonos – annak ellenére, hogy a követelés „vételára”, vagyis az ő adóssága kiegyenlítésre került – vonakodik elhagyni az ingatlant (és lakáskiürítési pert kell vele szemben indítani), vagy esetleg magát a teljes folyamatot igyekszik különböző eljárási lépésekkel lassítani (panaszok, kifogások, fellebbezések benyújtásával, igényper indításával).
Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a banki ingatlanos lakásokra korlátozott vagy adott esetben kizárt az újabb (például felújításra szánt) hitelfelvétel lehetősége, valamint bizonyos esetekben előírhatják a „vételár” egyösszegű megfizetését is. Mivel ezek az ügyletek általában közvetítő irodákon keresztül zajlanak, ezért – ahogy Ön is tapasztalhatta – előzetes ügyintézési költségekkel kell számolni.
Összességében kijelenthető, hogy a banki követelések értékesítése egy létező, jogilag rendezett és működőképes tulajdonszerzési konstrukció, azonban a hagyományos ingatlan adásvételi szerződésekhez képest kétségtelenül több kockázatot rejt magában. Ezért ez jellemzően azok számára tűnhet vonzónak, akiknek nincs azonnali költözési szándékuk, hanem befektetési céllal vásárolnának a piaci ár alatt ingatlant.
Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.
Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.