Mi lesz a bérleti díjjal? Hogyan alakulnak a fizetési kötelezettségek a korlátozások idején? Teszi fel a kérdést a DAS jogvédelmi biztosító szakértője.

Mint tudjuk, a tavaszi veszélyhelyzet átstrukturálta az ingatlanpiac viszonyait is: akár lakás-, akár üzleti célokat szolgáló helyiségekről van szó, sok bérlő számára okoz gondot a bérleti díj fizetése. A bérlők és a bérbeadók érdekei, igényei ugyanakkor sajnos nem feltétlenül találkoznak, így a DAS jogvédelmi biztosító csapata fontosnak tartja áttekinteni, hogyan befolyásolja a fizetési kötelezettséget a veszélyhelyzet - hiszen újra jöhet hasonló szituáció bármikor - sajnos.

Vis maior helyzetről van szó?

Egy korábbi cikkben már érintettük, hogy a jogalkotó nem határozta meg konkrét definícióval vagy felsorolással, hogy mely körülmények tekinthetők vis maiornak. Ez azért fontos, mert ilyen módon minden egyes szerződés vonatkozásában egyedi mérlegelést igényel annak megítélése, hogy a konkrét tényállás és körülmények figyelembevételével vis maiorról lehet-e szó. Önmagában ugyanakkor maga a vírus helyzet és az annak visszaszorítása érdekében hozott intézkedések köre nem tekinthető automatikusan vis maiornak.

A bérleti díj alóli mentesülés

A hatályos polgári törvénykönyv tartalmaz egy rendelkezést arra az esetre, ha a bérbevevő az ingatlant a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja. Ez ugyan első látásra könnyű és gyors megoldásnak tűnik, de nem annyira egyértelmű, és csak nagyon szűk körben hivatkozható. Amennyiben ugyanis a korlátozások, intézkedések közvetlenül érintik a bérelt ingatlan használatát, azt ellehetetlenítik, úgy alappal lehet érvelni a mentesülés mellett. Amennyiben a körülmények azonban csak közvetett módon hatnak a használatra, már nem egyértelmű a mentesülés lehetősége.

Nézzünk két konkrét példát!

Amennyiben egy fodrász egy széket bérel egy pest megyei szalonban, s a hatóság elrendeli az üzlethelyiség teljes bezárását, a mentesülés megalapozott. Ha azonban csak kevesebb vendég érkezik – hiszen nem mindenki él a rendelet által biztosított, fodrászati célú lakhelyelhagyási lehetőséggel – az adott fodrászhoz, így kevesebb bevételre tesz szert, ez önmagában nem ad alapot a bérleti díj alóli mentesülésre.

Hasonló a helyzet a lakáscélú ingatlanokat illetően: önmagában azért, mert a bérlő elvesztette munkáját, s az álláskeresési járadék csökkent bevételt jelent számára, nem eredményez mentesülést, ahogyan az sem, ha a home office-ban dolgozó személy úgy dönt, hogy a fővárosi bérlemény helyett szüleinek vidéki otthonából, nyaralójából dolgozik.

Lehet megoldást találni?

A kulcs – a vírushelyzettel kapcsolatos oly sok más esethez hasonlóan is – a megállapodás a bérbeadóval. Nagyon fontos, hogy egyes ágazatokban az üzleti célú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződéseket a bérbeadók nem szüntethetik meg egyoldalúan – lakás célú ingatlanokra nem vonatkozik a tilalom –, így nyilván az ő érdekük is az, hogy a szerződéses viszonyból anyagi hasznot láthassanak, ha nem is annyit, mint a vírust megelőző időkben. Erre tekintettel kommunikáljuk teljesítési nehézségeinket a bérbeadó felé, hogy minél hamarabb olyan megállapodás jöjjön létre, mely mindkét fél veszteségeit minimalizálhatja!