Tisztelt Őszinte ingatlanos!

A VI. kerület egy népszerű terén néztem egy nagyon korrekt, sármos, fiatalos lakást, szépen és alaposan felújítva egy 1800-as évek  végén épült házban. Hátránya viszont az, hogy a harmadik emeleten van, nincs lift, így kisebb expedíció a feljutás. Ezen felül a lépcsőház és a homlokzat sajnos igazi horror kategória: omló vakolat, kilógó vezetékek, nyomasztó hangulat. A lakás elég borsos áron fut, így legalább 3 hónapja hirdetik sikertelenül.

A tulajdonos felújítást és lift beszerelését ígéri. Ezeket egy vállalkozó végezné el, tetőtér ráépítés-beépítés fejében. A közös képviselő azt mondta, még nincsen meg a vállalkozó (de azt sugallta, több vállalkozó is jelentkezett, akiket versenyeztetnek). A valószínűségét, hogy megvalósul a projekt, 90%-ra mondta, és ha így lesz, akkor hamarosan eldől, kivel szerződik a ház. A munkálatok megindulásának valószínű időpontjáról nem mert nyilatkozni. Az épület padlását mindenesetre már kitakarították, hogy a majdani vállalkozó fel tudja mérni. Ebből úgy gondolom, a közös képviselő szándékai komolyak.

Mondanom sem kell, hogy egy felújított homlokzat, belső udvar és lift milyen óriásit dobna a lakók életminőségén, és az amúgy nagyon kellemes lakás értékén és élhetőségén. A most borsos ár ilyen körülmények között már nagyon jó vételnek számítana. Viszont nem lehet tudni, hogy a most cserepes tetőre néző ablakok elé nem húznának-e falakat, és a jelenleg napfényes lakás nem lesz-e sokkal sötétebb. És mivel legfelső emeleti lakás, nem tudni, statikai veszélyt jelenthetne-e a ráépítés, vagy történne-e bármilyen károkozás az építkezés során...

Ön szerint is túl sok-e itt a kérdőjel, vagy merjek belevágni?

Kedves Levélíró!

Valóban van egy jelentős bizonytalansági faktor, mert előfordulhat, hogy az ígért felújítás elmarad. Habitus kérdése, hogy ebbe bele mer-e vágni valaki. Abban viszont már segítségére van a jog, hogy megvásárlás esetén a lakás jó adottságai (napfényes, kilátás cserepes tetőkre) megmaradhassanak.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) általános érvénnyel határozza meg, hogy a tulajdonos a dolog (jelen esetben ingatlan) használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ezt nevezzük szomszédjognak.

Lássuk, mit tehet, ha a példájánál maradva egy falat húznának fel ablakai elé!  

A kivitelezés előtt, alatt

Amennyiben tudomást szerez arról, hogy a tervezett építkezés lényegesen csökkenti lakása benapozottságát, illetve a kilátást korlátozza, esetleg megszünteti, fontos azonnal lépni. Ne várja meg, amíg a kár bekövetkezik, próbálja megelőzni azt az alábbi lehetőségek alkalmazásával!

1. A beruházó felszólítása a tervezett építkezéstől való tartózkodásra

2. Fellebbezés az építési engedély ellen, engedélyköteles építkezésnél

3. Bírósági út - károsodás veszélye esetén a veszélyeztetett kérheti a bíróságtól, hogy azt, aki a veszélyt előidézte, az eset körülményeihez képest, ezen belül:

        a/tiltsa el a veszélyeztető magatartástól (akár állítsa le az építkezést;

        b/ kötelezze a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére (az építési tervek módosítására);

        c/ kötelezze a megfelelő biztosíték adására.

4. Birtokvédelem – akit a birtoklásában jogalap nélkül háborítanak egy éven belül a jegyzőhöz fordulhat, a jegyző elrendelheti az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltilthatja.

A kivitelezés után

Ha már bekövetkezett a kár, megtörtént a benapozást és panorámát korlátozó építkezés, és ezáltal a lakás értékcsökkenése, akkor pedig kártérítést kérhet a beruházótól bírósági úton.

A bíróság vizsgálja, hogy az építkezés a hatályos építésügyi szabályoknak megfelelt-e. Ugyanakkor ezen szabályok betartása sem zárja ki a szomszédjogi zavarást. Ami az egyik jogág szerint jogszerű magatartás, az egy másik jogág szerint még lehet jogellenes. Ha a bíróság szükségtelennek ítéli a fal felállításával megvalósuló zavarást, a beruházó köteles lehet megtéríteni a lakás értékcsökkenését, amelynek mértékét ingatlanforgalmi szakértő állapítja meg, és általában a lakás forgalmi értékének 5-25%-a között mozog. Megjegyzendő, hogy egy átlagos, urbanizált környezetben lévő, cserepes tetőre nyíló kilátás nyilván kisebb értéket képvisel, mint egy természeti képződményre, nevezetességre nyíló kilátás.

Ha a bíróság úgy ítéli meg, hogy a zavarás a szükséges mértéket nem haladja meg, akkor az elszenvedő felet a zavarás tűrésére kötelezi.

Egyéb károkozás esetén szintén a fenti lehetőségek közül lehet választani, az adott károkozás specifikumainak megfelelően.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlannal együttműködő szakértő

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!