Az ősz közeledtével nagymértékben növekszik a kiadó ingatlanok iránti kereslet a piacon, hiszen továbbtanuló diákok vagy éppen friss diplomás munkavállalók egyaránt törekszenek az oktatási intézményhez, munkahelyhez közeli lakóhelyet választani. Tekintsük át röviden tehát mindazon jogokat és kötelezettségeket, melyek a bérlő és a bérbeadó viszonyát meghatározzák, köztük a kauciót is.
- Szavatosság és használat
A bérbeadót a kiadott ingatlant illetően két tekintetben is szavatosság terheli: egyfelől ő felel azért, hogy az ingatlan alkalmas a szerződésszerű használatra, másfelől azért is, hogy harmadik személynek nincs azon olyan joga, mely a bérlőt akadályozná a használatban. Másik oldalról a bérlőnek az ingatlant rendeltetésszerűen kell használnia, és harmadik személy használatába csak akkor adhatja, ha ehhez a bérbeadó hozzájárul. Hasonlóan elengedhetetlen a bérbeadó engedélye az átalakítással kapcsolatos munkálatokhoz.
- Költségviselés
Főszabály szerint a fenntartással járó kisebb költségeket a bérlő köteles viselni, azonban minden egyéb kiadás és dologgal járó teher a bérbeadó terhén marad. Így például a bérlőtől elvárható, hogy kisebb háztartási problémákat, mint a csaptelep enyhe szivárgása, maga hárítson el. Ugyanakkor csőtörés vagy az elektromos hálózat meghibásodása esetén már a főbérlő értesítése és intézkedése szükséges. A bérlő az általa okozott károkat természetesen köteles megtéríteni.
- A bérleti szerződés megszüntetése
A határozott időre kötött szerződés a megjelölt időtartam lejártával szűnik meg, bár közös akarattal a felek korábban is felszámolhatják a jogviszonyt. Határozatlan idejű szerződés esetén a felmondás szabályai a díjfizetés gyakoriságától függnek – a leggyakoribb, havi rendszerességgel történő térítés esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjára mondható fel a megállapodás. A közösségi együttélés szabályaival kirívóan ellentétes magatartást tanúsító vagy az ingatlant rendeltetésellenesen használó bérlővel szemben a bérbeadó azonnali hatályú felmondással is élhet.
- Néhány gyakorlati felvetés
Nem lehet eléggé hangsúlyozni az írásbeli szerződéskötés fontosságát, valamint az átadás-átvételi jegyzőkönyv készítését (akár fényképfelvételek mellékelésével), melyben lényeges feltüntetni az ingatlan állapotát, esetleg leltárt készíteni az ingatlanban található ingóságokról, így azok később egyértelműen elkülöníthetők lesznek a bérlő által a bérleménybe vitt dolgoktól.
A szerződésben érdemes részletesen kitérni továbbá a karbantartási kötelezettségek alakulására, valamint megállapodni a közös költség viseléséről: főszabály szerint ez a kiadás ugyanis a tulajdonost terheli, önmagában a bérleti jogviszony nem teszi a bérlő kötelezettségévé ennek viselését. Ugyanakkor egyre több esetben találkozhatunk azzal, hogy a közös költség magában foglal valamilyen fogyasztási tételt is, mely értelemszerűen a bérlő oldalán realizálódna.
Ne feledkezzünk meg arról, hogy a háromhavi bérleti díjat meghaladó kaució kikötése esetén a bérlő bíróságtól kérelmezheti annak mérséklését! Ennek a biztosítéknak a céljára és funkciójára, visszatérítésének módjára is tanácsos kitérni a szerződésben.
Szerzőnk dr. Heinrich Renáta ügyvéd, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője
