A közös tulajdonnal összefüggő kellemetlenség: az elővásárlási jog. De nézzük mik is a szabályai?

Időről-időre felmerülő probléma - főleg ha a tulajdonosok közötti jó viszony megromlik- az ingatlan közös tulajdonának megszüntetése.

A most kezdődő cikksorozatban egyrészről a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseket tekintjük át, másrészről pedig az elővásárlási joggal kapcsolatos problémákkal foglalkozunk.

Kétségtelen, hogy a közös tulajdon gyakorlása folyamatos együttműködést igényel a felek között. A probléma tipikusan akkor keletkezik, amikor a felek a tulajdon gyakorlásával összefüggő jogaikat nem gyakorolják és kötelezettségeiket nem viselik. Ilyen az, amikor az egyik tulajdonostárs egyáltalán nem veszi ki a részét az ingatlanra vonatkozó költségek viseléséből. Ugyanakkor a közös tulajdon megszüntetéséhez sokféle ok vezethet, mivel az élet sokszor kiszámíthatatlan.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik fél, tulajdonos kérheti. Erről a jogról nem lehetséges előre lemondani, azaz semmis olyan kikötés, mely arról szól, hogy sosem fogja követelni az érintett tulajdonosa közös tulajdon megszüntetését.

Az ingatlan közös tulajdonának megszüntetési módja többféle lehet. A legegyszerűbb eset az, amikor a felek közösen, vita nélkül, értékesítik az ingatlant (akár a másik tulajdonos részére), tehát szerződésben rendezik a problémát. Az ingatlanok esetében a tulajdon átruházási szerződésnek meghatározott formai és tartalmi követelményei vannak, melyeket ebben az esetben be kell tartaniuk a feleknek.

Ha a tulajdonosok között az egyeztetés a fenti módon nem lehetséges, vagy nem vezetett eredményre, mert esetleg közöttük vita merült fel, akkor nincs más választás, mint végső soron polgári peres úton lehet megoldani a jogvitát, azaz megszüntetni a közös tulajdont.
Erre az esetre is a Polgári Törvénykönyv nyújt megoldást. A törvény meghatározza azokat a szempontokat, melyek szerint a bíróság is eljárhat a közös tulajdon megszüntetése esetén.

Eszerint a közös tulajdont elsődlegesen természetben kell megosztani. Például ingatlan esetében alkalmasnak kell lennie arra, hogy fizikailag is megosztható legyen. Ez többnyire szakkérdés. Ha a természetbeni megosztás nem lehetséges – mert például nem teszik lehetővé az építésügyi szabályok – akkor a bíróság az ingatlant valamelyik tulajdonostárs tulajdonába is adhatja, megfelelő ellenérték fejében.

Ehhez természetesen a tulajdoni hányadot megszerző tulajdonostárs hozzájárulása is szükséges, tehát főszabály szerint ez az Ő akaratának ellenére nem történhet meg. Azért egy kivétel mégis létezik, ha például az egyik tulajdonos lakja az ingatlant. Ekkor a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, ha ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

Hogy az adott ingatlan vonatkozásában a tulajdonváltozással érintett ingatlan tulajdoni hányada mekkora értéket képvisel, kizárólag szakértői kérdés. Tipikusan ennek megállapítása tárgyában, a perben igazságügyi szakértő kerül bevonásra, aki meghatározza az előbbieket. Ennek tisztázását követően állapítja meg a bíróság is a vételárat.

Tovább bonyolíthatja a helyzetet az, „ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot”, az ingatlant ekkor értékesíteni kell (Ptk. 5:84.§ (2) bekezdése). Ebben az esetben a vételár a tulajdoni hányadok alapján illeti meg a tulajdonos társakat.
Lényeges, hogy a bíróságnak a felek akaratára tekintettel kell lennie. Ugyanis, nem alkalmazhatja azt a megoldást, mellyel szemben valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

 Folytatjuk.

Cikkünk szakértő szerzője a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogtanácsosa dr. Burján Zsuzsanna