A lakásbérlés egyik neuralgikus pontja, amikor kiderül, hogy a tulajdonos értékesíteni kívánja az ingatlant. A bérlő ugyanis a lakhatása megoldása mellett legtöbb esetben azzal is szembetalálja magát, hogy a tulajdonos a legváratlanabb pillanatokban toppan be vevőjelöltekkel.

Köteles-e beengedni a bérlő a vevőjelölteket, illetve eltűrni, hogy kirakattá váljon a lakóhelye a bérleti jogviszony vége előtt? A másik oldalról szemlélve a kérdést, meg kell-e várnunk tulajdonosként az albérlőnk kiköltözését a lakás hirdetésével?

Mindenekelőtt nézzük meg, hogy egyéb esetekben joga van-e a tulajdonosnak a lakásba bemenni. A törvény úgy rendelkezik erről a kérdésről, hogy a bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a lakáshasználatot. Ezt az előrelátó felek a bérleti szerződésben pontosíthatják is, hiszen vitára adhat okot, hogy milyen gyakorisággal, milyen időpontban nem lesz szükségtelen a zavarás.

A bérlőnek azt kell szem előtt tartania, hogy a törvény csak a szükségtelen zavarást tiltja, a tulajdonos azonban óvakodjon attól, hogy zaklató és visszaélésszerű legyen a bejárkálás, illetve semmiképpen ne történjen a bérlő tudta és jelenléte nélkül. Utóbbi esetben ugyanis akár bűncselekményt is megvalósíthat, vagy a magánlakás sérthetetlenségéhez való személyiségi jogsértést követhet el. A bérleti szerződés lényege ugyanis, hogy a tulajdonos lemond a használati jogáról, átengedve azt a bérlőnek. A bérlő azt is köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze, a korszerűsítést azonban csak akkor köteles tűrni, ha az a lakás használatát jelentősen nem korlátozza.

A tulajdonosnak tehát azt kell átgondolnia a lakás értékesítése előtt, hogy nagy volumenű korszerűsítési, felújítási munkálatokat nagy valószínűséggel csak a bérlő kiköltözése után lesz mód elvégezni.

Mivel senki nem nézi jó szemmel, ha a lakása hirtelen átjáró házzá változik, idegenek szemlélik az életterét, gyakori konfliktusforrás a vevőjelöltek beengedése. Sok bérlő hivatkozik arra, hogy a felmondási idő végéig ki van fizetve a bérleti díj, így ő bizony nem engedi be, legyen az ingatlanossal vagy tulajdonossal kísérve.

A jogi előírások pontosan rendezik ezt a helyzetet. Ennek megfelelően a bérlő köteles megengedni, hogy aki az ingatlant meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse.

Ez azt jelenti, hogy kategorikusan semmiképpen nem zárkózhat el a vevőjelöltek beengedése elől. A tulajdonosnak azonban törekednie kell arra, hogy megfelelő időpontban, gördülékenyen történjen a lakás bemutatása, az előre egyeztetett időpont is elvárható. Bérlőként pedig tartsuk szem előtt, hogy ha kárt okozunk a jogtalan akadékoskodással, azért felelősséggel is tartozunk.

A lakáshirdetésekkel kapcsolatban kiemelést érdemel, hogy tárgyaknak nincs személyiségi joga, így ha a lakás fényképezésekor a bérlő tulajdonában álló tárgyak látszódnak, az nem sérelmes, de ez már nem vonatkozik fényképekre vagy olyan tárgyakra, amelyek révén közvetlen kapcsolat teremthető az albérlővel vagy családtagjaival a róluk leolvasható adatok alapján. Amennyiben tehát a falon oklevelek, fényképek vannak, ezek kitakarása egyértelmű kötelezettség.

Nem lehet eleget hangsúlyozni, hogy minden szerződés esetén általános alapelv a jóhiszemű és tisztességes, kölcsönös együttműködésen alapuló magatartás, és a másik fél megfelelő tájékoztatása. Ezek betartása esetén konfliktusmentesen rendezhetjük ezt a kényes időszakot is.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva jogász, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Korábbi cikkeinkben ismertettük a haszonélvezeti jog tartalmát, valamint részleteztük a haszonélvezőt és a tulajdonost megillető jogokat és az őket terhelő kötelezettségeket. Most azt nézzük meg, miként lehet megszüntetni ezt a jogot.

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Már két kivitelező társaságot elhasználtunk, mindig késtek és a minőség sem volt megfelelő, ezért megváltunk tőlük. Nyilván túlvállalták magukat, mert most megtehetik. Próbáltuk ellenőrizgetni őket, de nem nagyon hagyták. Most keresünk egy újabbat, hogy végre tényleg felépüljön a társasházunk. Ön szerint mire kell sokkal jobban odafigyelni, hogyan lehet kiszűrni a kóklereket?

Üdvözlettel

Egy csalódott család!

Tisztelt levélírók!

A kivitelezési tevékenység folytatásának szigorú jogszabályi feltételei vannak mind magával a tevékenység végzésével kapcsolatosan, mind pedig annak adminisztrációs terheit illetően. Előbb sorra vesszük azon jogszabályi előírásokat, melyek betartása nélkülözhetetlen a kivitelezési tevékenység folytatásához – hiszen félsiker, ha a kivitelező megtartja a kötelező előírásokat és bízhatunk abban, hogy munkáját azok mentén végzi –, majd pedig cikkünk második felében arra keressük a választ, hogy mik azok az egyéb tényezők, amelyek nagy valószínűséggel garantálhatják számunkra a munkavégzés professzionalitását.

Jogi követelmények

Aki üzletszerű gazdasági tevékenységként építőipari kivitelezési tevékenységet kíván folytatni, az köteles az erre irányuló szándékát a kivitelezők névjegyzékét vezető Magyar Kereskedelmi és Iparkamarának bejelenteni (a Kamara a névjegyzék vezetésén kívül ellenőrzi az építőipari tevékenység folytatására való jogosultságot). A kivitelező az adott tevékenységet kizárólag akkor folytathatja, ha szerepel a névjegyzékben, és ha a névjegyzék a kivitelező jogosultságai között tartalmazza a vállalt tevékenységet, valamint ha a kivitelező a tevékenység végzésében közvetlenül részt vesz. „Fontos megjegyezni, hogy kivitelezési tevékenységet, mint üzletszerű gazdasági tevékenységet egyéni vállalkozó vagy gazdasági társaság végezhet, tehát az mindenképpen gyanús kell, hogy legyen, ha nem ilyen szakemberrel állunk szemben.” – mondja el dr. Tussay-Kovács Krisztina, az act legal szakértője.

A kivitelezési tevékenység kizárólag akkor folytatható, ha a kivitelező munkaviszonyban vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban felelős műszaki vezetőt alkalmaz, aki a szakiránynak megfelelő jogosultság birtokában irányítja a kivitelezési tevékenységet és közvetlen utasítási joggal rendelkezik az építést végző munkások tekintetében (azonban meg kell jegyezni, hogy bizonyos műszaki tevékenység e nélkül is végezhető).

Az egyik legfontosabb előírás, hogy a kivitelező csak akkor vállalhatja a kivitelezést, amennyiben az építési szerződésben vállalt kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik, melybe beletartozik az általa igénybe vett alvállalkozók díjazása is (az erre vonatkozó kivitelezői nyilatkozatot rögzítenünk szükséges a kivitelezési szerződésben).

A kivitelező köteles velünk, mint építtetőkkel írásos formában szerződést kötni, a szóbeli megállapodás érvénytelen. Ezen túl a kivitelezőnek rendelkeznie kell a kivitelezői tevékenység végzéséhez alkalmas telephellyel (ennek feltételeit a jogszabály külön meghatározza). Sőt, amennyiben jogszabály előírja, úgy a kivitelezőnek megfelelő hatósági engedéllyel kell rendelkeznie, ha építési napló vezetési kötelezettsége áll fenn, úgy azt vezetnie kell, kivitelezési dokumentáció készítési kötelezettség esetén pedig a dokumentációnak az építési területen rendelkezésre kell állnia.

Mi a kivitelező feladata?

A kivitelező a jogszabály alapján az alábbi feladatokat köteles elvégezni:

• a munka megkezdésekor át kell vennie tőlünk, mint építtetőktől az építési területet
• az esetek többségében építési naplót kell nyitnia, ugyanis többek között ebben kell vezetnie az építési-bontási hulladék fajtáját, mennyiségét, az egyes ellenőrzéshez kapcsolódó tényeket, adatokat
• folyamatosan vizsgálnia kell azt, hogy valóban csak olyan tevékenységet végez-e az építési munkák területén, amelyre az írásbeli szerződést megkötöttük
• biztosítania kell, hogy csak a jogosult személyek tartózkodjanak a munkálatok helyszínén, az építési területen
• műszaki próbákat kell végeznie, az esetleges rendellenességeket el kell hárítania
• felel a rendelkezésére bocsátott jogerős és végrehajtható építési engedélyben és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervekben, illetve az ezek alapján készült kivitelezési tervekben előírtak betartásáért és betartatásáért, továbbá az elkészült szerkezetek, berendezések, építmények rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságáért
• a munkák befejezésekor mérési jegyzőkönyveket kell kiállítania
• biztosítania kell a munkaterület őrzését, visszaadását, továbbá ő bonyolítja le a munkaterületről történő levonulás egész folyamatát
• az elkészült munkarészeket le kell ellenőriznie
• gondoskodnia kell az elvárt műszaki teljesítménnyel rendelkező építési termék beépítéséről, stb.

Mindezek alapján saját érdekünk meggyőződni arról, hogy a fenti előírásokat a kivitelező betartja, azaz a szükséges bejelentést megtette, rendelkezik megfelelő telephellyel, fedezettel, továbbá mindenképpen ügyeljünk rá, hogy írásbeli megállapodást kössünk a kivitelezővel.

Gyakorlati szempontok a legmegfelelőbb kivitelező kiválasztásához

Amennyiben régóta, akár évtizedek óta fennáll az a cég, akit a kivitelezéssel meg szeretnénk bízni és nem frissen alapított vállalkozás, akkor többnyire alappal bízhatunk abban, hogy minőségi munkát végeznek, hiszen hosszabb ideje jelen vannak a piacon. Nyilvánvaló, hogy egy jól ismert, akár az ismerősök körében is népszerű vagy mások által ajánlott cég/vállalkozó megbízása csökkenti annak a lehetőségét, hogy az adott kivitelező nem megfelelően dolgozik.

Általános hiba, ha kizárólag az ár felől közelítünk, hiszen mint mindenre, az építési munkára is igaz az, hogy nem biztos, hogy ami drága, az végeredményben jó is, és fordítva; érdemes racionálisan közelíteni az ár kérdéséhez és valamennyi szempont egybevetésével kiválasztani azt az ajánlatot, ami a mi igényeinknek a legmegfelelőbb. Amennyiben az első személyes megbeszélés alkalmával a kivitelező felajánlja, hogy nézzük meg korábbi munkáit, ezt mindenképpen érdemes elfogadni, ugyanis meggyőződhetünk arról, hogy tetszik-e az a minőség, stílus, ahogyan dolgozik.

A kivitelező megbízása után is célszerű alkalomszerűen meggyőződni arról, hogy a kivitelező megfelelően koordinálja-e a munkálatokat, illetve folyamatosan tájékoztatást kérni a kivitelezőtől. Érdemes kerülni ugyanakkor a munkafolyamat indokolatlan megakasztását és zavarását.

„Gyakorlati szempontból elengedhetetlen, hogy a kivitelezővel kötött szerződésünk a jogi kérdések rendezésén felül tartalmazza azokat a kritériumokat, illetve szabad megegyezés tárgyát képező részletkérdéseket, amelyek számunkra meghatározó jelentőséggel bírnak az épület kivitelezése során.” – emeli ki az act legal – Bán és Karika szakértője. Fontos, hogy a kivitelezővel tisztázzuk elvárásainkat, illetve az is, hogy a megvalósítás tekintetében kikérjük a véleményét.

Összességében megállapíthatjuk tehát, hogy amennyiben mi magunk tisztában vagyunk a fenti előírásokkal, saját elvárásainkkal, továbbá kis időt és energiát fordítunk arra, hogy a kivitelező megbízása előtt és a munkálatok közben is figyeljünk a fentiek megvalósulására, illetve azok számon kérésére, úgy remélhetőleg nem ér bennünket kellemetlen meglepetés.

Szerzőink az act legal - Bán és Karika Ügyvédi Iroda szakértői.

Sok jogvita keletkezik amiatt, hogy az ingatlanok tulajdonosai és haszonélvezői nincsenek teljesen tisztában jogaikkal és kötelezettségeikkel. Most összefoglaljuk a legfontosabbakat.

Az építőipar számairól, így többek között a lakásépítések növekvő üteméről sokszor hallunk. Kevesebb szó esik arról, hogy a nagy számok mögött húzódó egyes építkezések milyen hatással lehetnek a környék lakóira. Egyre gyakoribb ugyanis, hogy kertvárosias, sőt akár falusias jellegű, besorolású övezetekben lakóparkok épülnek, ami komoly hatással lehet a már meglévő házak lakóinak mindennapjaira.

Az építkezések infrastrukturális fejlődést hozhatnak, de sok esetben olyan kézzel fogható következményei vannak, mint a családi házat beárnyékoló lakótömbök, kilátás elvonó tornyok és állandó zajhatással járó klímaberendezések – egyenesen a nappalinkra tájolva.

A régebb óta a környéken lakók élete így nem csupán az építkezés idején nehezülhet el, hanem hosszú távon érezhető változáson mehet át. Ez sok esetben a tehetetlenség érzetével is párosul, hiszen az építkezések engedéllyel, jogszerűen zajlanak.

Mit tehetünk?

A jog intimitásvesztésnek nevezi azt a hatást, amikor a szomszédságban épülő ingatlan, berendezés következtében házunk, lakásunk veszít addigi védettebb jellegéből. Ez a változás nagyon sokrétű lehet, illetve együtt járhat értékcsökkenéssel, funkcióvesztéssel is. A vonatkozó joggyakorlat szerint a tűrési küszöböt meghaladó, szükségtelen zavarásként értékelendő körülmény az olyan közeli építés, amely például, de nem kizárólag a kilátás elvonásával, a beárnyékolással, az intimitás elvonásával, az adott környezetbe nem illő épület létesítésével együtt jár.

A jogi szabályozás szerint az építésügyi hatóság engedélye az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el. Ez azt jelenti, hogy egy szomszédunkban zajló, engedélyezett építkezés, - mint folyamat és annak eredménye - következtében előálló, szükségtelen mértékű, zavaró hatás esetén is lehet olyan kártérítési igényünk a fentiekből adódóan, amit érvényesíthetünk. A hangsúly jelen esetben nem csupán a zavaráson van, hanem a szükségtelen zavarás meglétét kell vizsgálnunk.

Egy mellettünk felépülő társasház ugyanis nyilvánvalóan befolyásolja az ingatlanunk használhatóságát, így a kérdés az, hogy a tervezés során törekedtek-e az optimális megvalósításra. Ez nem azt jelenti, hogy a szomszédok érdeke az építtető érdekei elé lenne helyezve, csupán azt, ha az építtető választhat két vagy több szabályos megoldás közül, akkor arra kell törekednie, hogy a szomszédok zavarása minimalizálva legyen. A tervezés-kivitelezés során tehát figyelembe kell venni pl. a már elkészült házak tájolását, a beláthatóságot, a mindennapi használat során kialakuló érdekütközéseket.

Egyes esetekben egyszerű zöld sövénnyel megoldható pl. a belátás a szomszéd udvarára, más esetekben azonban maradandó értékcsökkenés és akár a magánélethez fűződő személyiségi jogsértés is megállapítható. Rendszerint szakértői kérdés annak megállapítása, hogy az építési mód szabályszerűen és a legoptimálisabb módon történt-e. Ugyanígy szakértői módszerekkel meg lehet határozni a korábban épült ingatlan esetleges értékcsökkenését is. Ez különösen abban az esetben lehet jelentős, ha az övezeti besorolás, a korábban kialakult településkép alapján nem is kellett arra számítani, hogy a szomszédunkban egy hatalmas társasház épül majd.

Amennyiben tehát a zavarás már a tűréshatáron kívüli a lakókörnyezet sajátosságait vizsgálva, kártérítési igény terjeszthető elő az építtetővel szemben.

Sok esetben ez kompenzálja a zavarást, más esetekben legfeljebb enyhíti azt. Így nem lehet eleget hangsúlyozni, hogy a környezetünkben zajló beruházásokat lehetőleg már a kezdetektől kísérjük figyelemmel, és forduljunk szakértőhöz, konzultáljunk jogi képviselőnkkel az intimitásvesztés megakadályozása, minimalizálása érdekében.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva ügyvéd, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Három hete lakunk egy belvárosi bérlakásban és két napja vettük észre, hogy folt van a plafonon, ami lassan, de növekszik. Ráadásul csőtörés miatt is szenvedünk. Nem akarunk jogvitát, de az biztos, hogy egy fillért sem fizetünk. Legalábbis nem akarunk fizetni. Ön szerint jogosan tesszük ezt?

Üdvözlettel

Egy magát becsapottnak érző bérlő

Tisztelt levélíró!

A lakásbérleti piac állandó változásai, dinamikus átalakulása közepette vannak olyan jellegű problémák, amelyek rendre előkerülnek a lakás használata során, és ha a felek nem rendelkeztek egyértelműen a bérleti szerződésben, akkor vitára adnak okot. A lakásban felszerelt épületgépészeti berendezések, világítótestek, fűtési- és hűtési rendszer, más háztartási berendezések meghibásodásának komoly költségvonzata lehet, ezért egyáltalán nem mindegy, hogy mi áll a szerződésben, ennek hiányában hogyan szabályozza ezt a kérdést a lakástörvény.

A felek a lakásbérleti szerződésükben kiköthetik, és célszerű is kikötniük, hogy a gépek, eszközök, berendezések karbantartására, meghibásodására kinek kell költenie a lakásbérlet időtartama alatt. A szerződéskötési szabadság elvéből fakadóan ebben a kérdésben a felek szabadon megállapodhatnak, de el is hagyhatják ezt a részt a szerződésből. Érdemes áttekinteni, hogy mit mond a lakástörvény és a bírói gyakorlat a felek jogairól és kötelezettségeiről.

A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Igen ám, de mi tekinthető az épület központi berendezésének? Fontos tudni: egymástól megkülönböztetendő fogalom a lakás berendezése és a lakás központi berendezése. Ezek ugyanis nem ugyanazt takarják. A lakás berendezéseit a bérlőnek kell javítania, cserélnie, a központi berendezést pedig a bérbeadónak.

A lakás berendezéseinek számítanak:

1. a) főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.);
   b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.);
   c) melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha);
   d) egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel);
   e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.);
   f) a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.);
   g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny;
   h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke;
   i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak.

Az épület központi berendezései általában a következők:

1. a) a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
   b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;
   c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is;
   d) a több lakást szolgáló szellőztető berendezés;
   e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is;
   f) a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
   g) a személy- és teherfelvonó;
   h) a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
   i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
   j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.

A bérbeadó akkor is felel a törvényi kötelezettségeiért, amennyiben társasházi lakásról van szó, és a társasház közösségnek elmulasztja a szükséges munkálatok elvégzését. Ami a határidőket illeti, nem a lakástörvény, hanem a Ptk. határozza meg az azonnal elvégzendő, és a tervezhető karbantartási munkálatokat. A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül köteles teljesíteni. Egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg kell ezeket elvégeznie.

Szerzőnk dr. Vágány Tamás, a D.A.S.Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Az ősz közeledtével nagymértékben növekszik a kiadó ingatlanok iránti kereslet a piacon, hiszen továbbtanuló diákok vagy éppen friss diplomás munkavállalók egyaránt törekszenek az oktatási intézményhez, munkahelyhez közeli lakóhelyet választani. Tekintsük át röviden tehát mindazon jogokat és kötelezettségeket, melyek a bérlő és a bérbeadó viszonyát meghatározzák, köztük a kauciót is.

Tisztelt Őszinte Ingatlanos! 
Érdeklődöm, hogy az ingatlanközvetítővel kötött megbízási szerződésben (meghatalmazásban) általános feltétel-e, hogy az ő jutalékát a megbízó (eladó) az első "komoly érdeklődő" jelentkezése után azonnal fizeti? Miért? Létezik-e másféle megállapodás is? Hárman tulajdonlunk egy ingatlant, mindhárman szeretnénk eladni, de a közvetítői jutalékot csak a vásárlóval megkötött szerződéskor szeretnénk fizetni. A háromból két tulajdonostárs ugyanis el bírja képzelni, hogy még így is ki lehet játszani bennünket, vagyis egy "komoly érdeklődőt" is le lehet akasztani a szögről, mi fizetjük a jutalékot, az érdeklődő pedig visszatáncol.
Köszönettel
Burger Judit

Tisztelt Hölgyem!

Aggodalma teljes mértékben megalapozott. Nem létezik olyan általános feltétel vagy jogszabályi rendelkezés, mely szerint ingatlanközvetítői megbízási szerződéseknél a jutalék az első „komoly érdeklődő” jelentkezése után jár. A „komoly érdeklődő” meghatározása egyrészt nehézségekbe ütközik, másrészt valószínűleg nem jelent semmiféle garanciát az ingatlan megvásárlására.

Az általános gyakorlat az, hogy a jutalék sikeres ingatlanközvetítés esetén jár. A siker pedig ebben az esetben az ingatlan adásvételi szerződés megkötése. Ritkábban előfordul, hogy már az ingatlan adásvételi előszerződés megkötését is sikeres közvetítésnek minősítik a felek, de ezek előtt sikeres közvetítésről nem beszélhetünk.

Javaslom tehát belefoglalni az ingatlanközvetítői megbízási szerződésbe, hogy jutalékot csak ebben az esetben fizetnek. További feltételként szokták még meghatározni az eladók, hogy megtörténjen az első pénzmozgás. Ez általában a foglaló átadása, melyre szinte minden esetben sor kerül az adásvételi szerződés megkötésekor készpénzben vagy átutalással. Az ingatlanközvetítők pedig előszeretettel részt vesznek a szerződéskötésen a segítségnyújtáson túl természetesen a jutalék mielőbbi átvétele érdekében is, melyre ebben az esetben már valóban jogosultak.

Van azonban két esetkör, amikor a kiközvetített személlyel kötött ingatlan adásvételi szerződés (előszerződés) nélkül is fizetni kell jutalékot a legtöbb ingatlanközvetítővel kötött szerződés szerint:

1. ingatlanközvetítői szakzsargonnal élve „teliáras vételi ajánlat” esete: amikor a meghirdetett vételáron, alku nélkül érkezik az ingatlanközvetítő közreműködésével egy vételi ajánlat, azonban azt az eladó nem fogadja el. Ilyenkor az ingatlanközvetítő elvégezte munkáját, és hacsak nincs valamilyen kivételes indok, az eladónak fizetnie kell;
2. a kiközvetített személy hozzátartozójával, cégével kötött adásvételi szerződések esete: amikor az eladó annak érdekében, hogy kijátsszák az ingatlanközvetítőt és ne kelljen jutalékot fizetni neki (ezzel némileg csökkentve a vételárat) összebeszél a kiközvetített vevőjelölttel és végül nem személyesen vele, hanem az ő hozzátartozójával, cégével köti meg az adásvételi szerződést. Ezt az ingatlanközvetítők azonban általában ellenőrzik a nyilvános ingatlan-nyilvántartási (földhivatali) és cégadatokból (cégkivonat) és visszaélés esetén fellépnek az eladóval szemben.

Összefoglalva, a „komoly érdeklődőnek” pusztán a bemutatása esetén semmiképpen nem tanácsos jutalékot fizetni, ha a „komoly érdeklődő” viszont aláírta a vételi ajánlatot vagy az adásvételi szerződést (előszerződést) akkor szükséges jutalékot fizetni az ingatlanközvetítőnek.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Néhány éve vásároltam egy lakást használtan, melyben azóta egyre több hibát fedezünk fel, amiről az eladó „elfelejtett” szólni. Érdeklődni szeretnék, hogy ingatlanvásárlás esetén mi számít rejtett hibának, milyen felelőssége van az eladónak, illetve az őt képviselő ingatlanközvetítőnek?

Tisztelt Érdeklődő!

Kezdjük a könnyebb részével! Az ingatlanközvetítőnek e tekintetben semmilyen felelőssége nincs.

Az eladó viszont felelős a rejtett hibákért, használt ingatlan esetén is. Rejtett hiba az, amelyről az eladó nem tájékoztatta a vevőt és amelyet vevő ezen tájékoztatás hiányában nem ismerhetett fel.

Eladó szavatossága és a kivétel

Az eladó a kellékszavatosság körében 5 évig felel azért, hogy az ingatlan a teljesítés időpontjában megfelel a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Van azonban két fontos kivétel, amikor az eladó mentesül szavatossági felelőssége alól, mégpedig az, ha a vevő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy felismerhette. Minden más hiba a rejtett hiba körébe tartozik.

Tehát vizsgáljuk meg először, hogy mi nem rejtett hiba! A Kúria ui. egy fontos, irányadó polgári elvi határozatában kimondta, hogy ismert vagy felismerhető hiba esetén a felek szerződési akarata a hibás ingatlan adásvételére irányult, tehát az eladó mentesül a felelősség alól a következő esetekben:

Ismert hiba az, amelyről a vevőnek ténylegesen tudomása volt a szerződés megkötésekor.

Felismerhető hiba

• ún. nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák minősülnek, továbbá
• azok a hibák, amelyeket a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható

Amennyiben a hiba egyik, fenti kategóriába sem tartozik, akkor rejtett hibáról beszélünk és az eladó felelőssége fennáll.

Teendő a hiba felfedezése után

A vevőnek célszerű azonnal és írásban tájékoztatni az eladót a hibáról, kérve tőle a hiba kijavítását. Kérésünk elutasítása esetén a hibát magunk is kijavíthatjuk, de ne felejtsünk el mindent dokumentálni és lakásbiztosításunk szerinti jogainkat is érvényesíteni. Ezt követően pedig, ha az eladó nem téríti meg számunkra a javítás költségeit, bírósági úton érvényesíthetjük követelésünket. Jó hír, hogy 2018. január 1-től már nem csak 1 millió forint alatti, hanem 3 millió forint alatti követelésünket is ún. fizetési meghagyásos eljárásban érvényesíthetjük, mely általában sokkal olcsóbb, gyorsabb és hatékonyabb, mint a peres eljárás.

Fontos tehát, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt a vevő alaposan nézze meg az ingatlant, az eladó szempontjából pedig az, hogy a hibákról történt tájékoztatását rögzítsék az adásvételi szerződésben, hogy később ne lehessen vita. Amennyiben pedig mégis rejtett hibáról van szó, a vevő késedelem nélkül írásban jelezze azt az eladónak, kérve a hiba kijavítását, illetve a javítási költségek megtérítését. Ennek eredménytelensége esetén pedig bírósági úton érvényesítse jogos követelését.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakértője.