Tisztelt Őszinte Ingatlanos!
Érdeklődöm, hogy az ingatlanközvetítővel kötött megbízási szerződésben (meghatalmazásban) általános feltétel-e, hogy az ő jutalékát a megbízó (eladó) az első "komoly érdeklődő" jelentkezése után azonnal fizeti? Miért? Létezik-e másféle megállapodás is? Hárman tulajdonlunk egy ingatlant, mindhárman szeretnénk eladni, de a közvetítői jutalékot csak a vásárlóval megkötött szerződéskor szeretnénk fizetni. A háromból két tulajdonostárs ugyanis el bírja képzelni, hogy még így is ki lehet játszani bennünket, vagyis egy "komoly érdeklődőt" is le lehet akasztani a szögről, mi fizetjük a jutalékot, az érdeklődő pedig visszatáncol.
Köszönettel
Burger Judit
Tisztelt Hölgyem!
Aggodalma teljes mértékben megalapozott. Nem létezik olyan általános feltétel vagy jogszabályi rendelkezés, mely szerint ingatlanközvetítői megbízási szerződéseknél a jutalék az első „komoly érdeklődő” jelentkezése után jár. A „komoly érdeklődő” meghatározása egyrészt nehézségekbe ütközik, másrészt valószínűleg nem jelent semmiféle garanciát az ingatlan megvásárlására.
Az általános gyakorlat az, hogy a jutalék sikeres ingatlanközvetítés esetén jár. A siker pedig ebben az esetben az ingatlan adásvételi szerződés megkötése. Ritkábban előfordul, hogy már az ingatlan adásvételi előszerződés megkötését is sikeres közvetítésnek minősítik a felek, de ezek előtt sikeres közvetítésről nem beszélhetünk.
Javaslom tehát belefoglalni az ingatlanközvetítői megbízási szerződésbe, hogy jutalékot csak ebben az esetben fizetnek. További feltételként szokták még meghatározni az eladók, hogy megtörténjen az első pénzmozgás. Ez általában a foglaló átadása, melyre szinte minden esetben sor kerül az adásvételi szerződés megkötésekor készpénzben vagy átutalással. Az ingatlanközvetítők pedig előszeretettel részt vesznek a szerződéskötésen a segítségnyújtáson túl természetesen a jutalék mielőbbi átvétele érdekében is, melyre ebben az esetben már valóban jogosultak.
Van azonban két esetkör, amikor a kiközvetített személlyel kötött ingatlan adásvételi szerződés (előszerződés) nélkül is fizetni kell jutalékot a legtöbb ingatlanközvetítővel kötött szerződés szerint:
- ingatlanközvetítői szakzsargonnal élve „teliáras vételi ajánlat” esete: amikor a meghirdetett vételáron, alku nélkül érkezik az ingatlanközvetítő közreműködésével egy vételi ajánlat, azonban azt az eladó nem fogadja el. Ilyenkor az ingatlanközvetítő elvégezte munkáját, és hacsak nincs valamilyen kivételes indok, az eladónak fizetnie kell;
- a kiközvetített személy hozzátartozójával, cégével kötött adásvételi szerződések esete: amikor az eladó annak érdekében, hogy kijátsszák az ingatlanközvetítőt és ne kelljen jutalékot fizetni neki (ezzel némileg csökkentve a vételárat) összebeszél a kiközvetített vevőjelölttel és végül nem személyesen vele, hanem az ő hozzátartozójával, cégével köti meg az adásvételi szerződést. Ezt az ingatlanközvetítők azonban általában ellenőrzik a nyilvános ingatlan-nyilvántartási (földhivatali) és cégadatokból (cégkivonat) és visszaélés esetén fellépnek az eladóval szemben.
Összefoglalva, a „komoly érdeklődőnek” pusztán a bemutatása esetén semmiképpen nem tanácsos jutalékot fizetni, ha a „komoly érdeklődő” viszont aláírta a vételi ajánlatot vagy az adásvételi szerződést (előszerződést) akkor szükséges jutalékot fizetni az ingatlanközvetítőnek.
Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere
