Őszinte Ingatlanos

MeNa 2017. augusztus 28.

Érdemes-e banki visszavett ingatlant venni?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

" Lakás vásárlás előtt állok és szembe kerültem egy olyan irodával, amelynél banki bedőlt ingatlanok közül lehet vásárolni. Követeléseket árulnak, több fenntartásom is van velük szemben, pl hogy a konkrét információkat úgy kell kihúzni belőlük. Kérdésem: érdemes-e ilyen irodákkal szerződést kötni, lesz-e belőle üzlet, amit ígérnek vagy csak elbukom az előre befizetett 580.000Ft munkadíjat, amit 6 hónap ügyintézésre kérnek el? "

Tisztelettel

Tibor 

 

Kedves Tibor!

Ahogy Ön is írta, az ilyen ügyletek legfontosabb különbsége a klasszikus ingatlan adásvételi szerződésekhez képest az, hogy a vevő valójában nem ingatlant, hanem egy olyan banki követelést vásárol meg, amelyet a követelés adósa (általában az ingatlan tulajdonosa) nem tud(ott) visszafizetni a hitelező banknak.

A banki követelés megvásárlásával (azaz a „vételár” kifizetésével) a bank kintlevősége megszűnik, a vevő pedig a bank helyébe lép, megszerezve mindazon jogokat és kötelezettségeket (előnyöket és hátrányokat), amelyek a követeléshez tapadnak. Ezt követően kezdődhet meg az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházása a vevőre, valamint a birtokbavételi eljárás.

why.jpg

Mindez azt is jelenti, hogy – ha a bank még nem szerzett tulajdonjogot az adott ingatlanon a zálogjoga érvényesítésével, akkor – a vevő nem áll feltétlenül közvetlen kapcsolatban az ingatlan tulajdonosával, ezért nehezebben tud információkat szerezni az ingatlan állapotáról, valamint a jogügyelet teljesedése nagyban függ a tulajdonos együttműködési készségétől is.

Egyrészről a bankok – banktitokra hivatkozva – kevés információt osztanak meg a vevővel, és mivel az ingatlan az esetek többségében még lakott, ezért annak személyes megtekintésére sem mindig van lehetőség. Másrészről a birtokbaadás is jelentősen, akár fél évre vagy még hosszabb időre is elhúzódhat, ha a tulajdonos – annak ellenére, hogy a követelés „vételára”, vagyis az ő adóssága kiegyenlítésre került – vonakodik elhagyni az ingatlant (és lakáskiürítési pert kell vele szemben indítani), vagy esetleg magát a teljes folyamatot igyekszik különböző eljárási lépésekkel lassítani (panaszok, kifogások, fellebbezések benyújtásával, igényper indításával).

Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a banki ingatlanos lakásokra korlátozott vagy adott esetben kizárt az újabb (például felújításra szánt) hitelfelvétel lehetősége, valamint bizonyos esetekben előírhatják a „vételár” egyösszegű megfizetését is. Mivel ezek az ügyletek általában közvetítő irodákon keresztül zajlanak, ezért – ahogy Ön is tapasztalhatta – előzetes ügyintézési költségekkel kell számolni.

Összességében kijelenthető, hogy a banki követelések értékesítése egy létező, jogilag rendezett és működőképes tulajdonszerzési konstrukció, azonban a hagyományos ingatlan adásvételi szerződésekhez képest kétségtelenül több kockázatot rejt magában. Ezért ez jellemzően azok számára tűnhet vonzónak, akiknek nincs azonnali költözési szándékuk, hanem befektetési céllal vásárolnának a piaci ár alatt ingatlant.

Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr2312740116

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Online Távmunkás · http://onlinetavmunka.blog.hu 2017.08.28. 08:39:35

Röviden: csak akkor éri meg, ha nem akarsz beköltözni, befektetésként veszed bőven a piaci ár alatt az ingatlaniroda jutalékával és költségeivel együtt is.

No name est omen 2017.08.31. 11:23:56

Megvan a veszélye, hogy egy követeléskezeléssel foglalkozó cég azokat a követeléseket "értékesíti" tovább ami neki se tűnik jó befektetésnek. Példáúl hosszan elhúzódó jogi herce-hurcára lehet számítani, tisztázatlan a tulajdonjog, esetleg csak egy résztulajdont érint a zálogjog. Szerintem aki előre, látatlanban befizet 580 ezret ügyintézés címen, az vizsgáltassa ki magát. Követeléseket kezelni, hogy abból profit legyen, nem kellemes és nem gyors dolog, ha valaki átvállalja a munka nagyrészét, akkor a profit nagyrészét is át fogja, akkor már egyszerűbb és kevésbé rizikós venni egy elhanyagolt lakást, tulajdonostól és felújítani, -tatni.

Void Bunkoid 2017.08.31. 17:45:49

Arról nem is beszélve, hogy - talákoztam már ilyennel, felújításkor - a legtöbb bedőlthiteles és végül kiebrudalt ex-tulaj általában - mivelhogy megtekinteni sem lehet a lakást előre - a kiköltözése előtt német precizitással szokta atomjaira szétverni az egész lakást (általában az összes nyílászárót, meg ha vannak hozzá eszközei, az épületgépészetet is) úgy, hogy amit a kedves vevő nyert a vételáron, általában az ezt követő teljes felújítás során bőven bukja...

2017.09.01. 02:17:08

A tulaj mikor elhagyja az ingatlant, konkrétan szétveri. Törött korlátok, törött csempék, törött mosdók, ne számíts konyhabútorra, keritésre, etc. MINDENT VISZNEK. (általában az ablak marad, bár lehet, hogy sérüléseket szenved). Tőböl vágják a radiátorokat, flexel leszedik a kerítést, és elviszik elemenként, több helyen láttam, hogy felszedték a térkövet is. Szóval arra lehet számítani, ha épp rendben is van, amibe bevásárolta magát, a kiköltözés mindenki részéről fájdalmas lesz. Ehhez hozzájön még a közműtartozások, megrongált órák, etc.. Szóval ehhez a mókához nagyon bátor ember kell.
Ha résztulajdont szerzett, akkor asszem kérhet kényszereladást(vagy megegyeznek, de ez ritkább).
Nagyon egyszerü: ha a bank birtokba vette, akkor simán megvásárolható (tehát az eredeti tulaj már nem lakik benn). Ilyenkor meg is tekinthető, a zárakat ilyenkor cserélik, a régi tulaj már nem jöhet vissza elméletileg.

guy2 2017.09.01. 09:10:49

Szerintem is csak az vágjon bele, akinek van "felesleges" kockáztatni való pénze. Aki lakni szeretne, az menjen biztosra, vagy figyelje a végrehajtó árverési oldalát. Érdemes lenne mondjuk egy cikkben kifejteni, hog. általában milyen értéken adja el a bank a követelést, mert azon - persze csak ha az égistestek állása is megfelelő - akkor is lehetne nyerni, ha a végén lakást nem szerez a követelést megvásárló, mivel zálogjogosultat a kielégítéskor előnyben kell részesíteni.

No name est omen 2017.09.01. 13:05:09

@okostojas007: A résztulajdon szerzésénél azt szokták csinálni, akiknek nincs lelke és képesek ilyesmire, hogy összeszednek pár, mindenre kapható, hangos alkeszt és "kiadják" nekik a megvett részt (feltéve ha erre van jogi lehetőség) és megveszi a többi részt is fillérekért, amikor a tulajok már nem bírják idegekkel.

2017.09.01. 14:08:47

@No name est omen: nem lehet kiadni. csak birtokbavétel után, mert addig nincs jogod ott tartozkodni, hiába tied egy bizonyos része.
BE SE MEHETSZ
csak akkor mehetsz be a saját ingatlanodra, ha azt birtokba is vetted, ami nem egyenlő a tulajdonjoggal.
amit csinálhatsz, az a kényszerértékesítés.

No name est omen 2017.09.01. 16:58:28

Én is úgy értettem, hogy a birtokbavétel után, a többi tulajdonos kiutálására van ilyen megoldás. A kiadás is alaposan zárójelben értendő. A birtokbavételt csak az akadályozza meg, ha nem lehet rendezni a tulajdonjogot, vagy van rajta kizárólagos haszonélvezet, vagy eleve ki van adva, vagy hasonló jogi akadály.

arthurkiraly 2017.09.02. 10:07:11

Azért ez a válasz több pontatlanságot is tartalmaz, látszik, hogy már láttak ilyet, csak nem egészen közelről. A vevő követelést vesz, nem ingatlant. Nem birtokbavételi eljárást kell indítani, hanem általában - az adóssal vagy tulajdonossal való megállapodás hiányában- végrehajtási eljárást kell indítani, vagy a folyamatban lévőt folytatni. A Vh folyamán árverezik el az ingatlant, ahol -az adós és hozzátartozói kivételével- bárki licitálhat, így egyáltalán nem garantált, hogy a hitel fedezetéül szolgálló ingatlan a követelés jogosultjához kerül. Vagy a követelését kapja meg jogosult vagy liciten átveheti Ő is az ingatlant. Mivel az átvétel is térülésnek számít azután sikerdíjat kell fizetnie a végrehajtó felé. Persze ezzel nő a követelése az adós felé, de annak behajthatósága erősen kérdéses. Az időtáv is kissé hosszúra tud nyúlni én 20 évig tartó ügyletet is láttam, de azért ez extrém. Követelés vásárlást az MNB egyébként engedélyhez köti, amit mostanában figyel is, bár egy magánszemélyes vásárlásba eddig nem kötött bele. De a Bankok jellemzően csak engedéllyel rendelkező cégeknek adnak el követelést, így ők is ráteszik az árrésüket. Ha kiköltöztetési procedúra sem mindig felemelő és olcsó, de azzal meg lehet bízni egy ügyvédet is, csak az nem teszi olcsóbbá a történetet.
Aki ilyen követelést akar venni szerintem az alábbiakat vegye figyelembe:
nem ingatlant hanem követelést vásárol
az ingatlan árverésig akár sok idő is eltelhet a közben induló perek költségét minimum előlegezni kell, az ügyvédet fizetni, és a legtöbb esetben nem behajtható az adóson.
Az árverés folyamán az ingatlan nem biztos, hogy az övé lesz.
A kényszer kiköltöztetés esetén előlegezheti a rakodás, szállítás 30 napos tárolás, megsemmisítés díját, amit vélhetőleg soha nem tud majd beszedni.
Fizetheti a végrehajtó munka és sikerdíját, több végrehajtás kérő esetén a többiek végrehajtónak járó költségeit is. (először a végrehajtó költségei térülnek, csak aztán a jelzálogos) szerencsétlen esetben van gyerektartás is ami szintén beelőzi a jelzálogos követelését.
Szóval csak óvatosan, egyáltalán nem biztos, hogy egy 10 milliós követelést ami mögött egy 10 milliót érő ingatlan van érdemes 60-70 %-on megvenni.
süti beállítások módosítása