Nem kis bosszúságot okoz a tulajdonosoknak egy-egy társasházi közgyűlés. Van, akit a lakók érdektelensége bosszant, van olyan is, aki magára nézve sérelmezi a többség döntését. A mostani cikkünkben azt boncolgatjuk, hogy a kisebbségben lévő tulajdonostársaknak milyen mozgási lehetőségük, jogaik vannak?
Azt előre leszögezzük, hogy a kisebbségi jogok védelme nem azt biztosítja az érintett, kisebbségben lévő személyek számára, hogy azokkal visszaélésszerűen éljenek.
A társasház alapítása az alapító közgyűléssel a társasházi alapító okirat és szervezeti és működési szabály elfogadásával, valamint az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel történik. Maga a társasház alapítása és később a társasházi alapító okirat módosítása a tulajdonosok hozzájárulásával történhet meg. Ez alól kivételt képez az az eset, amikor az alapító okirat felhatalmazást ad arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként is kialakítható, vagy amellyel a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető.
Ez a tipikus padlástér beépítés esete. Ekkor a társasházi közgyűlés legalább az összes tulajdoni hányad 2/3-os többségével dönthet az ingatlanrész elidegenítéséről. Ezt az elidegenítési jogot egyébként abban az esetben is gyakorolhatja a közösség, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-e ezzel egyetért.
Ebben az esetben a kisebbségnek elvileg lehetősége volna a határozatot megtámadni. Ilyen magas támogatottság mellett, azonban ebben a határozatban fel kell hívni a kisebbségi tulajdonosokat arra, hogy nyilatkozzanak arról, hogy élnek-e a határozattal szembeni megtámadási jogukkal? És itt jön a lényeg!
Ugyanis a társasházi törvény 42.§-a lehetővé teszi azt, hogy amennyiben a társasházi közgyűlés határozata jogszabályba, vagy a társasházi alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseibe ütközik, vagy egyébként a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, akkor bármelyik tulajdonostárs az érintett közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérheti az illetékes bíróságtól.
Ilyen eset lehet az, ha a közgyűlést nem a törvénynek, vagy az alapító okiratnak megfelelő szabályok alapján hívták össze, vagy nem megfelelő szavazattöbbséggel hozták meg a határozatot, illetve valóban olyan döntést, rendelkezést hozott, mely lényegesen sérti a kisebbségben lévő tulajdonos társakat.
Az érvénytelenség megállapítását a bíróság előtt, az érintett határozat meghozatalától számított 60 naptári napon belül lehetséges kezdeményezni. Ez egy igen szigorú határidő, ugyanis amennyiben eredménytelenül telik el, az határozat érvénytelensége tárgyában nem lehet további lépést tenni.
Az eljáró bíróság egyébként külön kérelemre, dönthet úgy, hogy az érintett közgyűlési határozat végrehajtását felfüggeszti. Ezt azonban kérni kell, mivel maga a keresetindítás nem bír halasztó hatállyal a határozat végrehajtására.
A fentiek alapján, tehát ha megállapítható az, hogy a közgyűlés szabálytalanul hozott meg egy határozatot, vagy az lényegesen sérelmes a kisebbség számára és ez objektív módon bizonyítható, akkor a fenti lépéssel lehetséges a határozatban foglaltakat „vitatni”.
Szerzőnk dr. Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője
