Őszinte Ingatlanos

MeNa 2018. november 23.

Hogyan ellenőrizhetjük a közös képviselőt?

A közös képviselet ellátása ma már egy professzionális tevékenységet takar a legtöbb esetben. A szerteágazó feladatok, a számonkérhetőség és a felelősség folytán elmúlt a házmesterek világa. Gyakran felmerülő kérdés, hogy hogyan ellenőrizhető a közös képviselő tevékenysége, kik gyakorolnak felette ellenőrzési jogot.

A közös képviselő ellenőrzésének három lépcsőjét különíthetjük el. Egyfelől a tulajdonosok egyenként is jogosultak a társasház irataiba betekinteni, a közgyűlés napirendjére javaslatot tenni. Ezeknek a jogoknak a gyakorlása arra motiválhatja a közös képviselőt, hogy felelősségteljesen járjon el. Amennyiben ugyanis be kell számolnia, meg kell magyaráznia, hogy a szerződések megkötése és ellenőrzése során gondosan jár-e el, úgy az felelősségteljes eljárást követel meg tőle. A társasházi iratokba az egyes tulajdonostársaknak azzal van betekintési joga, hogy azt kijegyzetelheti, fényképet készíthet róla.

man-couple-people-woman-large.jpg

A pénzügyi ellenőrzési jogot az éves elszámolás elfogadásakor biztosítja. A tulajdonosok ugyanis az éves elszámoló közgyűlés előtt kézhez kapják a közös képviselő elszámolását a pénzügyi ellenőrzést végző személy(ek) jelentésével, véleményével és ez alapján szavaznak annak elfogadásáról. Amennyiben a közgyűlés összessége elfogadja, de az egyes tulajdonostárs nem ért egyet a közgyűlés többségi döntésével, a határozatot megtámadhatja bíróság előtt.

A második lépcső a fentiekkel már érintett közgyűlési ellenőrzés. Itt kell megemlíteni, hogy amennyiben a közös képviselet akár a közös képviselet ellátására kötött megbízási szerződésben foglaltakat megsérti, és azzal kárt okoz, kártérítésre is kötelezhető. A képviselőnek pl. kötelessége a közüzemek, szolgáltatók, hitelintézetek tájékoztatása (pl. adatváltozás) és a velük való kapcsolattartás. Ha ezeket elmulasztja, vagy nem megfelelően végzi, és ennek okán kár éri a társasházat (pl. késedelmi kamat), kártérítésre kötelezhető. Szélsőséges esetben büntetőjogi felelősséggel is tartozhat (csalás, sikkasztás, hűtlen kezelés), aminek kivizsgálása feljelentés alapján a hatóság (rendőrség) feladata.

Végül külső személyként a jegyző a társasházi törvény alapján látja el a törvényességi felügyeletet, ami a társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét foglalja magába. E körben a törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak, b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

39393347_l.jpg

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni. Amennyiben a jegyző törvénybe ütközőséget talál, akkor a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

A törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult.

Gyakran tapasztalható, hogy a tulajdonostársak nem fordítanak kellő gondot arra, hogy a közös képviselőt ellenőrizzék, ezzel azonban saját maguknak okoznak kárt, hiszen a törvényes és gazdaságos működés elsődlegesen az ő érdeküket szolgálja. A közös képviselet ellátása pedig nem kegy, hanem egy szerződésen alapuló szolgáltatás, mely a tulajdonostársak igényeihez igazodó minőséget fog képviselni.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva ügyvéd, D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

 

A bejegyzés trackback címe:

https://oszinteingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr2914383260

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

kaktusz20 2018.11.24. 10:30:43

Hagyjatok már békén ezzel a parasztvakítással. A mi társasházunknak a Zea Kft. a közös képviselője. Volt már, hogy a munkatársuk tulajdonosoktól pénzt kért felújítással kapcsolatban aztán eltűnt, és a Zea Kft. vonogatja a vállát, hogy nem tehet róla. Ja, átvételi elismervényt nem adott a pénzről, szóval lehet nyalni. Nincs elfogadott 2017. évi beszámolónk, mert a közgyűlés júniusban nem fogadta el a beszámolót, határozatot hozott, hogy 30 napon belül meg kell ismételni a közgyűlést, azóta semmi hír róluk. Évek óta nem tudom a befizetéseim egyenlegét, kaptam mér két teljesen egyforma kimutatást egyidően, ami abban tért el, hogy az egyiken 90 ezer a túlfizetésem, a másikon 30. Telefonon elérhetetlenek, ha e-mailt írok, olyan mintha a Holdra küldeném (bár lehet, onnan előbb kapnék választ). Voltam már a jegyzőnél, nem érdekli, feljelentettem a rendőrségen, lezárták, nincs itt semmi látnivaló. Még le lehet váltani. Egyrészt az összes tulajdonos passzív, másrészt már nem annyira szeretném, ha ezek is csak egy egyszerű leváltással eltűnnének, mert túl zavaros minden, túl sok kárt okoztak már, nem úszhatják meg csak úgy. Bíróságon csak közgyűlési határozatot támadhatok meg. Az egész egy rohadt nagy csapda. Ki a bánatos úristen védi meg a tulajdonosokat ezektől?

steven saly 2019.02.22. 12:07:16

Gázcső cseretörtént a házban,melynek költségét tulajdonhányadalapján számoltel aközösképviselő. Én szeméjszerint sérelmeztem,mivel a cső mindenlakásban kb.4 méter.Kéremsegitségüket,kihezfordulhatnék panaszommal

Köszönöm a segi5séget

Tünde Csehi 2019.06.26. 08:31:19

Èn segìtsèget szeretnèk, mert nem tudom màr mit tegyek!
A tàrsashàzi közös kèpviselő meg vette az udvaron lèvő lakàsokat, ez egy osztatlan közös udvar ahol nègy lakàs van,èn az ennyèmet kèt ève lesz hogy àt adtam a NET ZRT-nek azóta minden napos zaklatàsnak vagyok ki tève, a közösköltsèget hiàba fizettem soha semit nem csinàlnak a lakàson, minden àron ki akarnak lakoltattni hogy megtudjàk venni ezt alakàst is,akort màsfèlmiliós vízdijat akarnak ràm terhelni holott havi 20 300forintot fizetek havonta,kamera rendszer van fel szerelve az egèsz udvara nèzve, valamint kèt teherautó tràgyàt hozatott az udvarba ès màr fele udvart elfoglalta de engedèlye semmire nincs, nagyon sok bìzonyítèkom van ellenük de mèg sem csìnàl a NET ZRT sem, beteges vagyok ès van egy súlyósan fogyatèkos leàny gyermekem, kèrem valaki segìtsen ez ügyben!

mam0ka 2020.06.07. 16:12:05

@steven saly: Szerintem nem lehet mást tenni, mint összefogni a nagyobb tul.hányados albetéteknek, ha van 50+ hányaduk, kérni rendkívüli kgy. összehívását a téma határozati javaslatával, megszavazni az albetétenkénti fizetést.
Ha cseréltek közös -minden lakást érintő szakaszt (pl. pincében), azt a részt is lehetne tul.hányadok szerint fizetni. Ha volt azóta közgyűlés, ahol ez napirendi pont volt, vagy elszámoló kgy., akkor a kgy-től számított 60 napon belül bírósághoz lehet fordulni.
A közös költséget tul. hányad szerint fizetjük. Egy nagyobb albetét tul.hányada többszöröse is lehet u.abban a házban egy kicsinek. Sok más témát is érinthet ez a fajta "egyszerű", általánosító elszámolás:
A kaputelefont lakásonként szokták kiosztani, pedig a nagy lakásban nehéz olyan helyet találni, hogy mindenhonnan lehessen hallani; több család vagy önálló személy lakhat benne: annyi kódot kell a közös számla terhére kiosztani, ahányszor nagyobb a lakás a legkisebbnél -vagy ahány kódot kér a lakás, annyi egységet fizessen. Legtisztább az utóbbi módszer, külön befizetéssel, nem közös költségből. A kaputelefon mostanában már csere esetén lehet téma, az elsőt régen felszerelték a házakban.
Ahol kapukulcsot használnak, hasonló megoldás lehet praktikus. Még jobb, ha csak a zárat cserélik, az új zárat a régi kulcsokhoz "alakítják", nincs szükség új kulcsokra -ilyen kicsi összeg nem probléma általában.
Vannak házak, ahol fizetik a kémény bélelését: 1lakás -1kémény alapon. Ez is a kaputelefon esete. Nagy lakás egyes részeit elkülönítve használhatják: több generáció, bérbeadott lakrész. Életszerű, h. nagy lakásban több kéményt kell használni az önálló fűtések miatt: fizeti is a tulaj a többszörös k.kts-gel.
A közös képviselő díjáról: általában az albérletek darabszáma szerint kéri, de a k.kts-ből, tehát tul. hányad szerint fizetjük.
Legjobb lenne ezeket az SZMSZ-ben szabályozni.

mam0ka 2020.06.07. 16:17:04

@kaktusz20: Szerintem saját alapon bíróságon fel lehetne jelenteni.

macskaorr 2022.10.29. 23:43:41

Nálunk a közös képviselő olyan határozatot szavaztatott meg a házzal, amelyben a ház felújításnak megszervezését t 5 emberre testálta, tehát ez az 5 ember döntött hogy ki legyen a kivitelező, meg is jártuk, olyan műszaki leírást adó személy adta a műszaki leírást, akinek nem volt jogosultsága ehhez, a kivitelezőnek pedig nincs érvényes kivitelezői engedélye, magyarul egy engedély nélküli kivitelezés folyik. Mivel a tulajdonosok többsége nem ismervén a törvényt, megszavazta ezt a baromságot, én sajnos kórházban voltam, nem tudtam semmit megakadályozni, aközgyűlési jkv.-t pedig nem kaptam meg, csak fél év múltán, az engedély nélküli kivitelezés már javában folyik, inkább le sem írom hogy hogyan. Még a közös képviselő fenyegetőzik, hogy feljelent engem, mert kiadtam a ház műszaki állapotáról, egy volt igazságügyi szakértőnek ezeket a dolgokat, nem adatokkal.csak azt a tényt írtam le neki a saját levelezésemben milyen, siralmas állapotban van a ház, és kértem tőle szakmai segítséget is. hogyan. Nem tudom mit talál ki a jegyyző,, aki nem mellesleg jó ismerőse.

macskaorr 2022.10.29. 23:46:58

Nem mellesleg ez az igazságügyi szakértő szakértette a házat, amiről papír is van, szakértői vélemény. De ha csak az alapító okiratot meg asz SZMSZT nézik, akkor valójában a közös képviselő az tesz amit akar??
süti beállítások módosítása