A legtöbb társasházban az év közepén tartják meg a rendes éves közgyűlést a tulajdonosok. Ilyenkor, a közgyűlések alkalmával egy sor kellemetlen téma jöhet elő. Zömében a közös költség tartozás miatti lépések is ekkor kerülhet a látótérbe.

A közgyűlés a társasházak döntéshozó szerve. A közgyűlés alkalmával a társasházi tulajdonosok határozatban rendelkeznek a társasház működésével, költségvetésével kapcsolatos kérdésekben, azaz ennek keretében hozzák meg döntéseiket.

Nagyon lényeges, hogy kevesen vannak azzal tisztában, hogy a társasházi törvény alapján már 3 havi közös költség tartozás esetén, komoly lépéseket tehet a társasház a tulajdonossal szemben. És ezek a következmények megismételhetőek. 

Az egyik ilyen hátrány az, hogy a hátralékos tulajdonos külön tulajdonát, valamint a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadát a társasház – a tartozás erejéig – jelzálogjoggal terheli meg. A jelzálogjog biztosítékként szolgál a társasház javára a tartozás megfizetésére.

Ebben az esetben vagy a közgyűlés – az érintett tulajdonostárs szavazatának figyelmen kívül hagyásával – dönt a kérdésben, vagy közgyűlés hiányában, a közös képviselő önállóan is intézkedhet. Ez utóbbi esetben a szervezeti és működési szabályzat adhatja meg ezt a jogot a közös képviselőnek.

A jelzálogjog bejegyzésének sajátossága, hogy mind a közgyűlési határozatot, mind pedig a közös képviselő rendelkezését ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni.

Ez lényeges feltétele az ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésnek. Természetesen, amennyiben a hátralék rendezetté válik, akkor a törlés iránt – ugyanilyen formában – a tulajdonos költségére, intézkednie kell a társasháznak. 

A másik lehetőség a fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése, mely tipikusan a behajtás iránti intézkedés formája. Elrendelése - a fentiekhez hasonlóan - szintén vagy a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg.

Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. 

Cikkünk szakértő szerzője dr. Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. munkatársa