A társasház közgyűlésén felvett jegyzőkönyv jelentőségét már önmagában az megalapozza, hogy a jegyzőkönyv tartalmazza a közgyűlésen meghozott határozatokat. Minden tulajdonostársnak érdeke ezért, hogy azok tartalma valós és alapos legyen, illetve a saját érdekében erősen ajánlott akkor is átolvasni, ha a tulajdonostárs a közgyűlésen nem vett részt.

A társasházi törvény pontosan rögzíti, hogy a jegyzőkönyvnek milyen kötelező elemei vannak. Előre kell bocsátani, hogy a jegyzőkönyv elkészítése nem opcionális, vagyis nem szabad választás kérdése, hanem az kötelező.

A jegyzőkönyv bevezető részében fel kell tüntetni a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; illetve fel kell tüntetni azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza.

A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell megállapítást arra vonatkozóan, hogy a közgyűlés határozatképes, majd össze kell foglalni a tárgyalt napirendeket. A közgyűlés csak az előre napirendre tűzött kérdésekben határozhat, a meghozott határozatokat szó szerint rögzíteni kell a szavazás eredményére vonatkozó adatokkal együtt.

Az egyes napirendi pontok megtárgyalásának jegyzőkönyvezése nem szó szerint szokott történni, de természetesen abban az esetben, ha valamelyik tulajdonostárs kéri, akkor hozzászólását szó szerint jegyzőkönyvbe kell venni.

Végül a jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.

A hitelesítő személyeknek a feladata a törvényben nincs részletesen kibontva, de a vonatkozó bírói gyakorlat alapján elmondható, hogy a hitelesítéssel a jegyzőkönyv olyan teljes bizonyító erejű magánokirattá válik, hogy az abban foglaltakat az ellenkező bizonyításáig valósnak kell tekinteni. Önmagában attól, hogy a jegyzőkönyv hitelesítve van, még nem kizárt, hogy a tulajdonostársak a közgyűlési határozatot megtámadják, de ha a megtámadás indoka az, hogy a jegyzőkönyv nem a valóságot tartalmazza, úgy ezt nekik kell bizonyítani.

Ha azonban hiányzik a hitelesítés, és emiatt nem felel meg a teljes bizonyító erejű magánokiratnak, továbbá a tulajdonostársak bármelyike azt állítja, hogy a jegyzőkönyv a közgyűlésen történteket – így a határozatokat – nem a valóságnak megfelelően tartalmazza, úgy a társasháznak kell bizonyítani a tartalom valóságát, - mutatott rá a legfőbb bírói fórum egy korábbi döntésében.

A közös képviselőnek a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.

A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. A mai technikai lehetőségek mellett a lefényképezés egy költséghatékony módszere a jegyzőkönyv lemásolásának.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva ügyvéd, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Társasházi lakás vásárlásakor szükséges, hogy a társasház tulajdoni lapján lévő bejegyezésekkel vevőként tisztában legyünk. Különösen új építésű társasházak esetén előfordulhat, hogy az albetétesítés még nem történt meg, ez fokozott figyelmet követel meg tőlünk.

A lakóingatlanok kiürítésének foganatosítása, közkeletű nevén a kilakoltatás a téli hónapokban (december 1-március 1-ig) érthető módon mindig szünetel. Ez a kilakoltatási moratórium. Idén a választások miatt kitolódott ez az időszak, november 15-től egészen április 30-ig tartott. Május 1-től tehát folytatódhatnak a kilakoltatások. Mit tehet, akinek nincs hová mennie?

A kiköltözésre kötelezett egy alkalommal, legfeljebb 6 hónapos időtartamra haladékot kérhet.

A kérelem előterjesztésére két lehetősége van az érintettnek:

• a bírósági eljárásban, vagy
• az azt követő végrehajtási eljárásban

nyújthat be kérelmet.

Mindkét esetben a bíróság dönt és természetesen nem automatikus az engedélyezés. A haladék adásának konkrétan meghatározott feltételei vannak mindkét fázisban. Közös feltétel, hogy ne önkényesen elfoglalt lakásról legyen szó és hogy a kérelmezőt korábban nem sújtották pénzbírsággal, illetve rendbírsággal. A további feltételek már különbözőek:

A bírósági eljárásban feltétel, hogy

• a kiürítendő ingatlan a kérelmező lakóhelye legyen, és ez legyen az ő és közvetlen családtagjainak egyedüli lakóingatlana,
• a kérelmező valószínűsítse, hogy a saját és családja elhelyezését ideiglenesen sem tudja biztosítani,
• a per során a kérelmező nem tanúsítson rosszhiszemű magatartást.

Ha a fenti feltételek teljesültek, különös méltánylást érdemlő esetben a bíróság az ingatlan kiürítésére legfeljebb hat hónapig terjedő teljesítési határidőt állapíthat meg (szemben az általános 15 napos határidővel). Itt tehát már az ítéletben megkapja a kötelezett a lehetőséget a későbbi kiköltözésre, és amennyiben ennek eleget tesz, nem is indul végrehajtási eljárás.

Ha azonban a bírósági eljárásban nem kérte a kötelezett a fentiek szerinti hosszabb teljesítési határidő engedélyezését, és valamiért még sem tud kiköltözni, még a végrehajtási eljárásban is lehet haladékot kérni.

Ezt nevezzük a végrehajtási eljárás felfüggesztésének, melynek feltétele, hogy az adós a felfüggesztésre okot adó, méltányolható körülményt igazolja, mely körében a bíróság kiemelten értékeli különösen

• a kérelmező által eltartásra köteles és tartásra szoruló személyek számát (elsősorban a gyerekek számát),
• a kérelmező vagy az eltartott személy tartós és súlyos betegségét,
• a végrehajtási eljárás során bekövetkezett és a kérelmezőt is sújtó természeti katasztrófát.

Fontos, hogy amennyiben az ítéletben már engedélyeztek hosszabb teljesítési időt a kérelmezőnek, akkor nem kérheti a végrehajtási eljárás felfüggesztését a fenti okokból.

Látható, hogy más szempontok szerint dönt a bíróság, ha még ítélethozatal előtt kérelmezik a hosszabb (legfeljebb hat hónapos) kiköltözési időt, mint ha a végrehajtási eljárás felfüggesztését kérik.

Amennyiben valakinek szüksége lenne még néhány hónap haladékra a kiköltözés előtt, az ő konkrét élethelyzetében fennálló körülmények alapján választhat, hogy mikor terjeszti elő kérelmét a bíróságon. És a végén még az is előfordulhat, hogy a haladék letelte után ismét elkezdődik a következő téli moratórium, amikor további három hónapig szünetel a kilakoltatás.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere. 

„Eladó szavatolja, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes…”Szerencsés esetben ez a mondat magától értetődő eleme egy ingatlannal kapcsolatos megkötött adásvételi szerződésnek, ugyanakkor a gyakorlatban számtalan példát látunk különböző követelésekkel terhelt ingatlanok értékesítésére is. Mire érdemes figyelnünk, ha az általunk megvásárolni kívánt lakás nem tehermentes?

Tisztelt Őszinte ingatlanos!

Néhány éve Londonban dolgozom és most árulom budapesti lakásomat. Ritkán jövök haza és szeretném megkérdezni, hogy feltétlenül ott kell-e lennem az adásvételi szerződés megkötésekor. Van esetleg más megoldás?

Köszönettel, Vándormadár

Tisztelt Levélíró!

Nem kell feltétlenül személyesen jelen lennie az adásvételi szerződés megkötésekor. Képviseltetheti magát meghatalmazott útján is.

Erre a legegyszerűbb és legolcsóbb megoldás az, ha hazalátogatása alkalmával ügyvéd vagy közjegyző előtt meghatalmaz valakit az adásvételi szerződés aláírására.

Amennyiben azonban a szerződéskötés előtt ez már nem oldható meg, külföldön is adhat meghatalmazást:

1. Meghatalmazás Konzulátuson (diplomáciai hitelesítés): ebben az esetben aláírását a meghatalmazáson a magyar külképviseleti hatóság hitelesíti, azaz a konzuli tisztviselő záradékkal látja el, mellyel igazolja, hogy az okiratot előtte írta alá.

A legegyszerűbb, ha már visz magával egy lehetőleg magyar ügyvéd vagy közjegyző által jól megfogalmazott meghatalmazás mintát, és a konzulátuson ezt írja alá. Így elkerülhető az a nem ritka eset, hogy a meghatalmazás, habár konzul felülhitelesítette, mégsem felel meg a magyar jogszabályi rendelkezéseknek. A meghatalmazás mintát általában az az ügyvéd szokta elkészíteni (és az eladónak elektronikusan megküldeni), aki majd az adásvételi szerződést is készíti.

2. Meghatalmazás külföldi közjegyző előtt (vagy egyéb, az aláírás hitelesítésére jogosult külföldi szerv előtt): ilyenkor a meghatalmazás aláírása az aláírás hitelesítésére jogosult külföldi szerv (legtöbbször közjegyző) előtt történik. Szükség van azonban a magyar külképviseleti hatóság felülhitelesítésére, azaz annak igazolására, hogy a külföldi közjegyző (vagy egyéb szerv) jogosult volt az aláírás hitelesítésére. Mivel a külföldi szerv által történt hitelesítés idegen nyelven történik, szükséges annak a hiteles magyar nyelvű fordítása is.

Nincs szükség a külföldön kiállított magánokirat diplomáciai hitelesítésére, illetőleg felülhitelesítésére, ha az okiratot hitelesítési záradékkal (ún. Apostille) látták el, vagy a hitelesítés, illetőleg felülhitelesítés alól nemzetközi megállapodás vagy viszonossági gyakorlat egyébként felmentést ad. Mivel azonban az Apostille-t idegen nyelven állítják ki, hiteles fordítását be kell szerezni.

A külföldön kiállított meghatalmazást rendszerint postai úton juttatják el Magyarországra a meghatalmazottnak vagy az eljáró ügyvédnek.

Először talán kicsit bonyolultnak tűnik, azonban a Magyarországon adott meghatalmazás, vagy az 1. pontban írt Konzulátuson tett meghatalmazás roppant egyszerű és gyors eljárás, mert ebben az esetben csupán egyszer kell elmenni a meghatalmazónak aláírni és fordításra sincs szükség.

+1 tipp: A meghatalmazás terjedjen ki nem csak a szerződés aláírására, hanem az adásvétellel kapcsolatos egyéb teendőkre is, pl. birtokbaadásra, a közüzemi szolgáltatóktól történő nullás igazolások beszerzésére is.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere 

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

A tavasz beköszöntével felszínre kerülhetnek a télen átmenetileg feledésbe merült szomszédjogi viták, rendezetlen kérdések. Különösen a kertvárosi övezetekben jöhetnek szóba, ahol a kiviruló növényzet nem csak dekoratív látványt, hanem sorozatos konfliktusokat is hozhat magával.

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Zuglóban vásároltam 2016-ban új építésű lakást egy passzív házban, még tervezőasztalról. Nagyon jó vételnek tűnt, az építtető haladt a munkával, gyakran jártunk oda ellenőrizni, minden ment a maga útján, fizettem a részleteket, a Földhivatalban tulajdonjog fenntartással már be vagyok jegyezve. Aztán pár hete kaptam egy levelet az ügyvédjüktől, hogy nyersanyaghiány és munkaerőhiány van, ezért meg az áremelkedések miatt nem tudják befejezni az építkezést. Szerintük ez vis maior, a szerződés megszűnt, ellehetetlenült, visszaadják a pénzt, amit eddig fizettem, de semmi többet. Közben meg látom, hogy folytatják az építkezést (már majdnem kész, bár a vállalt határidő több hónapja lejárt) és értékesítik a lakásokat, csak jóval több pénzért. Kérdésem az, hogy lehet-e ilyet tenni? A Földhivatal nem fog törölni? Én a lakást akarom, azért vettem meg. El kell fogadnom a megszüntetést vagy ez csak egy átverés?

Tisztelettel, egy csalódott vevő

Tisztelt Levélíró!

A polgári jog valóban ismeri a teljesítés lehetetlenné válásának jogintézményét. Ebben az esetben a szerződés megszűnik, a teljesítésre jogi, fizikai, gazdasági vagy érdekbeli okból nincs többé lehetőség.

Lehetetlen-e a teljesítés?

Amint írja, esetükben az építtető folytatja az építkezést és az értékesítést. A leírtak alapján a teljesítés nem vált lehetetlenné. Az látszik, hogy a lehetetlenüléssel kapcsolatban az építtető megtévesztően nyilatkozott, nem a valós helyzetről tájékoztatta Önt.

Amennyiben a szerződés teljesítése ténylegesen nem vált lehetetlenné, a szerződés természetesen nem szűnik meg pusztán azért, mert az építtető így minősíti. A szerződés tehát létezik, így mindkét félnek továbbra is teljesítenie kell az abban foglaltakat. Az építtetőnek építeni, Önnek pedig határidőben fizetni a vételár részeket.

Törölhet-e a Földhivatal?

Nem! Jelenleg Ön az eladó tulajdonjogának fenntartásával van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban. Ennek alapja a benyújtott Adásvételi szerződés volt. A bejegyzés az albetétesítés megtörténtéig egy közös tulajdoni hányadra vonatkozik. A tulajdonjog bejegyzésének törlése is szigorú szabályokhoz kötött:

• végleges hatósági határozat vagy jogerős bírósági ítélet szükséges hozzá vagy
• az, hogy a felek utóbb megállapodjanak abban, hogy az adásvételi szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el.

Ha nincs határozat, ítélet vagy megállapodás, nincs törlés, marad minden változatlan.

És mi van a vis maiorral?

Ezzel akkor kellene foglalkoznunk, ha valóban ellehetetlenült volna a szerződés. Ekkor kellene vizsgálni, hogy az adott vis maior okot jogszerűen kötötték-e ki és valóban az vezetett-e az ellehetetlenülésre. Ha két igen a válasz, akkor bizony megszűnik a szerződés. De itt nincs erről szó.

A teljesség érdekében tűnődjünk el azon, hogy nyersanyaghiány, munkaerőhiány, vagy ezek miatti áremelkedés lehet-e vis maior! Mi is a vis maior egy adásvételnél?

Habár már mindenki hallott róla és gyakran alkalmazzák is, sem a Ptk., sem más jogszabály nem határozza meg egzaktan, az adásvételekre is alkalmazható általánossággal. De az biztos: jellemző rá, hogy elháríthatatlan, előre nem látható és fel nem róható esemény. Árvíz, tűzvész, lázadás? Egyértelmű, hogy ezeket nem lehet előre látni, tehát vis maior okok. De a nyersanyag-, és munkaerőhiánnyal, árdrágulással nem kellett volna számolnia az építtetőnek? Nem tartozik ez a szokásos üzleti kockázatába? A bíróság egy irányadó esetben így foglalt állást: A szerződés megkötésekor a felek nem hagyhatják figyelmen kívül a piaci viszonyok változásának lehetőségét, ezért az ebből eredő kereskedelmi kockázatot viselniük kell. Így a kereskedelmi kockázatnak minősülő körülmények esetén nem állapítható meg érdekbeli ellehetetlenülés. Ugyanezt erősíti a Kúria egy másik döntése, mely szerint a gazdasági válságjelenségek nem minősíthetők vis maiornak.

Az építtető által hivatkozott nyersanyag-, és munkaerőhiány, valamint az árdrágulás is a piaci viszonyok változása és az építőiparban tapasztalható válságjelenségek miatt következett be. Ezek lehetősége előrelátható volt, vagyis ha vis maiorként tartalmazza az Adásvételi szerződés, akkor felvetődik ezen rendelkezés érvénytelenségének kérdése, mivel vis maior csak előre nem látható dolog lehet.

Hogyan tovább?

A szerződés teljesítése nem vált lehetetlenné és a szerződés nem szűnt meg. Ezért fontos jeleznie az építtetőnek, hogy nem fogadja el jogkövetkeztetéseit, a szerződés továbbra is létezik és teljesítendő. Késedelem esetén érvényesítheti késedelmi kötbérigényét, ha azt tartalmazza a szerződés. Ezen kívül a kötbért meghaladó kárát is érvényesítheti, amely lehet elmaradt vagyoni előny is.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

Tisztelt Őszinte ingatlanos!

A VI. kerület egy népszerű terén néztem egy nagyon korrekt, sármos, fiatalos lakást, szépen és alaposan felújítva egy 1800-as évek  végén épült házban. Hátránya viszont az, hogy a harmadik emeleten van, nincs lift, így kisebb expedíció a feljutás. Ezen felül a lépcsőház és a homlokzat sajnos igazi horror kategória: omló vakolat, kilógó vezetékek, nyomasztó hangulat. A lakás elég borsos áron fut, így legalább 3 hónapja hirdetik sikertelenül.

A tulajdonos felújítást és lift beszerelését ígéri. Ezeket egy vállalkozó végezné el, tetőtér ráépítés-beépítés fejében. A közös képviselő azt mondta, még nincsen meg a vállalkozó (de azt sugallta, több vállalkozó is jelentkezett, akiket versenyeztetnek). A valószínűségét, hogy megvalósul a projekt, 90%-ra mondta, és ha így lesz, akkor hamarosan eldől, kivel szerződik a ház. A munkálatok megindulásának valószínű időpontjáról nem mert nyilatkozni. Az épület padlását mindenesetre már kitakarították, hogy a majdani vállalkozó fel tudja mérni. Ebből úgy gondolom, a közös képviselő szándékai komolyak.

Mondanom sem kell, hogy egy felújított homlokzat, belső udvar és lift milyen óriásit dobna a lakók életminőségén, és az amúgy nagyon kellemes lakás értékén és élhetőségén. A most borsos ár ilyen körülmények között már nagyon jó vételnek számítana. Viszont nem lehet tudni, hogy a most cserepes tetőre néző ablakok elé nem húznának-e falakat, és a jelenleg napfényes lakás nem lesz-e sokkal sötétebb. És mivel legfelső emeleti lakás, nem tudni, statikai veszélyt jelenthetne-e a ráépítés, vagy történne-e bármilyen károkozás az építkezés során...

Ön szerint is túl sok-e itt a kérdőjel, vagy merjek belevágni?

Kedves Levélíró!

Valóban van egy jelentős bizonytalansági faktor, mert előfordulhat, hogy az ígért felújítás elmarad. Habitus kérdése, hogy ebbe bele mer-e vágni valaki. Abban viszont már segítségére van a jog, hogy megvásárlás esetén a lakás jó adottságai (napfényes, kilátás cserepes tetőkre) megmaradhassanak.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) általános érvénnyel határozza meg, hogy a tulajdonos a dolog (jelen esetben ingatlan) használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ezt nevezzük szomszédjognak.

Lássuk, mit tehet, ha a példájánál maradva egy falat húznának fel ablakai elé!  

A kivitelezés előtt, alatt

Amennyiben tudomást szerez arról, hogy a tervezett építkezés lényegesen csökkenti lakása benapozottságát, illetve a kilátást korlátozza, esetleg megszünteti, fontos azonnal lépni. Ne várja meg, amíg a kár bekövetkezik, próbálja megelőzni azt az alábbi lehetőségek alkalmazásával!

1. A beruházó felszólítása a tervezett építkezéstől való tartózkodásra

2. Fellebbezés az építési engedély ellen, engedélyköteles építkezésnél

3. Bírósági út - károsodás veszélye esetén a veszélyeztetett kérheti a bíróságtól, hogy azt, aki a veszélyt előidézte, az eset körülményeihez képest, ezen belül:

        a/tiltsa el a veszélyeztető magatartástól (akár állítsa le az építkezést;

        b/ kötelezze a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére (az építési tervek módosítására);

        c/ kötelezze a megfelelő biztosíték adására.

4. Birtokvédelem – akit a birtoklásában jogalap nélkül háborítanak egy éven belül a jegyzőhöz fordulhat, a jegyző elrendelheti az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltilthatja.

A kivitelezés után

Ha már bekövetkezett a kár, megtörtént a benapozást és panorámát korlátozó építkezés, és ezáltal a lakás értékcsökkenése, akkor pedig kártérítést kérhet a beruházótól bírósági úton.

A bíróság vizsgálja, hogy az építkezés a hatályos építésügyi szabályoknak megfelelt-e. Ugyanakkor ezen szabályok betartása sem zárja ki a szomszédjogi zavarást. Ami az egyik jogág szerint jogszerű magatartás, az egy másik jogág szerint még lehet jogellenes. Ha a bíróság szükségtelennek ítéli a fal felállításával megvalósuló zavarást, a beruházó köteles lehet megtéríteni a lakás értékcsökkenését, amelynek mértékét ingatlanforgalmi szakértő állapítja meg, és általában a lakás forgalmi értékének 5-25%-a között mozog. Megjegyzendő, hogy egy átlagos, urbanizált környezetben lévő, cserepes tetőre nyíló kilátás nyilván kisebb értéket képvisel, mint egy természeti képződményre, nevezetességre nyíló kilátás.

Ha a bíróság úgy ítéli meg, hogy a zavarás a szükséges mértéket nem haladja meg, akkor az elszenvedő felet a zavarás tűrésére kötelezi.

Egyéb károkozás esetén szintén a fenti lehetőségek közül lehet választani, az adott károkozás specifikumainak megfelelően.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlannal együttműködő szakértő

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

Napjainkra hazánkban is egyre népszerűbbé válnak a készházak és mobilházak. Ellenben az ezekkel kapcsolatos építésügyi kötelezettségek, követelmények korántsem egyértelműen szabályozottak. A tájékozódást tovább nehezíti a jogi háttér többszintűsége.

Mindenekelőtt fontos tisztáznunk a mobilház és a készház közötti különbséget. Míg az előbbi esetén a ház minden egyes darabját a gyártó helyén készítik el, és az összerakott házat egészében szállítják rendeltetési helyére, addig utóbbi esetén az elemeket, előregyártott falakat a kiszállítást követően rakják az alapra.

Az elhatárolás előrevetít egy rendkívül fontos különbséget. Tekintettel arra, hogy a fentiek alapján készház esetén beszélhetünk érdemben építési tevékenységről, az építési engedély kérdése sem vet fel annyi nyitott kérdést, mint mobilházak esetén.

Ehhez képest a mobilház egy mozgatható, áthelyezhető konstrukció, jellemzően kamionnal szállítják ki a címzettnek, korábbi helyéről utóbb áthelyezhető, mely jellemzők alapvetően ellentmondanak az építményekről alkotott fogalmi kereteknek. A probléma gyökere valószínűleg éppen ebben keresendő. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény ugyanis az épület fogalmát funkciója oldaláról ragadja meg, és az emberi tartózkodás céljára szolgáló rendeltetését emeli ki. Erre tekintettel fogalmilag nem zárható ki egyértelműen, hogy a mobilház vonatkozásában a hatóság építési engedélyt követeljen meg, ami az építési-kivitelezési tervdokumentáció megkövetelését is eredményezheti.

Lényeges továbbá, hogy az egyes önkormányzatok helyi építési szabályzatai is jelentős mértékben eltérhetnek egymástól az ilyen jellegű épületek elhelyezését illetően. Tehát minden esetben tanácsos előzetesen tájékozódni a konkrét szabályozásról.

A jogalkalmazással kapcsolatos nehézségek és ellentmondások nagyrészt abból erednek, hogy a jogalkotás mindeddig nem követte teljes mértékben azokat a valós társadalmi folyamatokat, melyek az elmúlt években az ingatlanok tágan értelmezett piacát érintették. Mindaddig, amíg a szabályozás nem ad egyértelmű meghatározásokat a kérdés szempontjából alapvető fogalmaknak, a jogalkalmazás egységessége és kiszámíthatósága nehézségekbe ütközik, ami nem kis fejtörést okoz a leendő tulajdonosoknak.

Szerzőnk dr. Heinrich Renáta, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Panelházunk félmilliárdos felújítását úgy szavazta meg a közgyűlés, hogy a közös képviselő  csak a vélhetően eleve favorizált kivitelezőt hívta meg a döntő közgyűlésre (állítólag volt még kettő másik is), a társasház jogi képviselője  - aki elvileg a kisebbségben lévő tiltakozókat is képviseli - betegségre hivatkozva nem jelent meg. A lakóknak havi plusz 12 ezer forintos teher ez 10 évig, ráadásul sokak redőnyt és szúnyoghálót szereltek fel saját költségre, amit nem biztos, hogy az új szigetelés miatt visszatehetnek. A favorizált kivitelező meg azt mondta: elég egyetlen lakó "renitens" visszaszerelési akciója és a ház elveszíti a garanciát. Ennek a kivitelezőnek semmi ellenőrizhető referenciája nincs, csak azt tudni, hogy mindig kb. annyi a bevétele, amennyi egy adott projekt költségvetése - vagyis mindig más pénzéből dolgozik.

Utólag milyen jogi lehetőségek vannak?

Kedves Levélíró!

A társasházi közgyűlés sérelmezett határozatával kapcsolatban két jogi lehetőség áll rendelkezésére:

1. A közgyűlési határozat bírósági megtámadása arra való hivatkozással, hogy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Amennyiben esetleg ezen túlmenően még jogszabályba, alapító okiratba vagy szervezeti-működési szabályzatba (SZMSZ) is ütközik, erre is lehet hivatkozni. Gyanús pl., hogy mindenkinek 12.000,-Ft-ot kell fizetni, ui. a közös költségeket a társasházi törvény szerint tulajdoni hányad-arányosan kell fizetni és aligha ugyanakkora mindenki lakása. Ha az eltérésre nem ad lehetőséget az SZMSZ, már eleve jogellenes a határozat.

A kép illusztráció

A bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását kell kérni. A határozatot csak az támadhatja meg, aki ellene szavazott. A per alperese a társasház lesz (tehát nem a közös képviselő vagy egyéb szervezet). Az illeték 21.000,-Ft. A perindítás határideje a határozathozataltól számított 60 nap, ezt nagyon fontos szem előtt tartani. Indokolt esetben még a határozat végrehajtásának felfüggesztését is elrendelheti a bíróság, így a kivitelezés folyamata megakasztható már a per jogerős befejezése előtt is.

A perben elsődlegesen vizsgálandó, hogy a határozat az eljárási szabályoknak megfelel-e (a közgyűlés szabályszerűen volt-e összehívva, a határozat tárgya szerepelt-e a napirenden stb.). Szerencsés esetben már ezen elbukik a társasház és nem kell folytatni a bizonyítást. Amennyiben a határozat megfelel a formai követelményeknek, jöhet a jogos érdekek sérelmének vagy egyéb jogelleneségnek a bizonyítása.

Függően attól, hogy mely leírt körülményre hivatkozik, a perben bizonyítani szükséges, hogy az miért sérelmes Önnek vagy miért jogellenes. Önmagában azonban a közös költség összegének panelszigetelés miatti felemelése a bírói gyakorlat szerint nem alapozza meg a kisebbség érdeksérelmét.

A bíróság az eset valamennyi körülményének mérlegelése után dönt arról, hogy melyik jogos érdek a fontosabb: a társasházé, vagy a kisebbségé, illetve, hogy jogsértő-e a határozat.

2. A másik lehetőség törvényességi felügyeleti eljárás indítása a jegyző előtt.

A jegyző ellenőrzi, hogy a határozat megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek. Amennyiben nem felel meg, a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. A társasháznak 60 napja van helyreállítani a törvényességet, ennek eredménytelensége esetén maga a jegyző is fordulhat bírósághoz a társasház ellen.

Ez a néhány éve alkalmazható jegyzői felülvizsgálati lehetőség azonban jogászok körében is sok vitára ad okot. Néhányan a társasházi törvényt szó szerint értelmezik, e szerint a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági eljárásnak van helye. Szerintük tehát csak bírósághoz lehet fordulni a közgyűlési határozat ellen, jegyzőhöz nem. A másik álláspont viszont értelme szerint minősíti a törvényszöveget és kivételesen lehetővé teszi a jegyzői utat is olyan esetekben, ahol bírói megtámadásra is van lehetőség.

Összegezve, a biztos megoldás a közgyűlési határozat bíróság előtti megtámadása 60 napon belül (esetleg párhuzamosan a jegyzői felülvizsgálattal). És ha véletlenül már 60 napon túl van, akkor érdemes a jegyzői felülvizsgálat önálló megindítása.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere.

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!