Sok visszásság kapcsolódik a haszonélvezeti joghoz. Adott esetben az özvegyen maradt nagymama is keresztbe tehet a lakáseladásnak. Vagy mégsem? Itt vannak a legfontosabbak erről!

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Új építésű lakást vennék előszerződéssel. Mi van, ha a lakópark fejlesztője utólag megemeli az árat, köteles vagyok elfogadni? Milyen jogorvoslat illet meg? Visszaléphetek a szerződéstől?

Kedves levélíró!

Nem köteles elfogadni a lakópark fejlesztőjének utólagos áremelését.

A feleknek ugyanolyan feltételekkel kell megkötniük a végleges szerződést, mint amelyekben az előszerződésben megállapodtak. Egyikük sem térhet el ettől egyoldalúan, a vételár sem emelhető tehát (kivéve, ha az előszerződésben a vételár módosíthatóságában állapodtak meg, de ez nagyon ritka).

Az előszerződés jogintézménye annyira erős, hogy ha az egyik fél mégsem akarja megkötni a végleges szerződést, a másik fél kérésére a bíróság létrehozhatja azt. Ez a jogorvoslat illeti meg a hoppon maradt vevőt, így végül mégis övé lesz a hőn áhított lakás.

Ugyanakkor ismert, hogy az utóbbi időben nagyon elszálltak az új építésű lakások árai, az építtető ma már lehet, hogy drágábban is el tudná adni ugyanazt a lakást, mint az előszerződés idején. Mit tesz? Némelyik próbálkozik, pl. áremeléssel, arra hivatkozva, hogy drágultak az építőanyagok, a munkadíjak, megváltoztak a körülmények, ezért neki is emelnie kell a vételárat. Ez azonban jogellenes.

Vételár emelésre nem jogosult a fejlesztő, de kivételes esetben mentesülhet a végleges szerződés megkötése alól.

Mi ez a kivételes eset? A fejlesztőnek a következő feltételek fennállását kell bizonyítania: az előszerződés teljesítése lényeges jogi érdekét sértené, mert annak megkötése után előállt egy olyan körülmény (1), amely nem volt előrelátható (2.), nem ő idézte elő (3.) és nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe (4.).

Kérdés, hogy az ingatlan építési költségeinek és vételárának ugrásszerű növekedése megfelel-e ezeknek a feltételeknek, a fejlesztő rendes üzleti kockázati körébe beletartozik-e. A bírói gyakorlat szerint ez nem ad okot a végleges szerződés megkötésének megtagadására, ugyanakkor minden eset egyéni mérlegelés alá esik.

A másik lehetőség, hogy eláll a szerződéstől, amennyiben a végleges szerződés megkötésére nyitva álló határidő, majd a póthatáridő is eredménytelenül eltelt. Az elállás felbontja a szerződést, a vevőnek visszajár mindaz, amit esetleg korábban a fejlesztőnek már kifizetett, sőt akár kártérítésre is jogosult lehet.

Összefoglalva,

• ha szeretné megszerezni az előszerződéssel lekötött lakás tulajdonjogát, végső esetben a bíróság létrehozza az adásvételi szerződést, vagy
• elállhat a szerződéstől, visszakövetelheti a már kifizetett vételár-részeket (foglaló esetén annak kétszeresét) és akár kártérítést is kérhet, utóbbit jogerős ítélet nélkül kisebb eséllyel.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan jogi szakértője

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

A vevőm az adásvétel előtt szeretne egy külön foglaló szerződést kötni? Ez normális bevett gyakorlat? Én úgy tudom, hogy a foglaló az adásvételi szerződés része. Tehát alá merjek írni egy ilyet?

Köszi a választ

Buta Eladó

Kedves eladó!

Foglalót valóban tipikusan az ingatlan adásvételi szerződés részeként szokták szabályozni a szerződő felek és megfizetése is általában a szerződés megkötésével egyidejűleg történik.

Nincs azonban akadálya annak sem, hogy még az adásvételi szerződés megkötése előtt kössenek a felek egy külön szerződést a foglalóról. Ebben a szerződésben azonban nyilvánvalóan szükséges szabályozniuk nemcsak a foglaló kérdését, hanem a később megkötendő adásvételi szerződés lényeges elemeit is (vételár, vételár részletek összege, fizetési határideje, birtokba adás, esetleges hitelfelvétel, tulajdonjog átszállása stb.). Az ilyen szerződés rendszerint előszerződésnek minősül, melyben kötelezik magukat a szerződők, hogy egy későbbi időpontban az előszerződésben rögzített feltételekkel végleges szerződést kötnek egymással.

Ha azonban ezen lényeges kérdésekben már meg tudnak állapodni, akkor felmerül a kérdés, hogy miért nem kötik meg a végleges adásvételi szerződést.

• Amennyiben nincs akadálya a végleges szerződés megkötésének, javaslom azt megkötni.
• Előszerződés megkötése akkor célszerű, ha a felek még várnak valamire (pl. vevő még nem választotta ki a finanszírozó bankot, vagy hagyatéki eljárás van folyamatban stb.). Fontos tudni azonban azt is, hogy az előszerződés nem alkalmas földhivatali bejegyzésre, tehát széljegyre sem kerül, az eladó adott esetben jogellenesen eladhatja másnak az előszerződéssel érintett ingatlant, az előszerződött vevő pedig pereskedhet évekig. Előszerződés alapján foglalót adni tehát elsősorban a vevő számára kockázatos.

Egyébként eladó és vevő magában a végleges adásvételi szerződésben is foglalóvá minősíthet a szerződéskötés előtt (vagy akár utána) kifizetett pénzösszeget is. A lényeg, hogy a foglaló rendeltetése kitűnjön abból a szerződésből, amelynek meghiúsulása esetére kikötötték. Kevesen tudják, hogy a foglaló kifizethető nemcsak készpénzben, hanem banki utalással is, sőt akár letétbe is helyezhető, ha a letét jogosultja az eladó.

A válasz tehát röviden az, hogy „foglaló szerződés” kötése nem bevett gyakorlat, de ha valamiért még nem köthető végleges adásvételi szerződés és a felek megfelelően szabályozzák benne a későbbi adásvételhez szükséges feltételeket, akkor köthető ilyen szerződés. A lényeg tehát nem az, hogy minek nevezzük a szerződést, hanem, hogy mit tartalmaz. Mivel a foglaló általában a vételár 10%-a, tehát magas összeg, javaslom ügyvéd segítségét kérni az okirat elkészítéséhez.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

Még mindig aktívak a lakásokra utazó bűnözők, akik főleg a tájékozatlan, kiszolgáltatott tulajdonosokra csapnak le. Hasznos tippek jönnek.

Nem mindegy, hogy mire mennyi áfát fizetünk a lakásvásárláskor vagy építésnél. Nagyban függ attól, hogy mekkora a hasznos alapterület és, hogy mi számít bele ebbe. Ezért most összefoglaljuk a lényeget!

Egy hozzátartozónk, ismerősünk halálakor az érzelmi veszteség mellett sajnos gyakran szembesülhetünk azzal, hogy választás elé kerülünk az öröklés kapcsán. Ez különösen akkor merül fel, amikor az elhunyt hagyatéka (aktív és passzív vagyona) olyan mértékű tartozásokkal terhelt, amelyeknek összege meghaladja az örökölhető vagyon értékét.

A jogi szabályozás - felismerve ennek az élethelyzetnek a nehézségét - lehetőséget biztosít arra, hogy az örökös az öröklés megnyílása után az örökséget visszautasítsa, vagy az örökhagyó életében lemondjon az öröklésről.

A visszautasítás egy olyan egyoldalú jognyilatkozat, amelyben az örökös kinyilvánítja, hogy nem kíván örökölni. A visszautasítás joga mind a törvényes, mind a végrendeleti örököst megilleti. Egyedül az államot - mint törvényes örököst - nem illeti meg a visszautasítás joga, az állam ugyanis szükségképpeni törvényes örökösnek minősül.

A visszautasítás mindig csak a visszautasító személyre vonatkozik, az öröklést visszautasító személy leszármazóinak kiesését azonban nem vonja maga után. Például abban az esetben, ha egy szülő visszautasítja a hagyaték öröklését, az ő része továbbhárul gyermekeire. A visszautasításhoz a törvény nem kíván meg írásos formát, az szóban is érvényes. A visszautasító nyilatkozat a hagyatéki eljárás során is megtehető.

Fontos, hogy a visszautasítás az egész örökrészből történő kieséssel jár, ami azt jelenti, hogy nincs lehetősége az örökösnek arra, hogy az örökrészének bizonyos vagyontárgyait megtartsa, másokat pedig visszautasítson. Ez alól egy kivételt engedélyez a törvény, a mezőgazdasági termelés célját szolgáló föld, a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyak, állatállomány és munkaeszközök öröklését külön is vissza lehet utasítani, ha az örökös nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel.

A gyakorlatban előfordul, hogy az örökös törvényes öröklési rend szerint és az örökhagyó végrendelete alapján egyaránt örököl. Ilyenkor lehetősége van arra, hogy csak az egyik jogcímen neki járó örökséget fogadja el, a másikat pedig visszautasítsa.  További követelményként fogalmazza meg a törvény, hogy a visszautasításnak egyértelműnek kell lennie, ezért a feltételhez vagy időhöz kötött és a megszorítással tett visszautasítást érvénytelennek kell tekinteni.

Ha az örökös az öröklés megnyílása után a visszautasítás jogáról kifejezetten vagy hallgatólag lemondott, az örökséget többé nem utasíthatja vissza. A törvény szerint a visszautasítás jogáról való lemondásnak kell tekinteni az örökség olyan birtokbavételét vagy a hagyatékra vonatkozó egyéb olyan cselekményt, amelyből az örökösnek az örökség elfogadására irányuló kétségtelen akarata tűnik ki.

A visszautasítás jogáról történő lemondásnak minősül az is, ha az örökös a közjegyző által - bármely érdekelt kérelmére – a hagyatéki eljárás során kitűzött határidő alatt nem tesz az örökséget visszautasító nyilatkozatot. Ezekben az esetekben tehát mindenképpen örököl az örökös.

A visszautasítás mellett másik jogintézményként nevesíti a jogszabály az öröklésről történő lemondást. Eszerint aki törvényes öröklésre jogosult, az örökhagyóval kötött írásbeli szerződésben - egészben vagy részben - lemondhat az öröklésről. A lemondás a lemondó leszármazóira nem hat ki, kivéve, ha a megállapodás így szól, vagy ha az a kötelesrészt elérő kielégítés ellenében történt.

Az öröklésről történő lemondás, valamint az örökség visszautasítása között alapvető különbség, hogy amíg az öröklésről lemondani az örökhagyó életében a vele való írásbeli megállapodás alapján van lehetőség, addig a hagyatékot visszautasítani, csak az öröklés megnyílása után, azaz az örökhagyó halálát követően lehetséges.

Az öröklésről való lemondás a felek eltérő megállapodásának hiányában a kötelesrészről (a törvényes örökrész egyharmada) való lemondást is jelenti. A kötelesrészről való lemondás nem jelent lemondást arról, ami a lemondóra más öröklési jogcímen, például végrendelet alapján hárul.

A lemondás a felek eltérő megállapodásának hiányában kiterjed a hagyatéknak arra a részére is, amivel a lemondó hányada utóbb másnak kiesése következtében növekszik, valamint arra a vagyonra is, amelyet az örökhagyó a lemondás után szerzett. Kivéve, ha olyan rendkívüli vagyonnövekedés következett be, hogy annak ismeretében a lemondó nyilatkozatot feltehetően nem tették volna meg.

A fentiek alapján tehát amennyiben valaki olyan összegű hitellel terhelt ingatlan öröklése elé néz, melynek a mértékét a hagyaték egyéb vagyontárgyai nem fedezik, vagy olyan örökségre számíthat, melyben a tartozások meghaladják a vagyontárgyak értékét, jogilag lehetősége van visszautasítani az öröklést az örökhagyó halála után. Az örökhagyó életében köthet vele olyan írásbeli megállapodást, melyben lemond az öröklésről.

Szerzőnk dr. Fekete Klaudia, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!

Akár albérletet, akár – ha szerencsések vagyunk – saját otthont keresünk, hajlamosak vagyunk csak az eszünkre hallgatni. Megnézzük először is, hogy jó-e az ár, elég tágas-e a lakás, jó a környék, mennyit kell költeni a beköltözés előtt, és persze, hogy mennyi lesz a rezsi.

Sokszor látjuk a hirdetésekben, hogy ez vagy az a lakás panorámás. Sok esetben a hirdetés részleteiből kiderül, hogy ez a bizonyos „panoráma” valójában lehet, hogy nem is igazán panoráma, csak egy kis kilátás.

Százból kilencvenkilenc ember minden esetben a lakás árát nézi, amikor otthont vagy befektetést keresgél magának. Bevallom, engem is mindig az ár érdekel először, ha egy eladó ingatlanba botlok. Nem árt ugyanakkor a körülményeket is figyelembe venni, amikor egy ilyen fontos döntést hozunk, mint a lakásvásárlás.

Számos olyan esetről hallottunk már, hogy az érintett hosszú időn keresztül hűségesen fizeti lakásbiztosításának díját, bezzeg amikor szüksége lenne a támogatásra, például egy viharkár okán, a biztosító feltartott kezekkel tesz egy lépést hátra és sajnálja, de kifizetést nem tud teljesíteni. Ezen a ponton felmerül a kérdés, hogy vajon jogosan utasította-e el kárigényünket, vagy érdemes erélyesen fellépni vele szemben és továbbvinni az ügyet.

A válasz több tényezőtől is függ. Először is vizsgáljuk meg, hogy az egyedi biztosítási szerződés, amelyet mi anno megkötöttünk, pontosan milyen káresemények esetén nyújt védelmet. A fenti példához visszanyúlva, egyáltalán szerepel-e a viharkár a szolgáltatási területek között.

Ha igen, érdemes azt is körüljárni, hogy az elutasítás amiatt történt-e, hogy a vihar megelőzte a szerződéskötés időpontját, netán az úgynevezett várakozási idő leteltét. Ez utóbbi azt jelenti, hogy a biztosítási szerződés létrejöttétől számított x időtartamon belül bekövetkezett károkra még nem várhatunk szolgáltatást. Ami biztos, az az, hogy a biztosítók kizárólag jövőbeli káresemények esetén kötelesek helytállni.

Gyakori problémát jelent az is, hogy például egy viharkár miatti beázásos kár megtérítését bizonyítottság hiányára hivatkozva utasítja el a biztosító. Érdemes ezért előre gondolkodni és a kár bekövetkezése után haladéktalanul jó minőségű fénykép és videofelvételt készíteni, melyek később bizonyítékul szolgálnak.

Feltétlenül várjuk meg a biztosító kárszakértőjét a javítás megkezdése előtt, kivéve, hogyha kárenyhítési kötelezettségünk miatt a nagyobb kártól akarjuk megóvni ingatlanunkat. Ügyeljünk arra is, hogy a helyreállítás elvégzését számlákkal is tudjuk igazolni. A mi feladatunk ugyanis, hogy a biztosító előtt bebizonyítsuk a kár megtörténtét és az összegszerűséget, megfelelő dokumentációval alátámasztva.

Ha mindent megtettünk az ügy érdekében, tételesen felsoroltuk kiadásainkat, esetleg a javítási árajánlatot elküldtük a biztosítónak, s ennek ellenére zárt ajtókba ütközünk, jelöljük meg a szerződési feltétel vonatkozó pontját, s bizonyítható módon szólítsuk fel a biztosítót a meg nem térült kárunk kifizetésére.

Következő lépésként közjegyzőhöz fordulhatunk, kérve az úgynevezett fizetési meghagyásos eljárás megindítását arra az összegre, mellyel a biztosító még tartozik nekünk. A közjegyző kibocsátja a meghagyást, majd ha a biztosító mégis elismeri a jogalapot és az összegszerűséget, vagy egyszerűen nem reagál a megkeresésre, nyert ügyünk van, a meghagyás jogerőre emelkedik és végrehajthatóvá válik, akár egy jogerős bírósági ítélet. Ellenkező esetben pedig a bíróság előtt folytatódik az ügy, ahol a bíró minden körülményt egyedileg fog mérlegelni a döntés meghozatala előtt.

Összegezve a fentieket, a hiánypótlás mögött elsődlegesen a teljes tényfeltárás szándéka, esetleg a kár pontos mértékének meghatározása áll. Azonban ha azt tapasztaljuk, hogy a biztosító eljárása mögött csupán az időhúzás lapul, ne féljünk harcolni az igazunkért. És azt se feledjük, hogy a biztosítási szerződésből eredő igények egy év alatt elévülnek.

Szerzőnk dr. Sári Judit, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője

JOGI NYILATKOZAT

Felhívjuk Felhasználóink szíves figyelmét arra, hogy az olvasói kérdésfeltevések esetén az eset csak korlátozottan ismerhető meg, nincs lehetőség a személyes konzultációra, az iratok áttekintésére, a többi fél nyilatkozatának beszerzésére, a tényállás alapos megismerésére és minden lényeges szempont figyelembe vételére. Ezért a kérdésre írt válasz nem minősül jogi tanácsadásnak, csupán tájékoztatásnak, nem hoz létre ügyvéd-ügyfél viszonyt a szerző és a kérdésfeltevő között és nem helyettesíti a személyes jogi vagy egyéb szakmai tanácsadást.

A jogi és egyéb esetek különbözőek, ezért a korábbi kérdésekre adott tájékoztatások hasonló esetekre teljes biztonsággal nem irányadóak.

Terjedelmi, erőforrásbeli és egyéb szempontok figyelembe vételével nem áll módunkban minden kérdésre válaszolni és a válaszadásra, illetve annak határidejére semmiféle vállalást nem teszünk. Ezért amennyiben Önnek sürgős, válaszra van szüksége, avagy mindenképpen fontos, hogy választ kapjon, akkor javasoljuk, hogy ne ezen a honlapon, vagy ne csak ezen a honlapon tegye fel kérdését.

Fentiekre tekintettel az üzemeltető, illetve a tájékoztatások szerzői az Ön által megnyitott honlapon közzétett információk teljességéért, pontosságáért, ezek felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt vagyoni előnyért felelősséget nem vállalnak, a honlap használatából eredő felelősséget kifejezetten kizárják.

Mindazonáltal a tájékoztatások megadásakor az üzemeltető és a szerzők a lehető leggondosabban járnak el annak érdekében, hogy a közzétett információk és tájékoztatók helytállóak legyenek.

Megértésüket köszönjük!