Korábban csak a tudományos-fantasztikus filmekben láttunk videótelefonálást, mára teljese mértékben elterjedt lett a használata. De azt kevesen gondolják, hogy akár jogügyletek során is alkalmazható az okostelefonos és tabletes technológiája. De mi van, ha valakinek a külföldi tartózkodása megnehezíti az adásvételi szerződés aláírását?

Aki társasházban él és részt vesz a társasházi közgyűléseken, pontosan tudja, hogy a legnehezebb az egységes döntés meghozatala. Mi van azonban akkor, amikor a többségi érdekkel nem ért egyet a tulajdonos. A közgyűlési határozatok megtámadásáról lesz most szó.

Társasházban élve sajnos bármikor előállhat az a kellemetlen helyzet, hogy otthonunkba belépve azzal szembesülünk, a felső szomszéd áztatja a lakásunkat.

Albérlet esetén a bérlő és a bérbeadó között lakásbérleti jogviszony jön létre, amihez a felek között megkötött írásbeli szerződés szükséges. Eddig mindenki tudja, de mi van akkor, ha az albérlő mást is befogad a lakásba.

A szomszédokkal soha nem könnyű az együttélés. Különösen, ha sehogy sem lehet kijönni némelyikkel. Gyors megoldást jelenthet a jogviták rendezésére az úgynevezett birtokvédelmi eljárás. Lássuk a jogi szakértőnk által összeszedett szabályokat!

Amennyiben magánszemélyként bérbe adjuk ingatlanunkat, úgy az ebből származó jövedelmünk után 15% mértékű adót kell fizetnünk. Az adófizetésben idén januárjától néhány fontos változás történt. Szakértői írásunk első része.

 Ha valaki a megszavazott közgyűlési határozatot nem hajlandó betartani, számíthat arra, hogy akár pénzbírságot is kaphat a társasházi szomszédaitól? Ahogyan növekszik az egy társasházban található lakások száma, úgy gyarapodnak azok a társasházi konfliktusok is, amelyek így vagy úgy, de mindig is részei voltak a szomszédok életének. Nagy valószínűséggel mindig lesz olyan tulajdonostárs, aki renitenskedik. Aki úgy érzi, méltánytalan sérelem érte, az 60 napon belül bírósághoz fordulhat. Kaphatunk tehát pénzbírságot a szomszédtól?

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

"Vételi szándéknyilatkozatot kötöttünk egy lakásra, az aláírásakor a vételi ár 2%-t foglalóként átadtam a megbízott ingatlanosnak. A dokumentumba bekerült, hogy a lakáson végrehajtás van bejegyezve, melynek összege az ingatlanos által közölt és a vételi szándéknyilatkozatba foglaltan legfeljebb 10,5 millió.Megegyeztünk, hogy én utalom a végrehajtónak a pénzt, tehermentesítjük a lakást és a földhivatali törlések után a lakás tehermentessé válása után utalom az eladónak a fennmaradó vételi árat. Azonban a végrehajtási igazolások kikérése során már 18 millió forintot is meghalad a követelés értéke. Természetesen a lakást nem kívánom megvenni ilyen feltételekkel, sőt ha ezt az összeget konkrétan tudtam volna foglalót sem adtam volna. A foglaló összege (390 ezer forint) vissza jár nekem?. Az ingatlanos azt mondja, hogy én álltam el a vásárlástól, így nem adja vissza. Én pedig úgy érzem, nem lettem teljeskörűen tájékoztatva és valótlan adatot írtunk be a vételi szándéknyilatkozatba. Köszönöm!"

Tisztelt Levélíró!

A kérdésére adott válasz több körülménytől is függ, így pl. attól, hogy 2%-ot az ingatlanközvetítő saját részére vagy az eladó részére tartja-e vissza, hogy a foglalónak nevezett összeg valóban foglaló-e vagy esetleg a szokásos rendelkezésre tartási díj, illetve, hogy a szándéknyilatkozatát (vételi ajánlatát) az eladó elfogadta-e már. A következőkben vázolom igény érvényesítésének lehetőségeit azzal, hogy konkrét válasz csupán az ügy teljeskörű ismeretében adható.

1. Az ingatlanközvetítő és a rendelkezésre tartási díj

A leírtak alapján a legnagyobb valószínűséggel az ingatlanközvetítő kívánja megtartani a 2%-ot. Ebben az esetben ez nem foglaló. Foglaló akkor lenne, ha annak jogosultja az eladó lenne, és az összeg foglalókénti meghatározása kitűnne a szerződésből (jelen esetben a vételi ajánlatból és az elfogadó nyilatkozatból). A foglaló szokásos mértéke egyébként a 2%-nál jóval magasabb, általában 10%.

Bevett gyakorlat, hogy az ingatlanközvetítők a vételár 1%-ának megfelelő összegű ún. rendelkezésre tartási díjat vagy regisztrációs díjat vesznek letétbe a vevőtől a vételi ajánlat megtételekor az eladó részére. Valószínűleg ez az összeg volt az Ön esetében nem 1, hanem 2%. Amennyiben az eladó elfogadja a vételi ajánlatot és létrejön az adásvételi szerződés, ez az összeg beleszámít a vételárba, tehát ennyivel kevesebbet kell fizetnie a vevőnek. Amennyiben nem jön létre a szerződés, az ingatlanközvetítők formanyomtatványain is visszaköszönő általános gyakorlat az, hogy a rendelkezésre tartási díjat az eladó (!) és nem az ingatlanközvetítő megtarthatja. Más kérdés, hogy ilyen esetekben az ingatlanközvetítő az eladótól rendszerint kér a munkájáért egy bizonyos összeget, mivel ő már kiközvetítette a vevőt.

Az ingatlanközvetítő és a vevő között azonban rendszerint nem áll fenn szerződés, az ingatlanközvetítő a vevőnek nem, csupán az eladónak nyújt közvetítői szolgáltatást, így a vevőtől semmilyen pénzösszegre nem jogosult. Amennyiben tehát az ingatlanközvetítő szándékozza megtartani a 2%-ot, jó eséllyel erre semmilyen jogalapja nincsen. Független ez attól, hogy a tartozás összegéről ő adott megtévesztő információt.

2. Az eladó és a foglaló

Amennyiben az ingatlanközvetítő átadta a neki kifizetett 2%-ot az eladónak és az eladó szándékozik megtartani azt, a következő főbb lehetőségekkel kell számolni:

• ha még nem fogadta el az eladó a vevő vételi ajánlatát, akkor a vevő egészen egyszerűen visszavonhatja azt, így szerződés nem jön létre az eladóval; ugyanez a helyzet akkor, ha a vevő ajánlati kötöttségének idejét meghatározta (pl. 8 nap) és a határidő eredménytelenül eltelt,
• ha az eladó már elfogadta a vételi ajánlatot, ezzel létrejött a szerződés eladó és a vevő között (a földhivatali bejegyzéshez természetesen ezt külön, ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben meg szokták erősíteni a felek).

Amennyiben az eladó elfogadta a vételi ajánlatot akként, hogy az 10,5 millió forint terhet tartalmazott, akkor az eladó felismerhette, hogy a vevő tévedésben van. Amennyiben valaki a szerződés megkötésekor lényeges körülmény tekintetében tévedésben van, melyet a másik fél felismerhetett, akkor 1 éven belül megtámadhatja a szerződést. Eredményes megtámadás esetén a szerződés érvénytelenné válik és az eladónak vissza kell fizetnie a 2%-ot. 

Nagyon lényeges tehát, hogy mit tartalmazott a szándéknyilatkozat. Amennyiben eladó és vevő között létrejött a szerződés és az az eladó hibájából hiúsul meg, a vevő akár a foglaló kétszeresére is jogosulttá válhat. Nem helyes tehát az ingatlanközvetítő érvelése, hogy azért nem adja vissza az összeget, mert a vevő állt el a szerződéstől. A döntő ilyenkor az, hogy ki felelős a meghiúsulásért.

Összefoglalva, az ingatlanközvetítő szinte biztos nem lesz jogosult a 2% megtartására és az eladó is csak igen korlátozott esetben tarthatja meg azt. A vevőknek javasolt bármilyen pénzösszeg átadását megelőzően ügyvéd segítségét kikérni, aki előzetesen tájékozódik az ingatlan konkrét terheiről és akként fogalmazza meg a szándéknyilatkozatot, hogy a vevő a leírt esetben mindenképp visszakapja a pénzét.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere

A közös képviselet ellátása ma már egy professzionális tevékenységet takar a legtöbb esetben. A szerteágazó feladatok, a számonkérhetőség és a felelősség folytán elmúlt a házmesterek világa. Gyakran felmerülő kérdés, hogy hogyan ellenőrizhető a közös képviselő tevékenysége, kik gyakorolnak felette ellenőrzési jogot.

A közös képviselő ellenőrzésének három lépcsőjét különíthetjük el. Egyfelől a tulajdonosok egyenként is jogosultak a társasház irataiba betekinteni, a közgyűlés napirendjére javaslatot tenni. Ezeknek a jogoknak a gyakorlása arra motiválhatja a közös képviselőt, hogy felelősségteljesen járjon el. Amennyiben ugyanis be kell számolnia, meg kell magyaráznia, hogy a szerződések megkötése és ellenőrzése során gondosan jár-e el, úgy az felelősségteljes eljárást követel meg tőle. A társasházi iratokba az egyes tulajdonostársaknak azzal van betekintési joga, hogy azt kijegyzetelheti, fényképet készíthet róla.

A pénzügyi ellenőrzési jogot az éves elszámolás elfogadásakor biztosítja. A tulajdonosok ugyanis az éves elszámoló közgyűlés előtt kézhez kapják a közös képviselő elszámolását a pénzügyi ellenőrzést végző személy(ek) jelentésével, véleményével és ez alapján szavaznak annak elfogadásáról. Amennyiben a közgyűlés összessége elfogadja, de az egyes tulajdonostárs nem ért egyet a közgyűlés többségi döntésével, a határozatot megtámadhatja bíróság előtt.

A második lépcső a fentiekkel már érintett közgyűlési ellenőrzés. Itt kell megemlíteni, hogy amennyiben a közös képviselet akár a közös képviselet ellátására kötött megbízási szerződésben foglaltakat megsérti, és azzal kárt okoz, kártérítésre is kötelezhető. A képviselőnek pl. kötelessége a közüzemek, szolgáltatók, hitelintézetek tájékoztatása (pl. adatváltozás) és a velük való kapcsolattartás. Ha ezeket elmulasztja, vagy nem megfelelően végzi, és ennek okán kár éri a társasházat (pl. késedelmi kamat), kártérítésre kötelezhető. Szélsőséges esetben büntetőjogi felelősséggel is tartozhat (csalás, sikkasztás, hűtlen kezelés), aminek kivizsgálása feljelentés alapján a hatóság (rendőrség) feladata.

Végül külső személyként a jegyző a társasházi törvény alapján látja el a törvényességi felügyeletet, ami a társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét foglalja magába. E körben a törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak, b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni, a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is segíteni. Amennyiben a jegyző törvénybe ütközőséget talál, akkor a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

A törvényességi felügyeleti eljárás megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult.

Gyakran tapasztalható, hogy a tulajdonostársak nem fordítanak kellő gondot arra, hogy a közös képviselőt ellenőrizzék, ezzel azonban saját maguknak okoznak kárt, hiszen a törvényes és gazdaságos működés elsődlegesen az ő érdeküket szolgálja. A közös képviselet ellátása pedig nem kegy, hanem egy szerződésen alapuló szolgáltatás, mely a tulajdonostársak igényeihez igazodó minőséget fog képviselni.

Szerzőnk dr. Gombolai Éva ügyvéd, D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. szakértője