Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

"Vételi szándéknyilatkozatot kötöttünk egy lakásra, az aláírásakor a vételi ár 2%-t foglalóként átadtam a megbízott ingatlanosnak. A dokumentumba bekerült, hogy a lakáson végrehajtás van bejegyezve, melynek összege az ingatlanos által közölt és a vételi szándéknyilatkozatba foglaltan legfeljebb 10,5 millió.Megegyeztünk, hogy én utalom a végrehajtónak a pénzt, tehermentesítjük a lakást és a földhivatali törlések után a lakás tehermentessé válása után utalom az eladónak a fennmaradó vételi árat. Azonban a végrehajtási igazolások kikérése során már 18 millió forintot is meghalad a követelés értéke. Természetesen a lakást nem kívánom megvenni ilyen feltételekkel, sőt ha ezt az összeget konkrétan tudtam volna foglalót sem adtam volna. A foglaló összege (390 ezer forint) vissza jár nekem?. Az ingatlanos azt mondja, hogy én álltam el a vásárlástól, így nem adja vissza. Én pedig úgy érzem, nem lettem teljeskörűen tájékoztatva és valótlan adatot írtunk be a vételi szándéknyilatkozatba. Köszönöm!"

Tisztelt Levélíró!

A kérdésére adott válasz több körülménytől is függ, így pl. attól, hogy 2%-ot az ingatlanközvetítő saját részére vagy az eladó részére tartja-e vissza, hogy a foglalónak nevezett összeg valóban foglaló-e vagy esetleg a szokásos rendelkezésre tartási díj, illetve, hogy a szándéknyilatkozatát (vételi ajánlatát) az eladó elfogadta-e már. A következőkben vázolom igény érvényesítésének lehetőségeit azzal, hogy konkrét válasz csupán az ügy teljeskörű ismeretében adható.

1. Az ingatlanközvetítő és a rendelkezésre tartási díj

A leírtak alapján a legnagyobb valószínűséggel az ingatlanközvetítő kívánja megtartani a 2%-ot. Ebben az esetben ez nem foglaló. Foglaló akkor lenne, ha annak jogosultja az eladó lenne, és az összeg foglalókénti meghatározása kitűnne a szerződésből (jelen esetben a vételi ajánlatból és az elfogadó nyilatkozatból). A foglaló szokásos mértéke egyébként a 2%-nál jóval magasabb, általában 10%.

Bevett gyakorlat, hogy az ingatlanközvetítők a vételár 1%-ának megfelelő összegű ún. rendelkezésre tartási díjat vagy regisztrációs díjat vesznek letétbe a vevőtől a vételi ajánlat megtételekor az eladó részére. Valószínűleg ez az összeg volt az Ön esetében nem 1, hanem 2%. Amennyiben az eladó elfogadja a vételi ajánlatot és létrejön az adásvételi szerződés, ez az összeg beleszámít a vételárba, tehát ennyivel kevesebbet kell fizetnie a vevőnek. Amennyiben nem jön létre a szerződés, az ingatlanközvetítők formanyomtatványain is visszaköszönő általános gyakorlat az, hogy a rendelkezésre tartási díjat az eladó (!) és nem az ingatlanközvetítő megtarthatja. Más kérdés, hogy ilyen esetekben az ingatlanközvetítő az eladótól rendszerint kér a munkájáért egy bizonyos összeget, mivel ő már kiközvetítette a vevőt.

Az ingatlanközvetítő és a vevő között azonban rendszerint nem áll fenn szerződés, az ingatlanközvetítő a vevőnek nem, csupán az eladónak nyújt közvetítői szolgáltatást, így a vevőtől semmilyen pénzösszegre nem jogosult. Amennyiben tehát az ingatlanközvetítő szándékozza megtartani a 2%-ot, jó eséllyel erre semmilyen jogalapja nincsen. Független ez attól, hogy a tartozás összegéről ő adott megtévesztő információt.

2. Az eladó és a foglaló

Amennyiben az ingatlanközvetítő átadta a neki kifizetett 2%-ot az eladónak és az eladó szándékozik megtartani azt, a következő főbb lehetőségekkel kell számolni:

• ha még nem fogadta el az eladó a vevő vételi ajánlatát, akkor a vevő egészen egyszerűen visszavonhatja azt, így szerződés nem jön létre az eladóval; ugyanez a helyzet akkor, ha a vevő ajánlati kötöttségének idejét meghatározta (pl. 8 nap) és a határidő eredménytelenül eltelt,
• ha az eladó már elfogadta a vételi ajánlatot, ezzel létrejött a szerződés eladó és a vevő között (a földhivatali bejegyzéshez természetesen ezt külön, ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben meg szokták erősíteni a felek).

Amennyiben az eladó elfogadta a vételi ajánlatot akként, hogy az 10,5 millió forint terhet tartalmazott, akkor az eladó felismerhette, hogy a vevő tévedésben van. Amennyiben valaki a szerződés megkötésekor lényeges körülmény tekintetében tévedésben van, melyet a másik fél felismerhetett, akkor 1 éven belül megtámadhatja a szerződést. Eredményes megtámadás esetén a szerződés érvénytelenné válik és az eladónak vissza kell fizetnie a 2%-ot. 

Nagyon lényeges tehát, hogy mit tartalmazott a szándéknyilatkozat. Amennyiben eladó és vevő között létrejött a szerződés és az az eladó hibájából hiúsul meg, a vevő akár a foglaló kétszeresére is jogosulttá válhat. Nem helyes tehát az ingatlanközvetítő érvelése, hogy azért nem adja vissza az összeget, mert a vevő állt el a szerződéstől. A döntő ilyenkor az, hogy ki felelős a meghiúsulásért.

Összefoglalva, az ingatlanközvetítő szinte biztos nem lesz jogosult a 2% megtartására és az eladó is csak igen korlátozott esetben tarthatja meg azt. A vevőknek javasolt bármilyen pénzösszeg átadását megelőzően ügyvéd segítségét kikérni, aki előzetesen tájékozódik az ingatlan konkrét terheiről és akként fogalmazza meg a szándéknyilatkozatot, hogy a vevő a leírt esetben mindenképp visszakapja a pénzét.

Szerzőnk dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere