Kedves Őszinte Ingatlanos!

Azt szeretném megkérdezni, hogy az ingatlanosok milyen merítésből dolgoznak, amikor az elmúlt egy-két év drágulását, áremelkedését 10 és 20 százalék közé teszik. Gondolok itt konkrétan budapesti, jelenleg 15 és 20 millió forintos kínálati áron meghirdetett, főleg panel lakásokra. Ezek az otthonok konkrétan két éve (akkor kezdtem keresni) a mai áraknak kb pontosan a felébe kerültek! 2014 tavasza és 2014 tele között már közel 25 százalékos volt az áremelkedés. Egy olyan a lakást amit 2014 tavaszán felújítva, konyhai gépekkel együtt 9 millióért kínáltak, azt ugyanaz év telén felújításra szorulóan már csak 11 millióért tudtam megvenni, a mai kínálati árak pedig a 16 és 20 millió közötti árfekvésben mozognak. (Újpalota, 70 nm) Ugyanez érvényes másik kerületekre (XIV, XIII, X, ) Ezeket folyamatosan figyelemmel kísérem. Kissé visszafogottnak érzem az ingatlanos szakma becsléseit, amikor a fellendüléssel együtt járó áremelkedés mértékét jóval alacsonyabbra teszik a valósnál! Ez miért alakult így?

Üdvözlettel:
Ferenc

Kedves Ferenc!

Sajnos a kínálati árak növekedéséből, nem lehet biztosan következtetni arra, hogy az árak hasonló ütemben fognak növekedni, mint az elmúlt 1,5-2 évben. Az ingatlan árak jövőbeli alakulását nagyok sok tényező befolyásolja, nem csoda, hogy a szakma a fellendüléssel járó áremelkedést óvatosan becsli.

Ennek az oka az, hogy az ingatlanokat hirdetők (és itt nem csak az ingatlanos szakma, hanem a tulajdonosi kör is szerepel), első körben (már aki veszi erre a fáradtságot) megnézik a hirdetésekben található árakat. Tehát a kínálati árakat veszik figyelembe, ahol a meghirdetett ingatlanokat lokáció, típus, állapot, felszereltség szerint mérik össze. A kínálati adatok szinte minden esetben felfelé torzítják az árakat, hiszen egy elvárt árat képviselnek, amibe előre megpróbálják például az alkut is bele kalkulálni. Az így meghirdetett ingatlanok kínálati árai, többnyire egy elképzelt, nem valós (legalábbis nem reális piaci ár), hozzáadott értékkel számított ár. A kínálati áraknál a hirdetők ehhez hasonló tényezőket szoktak figyelembe venni:

• a szomszédtól hallottam, hogy ő is ennyiért adta el;
• a különböző beépített bútorok, eszközök éréke;
• a továbblépéshez mennyi pénzre van szüksége az eladónak;
• a vételárból mit kell kifizetni, stb.

Amit az ingatlanos szakma néz, az a különböző fórumokon elérhető ingatlanár-indexek, vagy a saját cégüknél vezetett értékesíti árak adatbázisa. Pl.: FHB Lakásár Index, KSH adatok, stb. Természetesen a tényleges tranzakciók árai kisebbek, mint a kínálati árak alakulása, ebből adódik jellemzően a különbség, és ezért „visszafogottabb” az ingatlanos szakma becslése.

Érdemes megtekinteni az Otthontérkép adatait, ahol a kínlati négyzetméter árak mellett a tranzakciós árak is elérhetőek. Jól látszik, hogy egyes lokációkban milyen nagy tud lenni a két ár közötti különbség.

Üdvözlettel,

Őszinte Ingatlanos