Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

A Ptk. által szabályzott  a PTK. 6:185. § [Foglaló] (2) bekezdése szerint:

"Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár."  Ezen bekezdésnél mit értünk azon, hogy egyik fél sem felelős? A joggyakorlat mit mond ki a felelős kérdéssel kapcsolatban. Ha például egy lakásvásárlásnál, kevesebb hitel ítélnek meg a vevő részére, az saját hibának minősül, vagy az a vevő saját hibáján kívüli egyéb ok?
Másik kérdésem az lenne, ha a lakásnak két tulajdonosa van, és az egyik tulajdonos más országban él, ami nem Európa, akkor a meghatalmazásnál mire kell figyelni, hogy minden szabályos legyen. A meghatalmazást, hogyan kell elkészíteni? (ellenjegyzés stb...)

Tisztelettel

József

Kedves Kérdező!

1. Kérdés:

A törvény a foglalóval kapcsolatban valóban nem ad konkrét definíciót, azonban a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős kitétel alatt például olyan esetet kell érteni, amikor az adásvételi szerződésben az eladó is vállal kötelezettséget az ingatlan tehermentesítésével kapcsolatban, illetve a vevő is vállal kötelezettséget a vételár megfizetésével kapcsolatban, és egyik fél sem tesz eleget a vállalt kötelezettségének.

Álláspontom szerint, amennyiben az adásvételi szerződésben a felek külön nem rendelkeznek arra az esetre vonatkozóan, ha a bank nem bocsátja a vevő rendelkezésére a megigényelt kölcsönt teljes egészében, amelyre tekintettel a vevő nem tudja kifizetni a vételárat, és így az adásvételi szerződés teljesítése meghiúsul, akkor úgy kell tekinteni, hogy a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős.

A feleknek azonban a szerződési szabadságuk keretében lehetőségük van a foglalóval kapcsolatos felelősség kérdését is részletesen rendezni az adásvételi szerződésben.

2. kérdés:

Ha az adásvételi szerződés meghatalmazás útján történő aláírása mellett dönt valamely tulajdonos, akkor olyan meghatalmazást használhat fel a jogügylet során, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. A meghatalmazás aláírása az adásvételi szerződéshez hasonlóan, abban az esetben, ha arra nem Magyarországon kerül sor, akkor külföldi közjegyző, vagy magyar külképviselet előtt történik.

A külföldi közjegyző az aláírásával tanúsítja, hogy az okiratot előtte írta alá a meghatalmazó. Mivel a külföldi közjegyző aláírás-hitelesítése a magyar földhivatali eljárás során önmagában nem elegendő, szükséges a közjegyzői tanúsítvány felülhitelesítése (apostille) is. A felülhitelesítés azt igazolja, hogy a külföldi közjegyző jogosult volt a szerződő fél aláírásának hitelesítésére.

Tekintettel arra, hogy a hitelesítés ekkor idegen nyelven történik, a földhivatali eljárásban csatolni kell a hiteles magyar nyelvű fordítását is a meghatalmazásnak.

Megjegyezzük, hogy a válaszadás során egyéb, a kérdésben kifejezetten nem említett körülményeket nem vettünk figyelembe.

Szerzőnk dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás névadó partnere.