Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Külföldön élek és dolgozom viszont a családom, es a barátaim nagy része Magyarországon van. Állandó lakcímem meg mindig az otthoni szülői ház. Az elmúlt hónapokban felmerült bennem a gondolat, hogy megtakarított pénzemből befektetési, valamint bérbeadási céllal lakást vásároljak. Budapestet, mint ötletet elvetettem, mert egyrészt távolabb is van otthonról (ha valami okból kifolyólag ügyeket kellene intézni az otthon maradottaknak), másrészt a varos sem igazan a szívem csücske (kivéve természetesen néhány kerületet, ezekben azonban az ingatlanok értéke nem igazodik a pénztárcámhoz, illetve anyagi lehetőségeimhez). A két potenciális jelöltem Szeged és Pécs lenne. Elsősorban 40-45 négyzetméteres, 1 szobás lakásokat nézegettem, akad közöttük panel és téglaépítésű is. Hosszabb tavon, valamint kiadási szempontból hol lenne érdemesebb belevágni a vásárlásba? Milyen reális bérleti díjakkal lehet számolni a fent említett varosok eseten?

Köszönettel:

Csaba

Kedves Csaba!

Alapvetően jó gondolat vidéki városokban ingatlant vásárolni, hiszen ezeken a helyeken is növekedésnek indultak a lakás árak, és megjelentek a fejlesztések is. A fővárossal vagy nyugatabbra eső várossokkal ellentétben, azonban még éppen jobb áron lehet venni, szóval ki kel használni a lehetőségeket.

A megjelölt két város közül, nekem Szeged közelebb áll a szívemhez, de azt gondolom, hogy ez a pénzügyi részén múlik jelen esetben.

Szegeden valamivel több eladó, kiadó lakás található, ennek megfelelően 1000-1500 Ft/nm között hirdetik (lokáció, állapot stb.), a lakásokat. Az alábbi linken tud körül nézni:

Eladó szegedi lakások (x)    Kiadó lakások Szegeden - Otthontérkép (x)

Pécsen kevesebb az eladó, kiadó ingatlan, ennek megfelelően a bérleti díjak inkább 1500-2000 Ft/nm körül mozognak. Mindkét városban hasonlóak az árak, vagyis 200 000 Ft/nm áron már lehet vásárolni.  Javaslom, hogy 2 szobás lakásban gondolkodjon, ahol a szobák természetesen külön nyílnak. A pécsi lakásokról itt tud tájékozódni:

Eladó pécsi lakások (x)  Kiadó lakások Pécsen (x)

Érdemes szót említeni a népszerű szállást megosztó oldalakról is. egyre nagyobb kereslet mutatkozik az ország vidéki városaiban található kiadó ingatlanok után. Mind két városban egy-egy vendég éjszaka 10 000 Ft körül alakul.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

A címlapkép forrása: www.pexels.com

Kedves Őszinte Ingatlanos!

A következő kérdéssel fordulok Önhöz: hol érdemes, lehetséges-e egyáltalán ma Budapesten 20 millió alatt (értsd 18-19 M-ért) élhető lakást - téglát, nem földszintit, min. 40-50 m2-est, 2 szobást - vásárolni? Létezik-e ez a kategória jobb környékeken? (Tehát leszámítva a VII.-VIII. stb. kerületek dzsumbujait.)
Köszönettel,

Zsófi

Kedves Őszinte Ingatlanos!
Édesanyám diákéveimre szeretne lakást venni nekem, hogy ne kelljen albérletet fizetnem. Piliscsabán találtunk egy lakást, ami eredetileg 7.3 millió forintért volt hirdetve, de mi 6.5 millió forintért tudnánk megvenni. A lakást már lassan egy éve hirdetik. 27 nm, régi tiszti lakás volt még az oroszok számára épült. Ezért az épület már elég öreg. A kérdésem arra vonatkozó lenne, hogy vajon mennyire lesz eladható később (kb. 5 év múlva az ingatlan), illetve ki lehet potenciális vevő egy ilyen kicsi lakásra? (egy személynek is eléggé szűkös)
Később eladáskor a CSOK lehet negatív hatással az eladásra?
Válaszát előre is köszönöm, 
Noémi

Kedves Noémi!

Az agglomerációban elsősorban az infrastruktúrát kell megvizsgálni, a közlekedés, az ellátottság mind számít. Ha ezek megfelelőek, akkor nagy biztonsággal kijelenthető, hogy egy ilyen településen az ingatlanok árai tartják az árukat. Érdemes megnézni azt is, hogy milyen az adott város ingatlan összetétele. Jelen esetben a helyi ingatlan forgalom alapját a családi házak építése, adás vétele teszi ki, bár a válság előtti években pár nagyobb társasház, lakó park is épült, lakásból igazán kevés van. A CSOK várhatóan nem fogja befolyásolni ezeknek a kis lakásoknak az árát, mindig szükség lesz rá az egyetem környékén. Tanárok, diákok, akik közel szeretnének lakni, nem fognak elfogyni. A rezsi költségük nagyon kedvező, közlekedése sokat javult, kényelemes körülmények között vonattal a Nyugati pályaudvartól vagy az Árpád hídtól busszal 45-50 perc alatt ki illetve be lehet érni a városba. Egyetemistaként, tanárként tehát jobb a környéken lakni, kevesebb utazás, több idő marad a felkészülésre J. Akár eladni akár kiadni szeretnék, fognak rá találni vevőt, bérlőt.  A jelenlegi időszakban (szerintem az ön által említett lakáson kívül) mindössze egy 30 nm alatti lakást hirdetnek, de a nagyobbakból sincsen 15 db több a piacon. Nagyon jól ismerem ezeket a lakásokat, korábban a tágabb családunkban 2 ilyen kis garzon is volt, igaz hogy picik, de nagyon kellemes a környezet, csendes nyugalmas hely, hihetetlenül jó a levegő, és a helyiek igazán befogadóak. Tehát az egyetem illetve a város fejlődésével együtt ezeknek a lakásoknak az árai is emelkedtek az idők folyamán, és várhatóan tartani fogják az árukat.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

 Pest megyei ingatlanok (x)

A címlapkép forrása: www.pexels.com

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Idén vásárolt a párom egy 1050 négyzetméteres telket. Erre szeretnénk építtetni két különálló, 140 négyzetméteres házat, közös szolgalmi úttal, de a telket felosztanánk két egyenlő (kb. 500 négyzetméteres) részre, albetétesítenénk. Érdeklődnék, hogy ez akadályt jelent-e CSOK felvételekor? Mert az építész szerint ilyen esetben össze kell kötni a két ingatlant, hogy társasháznak minősüljön, de én erre vonatkozóan nem találtam sem jogszabályt, sem ésszerűnek nem tartanám.

Előre is nagyon szépen köszönöm a válaszát!

Üdvözlettel:
B. Maja

Kedves Maja!

Mivel osztatlan közös tulajdon nem finanszírozható támogatással, ezért mindenképpen szükséges lesz a társasház alapítása, vagy az ingatlanok kiemelése.

Javaslom az építkezés megkezdése előtt mindenképpen érdeklődjenek utána az Építésügyi Hatóságnál, illetve a földhivatalnál, hogy melyik verzió lesz lehetséges az Önök esetében.

Társasház alapítás esetén befogadási feltétel az előzetes társasház alapító okirat, épület-kiemelésnél pedig az ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás és épületfeltüntetési- vagy változási vázrajz, szakaszos hiteleknél az utolsó folyósítás feltétele a társasház alapítás és az albetétesítés, illetve a kiemelés.

Erről egyébként itt írtunk link.

Üdvözlettel:

Őszinte Ingatlanos

CSOK-os ingatlant keres? (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

Tisztelt Ingatlanos!

Tegnap kihirdette a Kúria a deviza hitelekkel kapcsolatban hogy, a pontos devizaösszeg meghatározásának hiányától nem válik érvénytelenné, de még részben érvénytelenné sem egy hitelszerződés. Így sok adósnak nem maradt más lehetősége (szerintem), mint értékesíteni az ingatlant (hiszen most magasak az árak). Várható, hogy a piacon nagyobb számban fognak megjelenni ezek az ingatlanok, és hogy a mostani „magas” árakat esetleg lefelé fogja korrigálni?  Milyen portálon tudom megnézni a bedőlt ingatlanokat, ezeket az adott bank hirdeti meg? Miről ismerem fel, hogy bedőlt ingatlannal van dolgom?

Köszi

Csaba

Kedves Csaba!

Nekem nincsen számszerű információm arról, hogy ez a döntés hány olyan hátralékos ügyfelet érint, aki arra számított, hogy érvénytelen lesz a hitel szerződése. A tapasztalataim alapján a „rossz” ingatlan portfolió az ország teljes területén eloszlik, tehát ha nagyobb számban döntenek arról az érintettek, hogy értékesítik az ilyen hátérrel rendelkező ingatlanokat, ez arányosan eloszlik majd. Személy szerint nem hiszem, hogy a jelenlegi ingatlan árakra ez befolyással lesz. Az adott lokációban lévő ingatlanokat az adott piaci ár színvonalnak megfelelően fogják hirdetni. Pl.: ha a fővárosban egy belvárosi lakás tulajdonosa, aki a fenti állásfoglalásra várt, és eddig nem értékesítette, nem gondolnám, hogy most fél áron adná el (ez sem az adós, sem az adott pénzintézetnek nem érdeke). Sajnos, ha egy vidéki kis településen kell eladni egy „kocka” házat, ahol jelenleg is stagnálnak az árak, vagy akár még csökkenek is, ott hasonló módon nehéz lesz megoldást találni a problémára (és ebből van több). Én úgy látom, hogy mind a jól fizető, mind a nem jól fizető adósoknak a jelenlegi piaci környezetben megoldást nyújthat, ha értékesíti az adott hitellel terhelt ingatlant (vagy kiváltja egy kedvezőbb kamatozású hitelre). Fentiektől függetlenül, "bedőlt" ingatlanokat pl.: a http://mbvk.hu/ oldalon lehet elérni. Ez egy Elektronikus Árverési Rendszer, ahol sajnos garantáltan "bedőlt" ingatlanokat lehet találni. Ehhez természetesen regisztráció szükséges. Jellemzően a pénzintézetek nem szokták ezeket az ingatlanokat hirdetni,  jellemzően csak egy menü pont található, ahol feltüntetnek olyan partner céget, aki az adott portfoliót kezeli. Az ilyen tapasztalattal rendelkező cégek több banknak is szoktak dogozni. Általában a hirdetés szövegben találhatunk arra utaló információt, hogy túlhitelezett ingatlannal van dolgunk, ehhez sajnos végig kell olvasni a hirdetéseket. Ezeket az ingatlanokat az adóssal közösen hirdeti meg a bank, kis részük csak olyan ahol esetlegesen egy pénzintézet a tulajdonos. Ilyen módon az ára nem kedvezőbb, mint a piaci környezet ára, hiszen mindenkinek az az érdeke, hogy normál áron kelljen el az adott ingatlan. Laikus magánszemélyeknek, mindenképpen szakmai tapasztalattal rendelkező ügyvédi irodát vagy speciálisan erre szakosodott ingatlanirodát ajánlott választani.

Sok sikert a kereséshez!

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

Ingatlanhirdetések magánszemélyektől (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Két gyermekünk van, 40 felettiek vagyunk. A május 14-én került tulajdonunkba egy ikerház fél. (külön helyrajzi számmal) 70 nm jelenleg az alsó szint. A felsőt szeretnénk beépíteni vagy mellé építeni még egy szobát. Szeretnék tanácsot kérni, hogy ha nem szeretnénk 3. gyermeket számunkra mi a legkedvezőbb megoldás? Van a tulajdonunkban 2 másik ingatlan, ahol 50-50 %-os tulajdonunk van a férjemmel. Ez nem kizáró ok? Köszönöm gyors válaszát, nem tudom, hogy ránk milyen határidő vonatkozik...

Tisztelt Érdeklődő!

Ikerház bővítése csak abban az esetben finanszírozható támogatással, ha külön helyrajzi számon van valóban, tehát nem osztatlan közös tulajdon.

Bővítés esetében lehet tetőtér-beépítés, vagy oldalirányú bővítés, attól függően, hogy az Építésügyi Hatóság mit engedélyez az adott telekre.

Érdeklődjön mindenképpen az az Építésügyi Hatóságnál, hogy melyik verzió lesz lehetséges az Önök esetében.

Az ingatlantulajdon jelen esetben nem kizáró tényező, amennyiben igénylőnként és ingatlanonként maximum 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkeznek.

Üdvözlettel:

Őszinte Ingatlanos

CSOK kereső és kalkulátor (x)

  A címlapkép forrása: www.pexels.com

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Vidéki varosban van egy kb 70 nm2-es lakás a tulajdonomban, egy társasházban. A 3. legfelső emeleten van a lakásom, rajtam kívül csak egy lakás van a szinten. Szeretnem felújítani a lakásom, és szeretnem megvenni a felettem levő lapos tetőt, hogy egy teraszt alakítsak ott ki magamnak. A felettem levő födémet is át kell törni ahhoz, hogy saját kijáratom legyen a lapos tetőre. Mire kell figyelnem? Kik foglalkoznak ezzel? Milyen engedélyeket kell beszereznem ehhez? Milyen építészeti előírások vonatkoznak erre?

Előre is köszönöm a válaszát!

Kedves Anikó!

Abban az esetben, ha korrekten szeretne eljárni, és rengeteg ideje, pénze is van rá, akkor a következő a menetrend. A terasz kialakításához, mind jogilag, mind műszakilag rendezett körülményeket kell biztosítani. Mindenek előtt a társasház kezelőjével érdemes kezdeni a tárgyalást. A tető ugyan is olyan közös terület, mint a lépcsőház, vagy szeméttároló. A közös tulajdon mértéke változik, önálló tulajdonba kerül egy része, vagy kizárólagos használatba, esetleg bérbe veheti a társasháztól. Ha a társasház előzetes jóváhagyása meg van (írásban érdemes megszerezni), a helyi önkormányzat építésügyi hatóságához kell fordulni, elvi hozzájárulás vagy engedély reményében. Amennyiben ez is pozitív, kell keresnünk egy mérnök irodát a tervezéshez, engedélyeztetéshez, esetlegesen a kiviteli munkálatok elvégzéshez és ellenőrzéséhez. Alkalmas iroda esetén készíthetnek egy komplett költségvetést is. Ezek után mivel ilyen esetben 100%-os hozzá járulás szükséges a tulajdonos társaktól, rendkívüli közgyűlést kell összehívni, majd a jóváhagyás során, a társasházi alapító okiratot meg kell megváltoztatni. Ezzel párhuzamosan a hivatalos építési engedély eljárását is meg kell kezdeni. Ha minden jól megy, nagyjából fél év alatt ezeket le lehet papírozni, és indulhat is a munka.

Mindazonáltal, ha megenged egy személyes megjegyzést, az egész ügyintézés, jogi, építési engedélyeztetése, földhivatali eljárás, időben és pénzben nem éri meg a befektetett energiát. Nem beszélve a nem számított műszaki problémák miatt fellépő plusz költségekről, stb. Csak az alapító okirat módosítása és a földhivatali átvezetése több százezer Ft ügyvédi költségek nélkül. A kivitelezés költségeit nem is becsülném meg, ebben az esetben. Ha nagyon szeretne egy teraszt, kertet, erkélyt, javaslom, hogy ingatlan cserében tessék inkább gondolkodni, olcsóbb és gyorsabb lesz.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

Ingyenes hirdetésfeladás (x)

 A címlapkép forrása: www.pexels.com

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Vidéki kisvárosban van a kertes ingatlanom. A ház 130 m2, a telek kb. 400 m2. A szomszédom szeretne a telekből megvásárolni egy 80 m2-es területet. Én szívesen adnám, de a gyerekeim szerint sokkal értéktelenebb lesz az ingatlan utána, ráadásul amit nyernék vele, annak egy részét elvinnék az eladással járó költségek. Az árak így is eléggé nyomottak a környéken. Hosszú idő után sikerül csak a házakat eladni, akkor is szerintem döbbenetesen aránytalan áron.
Kérem, adjon tanácsot!
Köszönettel: Zsuzsa

Kedves Zsuzsa!

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Ikerház egyik házrészét szeretnénk csokkal megvásárolni. Meglévő három gyerekkel és az életkorunkkal (férjem 39 én 38) a feltételeknek megfelelünk, de megdöbbenve hallottam, hogy erre már nincs lehetőség, pechünkre nem nyújtottuk be még a múlt hónapban az igényt. Mi az igazság és mit lehet tenni?

Válaszát előre megköszönve:

Beáta

Kedves Őszinte Ingatlanos!

Lakásvásárlás előtt állunk és szeretném megkérdezni a véleményét, tanácsát.

3 gyermekünk van, kertvárosi övezetben szeretnénk élni, megfelelő jó infrastruktúrával rendelkező lokációban (a gyermekek még ovisok), nem túl messze a belvárostól, legalábbis, hogy meg lehessen közelíteni tömegközlekedéssel is könnyen. Van is két lehetséges környék, Angyalföld és Zugló. A vásárláshoz mindenképpen hitelre is lesz szükségünk, és lehet a CSOK-ra is alkalmasak vagyunk. A kérdésünk az, hogy új vagy használt lakást vásároljunk? Az új lakások szinte kivétel nélkül nagy létszámú társasházak, mi viszont inkább kisebb lakószámú házat keresnénk. Alternatív megoldás lehet használt lakást vásárolni?

Üdv 

Szilvi

Kedves Szilvi!

Kifejezetten jó kérdés.  Az igényik alapján, azt gondolom, hogy 4 szobára szükség lesz optimálisan, ez viszont előre vetíti, hogy 90 négyzetméternél biztosan nagyobb lakást kell venni. A megadott kerületekben a kínálat eléggé szór (sajnos még mindig sokan hirdetnek, új építésű lakásnak újszerű, ám használt lakást),  és elmondható, hogy  a kisebb lakószámú társasházak esetében nagyobb négyzetméter árat kérnek a beruházók.

A hirdetéseket böngészve, sajnos abba is bele tudunk futni, hogy az amerikai konyhás nappalit is szobának írják, így a 4 szoba igazából nappali plusz 3 szoba marad. A lényegnél maradva, a valóban kellő szoba számmal rendelkező új építésű lakások árai a megadott két kerületben 500 000 Ft/négyzetmétertől indulnak, ebben nincsen benne autóbeálló, sem tároló. Ez 45 M Ft vételárat jelent alsó hangon, plusz konyhabútor, stb. A két lokációval kapcsolatban megemlíteném, hogy a XIII. kerület sajátosságai miatt, nem valószínű hogy találnak kis lakásszámú társasházat (régebben sem nagyon építettek), Zuglóban jellemzőbb.

A fentiekkel szemben áll egy hasonló méretű, használt lakás, újszerű állapotban (mondjuk 10 éven belül épült). Ebben a kategóriában irányárként 430 000 Ft/négyzetméter áron már találhatunk megfelelő méretű lakásokat, amibe nem ritka, hogy a konyhabútor, autó beálló, tároló (egyéb extrák is lehetnek, klíma stb.), is benne van. A használt ingatlanok esetében a beruházót le lehet informálni, az esetleges hibák is már biztosan előkerültek, meglepetésekre nem nagyon lehet számítani. Mind két kerületben vannak népszerű házak, melyeket nagyon szerettek, szeretnek a vevők (természetesen azokról is lehet tudni, akik nem jó minőségben építettek). 

Például ezt a 2009-es építésű lakást, a Sortimentál építette, jó minőségű, újszerű állapotban, kiváló környéken.

Budapest, XIV. kerület Istvánffy utca 39.

A CSOK támogatást és kedvezményes hitelt viszont csak érvényes használatbavételi engedéllyel rendelkező lakás esetében lehet elindítani, míg a használt lakásnál azonnal.  Itt játszik szerepet az idő, ugyanis a most indult projekteknek  2017 tavaszán lehet legkorábban használatbavételi engedélye, vagyis addig lakni kell valahol, ami nem egyszerű 3 gyerekkel (főleg nem bérelt lakásban, már ha talál az ember, és ki is tudja fizetni).  

Ha most kellene költözni én a használt lakások közül választanék,  megbízhatóbb, kisebb létszámú társasház, kedvezőbb áru ingatlan ebből a kategóriából fog kikerülni (a plusz extrákat is számoljuk).

Természetesen, ha van idő (van hol lakni), és sikerül találni kisebb létszámú társasházat, a nagyobb támogatás miatt érdemes várni. Egy biztosnak tűnik, mind a használt lakások, mind az új építésű lakások árai növekedni fognak az elkövetkezendő időszakban.

Üdv

Őszinte Ingatlanos

Lakások a 10+10 milliós CSOK-hoz (x)